第九 章房产税.docx

第 九 章　房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法

本章为非重点内容，涉及到了3个小税种，每个税种分值都不高，其中的房产税相对重要。
重点内容：各税种的税额的计算，和税收优惠。

第一节　房产税法
较为重要的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可涉及计算题， 一般分值2-3分。

　　一、房产税基本原理
　（一）概念：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
（二）房产税的特点：
1.房产税属于财产税中的个别财产税；
2.征税范围限于城镇的经营性房屋；（不含农村房屋和非经营性房屋）
3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。（从价计征/从租计征）

　　二、纳税义务人与征税对象
　　（一）纳税义务人：征税范围内的房屋产权的所有人。
具体情况
纳税义务人
产权属国家所有的
经营管理单位
产权属集体和个人所有的
集体单位和个人
产权出典的
承典人
产权所有人、承典人不在房屋所在地的
房产代管人或者使用人
产权未确定及租典纠纷未解决的
房产代管人或者使用人
无租使用其他房产的
房产使用人
【提示】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

（二）征税范围——城市/县城/建制镇/工矿区的房产（不含农村）
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；
但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

三、税率、计税依据和应纳税额的计算
（一）税率　　从价计征1.2% 从租计征 12%
2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房，暂减按4%的税率征收房产税。
（二）计税依据
　1.从价计征：计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。
（1）房屋原值：账面原价。
自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
（2）原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（资本化）
注意的三个问题
具体形式
计税规定
联营投资，共担经营风险的
从价计征
收取固定收入，不承担联营风险
从租计征
融资租赁
从价计征
租赁期内纳税人，由当地税务机关确定

（4）房屋附属设备和配套设施的计税规定
不可随意移动的附属设备和配套设施，计入房产原值
更换附属设备和配套设施的，计入原值，扣减原来价值
易损件更新不再计入房产原值
（5）居民住宅区内业主共有经营性房产由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。
自营的，从价计征，无原值或不能准确划分可核定；
出租的，从租计征。
(6)（新增）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0．5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

2.从租计征：计税依据为房产租金收入。
　【提示】租金包括货币及实物形式，如租金为劳务或其他形式抵付的，按同类租金计征。
免租期内由产权所有人从价计征房产税

【例题.多选题】（2010年）下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。
　　A.融资租赁的房产
　　B.产权出典的房产
　　C.无租使用其他单位的房产
　　D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产
　【参考答案】ABCD

（三）应纳税额的计算
从价计征：全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
从租计征：全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）

【例题.单选题】（2010年）某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。
　　A.21.2万元
　　B.27.6万元
　　C.29.7万元
　　D.44.4万元
　 【参考答案】B
　 【答案解析】160×12%+3000×（1-30%）×4/12×1.2%＝27.6（万元）

　　四、税收优惠
　　（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
（免税单位出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。）
　　（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
　　（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。（营业用房征税）
　　（五）中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。
　　（六）经财政部批准免税的其他房产。
　　1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
　　2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
　　3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。

【例题.单选题】（2007年）某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳房产税（　）。
【参考答案】9月厂房办理验收手续，10月计算房产税，当年为3个月。
　　2006年应纳房产税＝1100×（1-30%）×1.2%×3/12＝2.31（万元）

4.为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
6.老年服务机构自用的房产。
7.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
9.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。
　不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。
同时向居民和非居民供热的企业，可按收入比例划分征免界限。
10．对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25％(含25％)且实际安置残疾人人数高于l0人(含l0人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

【例题.单选题】（09年新制度）某供热企业2008年度拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，某中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。该企业2008年应缴纳的房产税为（ ）。
【参考答案】向居民供热的收入部分的房产税可以免税，应纳税的房产税=3000×（1-20%）×1.2%×1500/2000=21.6（万元）。

【例题.多选题】（09年新制度）下列各项中，符合房产税法有关规定的有（ ）。
A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税
B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税
C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税
D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税
【参考答案】ABCD

【例题.单选题】（09年原制度）某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别是300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣除比例为25%。该企业2008年应缴纳房产税（　）
【参考答案】企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。
该企业2008年应缴纳的房产税＝（9000－300－800）×（1－25％）×1.2％＝71.1（万元）。

　　五、征收管理
　　（一）纳税义务发生时间
　　重点是：纳税义务发生时间——当月与次月区分
房产用途
纳税义务发生时间：
纳税人将原有房产用于生产经营
从生产经营之月起
纳税人自行新建房屋用于生产经营
从建成之次月起
委托施工企业建设的房屋
从办理验收手续之次月起
纳税人购置新建商品房
自房屋交付使用之次月起
购置存量房
自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
纳税人出租、出借房产
自交付出租、出借房产之次月起
房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房
自房屋使用或交付之次月起
自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

【例题·多选题】（2008年）下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（　）
　　A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税
　　B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税（验收次月）
　　C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税（当月）
　　D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
【参考答案】AD
(二)纳税期限：按年计算、分期缴纳
（三）纳税地点：房产所在地

复习要点：
1、税收优惠政策记忆
2、与税收优惠相结合的税额计算

第二节　城镇土地使用税法

小税种，考试题型一般为选择题，分值在2分左右。

　　一、城镇土地使用税基本原理
（一）概念：城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
（二）特点：
1.征税对象是国有土地；（不含农业用地）
2.征税范围广；
3.实行差别幅度税额。（从量定额征收）

　　二、纳税义务人与征税范围
　（一）纳税义务人
具体情况
纳税义务人
一般
拥有土地使用权的单位和个人
拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的
实际使用人和代管人
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的
实际使用人
土地使用权共有的
共有各方分别纳税
【提示】按占地面积纳税，不是建筑面积

（二）征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。
　【提示】自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

三、税率、计税依据和应纳税额的计算：
（一）税率
有幅度的差别税额，每个幅度差别为20倍。
经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。
（二）计税依据
实际占用的土地面积，不是建筑面积
1.以测定面积为计税依据
2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量，但持有地使用证书的纳税人。
3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。核发后调整。
（三）应纳税额计算
按年计算，分期缴纳
全年应纳税额＝实际占用土地面积（平方米）×适用税额

　　四、税收优惠：分清法定减免和省级地税减免项目。
　　 （一）法定免税项目
　　1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。
　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。（生产经营用地纳税）
　　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
　　5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。（不含农副产品加工和生活办公用地）
　　6.经批准开山填海整治和改造的废弃土地，从使用月份起免缴土地使用税5年至10年。
（再行转让的，受让单位照常纳税）　　
　　7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。
　　8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。（未区分的，征税）
　　9.免税单位无偿使用纳税单位的土地免税。
纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。
纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

　　【例题·单选题】某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑面积10000平方米（公司与机关的占用比例为4：1），该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5元。该公司应纳城镇土地使用税（　）。
　　【解析】应纳税额＝2000×4÷5×5＝8000（元）

　　10.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。
　　11.　注意1.2.5.10.15项。

【例题.单选题】（2010年）甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，面积6000平方米；第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积30000平方米，其中企业办学校5000平方米，医院3000平方米；第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积10000平方米，实际使用面积各50%.假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每平方米8元，则甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税为（）。
　　A.216000元
　　B.224000元
　　C.264000元
　　D.328000元
【参考答案】C
【答案解析】企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。土地使用权共有的，共有各方都是纳税人。

【例题.单选题】（09年新制度）某盐场2008年度占地200000平方米，其中办公楼占地20000平方米，盐场内部绿化占地50000平方米，盐场附属幼儿园占地10000平方米，盐滩占地120000平方米。盐场所在地城镇土地使用税单位税额每平方米0.7元。该盐场2008年应缴纳的城镇土地使用税为（ ）。
【参考答案】企业内部幼儿园和盐场的盐滩占地免税，（200000-10000-120000）×0.7=49000元。

　（二）由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目
　　1.个人所有的居住房屋及院落用地。
　　2.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。
　　3.免税单位职工家属的宿舍用地。（国家机关人民团体等）
　　4.民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地。
　　5.集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
　　8.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。
　　15.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

　　【例题.单选题】（2006年）某供热企业占地面积80000平方米，其中厂房63000平方米（有一间3000平方米的车间无偿提供给公安消防队使用），行政办公楼5000平方米，厂办子弟学校5000平方米，厂办招待所2000平方米，厂办医院和幼儿园各1000平方米，厂区内绿化用地3000平方米；2005年度该企业取得供热总收入5000万元，其中2000万元为向居民供热取得的收取。城镇土地使用税单位税额每平方米3元，该企业2005年度应缴纳城镇土地使用税（　）。
　　A.8.4万元　　B.12.6万元　　C.14.4万元　　D.24万元
　 【参考答案】B
　　【答案解析】应纳的城镇土地使用税＝（80000-3000-5000-1000-1000）×3×（5000-2000）÷5000＝126000（元）＝12.6（万元）
　　【例题.多选题】（2008年）下列各项中，属于法定免征城镇土地使用税的有（　）。
　　A.盐矿的矿井用地
　　B.工业企业仓库用地（征税）
　　C.危险品仓库用地（省级地税确定暂免）
　　D.机场场内道路用地
　【参考答案】AD
　【例题.多选题】（2010年）下列关于城镇土地使用税的表述中，正确的有（）。
　　A.城镇土地使用税采用有幅度的差别税额，每个幅度税额的差距为20倍
　　B.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税l0年至20年
　　C.对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税
　　D.经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30%
　　【参考答案】ACD
　　【答案解析】经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。
　五、征收管理
（一）纳税期限：按年计算，分期缴纳
　　（二）纳税义务发生时间
　　1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。
　　4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税
6.新征用的非耕地，自批准征用次月起纳税
7.自2009年1月1日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。
　　【例题.多选题】（09年新制度）下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有（ ）。
A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税（征用之日起满一年）
B.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税
C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税（次月）
D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税
【参考答案】BD
第三节 耕地占用税法

小税种，题型为选择题，分值为2-3分。

　　一、耕地占用税基本原理
　　（一）概念：耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。
　　（二）特点：
1.兼具资源税与特定行为税的性质；
2.采用地区差别税率；
3.在占用耕地环节一次性课征；
4.税收收入专用于耕地开发与改良。
　　二、纳税义务人与征税范围
　　纳税义务人：是占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人。
征税范围：包括建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。
　　【解析1】“耕地”是指种植农业作物的土地；
　　【解析2】占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。
　　【解析3】在占用之前三年内属于上述范围的耕地或农用土地，也视为耕地。
　　【例题·多选题】下列各项中，属于耕地占用税征税范围的有（　）。
　　A.占用菜地开发花圃（还是用于农业）
　　B.占用2年前的农用土地建造住宅区（前三年内属耕地）
　　C.占用耕地开发食品加工厂
　　D.占用养殖的滩涂修建飞机场跑道（其他农用土地）
　　【答案】BC
　　　三、税率、计税依据和应纳税额的计算
（一）税率
地区差别定额税率
经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过规定税额的50%。
【例题.单选题】（2010年 ）经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税的适用税额可以适当提高，但提高幅度最多不得超过规定税额的一定比例。这一比例是（）。
　A.20% B.30%　C.50%　D.100%
【参考答案】C
（二）计税依据
占用耕地面积（平方米）
（三）税额计算
应纳税额＝实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率
　　四、税收优惠和征收管理

税收优惠
免征：
（1）军事设施占用耕地。（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
减征：
（1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
（2）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
征收管理
征收机关：地方税务机关
获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。

1. 减免税后改变原占地用途，不在属于减免情形的，应补缴耕地占用税
2. 临时占用，依条例纳税，限期内回复原状的全额退税
3. 占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。
4. 建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征税。
【例题.多选题】（2010年）下列关于耕地占用税的表述中，正确的有（）。
　A.建设直接为农业生产服务的生产设施而占用农用地的，不征收耕地占用税
　B.获准占用耕地的单位或者个人，应当在收到土地管理部门的通知之日起60日内缴纳耕地占用税
　C.免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税
　D.纳税人临时占用耕地，应当依照规定缴纳耕地占用税，在批准临时占用耕地的期限内恢复原状的，可部分退还已经缴纳的耕地占用税
【参考答案】AC
【例题.单选题】（09年新制度）下列各项中，可以按照当地适用税额减半征收耕地占用的是（ ）。
A.供电部门占用耕地新建变电站
B.农村居民占用耕地新建住宅
C.市政部门占用耕地新建自来水厂
D.国家机关占用耕地新建办公楼
【参考答案】B
【例题.多选题】（09年新制度）下列各项中,应征收耕地占用税的有（ ）。
Ａ.铁路线路占用耕地（减按每平米2元征收）
Ｂ.学校占用耕地（免税）
Ｃ.公路线路占用耕地（减按每平米2元征收）
Ｄ.军事设施占用耕地（免税）
【参考答案】AC

常见考点：征收范围和税收优惠