房地产行业专业名词解释录.docx

常用专业术语名词解释录归属部门常用专业术语名词释义投资发展部土地使用权依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地招拍挂土地招拍挂是招标、拍卖、挂牌的简称。具体指国家将国有土地以招标、拍卖、挂牌方式出让给使用人并取得收益， 招拍挂是一种政府行为。股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。通过项目公司股权转让的方式获得项目的开发权，是获取项目的常用模式。城市更新对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有城市的基础设施、公共服务设施亟需完善或环境恶劣存在重大安全隐患或现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施或依法经市政府批准应当进行城市更新的其他情形的区域，根据城市规划和城市更新办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。回迁房又叫拆迁安置房，就是在拆迁原址上重新兴建的住房，允许拆迁家庭以低价格购买或者作为拆迁补偿分发给拆迁户。过渡期补偿从拆迁房拆除开始到原址上新建好房屋拆迁户回迁止，称之为过渡期。在此期间对拆迁户进行的临时安置补偿称之为过渡期补偿。收购是指一个公司通过产权交易取得其他公司一定程度的控制权，以实现一定经济目标的经济行为。收购是企业资本经营的一种形式，既有经济意义，又有法律意义。对价原本是英美合同法中的重要概念，其内涵是一方为换取另一方做某事的承诺而向另一方支付的金钱代价或得到该种承诺的承诺。 对价：指当事人一方在获得某种利益时，必须给付对方相应的代价。确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和其他项权利。红线图是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。投资方在取得某块地皮的开发权时,有关部门会给出建筑红线,意思就是投资方所造的建筑不得超过该范围.一些民用建筑,如小区就会沿建筑红线建造围墙,墙内可按设计师的设计来规划,如建造广场,则沿建筑红线设台阶或绿化等. 但是如果建造独立的建筑物一般不会压着建筑红线来建造.这是为了保证建筑物之间有充分的间距以便行走,采光,安全通道等基本设施。定向挂牌顾名思义，定向就是定给了意向单位，一般是通过设置土地出让条件，主要报名条件限制来实现定向挂牌，比如要求一级开发资质企业，如果还有竞争者，就再加上开发过300万大盘的企业等等.土地使用年限住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。工业用地50年；教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。合作开发合作各方均应有所投资，划拔土地使用权人划拔取得该土地使用权的行为通常并未支付对价，如其既不支付土地使用权出让金，也不进行土地开发，则其以该土地使用权出资的行为在性质上其实是一种转让政府批文的行为。共管账户要求是必须有双方的共同意思表示，才能在这个帐户上支付款项。也就是在银行开设帐户时，预留的印鉴用双方的各一个公/私章，今后要动用帐户上的钱，必须双方同时盖章才能生效。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。开发口报建指房地产开发过程中向政府部门取得合法的手续，涉及建设局，规划局，消防局，质检站等。设计要点指建设用地规划许可证上的各项规定指标，包括容积率、建筑面积、公用配套等。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。规划报建指向规划局及建设局等部门报审房产开发项目的设计图纸，包括初步设计、扩初设计及施工图设计等。各项设计图纸审查通过后，方可颁发工程规划许可证。消防报建消防报建，全称是申报建筑消防设计审核。原理：建筑工程在设计图纸确定后，需要通过国家消防主管机构的审核，确定建筑工程的平面局部，功能设置等符合国家消防规范，满足建筑防火的要求。 指向公安消防局报审本项目的消防初步设计、施工图图纸，及实地消防验收。人防报建人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。现在，新建的人防工程在建设前都经过了可行性论证，既考虑到战时防空的需要，又考虑到平时经济建设、城市建设和人民生活的需要，具有平战双重功能。环保报建向当地环境保护部门报审房地产开发项目周围的环境状况，及对项目本身的环境要求。通常对废气、污水、噪音等影响生态或周边居民生活的事项作出要求。法定图则法定图则是由城市规划主管部门每年根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。 详蓝全称详细蓝图。指经过住房和建设局审批通过的对该片区的主要规划指标，包括用地面积，建筑容积率，建筑覆盖率，居住或办公建筑高度，及其他公共配套设施等。扩初扩大初步设计图纸。五证房地产证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、工程施工许可证、房地产预售许可证。“五证”是房地产开发过程中最重要的步骤，也是项目销售的必要条件。四证房地证证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、工程施工许可证。是项目开工的必要条件。控规指控制性详细规划。控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。竣工验收指项目完工后须完成各项验收手续后方可交付使用。必须验收的项目有：消防验收、节能验收、主体核验、燃气验收、电梯验收、人防验收、环保验收及规划验收等。规划验收指已完工项目须经过规划局对该项目的规划设计进行前后比对验收，检查是否有未按图施工或其他违建情形。如有不符合控规指标或施工图的，验收则无法通过。竣工备案指完成各项竣工验收后，汇总到建设局进行竣工备案，并取得竣工验收备案证明，此证明作为房产交付的必要法定手续。三算单指工程完结后，施工单位、建筑单位及造价中心三方确认的工程总造价。初始登记房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。通常指把大房地产证初始化，以便办理小业主的分户房地产证。大房产证指某栋楼的分栋房地产证。土地证指某一宗地块的房地产证。设计部建筑类民用建筑 供人们居住和进行公共活动的建筑的总称居住建筑供人们居住使用的建筑公共建筑供人们进行各种公共活动的建筑无障碍设施方便残疾人、老年人等行动不便或有视力障碍者使用的安全设施道路红线规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线用地红线各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线建筑控制线有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线建筑密度在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例()绿地率一定地区内，各类绿地总面积占该地区总面积的比例()日照标准根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照时间范围内，以底层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。地下室房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者为地下室半地下室 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者为半地下室避难层建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层人民防空工程为保障人民防空指挥、通信、掩蔽等需要而建造的防护建筑。人防工程分为单建掘开式工程、坑道工程、地道工程和人民防空地下室等。人民防空地下室为保障人民防空指挥、通信、掩蔽等需要，具有预定防护功能的地下室控规控规是指控制性详细规划。方案本设计过程中方案阶段成果，以文本形式装订成册覆盖率建筑覆盖率又称建筑密度，在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例节点节点是指建筑物的关键的很小范围的局部的可以近似于一个点的部位； 大样大样是指按实际形状画出来的样板图形。节点大样图 使用率使用率是使用面积和建筑面积之比实用率实用率是套内面积和建筑面积之比结构含钢量钢筋总量/总结构面积，（Kg/m2）混凝土（砼(音tong)）结构 以混凝土为主制作的结构。它包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等。砌体结构以砌体为主制作的结构。它包括砖结构、石结构和其它材料的砌块结构。分为无筋砌体结构和配筋砌体结构。承重构件 Loadbearing member承受施加在结构上主要作用的构件。电气照度在一个面上的光通密度。它是射入单位面积的光通量色调非彩色即黑、白、灰以外呈现的彩色名称。如红、黄、蓝、绿等视觉的颜色特性。色温光源发射的光的颜色与黑体在某一温度下辐射的光色相同时，黑本的温度称为该光源的色温。亮度表面上一点在某一方向的亮度，是围绕该点的微单位表面在给定方向所发射或反射的发光强度除以该单元投影到同一方向的面积。防雷装置接闪器、引下线和接地装置的总合。给排水自灌卧式离心泵的泵顶、立式多顶级离心泵水端第一级（段）泵体置于最低设计启动水位标高以下，启动时水靠重力充入泵体的饮水方式。引入管将室外给水管引入建筑物或由市政管道引入至小区给水管网的管段。换气次数通风系统单位时间内送风或排风体积与室内空间的体积之比。重现期经一定长的雨量观测资料统计分析，等于或大于某暴雨强度的降雨出现一次的平均间隔时间。其单位通常以年表示。园林古树指树龄在百年以上的树木名木稀有、珍贵的具有历史价值或重要纪念意义的树木。乔木指有明显主干、分枝繁盛的木本植物。植株一般高大，分枝在距地面较高处形成树冠。灌木没有明显主干的木本植物，植物一般矮小，近地面处杆干丛生。软景指园林中的软质景观,例如植物水景等硬景指园林中的硬质景观,例如铺装挡墙景墙园林建筑等等胸径行道树在道路两侧成行种植的乔木,多为等距种植.绿篱主要由灌木密植,能修剪成各种形式,在园林中起到隔离和美观的一种植物种植形式.花境假山就是以大自然的山、水、树为题材，再经艺术的提炼和概括，并实行宿影式的手法，使之源于自然而高于自然的形假意真，假副其实，实而逼真的艺术效果.喷泉驳岸对自然水景岸边的处理手法景墙园林中的一些装饰性景观墙汀步浅水中按一定间距布设块石，微露水面，使人跨步而过装饰收口不同的材料或工作面的交接处的处理方法软装区分于硬装，概念比较广义，包含活动家具，窗帘，装饰品，灯具，橱柜，洁具等硬装即现场装修部分，天花，地面，墙体立面，固定家具等精装近几年地产行业新的产品形式，装修好的房屋交给客户，即精装修交付，根据楼盘定位，精装修标准不一。豪装主要是指展示样板房的豪华装修，不作为交付的房屋装修标准，具强有力的视觉冲击，提升产品卖点，此类豪华装修样板房有别于精装修样板房。饰品指样板房，售楼处，会所的装饰品，主要指字画，花瓶，雕塑等简欧相对简约的欧式设计风格，国内豪装样板房近年来采用简欧风格的很多现代简约相对欧式的设计更加具有现代感，更加简约，通过色块对比，物料冲击，简单造型，尺寸感表达设计理念，近年来现代简约的室内设计风格在豪装样板房采用比较普遍环保装修材料越来越讲究环保性能，国家也出台了相应标准，环保从装修的设计到施工都是关注的热点交叉施工交叉施工环节多是装修工程的一大特点，工种多，工序快，不可避免的造成了多个施工环节同时进行，管理好装修工程一定要处理好交叉施工工程项目部水锤在有压管路中，由于某种外界原因，使水的流速突然发生变化，从而引起压强剧烈升高与降低的交替变化，可能损坏管道、阀门或水泵。开间进深景观照明为表现建筑物造型特色、艺术特点、功能特征和周围环境布置的照明工程，这种工程通常在夜间使用泛光照明为泛光照明设计的投光系统，一般可以投射任何方向并具有防水防风雨结构出口照明应急照明中为确保出口可以被有效辨认的照明。在正常照明系统中断时使用绿篱成行密植，作造型修剪而形成的植物墙假植苗木不能及时栽植时，将苗木根系用湿润土壤做临时性填埋的绿化工程措施隼头隼接两根材料为连接而设置的凹凸头连接，常见于铝合金、门框，属易渗漏、损坏点正堵反堵从迎水面背水面处理渗漏模数建筑图上表达的最小单位。泛指到成品物品的尺寸对建筑的影响。采购部投标保证金投标保证金是指投标人按照招标文件的要求向招标人出具的，以一定金额表示的投标责任担保。邀请招标邀请招标是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或其他组织投标。邀请招标，也称为有限竞争招标，是一种由招标人选择若干供应商或承包商，向其发出投标邀请，由被邀请的供应商、承包商投标竞争，从中选定中标者的招标方式议标议标指招标人不提供招标文件，直接邀请几家供应商或承包商按招标方要求进行报价竞争的一种招标形式询价指直接通过询问卖方、市场调查等手段以获得商品准确价格信息的一种行为；询价方法一般有：造价信息(地区刊物)、电话询价、上网查询、市场调查、厂家报价等。直接委托直接委托指招标方不经过招标竞争，直接指定特定供应商或承包商进行价格协商的一种招标形式投标人投标人是指通过考察并按照招标文件的规定参加投标竞争的自然人、法人或其他社会经济组织。投标人参加投标，必须首先具备一定的圆满履行合同的能力和条件，包括与招标文件要求相适应的人力、物力和财力，以及招标文件要求的资质、工作经验与业绩等。招标人招标人是指依照一定的制度、程序提出招标项目、进行招标的法人或者组织。标的标的是合同当事人双方权利和义务所共同指向的对象。一般指招标项目的范围、内容、数量、品质要求等。标底标底是由招标方组织专门人员为准备招标的项目而计算出的一个合理的基本价格商务标商务标是指投标文件中的企业相关证明资料及商务报价部分，一般主要包括以下内容：法定代表人身份证明 、法人授权委托书（正本为原件）、投标承诺书、投标保证金交存凭证复印件、投标报价书、企业营业执照、资质证书、安全生产许可证等技术标技术标是指投标文件中的技术要求部分，主要形式有施工组织设计，技术方案,产品技术资料,实施计划等等。招标招标是指招标人（买方）发出招标通知（或邀请），说明采购的项目的名称、规格、数量及其他条件，邀请投标人（卖方）在规定的时间、地点按照一定的程序、要求进行投标竞价的行为。发标指招标人向符合资格的投标人发出招标文件的行为开标指在规定的时间、地点内，在有特定人员（我司一般指招标小组成员）在场的情况下，公开拆开投标资料(包括投标函件)，记录投标人投标情况的过程。废标是指由于投标方未能响应招标文件的要求或出现有违公平竞争等情况而被招标人废除投标资格的行为。评标所谓评标，是指按照规定的标准和方法，对各投标人的投标文件进行评价比较和分析，从中选出最佳投标人的过程。定标定标指由招标小组根据评标意见决定最终中标人的行为。中标通知书所谓中标通知书，是指招标人在确定中标人后向中标人发出的通知其中标的书面凭证。招标通知书的内容应当简明扼要，只要告知招标项目已经由其中标，并确定签订合同的时间、地点即可。对所有未中标的投标人也应当同时给予通知履约保证金履约保证金是指为保证合同的履行所提供的一定期限内的一种金钱保证，一般在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。其形式有履约担保金（又叫履约保证金）、履约银行保函和履约担保书三种。招标文件（标书）由发包单位编制或委托设计单位编制，向投标者提供对该工程的主要技术、质量、工期等要求的文件。弃标弃标是指中标、成交承包商放弃中标的行为。工程量清单招标工程量清单招标是在工程招投标时招标人依据工程施工图纸，招标文件要求，以统一的工程量计算规则和统一的施工项目划分规定，为投标人提供实物工程量项目和技术性措施项目的数量清单；投标人结合工程情况、市场竞争情况和本企业实力，并充分考虑各种风险因素，自主填报清单开列项目中包括工程直接成本、间接成本、利润和税金在内的综合单价与合计汇总价，并以所报综合单价作为竣工结算调整价的招标投标方式。撤标撤标是针对招标人和投标人而言，双方在招标过程中可在一定条件下撤标；即投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以也有权撤回自己提交的投标文件，但撤回已经提交的投标文件必须以书面形式通知招标人，以备案待查；如未在允许的条件下撤标的，投标人将被要求没收其投标保证金。承包商建筑项目承包商，是指在协议书中约定，被项目发包人接受的具有建筑项目施工承包主体资格的当事人。澄清澄清指投标人在招标过程中对投标文件中有误或存在歧义或表述不明之处进行详细说明或纠正的行为。分包商承包商把一些专业项目分包给别的专业承包商,称为分包商.承包商对业主负责,分包商对承包商负责.承包商按标书文件和同业主签订的合同规定,组织施工、设备安装和调试,直至工程竣工、验收和移交使用 。合格的投标人合格投标人是指响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织，并满足标书中合格投标人的条件。实质性响应投标人对标书作出有效的、完整的响应，特别针对特定的“技术性”、“事务性”、“资格性”要求作出实质响应程度。投标有效期投标有效期是指投标方投标文件递交之后，为了维护招投标活动的严肃性，特约定一个时期，在此时期内标书不能由投标人随意收回，否则做出没收投标保证金的处罚。现场查勘现场踏勘是指招标人组织投标人对项目的施工现场的环境、地理、地质、气候等客观条件和环境进行的现场调查。应标应标是指投标人在招标人规定的时间内，针对某一招标项目提交符合竞价规则的、更具竞争力的价格的行为。招标代理一般是指具备相关资质的招标代理机构(公司)按照相关法律规定，受招标人的委托或授权办理招标事宜的行为。资格预审在实施招标采购前对供应商供货能力施工能力资质等级人员配备等情况的审核，以评估其是否满足投标人资格。样板封存招标过程中,招标方对于中标单位的技术样板经评审确认后对样板用可靠不易损毁灭失的方式(如挂铅封油性马克笔签字等)当场封存,以保证在施工过程中使用的材料为指定的样板材料,避免施工单位更换样板.串标串标是指投标单位之间或投标单位与招标单位相互串通骗取中标的行为,该行为是一种投机行为。我司主要指投标人之间的串标，投标人之间相互约定抬高或压低投标报价；投标人之间相互约定，在招标项目中分别以高、中、低价位报价投标人之间先进行内部“竞价”，内定中标人，然后再参加投标；某一投标人给予其他投标人以适当的经济补偿后，这些投标人的投标均由其组织，不论谁中标，均由其承包。围标围标首先表现为串标，即围标以串标为基础又高于串标，围标是串标的发展和深化。它是指几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标，从而谋取利益的手段和行为。围标行为的发起者称为围标人，参与围标行为的投标人称为陪标人。围标是不成熟的建筑招投标市场发展到一定阶段所产生的。围标成员达成攻守同谋，通常在整个围标过程中陪标人严格遵守双方合作协议要求以保证围标人能顺利中标，并对整个围标活动全过程保密。采保费采保费是指采购及保管费的简称，一般用于建筑行业，不同的地方有不同的采保费率的规定，一般计算公式是：采保费=(原价+包装费+供销部门手续费十运杂费)X采购及保管费率总包管理费总包管理费是指现场协调和竣工验收资料整理工作的代价，总包商可按挂靠挂靠即指企业和个人（以下简称挂靠方），挂靠有资质的企业（以下简称被挂靠方），承接经营业务，被挂靠方提供资质、技术、管理等方面的服务，挂靠方向挂靠企业上交管理费的行为。挂靠经营行为实质是承包承租经营行为。若挂靠方以被挂靠方名义对外经营，由被挂靠方承担相关的法律责任；挂靠方的经营收支全部纳入被挂靠方的财务会计核算；挂靠方和被挂靠方的利益分配以被挂靠方的利润为依据；挂靠方与被挂靠方的结算属于内部承包经营行为。总包总包是指建设单位将一项工程全部发包给一个承包人完成，承包人按照合同规定的设计文件包工包料，保证质量，按期完工交付使用。承包人通过工程师（业主的委托人）对业主负责并承担合作合同所规定的一切经济、法律责任。包工头包工头是指工程承包商，能把一项工程成本控制在工程建设方发包价以内就可以挣到钱，一般属于建筑、装修行业；其是特殊历史条件下的特殊“产物”。当城市发展需要大量外来务工人员，而农村剩余劳动力迫切需要进城找工作之时，包工头作为一种满足供求双方需求的职业介绍，应运而生。班组班组是建筑施工企业中的基本作业单位，是企业内部最基层的劳动和管理组织。履约评审履约评审指建设方对施工方或服务商就合同的履行情况进行评估的行为.费率费率招标是指在建设工程招标投标活动中，招标人在招标文件中明确要求投标人在投标报价时，以费率的高低代替工程总造价的多少进行竞标，经评标委员会以各投标人所报的费率为主，结合所报工期和质量承诺、施工组织设计及企业施工业绩等其他相关指标进行综合评审，最终确定中标人的一种招标方式。费率是指施工管理费和利润等间接费用占工程直接费用的百分比。费率招标的特点是招标定标快，但是执行起来问题多，结算麻烦。成本部房屋的建筑面积房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米），有上盖，结构牢固的永久性建筑核增建筑面积市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。可售面积住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；承建面积对于超过一层层高的入户花园、露台、小于2.2M高架空层等按规范不计建筑面积，但其实际发生成本，按统一的计算规则计算的增加的面积+建筑面积，为我司特有面积定义。结构面积SS=S1+S2+S3+S4S1= 建筑面积（不含架空层面积） S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。 S3=未计入建筑面积的凸窗面积 S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”售建比率可售面积/总建筑面积； 室外环境面积室外园林建筑及绿化面积（用地面积-建筑覆盖面积），若架空层、屋顶花园、红线外市政作为园林建筑及绿化区域，则并入室外环境面积；园林建筑指园林铺装面层以下基层结构园林硬景面积指园林铺装平面面积园林软景面积指绿化面积+水景面积建造成本前期工程费+主体建安费用+室外及环境工程费用+公共配套费用开发成本指土地费用，前期费用，建安费用，间接费用、管理费及其他构成整个项目的总成本费用按实结算工程结算方式按现场实际发生工程量及合同规定的计价模式进行工程结算的方式先算后干根据设计变更及现场变更内容，按照合同约定计价方式或经验值估算变更涉及费用，以供参考该项变更是否执行及事前控制成本窗地比住宅窗户面积/住宅地上建筑面积； 住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。铝含量理论重量（按设计模型计算铝的理论重量）/门窗面积分部工程单位工程中可以独立组织施工的工程。分项工程指通过较为简单的施工就能完成的工程，并且要以采用适当的计量单位进行计算的建设设备安装工程，通常它是确定建设及设备安装工程造价的最基本的工程单位，例如，每立方米砖基础工程；一台某型号机床的安装等综合单价人工费+材料费+机械费+管理费+利润+风险；不含税金包干单价人工费+材料费+机械费+管理费+利润+风险+税金定额规费指按政府规定的行政性收费。深圳的规费包括：工程定额测定费（09年已取消）、社会保险费（失业保险、养老保险、工伤保险、医疗保险、住房公积金）、工程排污费、城市道路占用挖掘费、临时占用绿地费、绿化补偿（赔偿）费。工程造价全过程管理指为确保建设工程的投资效益，对工程建设从可行性研究开始经初步设计、扩大初步设计、施工图设计、承发包、施工、调试、竣工投产、决算、后评估等的整个过程，围绕工程造价进行的全部业务行为和组织活动。建筑面积经济指标建筑工程某子项（单项工程、单位工程、分部分项工程、材料等）每平方米建筑面积中所消耗的人工、材料、机械费用等的费用工日表示工作时间的计量单位，通常以8小时为一个标准工日，一个职工的一个劳动日，习惯称为一个工日，不论职工在一个劳动日内实际工作时间的长短，都按一个工日计算。定额是指在正常施工条件下完成单位合格产品所必需的人工材料施工机械设备和资金消耗的数量标准结算单位工程竣工后，依据合同、工程变更及相关施工资料对工程造价重新核定签证“按承发包合同约定，一般由承发包双方代表就施工过程中涉及合同价款之外的责任事件所作的签认证明（即变更工程造价的确认证明）信息价根据政府相关部门发布的深圳市人工、材料、机械的平均价格质保金即质量保证金，是指施工单位根据建 设单位的要求，在建设工程承包合同签订之前，预先交付给建设单位， 用以保证施工质量的资金单方造价指某项工程按一定面积的经济指标（元/M2）粮单进度款、结算款等工程款项的申请出粮工程款项的支出费率合同按照政府相关定额取费、按实结算的合同总价包干合同按双方达成一致的所有工程总造价（含人工费+材料费+机械费+管理费+利润+风险+税金等所有税费）包干，结算时按合同总价+变更造价结算营销口定位表示明确项目针对目标客群需求的独特属性。包装表示对项目的看楼通道、楼体或商业外立面进行堵漏及装饰，以达到美化及宣传项目的作用。定价表示对项目各户型单位制定价格一口价表示同种户型不分楼层实行同一价格腿价表示某一楼栋同一房号所有楼层单位的均价认筹表示项目正式销售前，诚意客户通过缴纳诚意金等方式取得开盘额外优惠及优先购买权。蓄客表示在项目正式销售前，通过认筹的方式来积累诚意客户，以达到开盘快速销售的目的。洗客/洗筹表示通过调研客户来筛选诚意度较高的客户预热表示在项目正式发售前期，通过宣传推广来积累市场关注度，积攒项目人气开盘/推盘表示项目的正式对外销售解筹表示开盘当天面向认筹客户出售房屋退筹表示项目开盘后，退还未购买客户的诚意金。热销表示项目处于开盘之后的持续销售期渠道表示项目对外宣传推广的方式报版项目宣传推广的渠道之一，指报纸媒体投放案名表示项目的正式对外推广名案文/软文表示项目通过媒体进行宣传的文字信息。线上表示面向大众传播的媒体渠道线下表示面向分众、小众传播的媒体渠道进线号表示咨询楼盘销售打进来的电话号码跑单表示到营销中心以外的场所扩展客户资源转介表示本项目以外的楼盘或个人介绍客户资源友介表示通过朋友介绍过来客户业介表示通过老业主介绍过来客户老带新表示对老业主介绍新客户过来成交给与奖励促销表示对项目部分户型单位实行额外的优惠来加速销售出货/消化表示房屋单位的销售挞定表示客户已经认购，由于在规定的日期前未签约，被没收定金，并将房屋重新拿出来销售退定表示客户已经认购，由于某种原因申请放弃购买，并要求公司退还定金。抢客表示销售员之间抢夺客户资源杀客表示销售员说服客户购买的过程Call客表示销售员打电话通知客户楼盘的信息分客表示几个销售员共同协作成交某单业务，共同平分成交奖金逼定表示利用销售技巧来说服客户最终购买房屋封盘表示项目因某些原因暂时停止销售销盘表示销售楼盘踩盘表示实地去其他楼盘进行考察调研群诉表示5人以上（含5人）在内的客户群体投诉签约口面积差指按照合同约定竣工套内面积与预售套内面积存在的差异放款客户所申请的按揭贷款获得银行的审批并同意发放贷款至我司指定帐号签约已足定客户与我司签订买卖合同并交纳首期款办证为客户办理其购买房屋的房地产证入伙项目竣工并完成各项竣工验收合格手续，房屋可以交付给业主。小业主证指分户房地产证。备案将我司与业主签订的买卖合同送至产权登记部门进行审核、登记抵押登记房屋借贷双方签订房产借款抵押合同后的权利登记房地产转移登记即办理房地产证手续。产权从转让方（卖方）转到受让方（买方）的手续。 交楼标准买卖合同约定的业主验收房屋的标准网上售房系统深圳市一手房买卖合同登记的网上系统解除合同解除与业主签订的买卖合同关系回购依照合同约定从业主/银行方购回其拥有的房产客服投诉有投诉重要投诉 a)可能引发法律诉讼或被媒体曝光的投诉； b)一个月内累计三次以上不同投诉人的相同投诉或3人以上的群诉; c)投诉发生一月后因我司原因仍未得到有效解决的投诉； d)因个性问题投诉至政府部门的投诉。重大投诉 a)已经引发法律诉讼的投诉; b)已经被媒体（电视、报刊、网络等）曝光的投诉； c)因共性问题可能或已经投诉至政府部门的投诉。危机事件5人以上（包含5人）的群诉或媒体曝光事件，单笔补偿/赔偿额度5万元以上(包含5万元)的投诉事件风险预警风险预警是指可能给公司经营、管理、财务、形象、声誉、发展等带来严重危害或重大负面影响事件的通报或提醒。客户回访对客户进行回访，及时了解客户对公司产品及服务的意见建议，持续改进，维护良好稳定的客户关系，提高客户满意度客户满意度是指客户对产品和服务体验感受后的总体评价。项目巡查客服组织公司相关部门及公司高管到项目现场按照巡查路线现场巡检，高效决策解决影响社区品质或客户满意度的问题。入伙前风险排查客服组织的对准备入伙的项目，从客户角度出发，对影响业主生活及体验感受、现存或有隐患的共性问题进行现场查看，及时议定解决方案、确定责任部门和完成时间、快速决策、安排落实，提前规避入伙风险售前风险排查对准备开盘销售的项目，从提升卖场观感及提升客户满意度出发，充分评估和消除项目风险，对园林、样板房及公共区域进行现场巡检，对现存或隐患问题，及时议定解决方案、确定责任部门和完成时间。收楼意见书业主在入伙时，对房屋内存在的质量问题提出的书面意见拒收楼户业主在合同约定的时间内对房屋进行验收，因房屋质量问题在收楼意见书中提出异议且并不签收钥匙的，视为拒收楼户。产品缺陷产品缺陷是指产品存在影响客户居家生活或使用的暇疵或规范、服务承诺等，主要体现在安全性、实用性、产品品质及说明指示等方面。保修组表层开裂一般指抹灰层（表层水泥沙浆层）、腻子层开裂主体开裂一般指结构梁、柱、墙、板开裂空鼓一般指原砌体和抹灰层中存在空气引起，轻敲抹灰层发出咚咚声为空鼓注浆补漏对主体结构缝高压灌入孔膨胀型防水材料或高分子水性环氧树脂材料修补 。渗漏水指建筑有防水功能要求的部位出