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外资企业名下国有土地使用权的转让

关于能否转让的问题

1、关于转让

按照下列法律规定：

《中华人民共和国土地管理法》第二条：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第十二条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

《城市房地产转让管理规定》第九条：以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第十条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《广东省城镇房地产转让条例》第二条  本条例所称房地产转让，是指依法取得房地产权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
第三条  本条例适用于本省行政区域内城镇房地产的转让。

《深圳经济特区房地产转让条例》第三条：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物、附着物。
本条例所称房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

我们认为，只要外资企业土地使用权不存在抵押、诉讼、保全等其他权利限制、瑕疵，在土地出让期限内可以转让，外资企业转让土地使用权，应同其上的房屋所有权（如有）和在建工程（如有）一起转让。

二、关于深圳土地转让规定
《深圳市土地交易市场管理规定》
第二条：
本市范围内的土地交易，适用本规定。
　　土地交易包括土地使用权出让、转让和租赁。
　　本规定所称的土地使用权转让包括地上建筑物、构筑物和附着物的转让，但应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》的房地产转让除外。
第五条：
下列土地交易(包括分割转让)应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：
　　(一)经营性项目用地(包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等)的土地使用权出让；
　　(二)以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；
　　(三)依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；
　　(四)减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；
　　(五)合作建房，但农村征地返还用地除外；
　　(六)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；
　　(七)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；
　　(八)为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；
　　(九)人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；
　　(十)法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。
　　其他机构包括中介机构不得进行上述交易。
第十九条　
以出让方式取得的土地使用权交易，转让人应委托交易中心进行，并提供房地产证或者土地使用权出让合同和付清地价款证明。交易中心直接安排交易；法律、法规、规章规定交易需经核准的，由交易中心在三日内进行核验后，送主管部门在15日内核准。主管部门核准转让的，再由交易中心进行交易。