巴南龙洲湾项目定位报告.ppt

中交巴南龙洲湾项目定位报告Content目录客群分析项目定位34项目属性2市场分析1分期开发计划5营销中心建议6市场分析1n重庆土地市场分析n重庆房地产市场分析n巴南区土地市场分析n巴南区房地产市场分析n巴南区房地产竞争格局n各类产品表现力分析n发展趋势研判重庆土地市场分析商住类土地成交量渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区高新区经开区北部新区14年 上 半年01537.89219.671604.54228.211196.65273.86602.82735.8434.0667.073433.0714年 成 交占比0%15%2%16%2%12%3%6%7%4%1%32%从上半年土地成交的区域分布来看，巴南区排名第五，巴南区已逐渐向重点供应区域靠近。2014年上半年主城区土地平均楼面地价2668元/。巴南区楼面地价上浮12%，增幅稳定。重庆土地市场分析重庆房地产市场分析重庆楼市相对平稳，成交价格与同期持平，成交量有一定下滑2014年上半年商品房供应面积1223.7万方，成交面积865.14万方，与去年同期相比下跌16%；成交均价7878元/，环比微跌1%，价格平稳，整体市场相对健康。重庆房地产市场分析重庆各区域供需比进一步扩大，商办带动区域价格上涨巴南区主要为办公以及商业性质物业成交，从而带动区域均价同比大幅上涨；供需比方面，传统主力区域除江北区外，其他主力区域供需比均进一步扩大。总结重庆土地市场：2014年上半年重庆整体土地供应10333.64，平均楼面地价2668元/，巴南区供应排名第五，楼面地价上浮12%，巴南区已逐渐步入重点发展区域。重庆房地产市场：2014年上半年重庆房地产市场价稳量跌，整体市场相对平稳，办公及商业性质物业带动部分区域价格上浮，但各区域供需比进一步拉大。巴南区土地市场年份土地面积（亩）土地面积（平米）容积率总建筑面积（平米）竞得单位土地价格（万/亩）楼面地价（元/）鱼洞组团2013169.31 112876 2.5 282190 重庆融科智地房地产开发有限公司258.44 1551 2013127.44 84959 2.0 170835 重庆浩博实业（集团）有限公司333.49 2488 2013293.62 195749 2.0 388629重庆君融置业有限公司225.09 1701 201340.66 27108 1.8 48794 祥和房地产有限公司216.00 1800 201350.78 33853 2.5 84633 重庆赵李房地产开发有限公司433.25 2599 201398.15 65434 3.0 196302 中昂地产383.08 1915 2013304.37 202916 1.9 387682 广州招商地产358.11 2812 201347.31 31540 3.1 97825 恒大地产464.70 2247 李家沱组团201395.62 63745 2.0 130303 东原地产422.52 3100 2013339.72 226477 2.2 499745 重庆汇景实业有限公司295.32 2008 2013269.31 179543 2.2 402543 重庆汇景实业有限公司305.53 2044 2014131.81 87870 1.5 133562 重庆长江小南海水电站开发有限公司/重庆清能置业有限公司263.34 2599 2014 8.60 5731 1.0 5731 重庆龙禹石油有限公司295.24 4429 界石组团201337.67 25113 1.1 27624重庆纬信置业有限公司176.03 2400 201331.61 21076 2.8 59012 辛禾城产业278.01 1489 201337.67 25113 1.1 27624重庆纬信置业有限公司176.03 2400 201331.61 21076 2.8 59012 辛禾城产业278.01 1489 201324.20 16132 2.5 40330 融创集团333.33 2000 2013269.91 179938 2.0 354246 融创集团262.49 2000 2013198.01 132005 1.7 228263 融创集团230.56 2000 2013145.01 96670 2.2 212673 重庆龙江置地163.24 1113 2013249.42 166280 2.5 407594 葛洲坝海集房地375.63 2299 2013299.73 199822 1.6 327166 葛洲坝海集房地218.31 2000 2013179.34 119561 2.0 239122 葛洲坝海集房地239.99 1800 2013161.98 107987 1.6 172779 葛洲坝海集房地213.33 2000 2014 271.64 181090 2.5 452725协信地产397.59 2386 2014 41.53 27684 1.1 30452 重庆赛英思实业102.68 1400 龙洲湾组团2013288.59 192391 3.3 639073 旭辉（香港）有限公司658.38 2973 2013300.01 200004 4.0 800000 万达集团536.00 2010 2013118.58 79050 1.8 143787 天联置业316.74 2612 2014 52.14 34763 2.0 69526斌鑫地产293.34 2200 2014 155.57 103716 2.3 237713 重庆亿尊投资有限公司 428.61 2805 2014 124.64 83094 2.5 211797 斌鑫356.85 2100 2013-2014年，巴南区土地供应共4995亩，其中龙洲湾组团供应1039亩，占比20.8%。界石板块受融创、葛洲坝等开发商大规模拿地影响，土地成交量最多，但价格最低。李家沱板块土地供应稀缺，但是房地产市场成熟，价格最高。龙洲湾板块土地成交量和成交价已经超过传统的鱼洞、李家沱板块，发展势头良好。鱼洞版块李家沱版块界石版块龙洲湾版块0246810121416851462013-2014.8巴南各板块居住及商业用地成交宗数鱼洞版块李家沱版块界石版块龙洲湾版块0500000100000015000002000000250000030000001656890.51166153264435321018962013-2014.8巴南区各版块居住及商业用地成交面积（）鱼洞版块李家沱版块界石版块龙洲湾版块05001000150020002500300021392836191224502013-2014年巴南各板块居住及商业用地楼面价（元/）鱼洞版块李家沱版块界石版块龙洲湾版块050100150200250300350400450500334.02316.39246.08431.672013-2014年巴南区各版块居住及商业用地土地成交价格（万/亩）巴南区土地市场年份土地面积（亩）土地面积（平米）容积率总建筑面积（平米）竞得单位成交价格（万元）土地价格（万/亩）楼面地价（元/）龙洲湾组团2013288.59 192391 3.3 639073 旭海（香港）有限公司190000 658.38 2973 2013300.01 200004 4.0 800000 万达集团160804 536.00 2010 2013118.58 79050 1.8 143787 天联置业37557 316.74 2612 2014 52.14 34763 2.0 69526.00 斌鑫地产15296 293.34 2200 2014 155.57 103716 2.3 237713 重庆亿尊投资有限公司 66681 428.61 2805 2014 124.64 83094 2.5 211797 斌鑫44478 356.85 2100 区域里品牌开发商拿地超过区域总面积的70%（旭辉、万达）；本项目90万方的建筑体量具备与品牌开发商竞争的实力。30%38%7%3%11%10%建筑面积比例旭海（香港）有限公司 万达集团 天联置业 斌鑫地产 重庆亿尊投资有限公司 斌鑫 28%29%11%5%15%12%拿地面积占比旭海（香港）有限公司万达集团天联置业斌鑫地产 重庆亿尊投资有限公司 斌鑫巴南区土地市场龙洲湾土地成交情况近2年来，巴南区商品房供需相对平衡，去化稳定，楼市发展呈良性巴南区住宅近2年的供需比约1.03，整体去化率95%，市场较好；截止2013年，新增面积约201万方，销售面积约190万方，住宅市场供需基本平衡。巴南区房地产市场概述2012年以来，巴南区高层价格处于平稳增长阶段；洋房2014年价格受到8月协信星澜汇大幅降价影响，拉低区域洋房整体均价；别墅2013年经济型小面积别墅面市后，溢价作用明显。20102011201220132014.1-9020004000600080001000012000140004626537752495770599553526434646975986459124621262998029570104692010-2014年巴南区价格走势高层价格走势洋房价格走势别墅价格走势巴南区房地产市场概述总结2013-2014年龙洲湾拿地占巴南区28%，除界石片区以外，龙洲湾拿地面积和土地成交价超越传统李家沱和鱼洞片区，该区域发展势头良好龙洲湾片区品牌开发商拿地占比最大，该区域未来升值空间巨大巴南区土地市场近年来巴南区整体供需情况相对平衡；巴南区近2年整体价格呈上涨趋势；巴南区房地产市场呈良性发展。巴南区市场巴南区房地产竞争格局湾板块和渝南大道板块由于政府规划及城市交通发展，成为房地产开发热点区域。新兴区域新兴区域传统区域传统区域李家沱渝南大道龙洲湾鱼洞李家沱板块作为市场的传统供应主力板块，房地产发展相对成熟，未来供应有限。渝南大道板块，新兴的房地产市场板块，沿轻轨3号线发展，交通便捷，高层依托轻轨热销，洋房、别墅以背靠南山为主要卖点，产品两极分化严重。龙洲湾板块作为政府重点打造的新兴城市中心，起点高，配套全面，吸引了万达，旭辉，佳兆业等知名开发商，是目前热门区域，未来潜力无限。鱼洞板块作为老城核心中心，楼盘品质一般，受到交通，环境等因素制约，未来会受到龙洲湾的冲击。巴南区房地产竞争格局巴南区商品房项目分布下图中列出36个在售、待售项目序号楼盘物业类型体量 （万方）1巴比亚半山高层402欧能蛋糕公馆高层3.93尚美时代高层7.54曦圆青岗湾高层9.45依云江湾高层、花园洋房、别墅38.76恒大御景湾高层13.27融汇半岛香山美墅洋房4.28融汇江山高层299融汇半岛格林美地小高层2910越昕晖洋房、高层29.611宗申金蓝湾洋房、高层、别墅28.512创远十里缇香洋房7.913东海定南山别墅11.714宗申青年国际高层16.215申烨太阳城3期高层24.316东原桐麓洋房、高层1617远洋高尔夫别墅、高层38.818斌鑫江南时代高层12.919长江国际原墅联排、叠拼5020旭辉城别墅、高层63.321万达广场高层、公寓10322佳兆业广场高层3023凯川紫依云高层、洋房14.524都灵态度高层5.325新跨越I33小高层13.626曦圆俊江南高层6.727金悦湾高层5.328东原香郡高层26.929优跃城高层20.730商社汇城品高层631都汇里高层7.632中昂锦绣高层24.633协信星澜汇高层、洋房11534渝开发上城时代高层47.335帝豪南城国际高层2036典雅依山郡洋房16龙洲大道龙海大道渝南大道1 12 23 34 417171818191920202121222223232424252526262727282829293030313132323333343435353636李家沱板块渝南大道板块龙洲湾板块鱼洞板块5 56 67 78 89 91010111112121313141415151616巴南区房地产竞争格局李家沱板块竞争市场分析板块楼盘物业类型体量（万方）李家沱巴比亚半山高层40欧能蛋糕公馆高层3.9尚美时代高层7.5曦圆青岗湾高层9.4依云江湾高层花园洋房别墅38.7恒大御景湾高层13.2融汇半岛香山美墅洋房4.2融汇江山高层29融汇半岛格林美地小高层29越昕晖洋房高层29.6宗申金蓝湾洋房高层别墅28.5合计233项目分布图传统版块成熟高，当前以滨江住宅为主注：作为传统板块，品质一般，后续竞争力较弱，距离本项目较远。融汇半岛组团巴比亚半山轻轨3号线恒大御景湾欧能蛋糕公馆曦圆青岗湾尚美时代依云江湾越昕晖宗申金蓝湾巴南区房地产竞争格局李家沱板块竞争市场分析李家沱板块在售住宅项目基本情况一览表 区域项目名称建筑面积（万）容积率物业形态套内面积区间（）在售套内面积 （）李家沱融汇半岛3001.80 高层、别墅、洋房高层38-6631-69越昕晖302.50 高层、洋房高层50-101 洋房59-100 洋房59-100（赠送面积较大）巴比伦半岛402.39 小高层、高层36-7636-69尚美时代7.55.20 高层40-6040-60曦圆青岗湾9.43.00 高层41-6041-60李家沱以高层为主，别墅、洋房占有少量份额；高层主力面积区间在4070，洋房面积在60100（赠送面积大）。产品特征李家沱板块选取个别具有代表性的在售项目进行分析巴南区房地产竞争格局李家沱板块竞争市场分析巴比亚半山欧能蛋糕公馆尚美时代曦圆青岗湾恒大御景湾（精装）融汇江山(精装）越昕晖宗申金蓝湾01000200030004000500060007000800059005800600061007100650054005800李家沱板块高层价格融汇长江墅宗申金蓝湾900095001000010500110001150012000125001200010000李家沱板块别墅价格融汇半岛香山美墅越昕晖宗申金蓝湾550057005900610063006500670069007100700060006400李家沱板块洋房价格高层价格在5400-6100元/之间；洋房价格在6000-7000元/之间；别墅价格在10000-12000元/之间。建面单价（元/）建面单价（元/）建面单价（元/）价格特征巴南区房地产竞争格局李家沱板块竞争市场分析注：融汇半岛包括在售所有组团去化巴比亚半山恒大御景湾欧能蛋糕公馆融汇半岛（所有组团）尚美时代曦圆青岗湾越昕晖宗申金蓝湾020004000600080001000012000140001600020072115115614930103012825202473月去化面积（）李家沱板块单盘高层月均去化量以20003000/为主，面积控制合理和总价较低成为影响去化较好的关键因素。越昕晖月均去化超过5000，原因在于产品面积控制合理，总价较低；相反宗申金蓝湾由于面积过大，总价较高，月均去化不到500。去化特征巴南区房地产竞争格局李家沱板块竞争市场分析总结产品：李家沱板块主要以高层产品为主，洋房、别墅产品为辅，整体建筑面积控制在100以内；价格：高层建面均价约5800元/，洋房建面均价约6500元/，别墅建面均价约11000元/；去化：李家沱片区单盘月均去化约2000-3000为主。巴南区房地产竞争格局鱼洞板块竞争市场分析本案鱼洞长江大桥优跃城东原香郡中昂锦绣典雅依山郡商社汇城品都会里帝豪南城国际金悦湾渝开发上城时代协信星澜汇颜龙山水城传统的房地产供应板块，但发展空间受限鱼洞板块作为老城核心中心，主要以中端项目为主，受到交通，环境和城市规划等因素制约，竞争力相对较弱。巴南区房地产竞争格局鱼洞板块竞争市场分析项 目物业类型主力户型 主力面积（）上城时代高层两房/三房(2变3）65/81中昂锦绣高层两房/三房(2变3）64.35/81.45金悦湾高层两房/三房(2变3）68.3/86.57协信星澜汇小高层洋房两房/三房(2变3）58-83（小高层）63-107（洋房）跃层赠送大片区内高层主力户型为两房和三房（2变3）；两房建面：60-75，三房（2变3）建面：75-90；协信星澜汇：小高层面积58-83，面积控制合理与低总价的优势在区域内热销。产品特征鱼洞板块选取各别具有代表性的在售项目进行分析巴南区房地产竞争格局鱼洞板块竞争市场分析协信星澜汇小高层：5600元/洋房：7200元/底商：2.5万元/集中商业“十字星街”上成时代高层：5500元/底商：2.2万元/鱼洞板块主要项目集中在靠近轻轨线的上城时代和靠近新区协信星澜汇；高层建面均价约5500元/；洋房建面均价约7200元/;商铺售价约2.3万元/。鱼洞板块价格特征巴南区房地产竞争格局鱼洞板块竞争市场分析鱼洞板块内总体量184.8万，已推42.6万，已售32.77万，去化率77%；目前未来潜在体量142.2万，未来潜在供应供应量大，主要集中在协信星澜汇和上城时代这两个项目；区域单盘月均去化38套，月均去化约2500，协信星澜汇以其小面积、高赠送、低总价的优势在片区内占据销冠。项 目项目体量开盘至今供应量（万）剩余未推体量（万）去化体量（万）已推剩余未售（万）平均月去化（套数）上城时代4618.427.618.240.1628套中昂锦绣250.624.40.420.1822套金悦湾3.80.243.560.080.1618套协信星澜汇11023.3686.6414.039.3385套合计184.842.6142.232.779.83153供应及去化特征巴南区房地产竞争格局鱼洞板块竞争市场分析总结产品：主要以高层产品，2房和3房（2变3）为主，面积均控制在100以内；价格：高层建面均价约5500元/，洋房建面均价；去化：单盘月均去化约2500，小面积高赠送的产品在版块内热销。巴南区房地产竞争格局渝南大道板块竞争市场分析东原桐麓创远十里缇香宗申动力城东海定南山申烨太阳城轻轨3号线轨道九公里站轨道花溪站宗申青年国际轨道岔路口站区域 楼盘 物业类型 体量 （万方）渝南大道 组团 创远十里缇香 洋房 7.9东海定南山 别墅 11.7宗申青年国际 高层 16.2申烨太阳城3期 高层 24.3东原桐麓 洋房、高层 16浩博几米阳光 洋房、高层、公寓 23.6合计 99.7轨道3号线沿线的新兴热门区域，产品以低密度为主巴南区房地产竞争格局渝南大道板块竞争市场分析渝南大道板块在售住宅项目基本情况一览表 区域项目名称建筑面积（万）容积率物业形态套内面积区间 （）在售套内面积 （）渝南大道申烨太阳城243.60 高层46-10457-104宗申青年国际162.99 高层37-6741-76东海定南山11.80.88 别墅170-360202-316东原桐麓172.0高层+洋房高层46-72 洋房75-12046-72 75-120创远十里缇香81.4洋房68-12268-122渝南大道涵盖高层、洋房、别墅，产品线丰富；高层套内面积区间在40-70，洋房套内面积区间在68-122，别墅套内面积区间在170-360，整体面积区间较大，舒适性产品较多。产品特征渝南大道板块选取各别具有代表性的在售项目进行分析巴南区房地产竞争格局渝南大道板块竞争市场分析宗申青年国际东原桐麓申烨太阳城01000200030004000500060007000620065005400渝南大道板块高层价格（元/）创远十里缇香东原桐麓66006800700072007400760078008000820071008000渝南大道板块洋房价格（元/）高层价格区间在5400-6500元/；洋房价格区间在7000-8000元/，创远十里缇香推出针对经济型客户的洋房，价格与东原桐麓有一定差距。片区内唯一别墅项目东海定南山建面均价为13470元/。价格特征巴南区房地产竞争格局渝南大道板块竞争市场分析渝南大道板块单盘月均去化约3320；渝南大道板块两级分化严重，东原桐麓凭借强大的品牌优势、交通通达性和产品高赠送，使得月均去化量最高。去化特征创远十里缇香东海定南山东原桐麓申烨太阳城01000200030004000500060007000800030831219726517142014年渝南大道板块月均去化量（）巴南区房地产竞争格局渝南大道板块竞争市场分析总结产品：渝南大道板块在售项目产品线丰富，建筑面积偏大，以舒适性产品为主导；价格：高层建面均价约6000元/，洋房均价约7500元/，在巴南区域内偏高；去化：单盘月均去化约2280，东原桐麓以高赠送产品在区域内较为火热。巴南区房地产竞争格局龙洲湾板块竞争市场分析p龙洲湾为巴南行政区域，是政府着力打造的新兴城市中心未来有巨大潜力；p同时龙洲湾片区也是项目直接竞争板块，我们对龙洲湾片区进行着重分析。聚集了万达，聚集了万达，旭辉，佳兆业等知名开发商，有别墅、洋房、高层、小高层等物业类型，以江景高层为主，是目前热门区域。万达广场佳兆业广场新跨越I33凯川紫依云旭辉城远洋高尔夫国际社区长江国际原墅龙海大道龙洲大道都灵态度斌鑫江南时代渝南大道项目分布图巴南万达极地海洋广场2011-2014年9月，龙洲湾片区供应量逐年增长，销售面积近年来较为稳定；2011-2014年9月，整体供需比1.26：1，市场较为平衡。2011年2012年2013年2014年1-9月010203040506019.525.7240.2832.3536.1326.6834.5852.15龙洲湾2011-2014.9销售面积与新增面积（万方）销售面积新增面积2011年2012年2013年2014年1-9月0100020003000400050006000700022322631430337813768223338756048龙洲湾2011-2014.9销售套数与新增套数销售套数新增套数巴南区房地产竞争格局龙洲湾板块竞争市场分析供需情况项目月均去化量 月均去化套数在售总体去化率佳兆业67208067%城南未来48726050%凯川紫依云36904590%旭辉城970616589%都灵态度49086893%万达45165070%万达SOHO667214460%远洋高尔夫34713181%斌鑫江南时代65067279%龙洲湾片区高层单盘平均月去化量为约5673，月均去化约79套，在售总体去平均去化率约75%；旭辉城与万达SOHO、佳兆业广场高层产品总面积较小，总价较低在本区域月均去化较好，旭辉城因为首付分期政策优势，领跑区域市场。各产品表现力高层去化特征30-3540-4545-5055-6060-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100 100-105 115-120 120-125 150-1550.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%2.48%3.97%2.98%5.13%10.15%5.90%9.59%10.31%10.84%9.11%11.08%5.79%5.07%3.13%2.48%1.99%龙洲湾在售高层面积区间比例（）1房1变22房2变33房3变44房2变40.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2.48%36.24%12.20%36.85%0.00%3.13%1.99%2.65%龙洲湾高层户型比例龙洲湾版块目前可变户型较多并且有部分跃层产品，面积区间较为分散且平均，主要集中范围在60-95之间；龙洲湾高层目前在售项目产品以1变2、2变3为主，占比约73%。各产品表现力高层产品特征40-4545-5055-6060-6565-7070-7575-8080-850.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%10.95%8.22%14.15%28.00%16.28%11.07%9.51%1.83%龙洲湾1变2面积配比50-5555-6060-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100100-105105-110110-115115-12000.050.10.150.20.254.04%10.55%22.22%22.93%23.34%10.33%6.58%龙洲湾2变3面积配比1变2产品面积主要集中在建面60-65，占比28%，其次为65-70，占比16.3%；2变3产品面积主要集中在80-95，总共占比68.5%。各产品表现力高层产品特征25-3030-3535-4040-4550-550.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%8.22%22.37%30.58%26.06%1.83%龙洲湾高层1变2总价（单位：万元）凯川紫依云佳兆业广场旭辉城都灵态度万达广场远洋高尔夫果岭斌鑫江南时代城南未来5000520054005600580060006200640057506000600058006300600056005500龙洲湾高层典型项目单价情况（元/）40-4545-5050-5555-6060-650.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%15.26%16.76%49.27%13.92%4.79%龙洲湾高层2变3总价（万元）龙洲湾目前典型高层项目建面单价在5500-6300元/，总价以40-55万为主，占比52.44%；龙洲湾高层1变2产品总价范围集中在35-45万，2变3产品总价范围集中在在50-55万。15-20 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 90-950.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2.48%6.95%8.11%8.44%24.79%6.18%21.46%9.59%1.76%2.65%5.61%1.99%龙洲湾高层典型项目高层总价区间（万元）各产品表现力高层价格特征各产品表现力热销产品分析旭辉城2变3，建筑面积70 全赠送可变院馆佳兆业广场-1变2房，建筑面积60 可变院馆热销原因：热销原因：总面积控制合理，功能空间完善，总价低；总面积控制合理，功能空间完善，总价低；1 1变变2 2、2 2变变3 3房型院馆、阳台、飘窗高赠送，性价比高。房型院馆、阳台、飘窗高赠送，性价比高。各产品表现力热销产品分析当前建筑面积70，新规下约77当前套内面积63，新规下套内面积72新规下当前热销户型弊端：新规下当前热销户型弊端：阳台、院馆无赠送，飘窗半赠送，销售面积均以实得面积计算阳台、院馆无赠送，飘窗半赠送，销售面积均以实得面积计算;总面积大幅度增加，容积率有限，地价随年限上涨，单价必定上涨，总价抬高总面积大幅度增加，容积率有限，地价随年限上涨，单价必定上涨，总价抬高;而同面积产品比新规前户型舒适度大大降低，性价比大大降低，无法满足当前客户需求。而同面积产品比新规前户型舒适度大大降低，性价比大大降低，无法满足当前客户需求。全赠送当前建筑面积60，新规下约6735-4050-5555-6060-6565-7075-8080-8590-95100-105125-1300.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2.67%2.67%1.22%10.46%3.74%22.90%8.09%1.53%1.68%4.89%巴南区典型洋房总价区间（万元）巴南洋房典型项目均价在建面6700-8000 元/；在售产品以75-80万的3房为主。55-6060-6575-8080-8590-95125-1300.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2.92%7.50%60.42%21.67%2.92%4.58%巴南区洋房典型项目3房总价区间（万元）凯川紫依云创远十里缇香东原桐麓融汇香山美墅协信星澜汇典雅依山郡600065007000750080008500670071008000780072007000巴南区典型洋房均价（元/平方米）各产品表现力洋房价格特征60-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100100-105 105-110 110-115 115-120 120-125 125-130 130-135 180-1850.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%4.32%1.48%0.25%0.25%8.77%0.49%0.49%13.21%1.23%6.30%1.73%2.47%12.96%26.30%11.85%7.90%巴南区典型洋房项目面积配比（平方米）1变22变33房3变5四房跃层0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%1.88%6.88%75.00%0.63%10.00%26.56%巴南区典型洋房项目户型配比70-7580-8595-100 110-115115-120120-125125-130130-1350.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%0.42%7.50%2.50%0.83%2.92%21.46%44.38%20.00%巴南区典型洋房项目3房面积区间（平方米）巴南洋房典型在售项目已3房为主，占比75%；3房主力面积集中在建面125-130，占比44.38%。各产品表现力洋房产品特征项目月均去化量月均去化套数整体去化率去化时间备注融汇香山美墅15671248%3.5个月面积偏大，赠送少，单价偏高，片区去化落后其他项目凯川紫依云19961830%2个月赠送较少，去化情况不佳创远十里缇香30833255%2个月近期开盘，蓄客量大，单价较周边项目有一定竞争优势，去化较好典雅依山郡43853570.30%24个月户型偏大，但本地开发商，内部客户资源较多，渠道通路广，去化较好协信星澜汇66548458%6个月小面积销售，大面积赠送，8月份有一波大幅度降价，去化套数领跑区域市场东原桐麓72657768%4个月销售面积小，赠送率高达100%，超高赠送，低总价，去化面积领跑区域市场巴南区内洋房月均去化量约4158.6，整体月均去化约43套，在售总体平均去化率55%；协信星澜汇和东原桐麓在区域内以面积控制合理，总价低，超高赠送热销；典雅依山郡面积偏大，但其开发商为本土开发商，客户资源较广，去化较好；融汇面积偏大，赠送较少，去化情况不佳。由于龙洲湾板块洋房项目不多，针对洋房项目分析我们选取巴南区内几个典型项目进行分析各产品表现力洋房去化特征东原桐麓，跃层4房-建筑面积约：51.7，赠送面积约40，新规下实得面积约92全赠送各产品表现力热销产品分析热销原因分析：热销原因分析：销售面积控制较小，总价低；销售面积控制较小，总价低；超大面积赠送，实得面积大，性价比极高，满足居住要求的同时提升居住品质。超大面积赠送，实得面积大，性价比极高，满足居住要求的同时提升居住品质。0赠送新规下当前热销户型劣势：新规下当前热销户型劣势：挑空挑空0 0赠送，院馆、阳台赠送，院馆、阳台0 0赠送，飘窗半赠送，销售面积以实得面积计算，面积增加近赠送，飘窗半赠送，销售面积以实得面积计算，面积增加近1 1倍，总价大幅度抬高，无法再以低价购买大面积产品，性价比大幅下降，无法满足当前倍，总价大幅度抬高，无法再以低价购买大面积产品，性价比大幅下降，无法满足当前客户需求。客户需求。各产品表现力别墅产品及价格特征项目产品面积段（）总价区间（万元）月均去化量（）月均去化套数整体去化率去化时间旭辉城联排95-100130-1802248.962467%6个月长江国际原墅联排170-230200-25036252528%9个月叠拼123-160110-180远洋高尔夫联排200-250350-60022201187%34个月叠拼100-200100-250龙洲湾别墅主要产品以联排和叠拼为主；旭辉城和长江国际原墅以经济型别墅为主，联排总价约130-250万，叠拼总价160万以内，远洋高尔夫主要以品质型别墅为主，联排总价300万以上，叠拼产品约200万左右。龙洲湾片区别墅产品单盘月平均月去化量为2698，月均去化20套，在售总体平均去化率60%，远洋高尔夫在售时间较长，目前仅剩尾盘销售；旭辉城和长江国际源墅以经济型别墅产品的低总价优势热销。经济型品质型联排中套B户型套内面积约174，赠送约70半赠送全赠送花园赠送负1层1层2层3层热销原因分析：热销原因分析：总面积控制合理，总价总面积控制合理，总价200200万以内，客户接受度强；万以内，客户接受度强；户型结构设计创新，挑空、露台、院馆赠送面积大，赠送率约户型结构设计创新，挑空、露台、院馆赠送面积大，赠送率约40%40%，高性价比；，高性价比；功能空间完善，大花园赠送，舒适度高。功能空间完善，大花园赠送，舒适度高。各产品表现力热销户型分析联排中套B户型套内面积约174，新规下实际销售面积约245新规下当前热销户型弊端：新规下当前热销户型弊端：所有院馆、露台、包括以往常有的隐藏地下室所有院馆、露台、包括以往常有的隐藏地下室0 0赠送，销售面积以实得面积计算；赠送，销售面积以实得面积计算；面积大幅度增加，总价大幅度提升，以以往的价格已经购买不到更大实用面积的面积大幅度增加，总价大幅度提升，以以往的价格已经购买不到更大实用面积的产品，性价比大幅度下跌，无法满足客户需求。产品，性价比大幅度下跌，无法满足客户需求。无赠送负1层1层2层3层各产品表现力热销户型分析小结供需：供需：龙洲湾片区整体供需平衡；高层：高层：龙洲湾板块高层在售产品以1变2和2变3为主，总体面积集中在60-95；高层建面均价约5500-6300元/，主力总价约40-55万；高层单盘月均去化约5673，以小面积多功能户型去化为主；洋房：洋房：洋房以3房为主，总体面积集中在125-130；洋房建面均价约7400元/，主力总价控制在75-80万；洋房月均去化约4159，以小面积超高赠送房型去化为主；别墅：别墅：别墅以经济型叠拼和联排产品为主；别墅主力总价控制在100-300万之间；别墅月均去化约2698，主要以经济型小面积低总价产品去化为主；新规下目前高赠送产品已行不通，当前产品设计方式无法提高产新规下目前高赠送产品已行不通，当前产品设计方式无法提高产品性价比，无法满足客户需求。品性价比，无法满足客户需求。发展趋势研判高层1房 1变22房 2变33房 3变44房 2变40.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%36.24%12.20%36.85%龙洲湾高层户型比例40-4545-5055-6060-6565-7070-7575-8080-850.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%14.15%28.00%16.28%龙洲湾1变2面积配比(）现状：当前龙洲湾主力热销户型为1变2和2变3，面积分别集中在60-65和80-95。地价持续高涨，商品房价格持续走高未来楼面地价持续攀升的趋势势不可挡，建筑成本逐渐增加导致单价不断上涨；二胎政策出台，客群对住宅功能空间需求提高国家二胎政策放松，购房者对房间功能需求增强；建筑新规下可变户型受限，新规下的产品赠送需专业团队研发70-7575-8080-8585-9090-9595-100100-1050.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%22.22%22.93%23.34%龙洲湾2变3面积配比未来趋势研判通过市场调研得知，当前巴南区洋房产品去化两极分化严重，小面积，大赠送产品月均去化达7000，而大面积少赠送产品月均去化不到2000。大面积赠送成为洋房去化的关键因素。2014年8月，协信星澜汇降价1300元/，以价换量情况出现，洋房溢价能力下滑。项目月均去化量备注融汇香山美墅1567面积偏大，赠送少，单价偏高，片区