东阳市场调研实况.doc

东阳市场调研实况

我们到东阳项目公司与周董进行了碰面，就来东阳事宜进行了陈述，公司也同意派两人协助我们进行实地调研，就此，简短的交流后，我们就项目周边概况与市中心情况作了简单的走访，具体情况如下：

一、项目主体定位情况：
通过我与周董的交流，也拿出了项目设计概念图，从图上显示，该项目是定位于浙中奥特莱斯，其设计思路来源于全部是杭州下沙百联奥特莱斯，所采用的图片几乎是杭州项目的实景图，而且是项目容积率是3.2，而该设计容积率只做到了1.9，因此，与项目实际情况是背道而驰的。
二、世贸大道实调情况如下：

1、东阳国际建材城
总体量约40万方左右，分二期开发，目前二期均于开业，入驻率也是非常高，几乎满铺面经营，从建材、五金、家居、卫浴等齐全。与项目是隔马路相望，相距不到二十米。按东阳八十万人口规模，建材空间已不是很大。
2、东阳国际汽配城
总体量在15万方左右，目前项目已经开业，位于世贸大道北侧，与项目相距不到二百米，开业率达60%以上，品类齐全，对面有多家四S汽车专卖店，不存在项目有操作的空间性。

3、东阳木雕城

该项目总体量约在25万左右，与浙中项目相距一公里左右，汇聚了东阳中高端木雕品牌，是全国数一数二的木雕市场。该市场前身是小商品市场，后来没有做起来。五年前，来了新市长，将项目重新调整为木雕市场，从而改变了世贸大道原来的荒凉情景，吸引了很多品牌进驻世贸大道。但木雕城周边有众多红木家俱旗舰馆，如年年红、振宇等品牌红木馆，对于浙中项目定位家俱品牌生活馆模式空间度不大。
4、世贸君湖大酒店
是一家四星级酒店，规模档次均相对较高，客源主要是周边几大专业市场的流动客源，也是世贸大道唯一的一家高星级酒店，是餐饮、住宿、会议为一体的大型酒店，在东阳也是相对为数较少的大酒店之一。
5、东阳红木家俱城
该项目位于世贸大道南侧，距浙中项目大约二公里左右，主营各类红木、现代家具、工艺品等，总体量约40万方左右，分二期开发建设，目前二期均已开业，开业率达96%以上，生意红火。
东阳红木家俱城租金政策实拍：

6、白云尾货市场及东阳国际缝机城
该项目位于世贸大道南侧，浙中项目西面，距浙中项目大约1.5公里，1~3层主要是经营各类缝机设备及配件；4~5层是主营服装尾货市场。1~3层缝机城一层价格沿街铺是3.5万/㎡，前三年24%一次性抵扣，后4~10年每年8%保底收益，超出部分收益是2：8分成。4~5层是20年使用权销售，每平方是1.5万起售，为20年回报收益，前十年10%回报，后十年是12%保底收益回报。
租金情况：
一层是每年200元/㎡，第一年只收10%，也就是20元/年；第二年是只收50%；第三年是百分之百收取。

7、远疆·天域

位于世贸大道唯一的商业综合体项目，项目正处土建中，远疆·天域城市综合体占地4万多平方米，总建筑面积约27万平方米，计划投资15亿元，预计2013年底工程竣工。项目建成后将呈现品牌购物中心、超五星级酒店、至尊商务会所、酒店SOHO等多种商业业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、住宿等功能于一体的一站式生活消费体验式商业中心。由于项目刚处于前期开发中，相关销售及招商政策没有出台。
8、汽车客运中心
目前汽车客运中心正在建设中，是属于老客运站搬迁，建成投入使用还需要一年半左右，建成后将成为义乌、东阳、金华三地交通要地。
9、市中心概况
市中心分成两块，江北新城与江南老城区，目前江北新城区处于开发中，商业气氛不是很成熟，市行政中心去年刚迁入新城区，以新城区为中心，目前有二十万人左右入住。新城区与浙中项目开车行程为十五分钟左右，直线距离在八公里左右；江南老城区是主要商业中心，集聚了大量的东阳城市人口，是东阳最为繁华的商业区，目前有常住人口有四五十万左右，与浙中项目直接距离约十公里左右，开车行程为十公里左右。东阳主要的商业都集中在老城区，东阳的餐饮业、休闲娱乐业相对繁华。东阳虽为建筑之乡之称，但东阳城市建设并不咋样，没有具大城市的规模效应。

三、东阳房价调研：
以江北新城区金罗马·香港城为例，目前住宅房价均在1.2万/㎡，一层沿街商铺4.7万/㎡，商铺均价在3.6万/㎡，价格是有点偏高。从走访来看，东阳喜好购房，只要是好地段，最喜欢的投资去向还是购房为主，以获得稳定的收益保证。

四、项目优劣势情况分析：
1、项目优势分析：
1）项目位于世贸大道交通主干线，平均实速为60公里每小时，属于快速通道，具有交通优势；
2）项目周边有一批专业市场分布，初步形成一定的市场氛围；
3）项目正处于义乌入东阳市区交汇点上，去义乌国际商贸城也就十公里左右，车程也就十五分钟，而去东阳市中心也是十公里左右，车程均在十五分钟，处于两地中心点，交通方便；
4）项目地多路公交车直接停靠，为后期客源提供一定的保证；
5）项目沿世贸大道两侧2公里范围内目前有常住人口在十万人左右，为项目后期营运提供一定的人流保证；
6）项目距横店影视城22公里，为将来带动旅游客群能起到一定的促进作用与便捷性；
7）项目地处东阳，经济发达，2012年城市居民人均可支配收入30395元，农村居民人均纯收入15008元，同比分别增长11.5%和12%，为项目定位上提供一定的经济支撑；
2、项目劣势分析：
1）项目周边商业氛围未形成，两侧民宅建设错乱，城市功能区没有得到很好的规划；
2）项目地块除了市区交通优势外，难于借助高速出入口等区位优势体现，项目距离杭金瞿高速有30公里，距离涌金高速有十五公里；
3）项目处于义乌与东阳市区两地中心点，为后期客源流失会有很大的影响，特别是高端消费群体会有分流作用，难以留住东阳个体私营企业主；
4）项目东西两侧均为专业性市场，南北均于普通民宅，没有为项目作很好的商业补充沿续作用；
5）项目主体定位周董想做名品奥特莱斯概念，在当地没有消费主流群体；
6）世贸大道属于快速通道线，难于起到车流的减速作用；
7）世贸大道缺少人流。