某地产企业股份有限公司财务报表分析.docx

万科企业股份有限公司财务报表分析
一、 公司简介
万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
　　万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
　　万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
　　万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析
（一）资产负债表分析
项目
资金
占资产的比例（%）
2007年
2008年
2009年
07年
08年
09年
货币资金
17,046,504,584.31
19,978,285,929.92
23,001,923,830.80
17.03
16.76
16.72
应收账款
864,883,012.55
922,774,844.24
713,191,906.14
0.86
0.77
0.52
存货
66,472,876,871.40
85,898,696,524.95
90,085,294,305.52
66.41
72.04
65.46
长期股权投资
2,438,609,165.05
2,485,725,268.99
3,565,383,001.51
2.44
2.08
2.59
固定资产
575,205,554.97
1,265,332,766.18
1,355,977,020.48
0.57
1.06
0.99
在建工程
271,270,240.23
188,587,022.90
593,208,234.13
0.27
0.16
0.43
项目
负债
占负债的比例（%）
应付账款
11,103,797,389.76
12,895,962,836.63
16,300,047,905.75
17.68
16.04
16.78
变化原因的说明：
1、 货币资金：总数逐年增加，逐年减少比例的原因是公司的经营状况每年都有所改善，经营业绩每年都有增加。
2、 应收账款：逐年减少的主要原因是往来款项减少所致。
3、 存货；逐年增加的主要原因是起先部分原料储备存有所上升所致，市场需求增大，加大了房地产的开发。
4、 长期股权投资：逐年增加的主要原因是市场当前状况及其前景对公司的投资的影响。
5、 固定资产：其占总资产比例的先增后减说明市场经历了从冷到热的过程。
6、 在建工程：先减少后大幅度的增加说明了公司对市场的需求量和热度做出可及时的调整。
7、 应付账款：逐年增加的主要原因是公司根据市场的热度，适度的加大了对市场的投资力度。
（二）利润表分析
项目
金额
2007年
2008年
2009年
营业总收入
35,526,611,301.94
40,991,779,214.96
48,881,013,143.49
营业成本
20,607,338,964.44
25,005,274,464.91
34,514,717,705.00
投资收益
208,030,696.10
209,411,393.50
924,076,829.10
销售费用
1,194,543,702.00
1,860,350,084.01
1,513,716,869.35
管理费用
1,763,765,823.49
1,530,799,165.46
1,441,986,772.29
财务费用
359,500,074.40
657,253,346.42
573,680,423.04
所得税
2,324,104,867.51
1,682,416,473.30
2,187,420,269.40
变化原因的说明：
1、 营业总收入：逐年的上升是由于公司的经营业绩每年都有所提升。
2、 营业成本：逐年上升的主要原因是房地产市场过热，地皮的价格大幅度增长以及公司营业收入的逐年上升带动了成本的增加。
3、 投资收益：逐年增加说明了公司投资方向和目标正确，所投资的公司的经营业绩每年都有提高。
4、 销售费用：先增后减主要原因是公司在市场萧条期为增加销售收入支付了较多的费用以促进业务量的增加，而在市场繁荣期则无需太多的销售费用。
5、 管理费用：逐年减少的原因是对坏账核算方法做了变更，减少了对于特别款项采用个别认定法计提坏账准备，所计提的坏账准备减少。
6、 所得税：先减后增反映公司利润总额的所得大小。
三、比率分析
（一）偿债能力分析

项目
2007年
2008年
2009年
金额
金额
金额
流动资产：

货币资金
17,046,504,584.31
19,978,285,929.92
23,001,923,830.80
交易性金融资产
—
—
740,470.77
应收账款
864,883,012.55
922,774,844.24
713,191,906.14
其他应收款
2,764,056,869.18
3,496,096,906.25
7,785,809,435.41
预付账款
8,284,197,850.73
3,160,518,998.56
8,736,319,500.73
存货
66,472,876,871.40
85,898,696,524.95
90,085,294,305.52
流动资产合计
95,432,519,188.17
113,456,373,203.92
130,323,279,449.37
资产总额
100,094,467,908.29
119,236,579,721.09
137,608,554,829.39
流动负债：

短期借款
1,104,850,000.00
4,601,968,333.32
1,188,256,111.11
交易性金融负责
20,957,112.00
1,694,880.00
—
应付票据
—
—
30,000,000.00
应付账款
11,103,797,389.76
12,895,962,836.63
16,300,047,905.75
预收账款
21,622,747,400.80
23,945,755,139.85
31,734,801,163.76
应付职工薪酬
729,790,790.42
517,762,853.19
806,504,472.20
应交税金
795,716,626.98
861,985,122.52
1,176,877,640.28
其他应付款
5,797,189,130.38
9,968,304,370.93
9,258,734,468.30
应付利息
110,258,290.41
219,884,034.75
122,643,721.10
一年内到期的非流动负债
7,488,676,903.65
13,264,374,576.45
7,440,414,366.78
流动负债合计
48,773,983,644.40
64,553,721,902.60
68,058,279,849.28
负债合计
66,174,944,879.25
80,418,030,239.89
92,200,042,375.32
利润总额
7,641,605,685.33
6,322,285,626.03
8,617,427,808.09

三年的偿债财务指标如下：

2007年
2008年
2009年
流动比率
1.96
1.76
1.91
速动比率
0.59
0.43
0.59
资产负债率
0.66
0.67
0.67

这三年的流动比率表明，债权人的安全程度较高，较高的流动比率可以保障债权在到期日得以偿还，并在清算时不会受到重大损失。因为，在债权到期日，流动资产可以迅速变现予以偿还债务，流动比率越高，这种偿还到期债务的能力越高.企业的货币资金和存货在这三年的增量都得到较大幅度的提高，说明企业的经营有比较明显的提高，短期偿债能力值得肯定。
这三年的速动比率是假定存货毫无价值或难以脱手兑换现金的情况下，企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力。万科公司的速动比率在行业中还是处在一个比较合适的比例，表明企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力还是比较强的，同时，表明企业资产利用率也处在比较合适的比例。
这三年的资产负债比率表明从债权人处所筹集的资金占资产的百分比，它有助于确定在破产情况下对债权人的保护程度。此三年的比率都比较高，表明企业的财务状况比较吃紧，但从侧面考虑，说明了企业的经营业务量比较大，造成了比较大比例的资产负债率。
总的来看，从前三个指标可以看出该公司的偿债能力处于合理的水平，债权人的安全程度处于较好局面。同时也可以看出企业的资源利用率还是比较高的，也从侧面说明了企业的偿债能力还是比较强的。

（二）营运能力分析

2007年
2008年
2009年
主营总收入
35,526,611,301.94
40,991,779,214.96
48,881,013,143.49
平均应收账款
614746342.89
893828928.40
817983375.19
平均存货
50319995762.31
76185786698.16
87991995415.24
资产总计
100,094,467,908.29
119,236,579,721.09
137,608,554,829.39

三年的营运财务指标如下：

2007年
2008年
2009年
应收账款周转率
57.7907
45.8609
59.7580
存货周转率
0.4095
0.3282
0.3922
总资产周转率
0.47
0.37
0.38

从这三年的应收账款周转率可以看出，每年它都维持在一个很高的水平，表明企业在未来对现金的收回都比较高，资金的利用率在高的水平。这三年的应收账款周转率都比较高，表明该企业的资金利用一直比较高，处于良好的状态，同时也表明其短期偿债能力十分强。
这三年的存货周转率差别不大，说明每一年的运转都差别不大，存货增加不大，公司的负担也就不大，对资金的利用比较好，生产比较正常，没有太大的变化，公司处在一个比较稳定的发展的阶段。
从这三年的总资产周转率可以看出该企业全部资产的使用率，这三年的都比较高，在行业中处于领先地位，表明该企业在行业中利用全部资产进行经营的效率较高，企业的生产获利能力比较高，表明万科公司的获利能力非常高。
总的来看，三个财务指标表明，该企业的资金利用率极高， 周转很快，销售收入高，获利能力也比较稳定，且充分的利用了多余的资金，生产的效率比较高。

（三）获利能力分析

2007年
2008年
2009年
营业总收入
35,526,611,301.94
40,991,779,214.96
48,881,013,143.49
营业总成本
28,059,491,714.41
34,855,663,288.39
41,122,442,525.36
净利润
5,317,500,817.82
4,639,869,152.73
6,430,007,538.69

三年的获利财务指标如下：

2007年
2008年
2009年
销售净利率
0.1497
0.1132
0.1315
销售毛利率
0.2102
0.1497
0.1587
净资产收益率
0.21
0.13
0.15

毛利是公司利润形成的基础，销售毛利率即单位收入的毛利，获利能力越强。从上表可以看出，万科公司的销售毛利率相对较低，还没有达到行业中的平均水平，但这也是万科的营销策略，万科的CEO也说过高于25%的利润他们不做，证明公司是在稳固中求发展，在稳定中求得利润，这样做对公司的可持续发展是比较有利，在谋取利润的同时，不会让公司冒太大的风险。同时，万科公司的净利润高,而净资产收益率不高,这说明它的净资产较多,没有太多的负债筹资,尝债能力强,破产风险小。
四、分析结论
从总体趋势可以看出，各个项目的数值都处在比较适合的水平，尽管其中有起有落，但总体来说，没有较大浮动的大起大落。主要是由于在07年房地产市场的一片火热，其公司的各项指标都处在比较有利的水平，到了08年的时候，房地产市场冷淡，但公司改善了销售策略，其总体来说还是取得了一定的发展，09年，房地产市场有所回暖，公司的经营状况得到较大的改善和提高，得以体现在各项指标的提升。在偿债能力，营运能力和获利能力分析的过程中，可以清晰的看出各个指标的变化。万科公司应的收账款周转率和存货周转率都远高于同行企业，资产的流动性在行业中也处于领先地位，说明了该企业的偿债能力比较好，并且其净利润也在逐年的增加，作为债务人是不用担心公司的偿债能力，投资风险也比较小。但这对企业而言也不是完全有利于企业的，在财务风险低的同时也表明了公司没有充分利用其总资金。此三年该公司的营运能力指标没有太大的变化，说明了该企业运做没有出现太大的问题，生产正常，且其效率也比较高。从获利财务指标可以看出，该企业每年获利能力比较强，说明了经营方式适当，周转也比较合理。
总体来看，该企业是一个经营的相当成功的企业，在其行业中有着龙头老大的地位，虽然受到08年市场低迷时公司促销策略以及较高土地成本项目的进入结算期的影响，期间公司全年的总体指标提升不高，但公司的仍有良好的销售表现，同时09年房地产市场的及时回暖，为公司的经营发展注入了一股动力。近几年公司的营业总收入没有较大的波动且逐年都有一定上升，利润也在不断的上升，总资产等较稳的增长，财务风险较低，公司未来存在较好的业绩释放空间。