曲靖炮团项目定位及商业规划发展建议.pptx

思 路 的 前 奏 本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资客）客）SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.2我 们 的 目 标城市发展层面：城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！换代！开发商层面：开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！健的现金流，支持项目滚动开发！SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.3 综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段：简单功能叠加 发展阶段：融合发展 成熟阶段：多元发展商业居住商务商务商务商业商业居住居住娱乐休闲文化休闲娱乐文化公园体育综合体（综合体（COMPLEXCOMPLEX）-是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游项目目标解析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.4商业商业酒店酒店办办公公住住宅宅l 项目活力的核心，建立高端形象l 形成完善配置，信息平台l 项目利润实现的关键l 实现较高的销售价格l 保持物业形象l 利用其他功能，实现价值最大化l 现金流来源l 为商业带来基本消费人流l 公寓为商业提供客源l 公寓可能降低整体档次l 酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施l 酒店可以提高项目整体档次l 写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户l 写字楼可提高商业整体档次l 写字楼和酒店可共享大堂l 作用l 相互关系l 提升整体档次的有力手段l 标志性（尤其是对外地和外籍人士）l 资产沉淀或整售 综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力项目目标解析l 商业为核心，住宅、写字楼、公寓为价值提升，酒店为形象l 商业可能对公寓带来负面影响SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.5价值一一个城市一个城市GDPGDP新的贡献新的贡献之源之源价值二城市发展延城市发展延伸的城际中心伸的城际中心价值三创造一个新的创造一个新的自我增值区自我增值区整合城市资源，整合城市资源，再造城市核心再造城市核心项目目标解析项目整体开发战略项目整体开发战略依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.6领导者领导者挑战者挑战者p品牌知名度高p项目具有无可复制的资源p产品创新p局部或全面领先，市场亮点p垄断形象标杆，引领市场潮流p具有持续作战能力市场新进者p具备一定独特资源和生产规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值追随者追随者补缺者补缺者p缺乏独特资源和资金实力p搭便车，借势p以小博大p价格战的制造者p规模小，快速灵活p目标客户明确，挖掘细分市场价值p抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品p敏锐的机会主义者商商业业为为市市场场标标杆杆的的高高形形象象，结结合合独独具具魅魅力力的的产产品品及及景景观观广广场场,打打造造城城市市中心名片中心名片挑战者挑战者领导者领导者补缺者追随者项目产品价值所在项目产品价值所在挑挑战战曲曲靖靖固固有有商商业业形形态态，重重新新定定义义曲曲靖靖商商业业价价值值，创创新新打打造造难难以以复复制制的的产产品特色品特色项目目标解析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.7跨越曲靖跨越曲靖创建全新城市地标创建全新城市地标曲靖首席都市综合体曲靖首席都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅高品质与完美配套的高尚住宅/公寓公寓一个充满城市意向的商业中心一个充满城市意向的商业中心开放、活力的城市客厅开放、活力的城市客厅中央广场中央广场独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范高端形象、树立典范五星级酒店五星级酒店项目定位要素提炼项目定位要素提炼项目定位要素提炼项目定位要素提炼项目目标解析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.8项目区位判断项目区位判断本案本案 2 2、从中心城区整体来看，、从中心城区整体来看，本项目位于城区的中心位本项目位于城区的中心位置，四至人流均可方便到置，四至人流均可方便到项目位置。项目位置。项目区位优势明显，有充项目区位优势明显，有充分条件成为曲靖城市核心。分条件成为曲靖城市核心。Part 2 项目条件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.9麒麟北路交通路教场路炮团出入口食品街路段路段展示面长展示面长麒麟北路麒麟北路540m交通路交通路500m教场路教场路430m食品街食品街300m 项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业不均衡的问题。不均衡的问题。项目地块条件分析项目地块条件分析Part 2 项目条件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.10麒麟北路交通路教场路食品街 北向：教场路评价：以汽修、餐饮等为主，商业氛围一般但商家经营情况较好。东向：麒麟北路评价：曲靖主干道，受限于目前非商业因素，商业氛围较弱，但分布有较多居住区及中小学，未来商业价值较好。南向：食品街评价：商业氛围浓厚，商家以餐饮为主，经营情况较好。西向：交通路评价：北段以汽修、餐饮为主，商业氛围较弱，南段因吉玛特超市、麒麟商业广场两大主力店的带动，商业氛围较浓。项目四至条件分析项目四至条件分析Part 2 项目条件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.11位置位置时间时间货车货车私家车私家车的士的士公交公交摩托车摩托车自行车自行车行人行人合计合计数据为三次记录数值的平均值数据为三次记录数值的平均值车流车流人流人流交通路交通路14：55-15：0017：05-17：1021：05-21：101676634617150200150麒麟北路麒麟北路13：20-13：2514：05-14：1016：40-16：45380336471010017960教场路教场路11：20-11：2512：10-12：1515：30-15：3588025841223918439项目交通条件分析项目交通条件分析 项目所临均为曲靖交通主干道，均可连接东西南北片区，对外交通便利；交通路因路面较窄而车流量较大，路面交通情况较差；麒麟北路与教场路受限于商业氛围较弱，人流量较少，未来有较大的发展空间。Part 2 项目条件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.12项目地块因素：商业价值评估分析项目地块因素：商业价值评估分析临街面临街长度是否临干道综合评价A面约为540m麒麟北路 展示面较好，但目前商业氛围不浓B面约为300m食品街（步行街）商业氛围较浓，但对外展示面较弱C面约为500m交通路商业氛围较浓，展示面良好D面约为430m教场路 目前商业氛围较差，但展示面良好 项目四至均有较好的商业价值，对商业经营及后期营销有较大助益；项目四至均有较好的商业价值，对商业经营及后期营销有较大助益；c c面商业价值最高，未来将成为项目商业规划的重点区域；面商业价值最高，未来将成为项目商业规划的重点区域；A A、D D面具备很好的商业开发条件，商业价值的提升空间较大。面具备很好的商业开发条件，商业价值的提升空间较大。麒麟北路交通路教场路食品街A AB BC CD DPart 2 项目条件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.13麒麟北路交通路教场路食品街项目地块因素：居住价值评估分析项目地块因素：居住价值评估分析地块区域地块区域综合评价综合评价A A面面 临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高B B面面临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱CC面面临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱D D面面 具备一定的居住价值具备一定的居住价值地块居住价值评价结果：地块居住价值评价结果：A A D D B=C B=CA AB BC CD DPart 2 项目条件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.14优势（STRENGTH）l 区位及规模优势明显；l 展示面较长，已具有一定的商业氛围，商业价值较高；l 昭示性强，外部交通便利，易达性较高。劣势（WEEKNESS）l 位于核心商业区边缘，需要一定时期的市场培育期；l 受限于目前非商业因素，地块四边商业价值不均衡。威胁点（THREATEN）l 居民认可度较高的核心商业区威胁；l 未来项目的威胁。机会点（OPPORTUNITY）l 曲靖城市发展给予商业更大发展空间；l 曲靖宏观经济发展势头良好；l 核心商业区优势将逐渐减退。SWOT分析Part 2 项目条件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.15项目分析结论项目分析结论1 1、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成辐射整个中、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成辐射整个中心城区以及周边县市的全新商业地标；心城区以及周边县市的全新商业地标；2 2、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业应该成为项目整体的发展规划重心；应该成为项目整体的发展规划重心；3 3、项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑规划及业态、项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑规划及业态组合上也面临较大的挑战；组合上也面临较大的挑战；4 4、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占有主导地位有主导地位。Part 2 项目条件分析项目规划整体思路项目规划整体思路建筑规划布局建议建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析曲靖商业市场分析建筑规划布局建议建筑规划布局建议业态规划、布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析项目商业定位分析我们的目标我们的目标目标解析目标解析项项目目目目标标解解析析项目区位项目区位项目交通分析项目交通分析项目四至分析项目四至分析项项目目属属性性判判断断核核 心心 问问 题题 解解 决决 思思 路路报 告 总 体 框 架核心问题确定核心问题确定核核心心竞竞争争力力打打造造项目优劣势分析项目优劣势分析项目以什么核心项目以什么核心竞争力铸造自己竞争力铸造自己的高位目标？的高位目标？项项目目收收益益测测算算项目盈利模式项目盈利模式项目售价及租金判断项目售价及租金判断项目收益判断项目收益判断SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.17商业市场分析商业市场分析业态组合分析业态组合分析建建筑筑规规划划建建议议商商业业定定位位分分析析项目分析项目分析Part 3 商业市场分析及规划建议SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.18组团街区式生活购物中心复合主张：一站式购物复合主张：一站式购物+休闲消费体验休闲消费体验商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业布局特点：组团式街区形态商业布局特点：组团式街区形态商业市场定位商业市场定位Part 3 商业市场分析及规划建议SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.19高高中中低低低低中中高高产品等级产品等级客户层面客户层面高端中、中低端（市场主流产品）低端本项目等级商业档次定位商业档次定位Part 3 商业市场分析及规划建议 项目商业体量较大，需要面对较为广泛的消费群，商家档次更应具有全面性；项目不仅商业业态丰富，而且，在商家的品牌上需要建立国内外品牌、本地品牌、自营品牌等多层次的消费链；从整体上，项目应在商家的层面形成立体化的消费架构。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.20曲靖城市地标形象的打造曲靖城市地标形象的打造提升价值提升价值商业布局与建筑规划商业布局与建筑规划契合市场的业态组合及分布契合市场的业态组合及分布赢得市场赢得市场销售策略及收益分析销售策略及收益分析Part 3 商业市场分析及规划建议商业构成的核心问题：商业构成的核心问题：SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.21各城市地标性建筑具体体现在四个方面各城市地标性建筑具体体现在四个方面：p 领袖的高度p 历史文化背景p 大型休闲景观广场p 特色建筑形态及外立面项目所具备的可成为地标的条件项目所具备的可成为地标的条件：p 大型休闲景观广场p 领袖的高度p 历史文化背景Part 3 商业市场分析及规划建议高度高度文化文化广场广场SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.22Part 3 商业市场分析及规划建议项目地标的构成具体体现高度高度文化文化广场广场五星级酒店音乐喷泉中心广场曲靖最高建筑曲靖第一音乐喷泉曲靖最大商业广场SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.23Part 3 商业市场分析及规划建议高度高度 曲靖市普遍以多层建筑为主，且建筑高度相对低。曲靖酒店的建筑高度最高不过25层，而麒麟区的最高建筑是33层的滇东商城。酒店酒店 项目规划五星级酒店作为曲靖城市新地标体现，酒店规划不仅在硬件上要达到五星级的水平，在高度上更应该成为曲靖市的第一高建筑，充分发挥地标影响力。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.24Part 3 商业市场分析及规划建议文化文化广场广场精神精神广场就是“项目名片”曲靖城市文化传承、继往开来的承载体曲靖城市文化传承、继往开来的承载体SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.25广场规模判断广场规模判断理论依据：理论依据：当周边围合的建筑界面高度为H，人与建筑物的距离为D，当当D:H=3D:H=3，即垂直视角为，即垂直视角为1818，这时观赏到的不仅是一个建筑物，还可以观赏到建筑群的背景，过大则使人产生一种离散、空旷的感觉，而过小则又会给人带来压抑感和不安全感。文增著文增著城市广场设计城市广场设计D DH H1818Part 3 商业市场分析及规划建议L3L2L1B1SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.26 国家建设部等四部委于2004年2月份对城市各类广场的用地面积做出明确规定：“小城市和镇不得超过1公顷，中等城市不得超过中等城市不得超过2 2公顷公顷，大城市不得超过3公顷。以项目周边建筑三层计算，高度为15-18m，则广场半径在48-54m之间，因此项目中心广场规模建议为10,00015,00010,00015,000之间较为适宜之间较为适宜。Part 3 商业市场分析及规划建议SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.27广场主题建议：广场主题建议：“曲靖曲靖印象印象”纳曲靖万象，凝名城印象纳曲靖万象，凝名城印象曲靖曲靖 作为云南的第二大城市，既积淀了深厚的文化底蕴，又承载了蓬勃作为云南的第二大城市，既积淀了深厚的文化底蕴，又承载了蓬勃的时代活力的时代活力。水景水景现代科技现代科技历史历史文化文化旅游旅游SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.28主题元素建议主题元素建议Part 3 商业市场分析及规划建议水水 元元 素素：水廊、水道、各式喷泉、与灯光结合、与商业的结合文化元素文化元素：历史文化廊、文化景观小品科技元素科技元素：音乐喷泉、LED显示屏、灯饰、建筑装饰、城市未来规划展览厅旅游元素旅游元素：曲靖旅游景点微缩景观SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.29Part 3 商业市场分析及规划建议水元素水元素 水体将成为广场中最具吸引力的部分，它可静止，可跳动，可映射周边景物，与商业建筑的结合营造独具一格的魅力。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.30Part 3 商业市场分析及规划建议水元素水元素与灯光结合与灯光结合通过光影技术、现代感的周边建筑，并与水体结合规划，使广场凸显现代气息以及科技的魅力。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.31Part 3 商业市场分析及规划建议 历史文化长廊、展览等景观小品展示曲靖悠久的历史文化，同时规划宣传活动广场，定期举办文化活动，成为曲靖宣传推广阵地。文化元素文化元素历史文化景观历史文化景观SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.32Part 3 商业市场分析及规划建议浮雕、壁画展示曲靖历史文化曲靖地形图曲靖历史介绍曲靖民族风情风景图历史事件文化元素文化元素历史文化浮雕、壁画历史文化浮雕、壁画SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.33Part 3 商业市场分析及规划建议爨宝子碑爨龙颜碑徐霞客诸葛亮与孟获珠江源文化元素文化元素历史景观小品历史景观小品SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.34Part 3 商业市场分析及规划建议科技元素科技元素音乐喷泉音乐喷泉 广场中心设计音乐喷泉，运用先进的激光科技、影像、三维立体动画、音乐技术，并由水道、水廊延伸至周边建筑。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.35萨尔茨堡欧洲花园购物中心香港中银大厦外立面轮廓结合灯光设计形成独特景观多媒体立面处理，就是墙上的玻璃做为象素形成动态图像 建议项目外立面可采用局部轮廓配合灯光突显特建议项目外立面可采用局部轮廓配合灯光突显特色（如右图香港中银大厦），或局部立面做多媒体处理色（如右图香港中银大厦），或局部立面做多媒体处理（如下图欧洲花园）。（如下图欧洲花园）。科技元素科技元素玻璃幕墙玻璃幕墙Part 3 商业市场分析及规划建议SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.36案例参考：类型 地段材质楼层大小用途多媒体深南路电子屏四、五层12mX8m（见图1）品牌形象推广多媒体人民南路电子屏四、五层12mX8m（见图2）品牌形象推广金光华广场中信城市广场Part 3 商业市场分析及规划建议科技元素科技元素LED广告牌广告牌SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.37广场特色灯杆广场及喷泉夜间灯光效果经灯光点缀的大型植物商家自身灯光效果Part 3 商业市场分析及规划建议科技元素科技元素灯光设计灯光设计 从建筑成本的角度考虑，建议主要通过对广场景观设计而打造夜景亮点，局部设置激光镭射灯；商家自身的灯光照明会是项目的一道亮丽风景；景观规划后在项目及广场上能有开阔、丰富悦目的视景，提升项目整体形象，增强商业驻留性。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.38 将世界奇观、历史遗迹、古今名胜、自然风光、民居、雕塑、绘画以及民俗风情、民间歌舞表演汇集一园，再现了一个美妙的世界。参考案例：深圳世界之窗旅游元素旅游元素浓缩标志建筑浓缩标志建筑Part 3 商业市场分析及规划建议SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.39以曲靖旅游景观图进行布局九龙瀑布群马过河小三峡彩色沙林天生洞造型珠江源金鸡孤峰群菌子山香炉山腊山湖凤凰谷Part 3 商业市场分析及规划建议SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.40全面展示曲靖旅游景点，全面展示曲靖旅游景点，全面展示曲靖旅游景点，全面展示曲靖旅游景点，打造曲靖对外宣传阵地。打造曲靖对外宣传阵地。打造曲靖对外宣传阵地。打造曲靖对外宣传阵地。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.41Part 3 商业市场分析及规划建议项目建筑规划建议项目建筑规划建议 项目整体布局思路项目整体布局思路 项目整体规模判断项目整体规模判断 商业布局规划核心思路商业布局规划核心思路 商业布局具体规划建议商业布局具体规划建议 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.42Part 3 商业市场分析及规划建议1 1、项目整体规划布局核心思路、项目整体规划布局核心思路1.1 1.1 地块内部道路规划地块内部道路规划1.2 1.2 中心广场规划建议中心广场规划建议1.3 1.3 商业、住宅与商务分区商业、住宅与商务分区1.4 1.4 负一层商业规划建议负一层商业规划建议1.5 1.5 住宅裙楼商业布局规划住宅裙楼商业布局规划SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.43Part 3 商业市场分析及规划建议1.1 1.1 地块内部道路规划分析地块内部道路规划分析 政府要求在项目地块规划贯政府要求在项目地块规划贯穿交通路与麒麟北路的车行道路，穿交通路与麒麟北路的车行道路，对商业规划产生以下影响：对商业规划产生以下影响：地块内部增加展示面，商业价地块内部增加展示面，商业价值进一步提升，对项目商业营销值进一步提升，对项目商业营销及后续经营产生有利影响；及后续经营产生有利影响；车行道路对项目整体性造成一车行道路对项目整体性造成一定的破坏。定的破坏。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.44Part 3 商业市场分析及规划建议车行道路规划建议一：地面车道车行道路规划建议一：地面车道 项目规划地面车道，有效将各功能分区区分，明晰各分区功能；规划地面车道，能有效增加地块展示面，提升项目的整体价值；规划地面车道，影响人流的互动，对项目的整体性产生一定的影响。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.45Part 3 商业市场分析及规划建议车行道路规划建议二：地下车道车行道路规划建议二：地下车道 项目规划地下车道，保证地面商业、住宅、商务等功能的整体性；规划地下车道，结合停车场规划，能有效的提升停车便利性；规划地下车道仍对负一层商业的整体性产生负面影响，人流难以自然互通。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.46Part 3 商业市场分析及规划建议两个方案比较两个方案比较方案分析方案一：地面车道方案一：地面车道方案二：地下车道优势 商业及广场增加展示面，商家经营与销售均可获益；有效区隔商业与住宅功能。保证项目整体性；停车便利性有效提升。劣势 对项目整体性造成一定的负面影响。对负一层商业的整体性有较大的负面影响。综合比较对项目整体的营销及商业的经营有积极的推动作用。仅保证项目的整体性，于项目开发目标无重大影响。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.47Part 3 商业市场分析及规划建议1.2 1.2 中心广场规划建议中心广场规划建议位置 中心广场不仅为商业的中心，而且亦是项目的中心；中心广场与车道结合规划，增加中心广场的对外辐射力，同时拉动车道分隔的两部分的人流，增强项目的整体性。形状中心广场规划为长方形，一方面可以增加商业内部的展示面，另一方面规则的形状有利于商铺的划分，符合商家的要求。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.48Part 3 商业市场分析及规划建议 住宅规划建议在教场路与麒麟北路交叉处住宅规划建议在教场路与麒麟北路交叉处，商业价值，商业价值相对不高，同时邻近中小学等，相对不高，同时邻近中小学等，居住氛围较好居住氛围较好；商务功能商务功能包括（写字楼包括（写字楼/酒店酒店/公寓）公寓）建议规划麒麟北建议规划麒麟北路一侧路一侧，并与广场相连并与广场相连，此处不仅邻近麒麟东路商务氛，此处不仅邻近麒麟东路商务氛围较浓，同时可分享中央大广场景观资源；围较浓，同时可分享中央大广场景观资源；商业主要规划在地块商业价值最高区域商业主要规划在地块商业价值最高区域，与现有商业，与现有商业氛围进行有效承接，同时缩短市场培育期。氛围进行有效承接，同时缩短市场培育期。1.3 1.3 商业、住宅与写字楼商业、住宅与写字楼/酒店酒店/公寓分区思路公寓分区思路住宅住宅商务商务商业商业广广场场 各功能分区相对独立，而中心广场则起到人流枢纽的作用，使各个功能分各功能分区相对独立，而中心广场则起到人流枢纽的作用，使各个功能分区形成一个有机整体。区形成一个有机整体。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.49Part 3 商业市场分析及规划建议负一层商业规模建议负一层商业规模建议：业态建议超市潮流服饰、服务配套等生活家居、家电广场、美食广场规模建议20,00020,00015,000-20,000负一层商业初期规模建议在负一层商业初期规模建议在50,000-60,00050,000-60,0001.4 1.4 负一层商业布局规划负一层商业布局规划 负一层商业规模建议原则：在商业规划上保留较大的弹性空间；项目地下整体开挖，为后续地下商业规模的扩大预留较大的空间；负一层商业在考虑销售的前提下，兼顾后续的经营，初期经营规模可相对适中。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.50Part 3 商业市场分析及规划建议下沉式广场负一层商业位置建议负一层商业位置建议：位置规划主要考虑人流的便捷导入，提升消费便利性；负一层商业建议规划在交通路与中心广场之间，方便导入两侧的人流；直接导入人流的下沉式广场可规划在交通路、中心广场两端，直接导入人流，提升负一层商业的价值。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.51宽敞、舒适、宽敞、舒适、景观、水流、景观、水流、台阶台阶地下商业城可规划下沉式广场与地面进行连接，不仅起到引导人流的作用，同时丰富广场建筑形态与景观资源；下沉式广场与水流、景观小品的结合增强了消费者购物的趣味性。Part 3 商业市场分析及规划建议下沉式广场规划建议下沉式广场规划建议SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.52Part 3 商业市场分析及规划建议负一层人流导入建议负一层人流导入建议：人流动线：外部人流通过规划下沉式广场导下沉式广场导入人流；小广场位置的人流可通过自动扶梯和负一层商业形成互动；地下商业城可营造室内街地下商业城可营造室内街铺室外化的效果铺室外化的效果，采用透光玻璃等手法，可增强自然光导入，增强一层人流对负一层商业的可视性。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.53 富有蜿蜒度，曲折变化性削弱单调感；景观小品，绿化座椅点缀其间；透光顶篷设计，利用自然采光；广场地砖铺于室内，营造室外感觉；建议结构层高为6m，营造宽敞的地下空间；各店铺特色鲜明，风格迥异。Part 3 商业市场分析及规划建议室内街铺室外化室内街铺室外化：SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.54Part 3 商业市场分析及规划建议负一层商业业态建议负一层商业业态建议：地下商业城需规划面积需求较大，展示面要求较低同时有较高的人流吸引力，建议规划主力店超市；同时规划潮流前线、服务配套等业态作为超市辅营区的一部分，整体商业价值较高，具备较好的营销价值。潮流前线，配套等超市潮流前线生活家居、家电广场、美食广场SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.55Part 3 商业市场分析及规划建议1.5 1.5 住宅裙楼商业布局规划住宅裙楼商业布局规划方案一：商业规划在每栋塔楼下临街商铺，临广场处规划集中商业；方案二：商业只规划为住宅整体的临街商铺以及集中商业。方案一方案二 住宅整体占地面积较大，整体不住宅整体占地面积较大，整体不大于大于70,00070,000，该区域商业规划主要，该区域商业规划主要有两种方案：有两种方案：SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.56Part 3 商业市场分析及规划建议方案分析方案一方案二优势 可售及价值较高区域面积增加；商业价值亦有较大的提升。该区域中间可规划园林花园等，住宅品质得到一定的保证劣势 住宅品质收到一定的影响。商业可销售的面积相对方案一较少。综合考虑：方案一规划较多商业面积可售，同时中部规划小型广场，提升综合考虑：方案一规划较多商业面积可售，同时中部规划小型广场，提升住宅景观资源，弥补不足，建议选取方案一规划住宅裙楼商业。住宅景观资源，弥补不足，建议选取方案一规划住宅裙楼商业。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.57Part 3 商业市场分析及规划建议2 2、项目整体规模判断、项目整体规模判断2.1 2.1 商业规模判断商业规模判断土地覆盖率项目层数负一层商业以覆盖率55%为准，项目单层面积可做到11万3层为主，局部4层 负一层整体开挖，除规划地下停车场外，其余可考虑规划商业；同时，考虑地下商业城购物舒适度以及业态规划容量。项目地面商业规模35万-40万项目地下商业城规模建议为5万-6万按照土地价值最大化原则，项目商业整体规模至少可达40万-46万SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.58主力业态规模建议区间百货15,000 35,000超市10,000 20,000潮流前线等服饰精品30,000 40,000小商品批发市场10,000 15,000餐饮、休闲娱乐80,000 100,000服务配套30,000 40,000电子手机数码5,000 8,000汽车展示10,000 15,000家庭式消费业态5,000 10,000食品批发市场4,000 5,000建材五金、家具家私等10,000 20,000其他5,000 8,000 从市场容量判断，项目从市场容量判断，项目商业整体规模在商业整体规模在200,000-200,000-350,000350,000较为适宜。较为适宜。Part 3 商业市场分析及规划建议 商业规模判定：商业主要以后期商业规模判定：商业主要以后期经营为目的，必须著重考虑曲靖市场经营为目的，必须著重考虑曲靖市场容量的大小，同时为项目后期发展预容量的大小，同时为项目后期发展预留较大的空间发展，留较大的空间发展，建议项目商业总建议项目商业总建议项目商业总建议项目商业总体量不宜超过体量不宜超过体量不宜超过体量不宜超过3535万左右万左右万左右万左右。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.59Part 3 商业市场分析及规划建议2.2 2.2 商务规模判断商务规模判断酒店酒店/写字楼写字楼/公寓主要以长期经营为目的，市场规模较为有限公寓主要以长期经营为目的，市场规模较为有限五星级酒店商务酒店写字楼/公寓 作为曲靖新地标体现，以40层高度树立典范；官房大酒店目前体量在3.5万。以引入品牌连锁经营的经济型酒店为目标，扩大项目辐射人群。以标准层500-800为准，层数建议30层；因写字楼市场具备一定的开发风险，建议与商务酒店结合规划。规模建议在40,000-50,000规模建议为8,00015,000-25,000项目酒店项目酒店/写字楼写字楼/公寓规模判断：商务功能总体量建议为公寓规模判断：商务功能总体量建议为6-86-8万万SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.60Part 3 商业市场分析及规划建议2.3 2.3 住宅规模判断住宅规模判断着重考虑符合片区规划及定位因素；结合曲靖房地产市场开发水平以及周边物业开发状况进行判定；同时，市场可实现度亦是重要的考量因素。容积率判断原则：容积率判断原则：中心片区以商住楼居多，容积率在中心片区以商住楼居多，容积率在4.5-5.54.5-5.5之间之间 而片区住宅品质较高的大盘，容积率则集中在而片区住宅品质较高的大盘，容积