房地产开发企业纳税申报审核培训讲义.docx

房地产开发企业土地增值税、企业所得税 纳税申报鉴证业务培训讲义主讲：郭洪荣

目 录
房地产开发企业土地增值税、企业所得税纳税申报 鉴证培训讲义 1
第一部分 土地增值税清算申报审核 2
第一讲 土地增值税清算业务的起点——案说开发商的开发项目与非开发项目的审核确认 2
第二讲 清算项目开发情况的审核 4
第三讲 土地增值税清算条件的审核和清算申请 21
第四讲 收入项目的审核 28
第五讲 扣除项目的审核 39
第六讲 应纳税额的审核 47
第七讲 土地增值税清算审核案例 48
第八讲 转让股权名义转让房地产行为的交易定性——如何理解687号文件 67
第二部分 关于房地产开发业务税务处理的差异比较 67
一、对捐赠业务征免待遇不同 67
二、预收账款方式销售开发产品的处理方法不同 68
三、应税收入的计算方法不同 68
四、所属期间不同 68
五、计税依据不同 69
第三部分 企业所得税年度纳税申报鉴证业务流程与风险防范 70
第一讲 鉴证业务调查 70
第二讲 业务约定书 76
第三讲 计划阶段的工作安排 88
第四讲 鉴证业务的证据、证明、结论 99
第五讲 鉴证业务的合同纠纷处理与纳税争议处理的风险防范 119
第六讲 鉴证业务准则的适用问题 127
第四部分 房地产开发企业的所得税处理 131
一、开发产品完工的确认条件及标准 131
二、收入的税务处理（国税发[2009]31号） 131
三、成本、费用扣除的税务处理（国税发[2009]31号） 133
四、计税成本的核算（国税发[2009]31号） 135
五、联合开发或合资开发房地产项目的税务处理（国税发[2009]31号） 139
六、将土地使用权投资其他企业房地产开发项目以换取开发产品的税务处理（国税发[2009]31号） 139
七、房地产开发企业注销前多缴税款退税（国家税务总局公告第2010年29号） 140

第一部分 土地增值税清算申报鉴证
土地增值税清算申报鉴证的讲义，是写给直接从事鉴证业务税务师的有关操作的实务。重点讲各个清算环节的各要点的鉴证程序和技术方法，从操作的层面讲如何取证、用证、评价分析和提出鉴证结论。
第一讲 土地增值税清算业务的起点——案说开发商的开发项目与非开发项目的审核确认
一、问题的提出
对于如何区分从事房地产开发与非从事房地产开发，这个问题主要是在房地产开发企业，非房地产开发企业不存在这个问题。因为，房地产开发施行严格的市场准入制度，没有取得房地产开发资格的企业和个人，开发的房屋土地不允许上市交易，市外交易不能享受房地产开发企业的许多优惠政策。
二、案例：应根据出让方的立项文件确认转让房屋土地的交易性质——是否属于开发项目
（一）交易情况
某投资管理公司将在建生产用房以4500万元的价格，转让给某房地产开发企业。合同约定，受让方负责办理过户、纳税等事宜。
（二）是否属于清算项目的判断错误
受让方办理土地增值税申报手续时，主管税务所要求提交注册税务师事务所的鉴证报告。理由是，依据国税发[2006]187号文件规定，房地产开发企业办理房地产转让项目的土地增值税清算申报手续，应提交中介机构的鉴证报告。
（三）鉴证结论的争议
经注册税务师事务所鉴证后，确认扣除项目总额为4200万元，其中取得银行收据的利息150万元。转让方接到鉴证报告后提出两点意见：一是没有在开发成本的基础上，加计5%的房地产开发费用；二是增值额没有超过扣除总额的20%，应当享受免征土地增值税的照顾。注册税务师事务所解释说，转让方不是房地产开发企业不能享受加计扣除和20%以下增值免税照顾。转让方又进一步申辩，纳税手续是由受让方办理的，受让方是房地产开发企业，他们有资料享受这两项政策。受让方自豪地解释说，协议约定让受让方办理有关手续，是经过专家精心筹划的，我们研究过文件，房地产开发企业可以享受这两项政策的照顾。
（四）争议的思考
上述情况有两个问题值得思考：一是这项交易适用国税发[2006]187号文件吗？二是通过受让方房地产开发企业，办理土地增值税申报手续能够享受加计扣除和20%以下增值免税照顾吗？答案是否定的，理由如下。
首先，国税发[2006]187号文件只适用于房地产开发企业的商品房开发项目土地增值税清算，对于非从事房地产开发性质的房屋土地转让，不适用这个文件。目前还没有关于非从事房地产开发性质的房屋土地转让，应在申报环节提交中介鉴证报告的有关规定。因此，主管税务所要求纳税人提交中介鉴证报告，缺乏法律依据的支持。
其次，土地增值税的纳税义务人是转让方而不是受让方，土地增值税的有关规定只适用于纳税义务人。所转让房屋土地，无论受让方或代理人是否属于房地产开发企业，只要的转让方不是房地产开发企业，或虽是房地产企业但转让的不是自己开发的商品房，均不能享受加计扣除和20%以下增值免税照顾。
（五）立项文件证明的事实——是技术改造项目而不是房地产开发项目
注册税务师事务所将通过上述两个问题的结论，做了进一步解释，并要求转让方重新审阅有关部门的立项文件。经查验，立项文件中没有关于房地产开发的内容，所有文件都是关于技术改造的立项内容。交易双方与注册税务师事务所达成共识，所转让的项目是投资公司从事非房地产开发性质的业务，不适用加计扣除和20%以下增值免税政策。
三、本案的启示
审核土地增值税清算项目，起点是确认所审项目的性质。如果有证据证明是房地产开发项目，按下列程序进行清算；如果不属于房地产开发项目，则应按非从事房地产开发业务进行处理，填报《土地增值税纳税申报表（二）（非从事房地产开发的纳税人适用）》。
对于土地增值税清算申报审核，实际工作中很多人习惯于从收入的审核开始，第二步审核扣除项目，第三步算税款。有些工作经验的人选择从项目开发情况的审核开始，也经常忽略建设项目性质的审核。出现这种状况，是因为很多人还没有认识到开发项目与非开发项目的税收待遇不同且申报程序也不同，当然也有的是故意混淆这个区别试图让非开发项目享受开发项目的待遇，前者容易造成错误的运用税收政策，后者则滥用税收政策。
上述分析告诉我们项目性质的审核，目的是区分项目是开发性质的还是非开发性质的。不同性质的开发项目，取证的范围和程序不同，事实认定的程序和结果也不同，税收待遇和申报程序有着质的区别。
第二讲 清算项目开发情况的审核
一、清算项目开发情况的审核内容
（一）确认应税主体资格
房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得有关部门颁发的许可证照。同时具备下列条件的房地产开发企业可以确认应税主体资格：
1.形式条件，是指能够提供土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据，能够证明开发商具备法律规定的资格条件。
2.实质条件，是指被审核单位取得土地使用权的直接支配物权。
（二）确定应税行为
对土地增值税应税范围审核时，应根据国税函【1995】110号文件规定，对取得有关转让行为发生、转让国有土地使用权和取得转让收入等资料证据，进行分析判断并发表审核意见。
（三）确定清算条件
对清算条件审核时，应取得有关商品房建设情况以及销售情况等文件资料作为证据并执行下列程序：
1.审核清算项目资料是否齐全；
2.审核清算项目是否与初始项目登记表一致；
3.整体项目用途与面积分布情况的全面审核；
4.销售比例计算结果审核。
（四）确认清算申报期限
对项目清算申请期限进行审核，应执行下列程序：
1.查证符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续；
2.查证符合要求清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续。
（五）工作底稿
审核清算项目及其范围应填制《土地增值税清算审核业务工作底稿》（范本）（以下简称“工作底稿（范本）”）的《项目基本情况审核表》和《转让行为审核表》。
二、审核开发主体资格的证据
（一）取证
房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。
1．五证的内容
根据房地产开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”。
（1）《建设用地规划许可证》；

　　　　　　　　　　中华人民共和
　　　　　 　　　建设用地规划许可证

　　　　　　　　　　　　编号

　　根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审定,本建设工程符合城市规划要求准予建设。
　　特发此证
　　　　　　　　　　　　　　发证机关：
　　　　　　　　　　　　　　日期：

用地单位

用地项目名称

用地位置

用地面积

附图及附件名称

遵守事项：
一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可用地的法律凭证。
二、凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效。
三、未经发证机关审核同意，本证的有关规定不得变更。
四、本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。

　　　　　　建设用地规划许可证附件

　　　用地单位： 　　　市规地
　　　用地位置： 　　　图幅号：
　　　用地单位联系人：　电话：　发件日期：

用地项目名称
用地面积(平方米)
备注
建设用地

其　中

粮田：
菜地：
其它：

代征用地
城市道路用地

代征用地
城市绿化用地

其它用地

合    计

抄送单位：市、区(县)规划局、土地局、房管局

　　说明：
　　1.本附件与《建设用地规划许可证》具有同等法律效力。
　　2.遵守事项详见《建设用地规划许可证》。
　　注意事项：
　　1.概略范围见附图，准确位置及座标由北京市测绘院钉桩后另行通知。
　　2.请洽当地区（县）人民政府土地或房管部门按有关规定办理用地手续。
　　3.用地时如涉及房屋、绿化、文物古迹、测量标志、市政、交通等地上、地下设施要注意保护，并应事先与有关主管部门联系妥善办理。
　　4.建设项目需施工时，应按有关规定，另行办理《建设工程规划许可证》。
　　5.当建设任务撤销或部分任务撤销后，本《建设用地规划许可证》及附件相应撤销。用地单位应主动向所在区（县
）主管部门交回土地，不得私自转让，荒废或作其它用途。
（2）《建设工程规划许可证》；

　　　　　　　　　中华人民共和国
　　　　　　　　建设工程规划许可证

　　　　　　　　　　　　编号

　　根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设。

　　　　特发此证

　　　　　　　　　　　　　　发证机关
　　　　　　　　　　　　　　日期

建设单位

建设项目名称

建设位置

建设面积

附图及附件名称

遵守事项：
　　一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设的法律凭证。
　　二、凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。
　　三、未经发证机关许可，本证的各项规定均不得变更。
　　四、建设工程施工期间，根据城市规划行政主管部门的要求，建设单位有义务随时将本证提交查验。
　　五、本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。

　　　　　　　建设工程规划许可证附件
　　　　　　建设单位： 　　　　　市规建
　　　　　　建设位置： 　　　　　图幅号：
　　　　用地单位联系人： 电话：　发件日期：

建设项目名称
建设规模(平方米)
层数
高度
(米)
栋数
结构类型
造价(元)
备注
地上
地下
服务项目

抄送单位：市、区（县）规划局、承建单位
说明：
1.本附件与《建设用地规划许可证》具有同等法律效力。
2.遵守事项见《建设工程规划许可证》。

　注意事项：
　　1.本工程放线完毕，请通知北京市测绘院、区（县）规划局验线无误后方可施工。
　　2.有关消防、绿化、交通、环保、市政、文物等未尽事宜，应由建设单位负责与有关主管部门联系，妥善解决。
　　3.设计责任由设计单位负责。按规定允许非正式设计单位设计工程，其设计责任由建设单位负责。
　　4.本《建设工程规划许可证》及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年者，《建设工程规划许可证》及附件自行失效，需建设时，应向审批机关重新申报，经审核批准方可施工。
　　5.凡属按规定应编制竣工图的工程必须按照国家编制竣工图的有关规定编制有关规定编制竣工图，送城市建设档案馆。

（3）《国有土地使用证》；
(国 徽)

中华人民共和国
国有土地使用证

______国用（ ）字 号

中华人民共和国
国有土地使用证

国 家 土 地 管 理 局 制

　　全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民登记造册，核发证收，确认使用权。
　　——摘自《中华人民共和国土地管理法》第九条
　　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
　　——摘自《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条
　　 土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
　　——摘自《中华人民共和国土地管理法》第十一条

　　根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，由土地使用者申请，经调查审定，准予登记，发给此证。

　　　　　　　　　　　 ______人民政府（印）
　　　　　　　　　　　　　　　　年 月

土地使用者

　座　落

　地　号

　图 号

　用　途

土地等级

使用权类型

终止日期

使用权面积

其中共用分摊面积

　填证机关

　　　　　　　　(印)

　　　　　　　 　　　年 月 日

记 事
日期
内 容

　　　　　　　　　　　　　　注明边长(米)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　北

附 .
图 .
粘 .
贴 .
线

　　　　　　　　　　　　比例尺1：

　　　　　　　　　　注意事项

　　一、本证是土地使用权的法律凭证，必须由土地使用者持有。
　　二、凡土地登记内容发生变更及土地他项权力设定、变更、注销的，持证人及有关当事人必须按照有关规定申请办理变更土地登记。 本证不得用于土地使用权抵押、转让等。
　　三、本证记载的内容以土地管理部门土地登记卡登记的内容为准。
　　四、本证实行定期验证制度，持证人应按规定主动向土地管理部门交验本证。
（4）《建设工程开工证》；
建设工程开工证

　　　　京建开字　第　号

发证机关（章）

日期

建设单位

建设项目名称

建设地点

建筑面积(平方米）

施工单位

遵守事项：
　　一：本证是本市行政区域内各类房屋建设工程开工的合法依据，无本证开工的建设工程均属违法建设。
　　二、本证内容末经发证机关批准不得擅自更改。
　　三、建设单位有义务向有权检查部门出示本证。
　　四、本证自签发之日起一年内末开工的即视为无效。

（5）《销售许可证》。
　　　　　　　　　　　　　　　 北京市
　　　　　　　　　　　　　商品房外销许可证
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　京房外证字第 号
　　售房单位：
　　项目名称： 　　　　　　　　用途性质:
　　房地座落：　　　　　　 　　北京市 区（县）
　　建筑面积： 　　　　　　　　平方米。
　　土地使用年限：
　　　　　　　　　　　　　　　　　发证机关： 　　　　　（章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　有效日期：一九九 年 月 日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　至 　　　　年 月 日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　北京市房地产市场管理处制

商品房外销预售许可证样本

　　　　　　　　　　　　　　　 北京市
　　　　　　　　　　　　商品房外销预售许可证
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　京房外证字第 号
　　售房单位：
　　项目名称： 　　　　　　　　用途性质:
　　房地座落：　　　　　　 　　北京市 区（县）
　　建筑面积： 　　　　　　　　平方米。
　　土地使用年限：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　发证机关： 　　　　　（章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　有效日期：一九九 年 月 日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　至　　　　 年 月 日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　北京市房地产市场管理处制

商品房销售许可证样本

　　　　　　　　　　　　　　　 北京市
　　　　　　　　　 　　　 商品房销售许可证
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 京房内证字第 号
　　售房单位：
　　项目名称： 　　　　　　　用途：
　　房地座落： 　　　　　　　北京市 区（县）
　　建筑面积： 　　　　　　　平方米。
　　销售方式：
　　　　　　　　　　　　　　　　　 发证机关： 　　　　　（章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　有效日期：一九九 年 月 日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　至　　　　 年 月 日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　北京市房地产市场管理处制

经济适用住房销售许可证样本
　　　　　　　　　　　　　北京市经济适用住房
　　　　　　　　　　　　　　　销售许可证

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　京房内证（京）字第　　号
　　售房单位：
　　项目名称：　　　　　　　　用途：普通住宅
　　房地座落：北京市　　　　　区（县）
　　准售范围：
　　建筑面积： 　　　　　　　　平方米　　销售方式
　　土地使用年限：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　发证机关：北京市房屋土地局　（章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　有效日期：　　年　月至 　　年　月

2．取得“五证”一般需要办理下列手续
（1）取得立项批复（发改委）；
（2）发改委的项目可行性研究报告批复（发改委）；
（3）办理土地使用权出让手续，取得土地使用权证书（国土局）；
（4）建设用地规划许可证（规委）；
（5）建设用地批准书（国土局）；
（6）方案批准通知书（规委）；
（7）获得计划任务（发改委）；
（8）征得政府有关部门的认同意见（人防、消防、园林、教育、市政、河湖、交通）；
（9）建设工程规划许可证（规委）；
（10）施工许可证（建委）；
（11）办理预售登记，取得预售许可证（国土局）。
（二）五证在审核当中的运用
1.判断项目占地是否属于违章建筑——土地规划许可证
用地规划许可，是判断项目所在地的占地情况是否合法的证据。尽管项目基本位置是正确的，但是如有超出四界的部分仍属于违章建筑。
2.判断项目工程是否属于违章建筑——工程规划许可证
工程规划许可，是判断项目工程情况是否合法的证据。尽管项目占地合法，但是如果发生达不到容积率标准、或超过了规划建筑面积、或建筑位置移动等情形，仍属于违章建筑。
3.判断项目是否属于土地增值税征收范围——土地使用证
土地使用证，是判断土地是否属于国有性质的证据，也是判断是否属于土地增值税征收范围的证据。如果项目占地不具有国有性质，根据条例的规定则不属于土地增值税的征收范围。
4.判断项目施工支出是否属于土地增值税扣除项目范围——建设工程开工证
建设工程开工证，是判断开发项目的施工单位是否具有施工资格，开发商是否具有建设单位资格的证据。我国的建筑市场是严格的招标制度，房地产开发项目的开工证注明的施工单位才有资格从事该项目的施工行为，只有支付给具有某项目施工资格的施工单位费用才能计入土地增值税扣除项目。审核施工成本时，开具发票的施工单位名称必须与开工许可证注明的名称一致，否则不允许计入土地增值税扣除项目。
5.判断项目清算条件的起点标志——销售许可证
销售许可证，是判断开发项目是否具有销售资格的证据。未取得销售资格的开发项目不存在土地增值税清算的问题，取得销售许可证的时点是确认清算条件的起点。
三、审核清算单位（申报对象）
（一）审核要点
清算单位的认定。在确认开发项目的清算单位时，应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。审核时应考虑：
1.以法定意义上的独立开发项目，确认开发项目；
2. 按项目开发情况划分的，应作为单独审核对象的单项工程或单位工程；
3.根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位；
4.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；
5.确认开发项目情况在《土地增值税项目登记表》中如实填报。
（二）审核方法
对于一个开发业务的项目，在确认清算单位时，房地产开发项目的确认，应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。土地增值税清算单位，应以法定意义上的独立开发项目，作为划分对象。根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位。
对自定名称的开发项目，与法定名称的开发项目不一致的，应以“五证”上登记的开发项目名称，作为土地增值税清算单位的划分对象；开发商自定名称的开发项目，不能作为土地增值税清算单位的划分对象。可以根据下列情况确认清算单位：
（1）一次性单项开发的，以该单项房地产开发项目为清算单位；
（2）分期开发的房地产项目，以分期开发项目为清算单位；
（3）分用途开发的房地产项目，以不同用途的单项开发项目或单位开发项目为清算单位。
（4）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别以普通住宅和非普通住宅划分清算单位。
（三）证据资料
（1）清算项目的工程竣工验收报告；
（2）土地增值税项目登记表；
（3）项目建议书的批复；
（4）房屋土地管理局测绘面积成果；
（5）商品住房建筑面积情况明细表；
（6）税务机关出具的普通住宅的确认文件。
（四）工作底稿
审核清算单位的确认情况应填制工作底稿（范本）中的《成本核算对象（清算单位）审核表》。
四、不征税和免税的税法依据
清算单位确认之后，应就各清算单位是否符合不征税或免税的条件做出分析判断。如果一个开发项目均为不征税或免税项目，审核程序与不征、免征、应征等情形都存在的项目采取的审核程序是不同的。为了避免错误的选择审核程序，提高工作效率，应重视每个清算单位的税收政策适用情况审核，且这个程序应该在收入审核之前完成。
根据现行土地增值税有关规定，下列事项不征税或免税。
（一）房地产的继承
房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。继承通常分为法定继承和遗嘱继承。法定继承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承该房地产；遗嘱继承主要是指由死者生前所立遗嘱中指定的继承人继承该房地产。这种行为中发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人(即被继承人)并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。
（二）房地产的赠与
房地产的赠与是指房产的原产权所有人(即赠与人)依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人(即受赠人)的民事法律行为。
财税字［1995］48号文件规定，“上述‘赠与’是指如下情况：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益组织。”
这种行为虽发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人(即赠与人)并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。
（三）房地产出租
房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。但对于以出租名义转让房地产之实，以逃避土地增值税的，应根据《征管法》的有关规定进行处理。
（四）房地产抵押
房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人，作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的收入，但实际上这些收入在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税只是待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让，应列入土地增值税的征税范围。
（五）房地产的代建房
房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，收入是一种劳务收入，故不属于土地增值税的征税范围。
（六）房地产的重新评估
房地产的重新评估是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
（七）国家收回、征用
因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的。这种情况发生了房地产权属的变更，原房地产所有人、土地使用人也取得了一定的收入(补偿金)，但根据条例的有关规定，对此免征土地增值税。此外，对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，《细则》规定也免征土地增值税。
五、确认应税行为的税法依据
（一）确认应税行为的税法依据
1. 110号文件
国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》国税函发[1995]110号文件的规定：“根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。”
2. 645号文件
国税函[2007]645号文件规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
3. 21号文件
财税[2006]21号文件“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题”的具体规定如下：
　　对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
（二）确认视同销售行为的税法依据
国税发[2006]187号文件规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”这个规定说明两种情况：一是开发产品自用，如用于职工福利、奖励；二是非货币交易，如对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。
第三讲 土地增值税清算条件的审核和清算申请
土地增值税清算条件的确认问题，同样主要针对从事房地产开发性质的房屋土地交易，非从事房地产开发性质的房屋土地交易不需要按照国税发[2006]187号文件规定进行清算。
一、清算条件的审核
（一）审核要点
1.纳税人应进行土地增值税清算的审核要点
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的审核要点：
·描述介绍有关资料；
·确认项目全部竣工、完成销售。
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的审核要点：
·描述介绍有关资料；
·确认未竣工决算项目的整体转让情况。
（3）直接转让土地使用权的审核要点：
·描述介绍有关资料；
·确认土地使用权已经直接转让。
2.税务机关要求进行土地增值税清算的审核要点
（1）确认税务机关向纳税人发送，纳税人并收到《土地增值税清算通知书》；
（2）确认税务机关要求进行土地增值税清算的原因，并说明是否符合文件规定。
（二）审核依据
土地增值税清算有两种情况：一是应进行清算的情况；二是主管税务机关要求清算的情况。国税发 [2006]187号文件，对土地增值税的清算条件作出如下规定：
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
（三）申报资料
1.项目竣工清算报表；
2.主要开发产品（工程)销售明细表；
3.已完工开发项目成本表；
4.直接转让土地使用权的转让合同；
5.清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
6.销售商品房有关资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包括：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；
7.清算项目的工程竣工验收报告；
8.清算项目的销售许可证；
9.房屋土地管理局测绘面积成果。
（四）审核方法
清算条件有关资料的分析认定，应包括三方面内容：一是项目施工进度和项目的清算单位类型；二是认定哪些清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；三是按照《土地增值税清算申请表》的要求，对符合清算条件的清算单位，分别作出说明，并填写《土地增值税清算申请表》，为按每个清算单位分别进行纳税申报奠定基础。在具体分析认定中，要注意以下几个问题。
1.审核清算项目资料是否齐全
纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。因此，在提出申请前的清算条件认定阶段，应注重对清算项目资料的审核。
2.审核清算项目是否与项目登记表一致
土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。
3.整体项目用途与面积分布情况的全面调查
（1）总况调查。
开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。
（2）普通标准住宅的调查。
应按税法规定，审核所清算项目普通住宅开发情况，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。
4.销售比例的计算
计算销售比例的时候，应注意国税发[2006]187号文件规定的要求进行清算的第一个条件，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”。
其中“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”这句话中的分母是“整个项目可售建筑面积”，而不是“总建筑面积”。
上述的销售比例的计算方法，与“四项成本”的每平方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是“总建筑面积”。具体公式如下：
每平方米工程造价=“四项成本”总金额÷总建筑面积
二、清算申请的审核
（一）审核要点
1.审核符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续；
2.审核符合要求清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续。
（二）审核依据
国税发[2006]187号文件对清算申请条件，作出如下规定：
1.符合应清算条件的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；
2.符合主管税务机关可要求清算条件的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
（三）申报资料
1.清算土地增值税书面申请；
2.土地增值税清算通知书；
3.土地增值税清算材料清单；
4.土地增值税清算受理通知书；
5.土地增值税清算补充材料通知书；
6.土地增值税清算核定征收通知书。
（四）审核方法
1.清算申请期限
对项目清算申请期限进行审核，应注意以下问题：
（1）审核符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续；
（2）审核符合要求清算条件的委托