2024年房地产经济学试题库答案wss整理版.doc

[房地产经济学]试题库
名词解释
1. MA房地产
土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所衍生的各种权利。
2. MA不动产
不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，能够说是广义的房地产，它比房地产范围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。
3. MA地产
是土地自然性状的经济体现和反应，具备使用性、稀缺性、可转移性等特点。
4. MA物业
物业是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项详细的实物资产，具备固定性、耐久性、多样性等特点。
5. MA土地引致需求（不太肯定哪个对）
1.土地引致需求是指从消费者对土地产品的需求中派生出来的农产品生产者对土地的需求。
2.土地需求是由市场对房屋的需求而传递过来的间接需求，在经济学上称为引致需求。
6. MA土地一级市场
土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行互换的总和。土地市场也称地产市场。一级市场即政府出让市场,是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场。
7. MA土地二级市场
土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行互换的总和。土地市场也称地产市场。二级市场是指土地的使用权转让市场。
8. MA住房一级市场
住房一级市场是指新建住房的买卖市场。市场主体是住宅开发商、营造商和居民。
9. MA住房二级市场
住房二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。
10. MA住房抵押贷款一级市场
一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；
11. MA住房抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。
12. MA土地供应弹性
供应弹性：供应的价格弹性，它表示一定期期内一个商品的供应量的相对变动对于该商品的价格的相对变动反应程度。土地供应弹性，表示土地供应量的变动相对于土地价格变动的的反应程度。
13. MA住房需求收入弹性
住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度，收入上升（下降）1%，导致需求量上升（下降）的百分比。
14. MA住房需求价格弹性
住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度，价格上升（下降）1%，导致需求量下降（上升）的百分比。
15. MA土地收益金
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按要求百分比向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所取得的租金收入按要求百分比向财政部门缴纳的价款。
16. MA房地产经济周期（课件）
是指房地产在发展过程中，伴随时间的变化而出现的扩张和收缩交替重复运动的过程。
17. MA房地产周期景气循环
房地产景气循环是因为供应和需求协调不顺产生的，指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动，从短期来看，房地产景气循环呈波动性，但在一个足够长的发展时期内，这种波动会体现出周期性循环的特性。房地产景气循环可分为复苏、扩张、收缩、衰退四个阶段。
18. MA房地产周期季节波动
房地产周期季节波动指房地产市场重复出现但没有固定的周期跨度的变化，波动不能再被分割成更短的具备相同特性的循环。
19. MA住房潜在需求
具备货币支付能力但目前尚未实现的住房需求,是一个将来的需求。
20. MA住房有效需求
有支付能力的需求,是以一定的人均可支配收入水平为基础的。
21. MB地租
古典经济学时期以为地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；马克思的地租理论重要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和土地价格等内容；新古典经济学时期流行的地租理论是地租编辑成产力理论；城市地租理论包括城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租等。
马克思主义以为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反应。
22. MB绝对地租
绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。
23. MB级差地租
这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。依照级差地租的形成条件不一样，又可分为级差地租1和级差地租2。
24. MB垄断地租
垄断地租是地租的一个特殊形式，以特殊土地的经营垄断为前提，是由垄断价格带来的超额利润所形成的地租。
25. MB级差地租Ⅰ（不太肯定哪个对）
1、级差地租1是由土地的肥沃程度不一样和位置差异引起的。两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不一样的土地上时，会产生不一样的成果。这些不一样的成果是由土地肥力和位置两个原因导致的。
2、是因土地丰度不一样和位置不一样，用等量资本投在不一样的等量土地上所产生的超额利润，它是投入不一样地块的各个资本具备不一样生产率的成果。
26. MB级差地租Ⅱ
级差地租2是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不一样所产生的超额利润转化形成的地租。在同一土地上连续进行追加投资，也即发展集约化耕作，重要是或在较大程度上是在很好的土地上进行的。这里的追加投资是有界定的，这里仅指提供平均利润的追加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不一样而产生的超额利润转化形成的地租。
27. MB产权 （不太肯定哪个对）
1、所谓产权，简而言之就是对财产所拥有的权利，是与财产有关的一系列权利。产权是以财产权所有权为基础，包括对财产的占有权、使用权、收益权和处置权。产权从本质上看，产权反应人们在经济活动中围绕财产所形成的一系列经济权利关系。一般能够划分为有形财产和无形财产。
2、产权是财产权或财产权利的简称。
产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律体现，产权能够分为三类：
1) 所有权，包括有形财产的所有权和无形财产的所有权；
2) 所有权的暂时分割，如一般法中的地产权、民法中的用益权；
3) 为他人谋利益的所有权—信托。
产权具备如下属性：它是依法占有财产的权利；具备排他性；是权利束；产权的行使并非是无限制的；产权的明确有利于外部效应内部化。
28. MB地役权 地役权是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利
29. MB土地发展权 土地发展权是指土地所有人有对土地进行非农业使用，开发土地的权利。

30. MB土地所有制
是土地所有权形成、土地所有权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性要求。土地所有制是土地制度的核心，其法律体现形式是土地所有权。
31. MB土地使用制
是土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性要求。土地使用制是土地制度中的重要内容之一，是土地制度中最活跃的成份。土地使用制度的法律体现形式是土地使用权。
32. MB资本化率
资本化率，是指将将来有限期或无限期的预期收益折算成现值的比率，一般包括无 风险利率、风险酬劳率和通货膨胀率。
33. MB单一税
单一税意味着对所有各种收入（包括个人所得、企业所得、流转税、资本利得等）只征一次税，不超出一次，不重复征税，不扭曲经济运行。单一税制是对所有收入按照同等税率征税，并且税率都比较低，例如19％。单一税允许企业把所有新增投资从税基中扣除，并且只对人们从经济中取得的收入征税，也能够对个人所得在扣除一个减免项后再以一个相同的单一税率进行征税。
34. MB物业税
所谓物业税又称财产税或地产税，“重要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会伴随其市值的升高而提升”。
35. MB空置率
按照国际通行算法，空置率是指报告期内，待出售、出租的各类房地产占市场所有存量房地产（包括报告期新增量）的比率。
36. MB住房需求方政策
也即消费者补贴政府，是指政府直接将住房补贴发放给住房消费者，有租金凭单和住房优惠券两种。
37. MB住房供应方政策
也即公共住房政策，是指政府自己建造或者补贴开发商建设公共住宅，然后低价租给消费者。
38. MB经济合用房
经济合用房是目前政府政策重要扶持发展的具备社会保障性质的商品住宅，它是国家为处理中低收入家庭住房问题而修建的一般住房。具备经济性和合用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，其通过免交土地出让金、减免有关税费等措施控制开发成本，使其价格能适合中低收入家庭的购置力；合用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减少建筑标准。
39. MB租金凭单政策
是住房需求方政策的一个。
40. MB房地产投资信托
房地产投资信托(REIT)就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的企业。符合要求的REIT不需要交纳企业所得税和资本利得税，但其资产组成、收入起源和收益分派均要符合一定的要求。
41. MB 房价收入比
房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的所有住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考查居民的购房能力。
42. MB科斯定理 （不太肯定哪个对）
1、是针对外在性而提出的一个措施。其内容能够表述为，只要财产权是明确的，并且其交易成本为零或很小，则无论在开始时产权赋予谁，市场均衡的最后止果都是有效率的。
2、只要交易费用为0，则产权的初始界定从效率角度看是无关紧要的。当交易费用＞0时，则权利的初始界定很重要（对经济效率而言），并能够通过合法权利的明确界定和自由互换提升资源配备效率，实现外部效应内部化，而无需抛弃市场机制引入政府干预。
43. MB基准地价
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，依照用途相同、地段相连、地价相近的标准划分地价区段，然后调查评定出的各地价区段在某一试点的平均价格。
44. MB房地产抵押权 债权人基于房地产抵押而享受的权利称为房地产抵押权。
45. MB交易费用
科斯的贡献在于初次论述了交易费用,并由此创建了产权经济学,核心命题是市场运行自身是有代价的. 交易费用的涵义分为两部分：一、事先的交易费用；二、签订契约后的履行费用。交易费用就是经济制度运行费用。
46. MB 边际土地
边际土地,指生产所得收人仅够支付生产费用和开垦投资利息的土地,边际土地收支相抵后,无余额支付地租.
47. MC房地产泡沫
一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值连续上涨的过程与状态，是房地产市场内外原因共同作用的成果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。
48. MC房地产投机
是指购置土地或住房仅仅是为了获取价差收益，而不是看重房地产自身的效用。
49. MC住宅市场过滤模型
过滤模型的实质是高质量住宅向低质量住宅的层层向下过滤，处在最底层的住宅最后要从市场上退出。
50. MC房地产景气指数
景气指数，又称为景气度，它是对企业景气调查中的定性经济指标通过定量措施加工汇总，综合反应某一特定调查群体或某一社会经济现象所处的状态或发展趋势的一个指标。
是反应房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数
51. MC中心地
中心地是向居住在他周围地区（尤指农村地区）的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地。
52. MC屠能环
德国经济学家屠能，以虚构的与外界无联系的“孤立国”和他在德国的台楼农场为例，借助数学公式，企图证明农产品种类的分布决定于距离市场的远近和运输费用的大小，并以此构想农业分布是一城市为中心的六个同心圈地带。有内到外分别是：自由农业区、林业区、轮作农业区、谷草农业区、三区式农作区、畜牧业。
53. MC外部性
又称为外部经济影响，是指从事某种经济行为的经济单位不能从其行为中取得所有收益或支付所有成本。
54. MC标定地价
标定地价是在一定期期、一定条件下，能代表不一样区位、不一样用途地价水平的标志性宗地的价格。
55. MC区位理论
答: 确定区域位置又称区位理论或称区位论。区位理论是属于经济学与地理学的交汇科学理论。是一门研究某种经济活动为何会在一定的地区范围内进行，以及一定的经济设施为何会在一定的地区范围之内的理论。
56. MC住房优惠券政策
政府针对某一特定人群在购置住宅方面所予以的补帖、减免税、成本价购房等的优惠政策。
57. MC不动产税
不动产税是针对地面建筑物及附着物征收的税收，是物业税和房地产税的总和。
58. MC住宅的耐久性
住宅的耐久性重要体现为材料品质的老化、设备与系统功效的劣化、结构可靠性的减少等。
59. MC特性价格
答：房地产具备异质性，即每个房屋有不一样的居住特性和位置特性，如：户型、结构、朝向、楼层、管理服务、房龄、易达性、公共服务设施、环境质量、邻里情况等，房价由住宅的异质性的隐含价格组成，这些价格就是房地产的特性价格。
60. MC房地产价格指数
答: 房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产(如商业/住宅和工业)价格变动及总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数.

简答题
1. JA我国土地一级市场的特点? （课件、笔记）
答案一
（1）客体的不完整性
–土地使用权
–物权还是债权？
（2） 强烈的地区差异性
–土地市场的特性
–中国尤其强烈
（3）明显的国家垄断性
–国家垄断一级市场
–决定了建设用地的总供应量
–地区（城市）间的竞争
（4）不成熟性
–土地出让中的招拍挂百分比低
–工业用地采取协议，基础设施用地采取划拨
答案二
土地使用权从免费划拨到有偿使用的转变（土地出让），交易中，出让方是土地所有者人民政府，受让方是土地使用者，目前以开发商居多。我国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供应主体，因此城市土地一级市场是一个垄断性市场，是不完全竞争的市场。这一特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制约尤其明显。国家把住土地供应的龙头，便能够达成有效调整房地产供应总量和供应结构的目标，因而土地供应也就成为政府实行宏观调控的重要伎俩。
2. JA土地价格的特点?（土地经济学p104）
地租的资本化即地价。（另：土地价格是为购置土地而支付的用货币表示的互换价值，是土地将来地租的资本化）
土地是一个特殊的商品，其价格形式与本质有着与一般商品价格不一样的特点。
（1） 土地价格是土地的权益价格；
（2） 土地价格不是土地价值的货币体现，一般不依生产成本定价；
（3） 土地价格重要由土地需求决定；
（4） 土地价格呈总体上升趋势；
（5） 土地价格具备强烈的地区性
3. JA地价的变动趋势? （土地经济学p108）
地价是呈波浪式增加的。
（1） 土地价格呈总体上升趋势，重要受下列原因影响：
a) 社会经济发展水平提升；
b) 人口数量及家庭户数增加；
c) 土地投机，土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地的虚假需求，在一段时间内使土地价格上涨以达成赢利的目标。
（2） 土地价格变动展现周期性特性
a) 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响；
b) 土地价格变动受政府调整的影响；
总体来讲，地价虽然波动，但因为其供应的有限性，变动趋势应为长期增加。
4. JA特性价格法及其应用?（课件）
答：房地产的异质性导致对房地产度量的困难，也导致房地产价格比较的困难，利用特性价格法能够处理这一问题。
特性价格法是用多元回归方程来估量的。特性价格方程以为任何一处房产的价格是该处房产特性的函数，这些特性能够是房屋的面积、卧房的数目、卫生间的数目、是否有游泳池、停车库等。最简单的征价格方程是一线性函数：
其中：系数的正负号表示房地产特性影响方向的大小，系数数值的大小表示房地产特性对房价的影响程度。
特性价格法在房地产经济研究中有非常重要的作用。其中最为常用的有两种情况，
一是能够分析在其他条件不变的情况下某一原因调整对房地产价格的影响。如测算轻轨开通对周围地区房价的影响。
二是用于编制房地产价格指数，需要找出影响房价的核心原因，并且利用特性价格模型测算各期标准住宅的价格。
5. JA住房空置量和空置率的含义及其市场指示作用？
住房空置，就是住房处在没有进入交易或使用步骤的一个状态。
住房空置量指房屋没有使用、处在等候出售或者出租情况的数量。
住房空置率是指在某一个时点，房屋的空置量占所有房屋存量的比重，是市场分析的核心指标，理想的空置率不是零，存在一个合理的自然空置率。住房空置率又能够分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。在我国，住房空置率指标则只反应当年建成住房中尚未销出住房所占比重。
住房空置量和空置率的一般用来反应房地产市场的周期性和波动情况。假如空置率较低，阐明房地产市场处在萧条或复苏时期，社会对房地产的需求较大，开发商会加大房地产投资，扩大房屋建设数量；反之，假如空置率较低，阐明房地产市场处在繁荣或衰退期，房地产供应不小于需求，开发商会缩小房地产投资，减少房屋建设数量。不过在中国，商品房空置率是指新建的商品房没有销售的面积占前三年完工面积总和的百分比，因此，这一比率只能反应商品房销售情况，不能反应房地产市场的总体情况。
另外，因为各个国家和城市房地产市场的特点不一样，各城市的长期均衡空置率不也许同样，横向比较时一般只有一个大体的参考值。
6. JA马克思的绝对地租理论概述?
（1） 绝对地租的概念。绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。
（2） 资本主义农业绝对地租的起源。因为资本主义农业有机组成低于社会平均资本的组成，在对劳动的剥削程度（剩余价值率）相等时，将会比等量的社会平均资本生产出更多的剩余价值，从而生产出更多利润。因为土地私有权的垄断，妨碍着资本自由地进入农业部门，使得农业部门的较多的剩余价值不参加利润的社会平均化，农产品的价值就高于按平均利润率计算的生产价格。于是，农产品就会按照高于生产价格的市场价格（垄断价格）来出售。
（3） 绝对地租的量。完全取决于市场供求情况和新耕种的土地面积。
（4） 农业资本有机组成等于或高于社会平均资本组成时的绝对地租起源。有购置者的需要和支付能力决定。量是微小的。
（5） 绝对地租对土地产品价格和级差地租的影响。
（6） 土地所有权在绝对地租产生和级差地租产生中的作用不一样。在级差地租形成过程中，土地所有权只是没有它的作用就已经产生的超额利润转移到土地所有者手里的原因。而在绝对地租的产生过程中，土地所有权是引起市场价格上涨的原因。单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有权人创造任何地租，但他有权不让他人使用他的土地，直接经济关系能使土地的利用给他提供一个货币额。
7. JA地租产生的经济学解释?
答：依照西方经济学原理，地租产生的根本原因在于土地资源的稀缺性，供应不能增加，假如给定不变的土地供应，则地租产生的直接原因就是对土地的需求曲线的右移。土地需求曲线右移是因为土地的边际生产力提升或土地产品(如粮食)的需求增加从而粮价提升，假如假定生产技术不变，则地租就由土地产品价格的上升而产生，且伴随产品价格的上涨而不停上涨。因此，虽然是劣等土地也会产生地租。
8. JA马克思的级差地租理论概述?
（1） 级差地租的概念。这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。依照级差地租的形成条件不一样，又可分为级差地租1和级差地租2。
（2） 级差地租1。级差地租1是由土地的肥沃程度不一样和位置差异引起的。两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不一样的土地上时，会产生不一样的成果。这些不一样的成果是由土地肥力和位置两个原因导致的。
（3） 级差地租2。级差地租2是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不一样所产生的超额利润转化形成的地租。在同一土地上连续进行追加投资，也即发展集约化耕作，重要是或在较大程度上是在很好的土地上进行的。这里的追加投资是有界定的，这里仅指提供平均利润的追加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。
（4） 级差地租1和级差地租2的关系。级差地租1是级差地租2的基础和出发点。从历史上看，级差地租1和级差地租2反应着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不一样的发展阶段；从形成过程看，级差地租2的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。
级差地租2时级差地租1的不一样体现，二者实质上是同样的。在每个场所，级差地租都是由该级土地提供的平均产量和最差土地按一个标准的投资提供的产量相比差额决定的。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ不过是级差地租的两种体现形式，它们都是投在土地上的等量资本所具备的不一样生产率的成果。
（5） 最差耕地也有级差地租。
9. JA房地产价格的组成是什么?
答：房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。对新建房屋，它是建导致本加土地价格；对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。对同一宗房地产来讲，房地产价格等于建筑物价格加土地价格，这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。假如建筑物和土地的组合不相称，房地产价格中的土地价格必然减少，甚至于也许会出现房地产价格低于建筑物成本的情况。
房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。从生产理论的角度，可分为土地价格和建筑物价格两大组成部分：
土地价格：土地价格又可分为“农转非”地价和旧城区改造地价两种：
1.“农转非”地价包括如下三种：
（1） 征地安置费 耕地占用税
（2） 小区内土地开发费 开发单位管理费
（3） 开发投资资本利息 开发投资利润
2.旧城区改造地价包括如下三种：
（1） 土地使用权价格 拆迁安置费
（2） 小区内土地开发费 开发单位管理费
（3） 开发投资资本利息 开发投资利润
建筑物价格：建筑物价格包括建筑物生产成本和建筑物销售成本两种：
1.建筑物生产成本包括如下四种：
（1）勘察设计费 建筑材料、设备费
（2）建筑施工费 建设单位管理费
（3）建设单位向政府部门交纳的有关税费
（4）建设单位建筑资本投资利息、利润
2.建筑物销售成本包括如下三种：
（1）建筑物出售前的保管、养护等费用
（2）推销费 建筑物销售有关税费
（3）销售经营利润
10. JA土地价格是“虚假”的吗？
地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反应，是土地预期收益权利的购置价格，即地租的资本化。我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的数年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济上的实现形式。因此，我国城镇地价的含义不一样于土地私有制国家，它不是土地所有权价格，而是为取得若干年土地使用权所支付的一个代价，是一定使用年期的土地使用权价格。
土地价格在一定程度上是虚假的。
土地价格重要受收益机制和市场机制调整。收益机制是土地市场价格形成的前提。土地不一样于一般商品，其价格的决定重要由收益决定，即土地产出能力大小决定。就某一详细地块而言，土地的收益水平重要取决于该地块包括的物化劳动力及地块的开发利用强度，若地块的市政基础设施投入大，容积率、建筑密度大，则地价水平高。 而市场机制是土地市场的运行机制，包括供求机制、竞争机制、利率机制等，其中供求机制是最基本的机制，供求关系决定土地的市场价格，而竞争机制和利率机制则对市场的供求关系产生影响。”
在实行招拍挂后，以往隐性的东西被显化了，还原了原本的土地价格，房地产商在购地的时候，总是以目前的市场房价来预测将来的房价，去评定土地购置价格。因此，由地价引起房价上涨的也许性不大。恰恰相反的是，开发商只有在预计将来的房子能卖多少钱后，才会决定买不买地。这等于说是产品的价格决定原材料的价格，换言之，是价格决定成本。也就是说，市场所遵照的普遍规律：成本决定价格，在房地产行业被颠倒了。
11. JA限制高档商品房建设肯定是正确吗？（课件、笔记）
从住宅市场过滤模型来看，限制高档商品房建设并不正确。画过滤模型的图
•政府补贴新住宅建设的影响
–建筑津贴（Construction Subsidies）
–补贴中等质量住宅市场，只会使中等收入者受益吗？不是的
–过滤模型的实际应用
–假设：
•稳定的家庭总数
•住宅子市场：中等质量住宅市场和低质量住宅市场
•质量水平：业主对相对价格变化的反应是在两类子市场之间选择住宅，住宅能够降级（filtering）进入低质量市场，或升级（upgrading）进入中等质量市场
•不完全替代品：两类住宅为布完全替代品，伴随市场价格的变化，消费者在两类市场之间选择
•政策启示：住宅补贴的受益者布仅仅局限于居住在受补贴住宅的家庭。最初居住在低质量住宅的家庭也因为下列两个理由而受益：首先补贴使中等质量住宅的价格减少，某些贫困家庭能够住进中等质量住宅；其次，住宅从中等质量市场过虑到低质量市场，减少了低质量住宅的价格。
–政策的制定和实行要考虑市场规律
图：

12. JA简述房地产预警系统的框架？
为详细落实 “建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控”的工作，建设部制定了房地产市场预警预报信息系统建设总体框架。
房地产市场预警预报信息系统划分为“国家-城市-企业”三级，整个系统分五个部分：
1) 企业信息采集系统
2) 房地产交易数据采集系统
3) 有关部门采集系统
4) 城市房地产市场预警预报信息系统
5) 国家级房地产市场预警预报信息系统
房地产预警预报系统的建立是为了及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，通过科学的分析、整顿，对市场情况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和处理，使市场供求基本平衡，结构基本合理，防止市场的大起大落。
13. JA目前中国住房金融市场的特点?（房地产经济学p207）
答案一
我国住房融资制度：
（1） 住房融资制度发展机制与模式：因为长期实行住房供应制，我国住房融资制度重要是近逐渐发展起来的。我国的住房融资业务重要有政策性和经营性两种。
（2） 住房抵押贷款：住房抵押贷款是房地产金融业务中最基本的、也是最一般和最常见的一个业务形式。一般情况下，住房抵押贷款是以土地使用权和房屋所有权作抵押以取得贷款的形式。这种抵押的特点是风险小、安全性高，是进行房地产投融资的一个重要方式。
（3） 住房公积金：住房公积金贷款限于已参加交纳住房公积金的居民，该类贷款具备政策补贴性质，贷款利率低。
答案二
住房金融业的市场的特点：从垄断到竞争
1) 各地发展态势不平衡。个人住房贷款业务发展与各地区经济发展情况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等紧密有关。发展较快的地区多集中于东南沿海地区，中西部地区发展虽有起色但仍较落后。
2) 住房信贷结构发生很大变化,重点向住房消费贷款倾斜。
3) 住房开发贷款以支持一般住房和经济合用住房为主,尤其是积极扶持科教文卫单位利用自用土地建设经济合用住房。
4) 住房金融市场竞争激烈,经营开始规范,内部结构开始走向协调。
14. JA目前中国的不动产税制?（房地产经济学P231）
目前，我国在房地产开发、经营、交易和使用过程中的税收有房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、固定资产投资调整税、土地增值税、企业所得税和营业税共计9种。另外，某些地方还征收教育费附加、菜地建设基金等，在全国范围内合法征收的具备税收性质的费用共计11种。
对比国外的房地产税收体系，能够看出我国的房地产税收在税种、征管等方面还存在着一定的不足之处。如，没有将土地和房屋当作个人或企业财产，没有考虑房屋在遗产继承中的问题，没有考虑土地的充足、合理利用等。因此，对我国目前的房地产税收体系应做某些调整，以适应不停发展的市场经济的要求。
在我国增设更具财产税属性的房地产税收，统一考虑房屋所有权和土地使用权，对房屋和土地使用权统一征收一个房地产税，以房地产的价值或市场价为计税依据；对没有充足利用土地的个人或企业征收一个空地税，以促进土地的充足、合理使用，发挥土地潜力，是一个克服房地产投机行为的有效措施；伴随住房私有化的发展，房产将是人们最为重要的财产，因此，设置对应的房产遗产税对我们将来社会的发展是重要的，也是消除不劳而获现象的有效伎俩；但该水中的设置必须要同遗产税和国民经济的发展水平、人们的认识水平相联系。
笔记：
不动产税
土地税 （城镇土地使用税、耕地占用税、农业税、土地增值税）
改良物税（房产税、契税）
有关税{两税一费（营业税、城建税、教育费附加）、固定资产方向调整税、企业所得税、外商企业和外国企业所得税、印花税。
目前中国的不动产税制存在着重“流转课税”轻“保有课税”的重要问题，应改革与原计划体制相合用的这种房地产税制，激励流转交易。
15. JA房地产市场的特点以及政府的作用?（房地产经济学p 103）
1) 地区性：
房地产交易实质上是产权交易，其产权的承载物即房地产实体则是不可移动的。这就决定了各地区的房地产市场在出现供过于求或供不应求时，不也许通过其他地区或从其他地区进行调剂，来达成供求平衡。因而房地产市场具备很强的地区性。不一样地区之间的房地产价格水平、供求情况、交易数量等，相对于一般商品而言有极大的差异，这是房地产市场的地区性所决定的。
2) 供应调整滞后性：
因为房地产开发周期比较长，从申请到建成出售需要最少一年长则数年的时间，因而在市场供不应求时，供应的增加需要相称长的时间。因为房地产的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多出的供应需要相称长的时间才也许被市场消化。因而在需求变动后，供应需要相称一段时间才 能随之调整变动，达成新的均衡；
3) 垄断竞争性：
房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方难了解到真实的市场行情。市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异，使得房地产市场具备较强的垄断竞争性；
4) 投机性：
房地产市场的地区性、供求调整滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具备很强的投机性，房地产是一个很好的投机对象。
另外，房地产市场还具备交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依赖性等特点。
(课件)
政府作用：政府在全社会资源配备中占40% 以上；
转轨经济中，政府的作用愈加重要，目前的中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增加，而对应的有效供应缺乏。
a) 配备作用：不完全竞争；外部性；公共物品；不完全信息；
目前中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增加，而对应的有效供应缺乏
b) 分派作用：
c) 稳定作用：
16. JA应用经济学原理简评“物业税”？
税收的经济学解释：将稀缺的资源由私人物品转向公共物品。
物业税，又称“财产税”或“地产税”，重要征税对象是土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提升。从理论上说，物业税是一个财产税，是针对国民的财产所征收的一个税收。
物业税是对财产存量征收的一个税，因为课税对象一般是土地、房产等不动产，其位置固定，标志明显，因此具备收入的稳定性，税收不易逃漏的特点。
物业税能够调整财富的分派，抑制财产过于集中于少数人的趋势，体现社会分派的公正性。
纳税人的财产大多分散于全国各地，本地政府易于了解，便于因地制宜地实行征收管理。因此，许多国家都将财产税作为税制中的辅助税，划入地方税。
在我国，假如开征物业税，要考虑到开征前已购房产的购置价款中所包括的各种税费，从而防止重复征税。
笔记：中国的物业税
1、开征物业税的目标：
• 减少房价——做不到，不也许
• 抑制投机
• 增加地方财政收入：变化地方政府的财政困境
• 促进公平——不是累进税率，因此做不到
• 与国际接轨
• 改革并完善房地产税制
• 有利于产权的明晰
2、开征物业税的重要问题：
• “多重”目标还是“单一”目标——应“单一”，目标应明确，不应赋予过多职能
• 物业税制的设计——应由中央政府来负担前期“研发成本”
• 征收对象：所有城镇家庭？工商企业所属不动产和城市高档居住用房？
计税依据：依照家庭组员人数、人均居住面积以及平均房价水平等设定“免征额”？
• 税率——应由低税率起步，0.3%—0.8%
• 评定与征管
– 批量评定
– “发单通知、自行缴纳”、“发单通知、委托代扣”
• 何时开征？怎样“试点”？——应逐渐履行，试点极难
17. JB亨利·乔治的“单一税”思想及其改进?（课件）
1) 亨利·乔治：19世纪美国经济学家和社会哲学家，1879年出版《进步与贫困》，提出“单一税”的思想。
2) 亨利·乔治在这一名著中提出“人人都有使用土地的平等权利，正如人人都有呼吸空气的平等权利同样”。他以为社会财富的增加，技术不停的进步，地主坐享垄断性地租飞涨之利，劳动者日趋困穷，实属极不合理。因此说土地的“私有是偷窃，地租是赃物”，主张没收所有地租，抽土地单一税。 “单一税”意在对土地所有者的地租征税。
3) 从经济学角度来看，亨利·乔治以为：因为土地供应弹性为0，因此只对土地征税不会导致经济的扭曲，因此主张对土地征税。
4) 对亨利·乔治的“单一税”思想的改进是双百分比税或分割税思想
老式的不动产税是对土地及改良物征收同样的税率，而双百分比税或分割税则对土地征收和改良物征收不一样的税率。这种税制刺激了资本投资，大大激励了对土地的改良。
18. JB国外不动产税的含义及实行?（房地产经济学p225）
答案一
房地产是由土地和建筑物组成的，在世界各国或地区对房地产的征税中，按其征税对象的不一样能够提成，对土地的征税和对房屋的征税。有的综合征收不动产税，也有的将房屋并在财产中统一征税。另外，也可将房地产税收划提成：房地产保有课税和房地产流转课税。
海外房地产税收有如下规律：
1） 多数国家征收土地和房屋税；
2） 房地产税收逐渐变为地方税；
3） 房地产税收同政府政策亲密有关；
答案二
1) 不动产税是针对地面建筑物及附着物征收的税收，是物业税和房地产税的总和。
2) 不动产税具备如下特点：
a税源稳定:永续利用，保值增值，相对于所得税、销售税，受经济周期波动影响小
b不易逃漏
c不易转嫁
d是地方政府的重要税源（一般占地方政府收入的30％）
e税收目标与政策目标并重
3) 不动产税是以对纳税人的私有财产的认定为前提的，因此开征不动产税首先要从法律上保护公民的私有财产。
19. JB农村土地市场和劳动力市场相互替代的经济学解释?
在中国农村存在公开合法的土地市场和非法的土地市场（隐性市场）。因为城市建设用地和农村集体农地之间的比较利益相差过大，集体或农民个人为追求比较利益而将土地非法进入城市非农用地市场。伴随农用土地的减少，农村土地市场出现大量闲散劳动力，涌向城市的劳动力市场，劳动力市场供应增加，农