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房地产评估中的评估方法探讨

【摘要】房地产是指土地，建筑物及其他地上定着物。房地产作为企业资产的重要组成部分，通常是企业资产评估的重要对象。由于房地产具有不可移动性，独一无二性和高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”，房地产价格既不能完全由政府决定，又不能完全由供求状况决定。因此，房地产评估的运用领域也越来越广，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。房地产评估已成为人们日常生活中经常遇到的问题，也成为房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。
【关键词】房地产评估 市场比较法 收益法 成本法
【正文】房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。在房地产评估方法中，市场比较法，收益法，成本法是通用的三大方法。
一、市场比较法
（一）市场比较法的含义
将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
（二）市场比较法的适应条件和对象
条件：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。
对象：市场比较法适应的对象是具有交易性的房地产，如，房地产开发用地，普通商品住宅，高档公寓，别墅，写字楼，商城，保障工业厂房等。
（三）市场比较法的计算公式
房地产评估价值=参照物交易价格*交易情况修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*交易日期修正系数
（四）市场比较法的评估步骤
收集交易资料 确定比较交易案例 进行市场交易情况修正 期日修正 区域、个别因素修正 使用年限修正 容积率修正 地价确定
（五）市场比较法的特点
（1）市场比较法具有现实性，有较强的说服力。
　（2）市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。
　（3） 市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难与收益价格相协调。
　（4）市场比较法需要估价人员具有较高素质。
　（5）市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键
二、收益法
（一）收益法的含义
计算评估对象房地产未来预期的正常纯收益，选用适当的资产化率将未来纯收益折算为现值。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。
（二）收益法的适用条件和对象
条件：收益途径适用的条件是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。
对象：收益途径适用的对象是具有收益和潜在收益的房地产，如：商场，商务办公楼，公寓，宾馆，酒店，餐馆，游乐场，剧院等。
（三）房地产纯收益的测算
（1）出租型房地产纯收益的测算
纯收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费
（2）直接经营型型房地产纯收益的测算
纯收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-经营利润
（四）收益法评估的步骤
　　1．收集房地产有关收入和费用的资料。
　　2．测算房地产的正常收入，费用，纯收益
3．估测并选用适当的资本化率
4．确定房地产收益年限并确定被评估资产价值。
三、成本法
（一）成本法的含义
成本法是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
（二）成本法的适应条件和对象
条件 ：能够量化房地产的重新构建成本费用及各种贬值。
对象 ：新开发的房地产，非收益性的房地产，很少发生交易的房地产，如，学校，图书馆，体育馆，医院，政府办公楼，公园，化工厂，发电厂，油田，码头等。
（三）成本法的基本计算公式
资产评估值=被评估资产重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值
（四）成本法的评估步骤
1·估算土地取得费
2·估算土地开发费
3·估算管理费
4·估算利息
5·开发费估算
6·估算土地增值收益
7·估算土地使用权估
(五)房地产实体性贬值的估测
1·使用年限法
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物尚可使用年限+建筑物实际已使用年限）×100%
2·打分法
成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
G：结构部分的评分修正系数
S：装修部分的评分修正系数
B：设备部分的评分修正系数
四、总结
　资产评估的方法很多，每种方法都有其各自的特点，同时这些方法之间又是相互关联的。研究各种资产评估方法的特点，分析、比较各种方法之间的联系和区别，对于正确选择资产评估方法具有重要意义。
各种资产评估方法之间的联系
　　从整体上来说，评估方法整体上是由相互关联的、内在相关、不可分割的方法和程序组成的，其共同目标是获得可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；市场法中分析和调整参照资产价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和本金化的方法；在成本法中求功能性贬值等也要用到折现和本金化方法。一般成本法、收益法的运用都是建立在现行市价的基础之上的，只是不如市场法表现得那么直接。
资产评估方法的选择
　　资产评估方法的多样性为评估人员提供了适当选择评估途径的可能。选择合适的资产评估方法主要应考虑以下因素：
　　(一)资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程必须与资产评估价值类型相适应
　　(二)资产评估方法必须与评估对象相适应
　　单项资产、整体资产、有形资产、无形资产等不同的评估对象要用不同的评估方法。资产评估对象的状态不同，所用评估方法也不同。
　　(三)评估方法的选择受数据和信息资料是否可以搜集到这一条件的制约
　　各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析、处理和转换，资产评估过程实际上就是搜集资料的过程。在评估方法中，西方评估机构更多地采用市场法，但在我国受市场发育不完善的限制，市场法的应用远远落后于成熟的市场经济国家。
　　(四)选择评估方法还要考虑评估途径
　　同一评估价值类型可能适用几种方法。在选择评估方法时，一方面要从评估工作的效率出发，选择简便易行的方法；另一方面也要根据评估人员的特长进行选择。
　　一般来说，评估方法的选择应在评估开始之前予以确定，当然也可以分别采取几种方法进行评估，然后分析、比较结果的科学性。当采用两种或两种以上的方法评估一项资产得出不同的结论时，一般不能把评估结果进行简单平均或加权平均，而应根据评估价值类型及评估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为最终评估结论
参考文献
1、姜楠 王景生.资产评估（第二版）东北财经大学出版社2012
2、齐鹏 张林楠.市场比较法在工业地价评估中的运用2007.