投资建议书附录.docx

1、2002年武汉市出台的房地产政策法规一览表

序号
政策
1
《市人民政府关于印发武汉市加强土地资产经营管理实施方案的通知》
2
《武汉市土地储备管理办法》、《武汉市土地交易管理办法》
3
6项制度（规划国土并行审批制度、建设项目批后公示制度、违法建设通报制度、重大建设项目批前听证制度、行政执法行为投诉制度以及行政执法责任目标管理制度）
4
《武汉市规划国土管理依法行政手册》
5
《武汉市城市房屋拆迁管理办法》
6
武汉市土地级别基准地价
7

8

2、汉市历年房地产开发量及销售量
历年房地产开发量
项目/ 年
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
住宅施工面积
198.07
197.05
255.6
430.18
568.19
943.12
——
——
824.58
941.91
1031.38
1208.338
1387
住宅竣工面积
78.43
85.08
94.23
104.28
172.95
232.27
265.9
277.8
334.5
336.9
425.7
499.62
522.73
房屋施工面积
262.74
230.47
297.22
518.53
708.36
1440.87
1432.71
1376.87
1345.15
1295.27
1342
1547.62
1735.0
房屋竣工面积
118.50
99.46
109.48
125.60
200.53
284.07
315.99
349.85
445.07
445.21
462
614.12
628.48
历年房地产销售量表
项目/ 年
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
商品房销（预）售面积
59.17
49.19
40.79
69.50
49.87
90.39
109.55
162.22
263.48
253.13
531
648
759.32
个人购买商品房面积
5.06
8.07
6.71
10.53
11.02
19.41
30.11
63.02
118.40
188.02
244
375.73
393.01

3、武汉市楼盘档次及规模

各档次代表楼盘
档次
代表楼盘
价格（元/平米）
特征
豪宅
东湖林语、怡景花园、世纪华庭
4000以上
武汉市稀有豪宅，占据极佳地段
高档
丽岛花园、水蓝郡、香格里嘉园、都市经典、福星城市花园
3000——4000
楼盘品质高，市场形象好
中高档
名都花园、安顺星苑、新世纪都市花园、都市经典
2400——3000
地段优势、规模优势
中档
金色雅园、当代光谷智慧城
1800——2400
规划优势、规模优势
中低档
华星辰龙城、百步亭花园、山水华庭
1200——1800
经济适用房，一般性楼盘

武汉市大盘规模情况
楼盘名称
规模
百步亭花园
3000亩
常青花园
4000亩
名都花园
1000亩
万科四季花城
2000亩
新地东方花都
1200亩
金色港湾
800亩
F·天下
3000亩

4、近年来武汉市城区人口变化情况

武汉市家庭户数、人口数表

年份
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
总户数
1274475
1293022
1310771
1326770
1502525
1528372
1555256
2087144
2136596
2186562
总人口
4331477
4376387
4436130
4494872
5172500
5241346
5302373
7401993
7491943
7582259

2001年武汉市分年龄人口数（单位：人）

年龄段
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
人口数
756487
585272
695573
732109
588967
623993
474788
313639

5、武汉市历年GDP

武汉市GDP值
年份
1990
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
GDP（亿元）
176.83
357.23
485.76
606.91
782.13
912.33
1001.89
1085.68
1206.84
1347.80
1493
房地产GDP
——
——
——
10.24
12.7
14.52
24.14
27.83
30.81
37.08
——

武汉市历年人均GDP值

年份
1990
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
人均GDP
2673
5192
6980
8609
10970
12673
13765
14751
16206
17882
——

6、居民收入结构指标

年平均工资总额
年份
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
年平均工资总额（元）
2689
3533
4580
5327
5981
6406
6746
7091
7628
9080
——

年可支配收入
年份
1980
1985
1990
1995
2000
2001
2002
年可支配收入
538
778
1556
4454
6761
7305
7820
增幅
33.8%
22.3%
10.6%
18.1%
8.0%
8.1%
8.0%

年人均储蓄余额
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
人均储蓄余额（元）
1614
4992
7446
8741
10701
12378
14090
——

7.本地和外地房地产企业经营项目市场胜、败点比较分析
本地企业经营项目市场胜、败点分析

项目名称
企业名称
市场胜点
市场败点
结果评估

百步亭花园

武汉安居公司
⑴规模大 ⑵价格平
⑶户型好 ⑷成本低
建筑外观设计、园林规划设计水平差
市场打开了，利润实现了，后期发展空间变小了。
辉煌公寓
香江新村
紫荆花园

武汉城开集团
品牌好、质量优、环境靓、价格平
项目规模小、包装平、营销方法简
能较好的实现项目销售，企业利润不断扩大
香江花园
千禧园
阳光花园

武汉市统建办
品牌好、质量优、价格平、环境靓
容积率高、建筑风格单一
现阶段能实现较好的销售、长期发展空间有限

蓝湾俊园

武建集团
品牌好、质量优、环境靓、规划新
北方设计，南方手法，成本居高不下，导致售价过高
产品叫好不叫座，营销业绩差，项目利润难以实现
水上名都城
武汉城投集团
规模大、品质高、自然环境好
设计理念过分超前，价格高，居住成本高
产品销售不佳，整体开发计划受阻
碧海花园
玉龙岛花园
武汉宏宇实业
价格底、档次高、宣传力度大
产品形象差、建筑质量差、规划设计差
成功实现销售，成功实现利润，企业品牌档次较低
将军花园
梨花园
武汉太平洋置业

超低单价、超低总价、超常规成本操作
产品品质低、物业管理服务水平差、企业信誉不强
成功实现销售，入住者不断叫苦
外地企业经营项目市场胜、败点分析

项目名称
企业名称
市场胜点
市场败点
结果评估
常青花园
香港新世界集团
市场启动价格低，建设规模巨大，社区环境好
成本控制不佳，人事管理复杂
市场打开了，投资利润却不理想。

泰和花园

香港深贸集团
概念新，品质高，企业信誉好
实行低开高走，不顾市场行情限制
前期销售较好，提价后中期业绩不佳，后期被迫实行降价销售
万科四季花城
深圳万科集团
品牌极佳，产品实现能力强，规划设计经典
产品定位错误，成本及定价过高
市场打不开，产品叫好不叫座
丽岛花园
深圳国企
品质高，自然环境好，促销手段丰富
不计成本，定位过高，价格过高
前期低价销售尚可，后期销售受阻
高尔夫城市花园
香港新邦
国际企业
自然环境十分优越，规划设计先进
以港人之先进自居，刚愎自用，不肯面对市场现实
推广方案一个接一个，却屡屡受挫
锦湖花园
武汉锦湖置业有限公司
规划设计思想先进，品质档次较高
定位错误
销售受阻，开发受挫，项目陷入“泥潭”
金色港湾
深圳四方集团
大手笔，高起点
过分依赖市场操作
销售状况一般，各项指标未尽人意

8、武汉主要外地开发商及中介服务机构在汉项目情况一览

开发商
楼盘名称
中介机构
在汉项目
万科
万科四季花城、万科城市花园
深圳世联
新地东方花都、福星城市花园
香港新世界
常青花园、新华家园、梦湖家园
深圳涛溢
世纪彩城
凯恩斯国际置业
中一花园
深圳中航
多个小区物业管理
香港新邦国际
高尔夫城市花园
置业国际
怡景花园
北京泰跃集团
秀泽园
深圳国企
丽岛花园、都市经典
浙江耀江神马
丽景湾

沿海国际控股
丽水佳园

宝安集团
南湖中央花园

深圳四方
金色港湾

9、2000年以来武汉市分类物业价格指数表
据2002年第三季度武房指数表明，本季度房地产综合物业指数为1049.29点，较上季度上涨16.88点；综合物业平均价格为3016.78元/平方米，与上季度相比上涨了48.52元/平方米，涨幅为1.63%。
住宅价格指数本季度为1078.31元/平方米，比上季度上涨39.32点,平均价格为2093.65元/平方米,比上季度上升76.43元/平方米,其升幅为3.78%.
写字楼价格指数本季度为1038.71点,较上季度微涨了3.47点,平均价格为4163.08元/平方米.较上季度涨了13.92元/平方米,涨幅为0.34%.
分类物业价格指数表
季度
住宅
写字楼
综合物业
2000年第2季度
1010.9
1010
1010.45
2000年第3季度
1031.9
1012.57
1021.66
2000年第4季度
1041.03
1015.67
1025.74
2001年第1季度
1048.25
1018.25
1029.86
2001年第2季度
1061.05
1016.99
1036.82
2001年第3季度
1062.48
1019.98
1038.74
2001年第4季度
1082.37
1023.09
1041.90
2002年第1季度
1003.97
1030.04
1017.01
2002年第2季度
1038.99
1035.24
1032.41
2002年第3季度
1078.31
1038.71
1049.29
2002年第4季度
——
——
——

10、项目资金流动表
项目A（5万平米）
项目
合计
2003
2004年
2005年
7.8
9.10
11.12
1.2
3.4
5.6
7.8
9.10
11.12
1.2
3.4
土地成本
400
400

前期工程费
150

60
40
30
20

建安工程
900

200
150
150
150
100
50
50
50

配套工程费
120

10
30
30
25
20
5
不可预见费
20
2
2
2
2
3
2
2
2
2
2
1
管理费用
20

3
3
3
2
2
2
2
1
1
1
资金成本
30

30

营销成本
100

10
10
15
15
10
10
15
10
5
营业税
160

25
26
26
26
27
15
15
合计
1900
402
65
245
195
215
215
169
120
150
98
27
总投资（万元）
9500
2010
325
1225
975
1075
1075
845
600
750
490
135
销售收入
10560

200
800
1000
1500
1500
2000
2500
800
260
资金差额
1060
-2010
-325
-1025
-175
-75
425
655
1400
1750
310
125
累计资金差额

资金来源

自有资金

银行贷款

累计资金结余
1350

项目项目B（10万平米）
项目
合计
2004年
2005年
2006年
1.2
3.4
5.6
7.8
9.10
11.12
1.2
3.4
5.6
7.8
9.10
11.12
1.2
3.4
5.6
土地成本
400
400

前期工程费
150
20
30
40
20
20
10
10

建安工程
900

100
100
80
80
80
60
80
60
60
80
60
60

公共设施及配套
120

40
30
20
10
10
10

不可预见费
20
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1

管理费用
20
1
1
2
2
2
2
1
1
1
1
1
2
2
1

资金成本
50

20

30

营销成本
100

10
15
15
10
10
10
15
10
2
2
1
营业税
160

12
15
15
15
18
18
20
20
15
12

合计
1920
423
33
144
124
126
144
122
87
150
120
117
153
90
86
1
总投资（万元）
19200
4230
330
1440
1240
1260
1440
1220
870
1500
1200
1170
1530
900
860
10
销售收入
22000

800
2000
1500
1500
3000
3000
3500
3500
2000
1000
200
资金差额
2800
-4230
-330
-1440
-1240
-460
560
280
630
1500
1800
2330
1970
1100
140
190
累计资金差额

资金来源

自有资金

银行贷款

累计资金结余

11、旧城改造资料
旧城改造将改变武汉房地产发展。2002年7月，汉阳南岸嘴二期工程实施；9月，汉口永清片旧城改造启动；11月，新华西路一期拆迁完成；12月，武昌积玉桥片旧城改造等一系列工程的实施涉及了总计7000余户居民的居住环境的改观。有力的推动了武汉市房地产业的发展。
　　2002年底，武汉第一个成片推出的旧城改造项目在我市土地储备交易中心挂牌竞拍成交，来自江苏的南京三金房地产公司以４．８０５亿元人民币竞得此地，地块总面积１４.３万平方米，挂牌价为３．８亿元人民币。这是本市实行土地储备政策以来成交最大的一宗土地。也是第-个成片推出的旧城改造项目。为此武汉市土地储备交易中心为该地块举行了专题推介，这是武汉第一次土地项目推介会，数十家本地及外地开发商到会。
　　该项目位于我市汉口新兴城区中心，配套优越,由汉口火车站、王家墩中心商务区、汉口体育中心、西北湖广场共同构筑的商业区使其区位优势明显。该地块北临６０米宽的武汉主干道发展大道，西向城区西北湖和菱角湖公园，５０米宽的新华西路和马场路纵横交错将该地块分为四个街坊。项目自２００１年9月启动，共搬迁８家企业，２７０户居民，形成此次出让的第一期用地。三通一平之后，新华西路布置了该市最现代化的路灯系统以及增添的两侧公共绿化带。今年我市还将对菱角湖公园、香港路实施改造。武汉市城市总体规划，未来的地铁２、６、７号线将分别从该地块周边穿过。
　　旧城改造项目受到如此追捧，主要由于中心城区居住具有先天优势,城区土地价格高,但开发成本相对郊区偏低,不用为市政配套发愁,现阶段我市置业者首先要考虑还是生活便利。在这一点上，市区住宅同郊区住宅相比有很大的优势。市区的公共配套设施经过多年经营，已经相当完备，不仅水、电、气、暖齐全，而且小区周围幼儿园、学校、医院、商业网点林立，就学、就医、购物都很方便。且我市实施旧城改造政策后, 大大提升城区的环境质量,改善城市空间景观,逐渐甩掉昔日脏、乱、差的帽子。相比之下郊区的居住配套设施就比较薄弱，虽然环境相对较好，土地相对较多且便宜，开发商可进行连片开发并进行合理规划。但是选择住宅不等于选择环境，环境只是家居的一个方面，更何况环境问题，不能简单把物业环境仅仅理解为绿化、景观，真正意义上的环境还应该包括社区周边的生活设施、治安环境、人文环境等，很显然，一个运作有序的社区不是开发商一朝一夕所能造就的。住郊区同样存在着许多问题。首先距市区较远，往返不很便利，花在路上的时间相对多一些，遇到车况不好或交通堵塞，浪费在路上的时间则更多。其次许多购房者不得不考虑子女入学问题。从目前中小学校的分布情况及就近入学的政策来看，郊区显然不能很好地解决这一问题。如属于“三区五片”中的金银湖片经过近三年的房地产开发，住宅项目不仅多而且规模大，但生活配套设施却没有跟上，如该区域没有派出所；工交线路单一；购物、金融服务不够便捷等。
　　据调查的数据显示,过去两年武汉住宅建设的热点主要集中在城乡结合部。“三区五片”中的五片主要集中在城郊结合处。但随着新华西路项目的成功运作，必将更加有力的促进武汉市旧城改造，去年我市又启动了目前作为江城最大的旧城改造项目黄浦路永清片的拆迁改造工程，它是“建国以来武汉市旧城改造一次一片投资最大的项目”，仅拆迁投入就需7亿元。项目实施范围：西起芦沟桥路，东抵黄浦大街，南临沿江大道，北至京汉大道，土地面积约428亩。以及积玉桥、武昌临江大道沿线1470米的改造工程。改造后规划都以居住用地为主。这预示者我市未来几年房地产开发热点逐渐向城区中心转移，居住将“回归城市中心”。