工程管理环节在房地产开发中的重要性.docx

-精品word文档 值得下载 值得拥有-【房地产开发管理制度】工程管理环节在房地产开发中的重要性作者：佚名 来源：中顾法律网 点击数： 更新时间：2010-11-16 10:07:44 免费法律咨询 我来说两句(0)复制链接 大 中 小提要本文介绍了.工程管理环节在房地产开发中的重要性， 房地产开发建设项目的工程管理包括安全管理、投资控制、质量管理、进度管理等。工程管理是房地产开发中的一个重要环节,也并提供专业律师进行免费法律咨询.推荐阅读： 房地产开发 房地产开发管理制度 【房地产开发管理制度】工程管理环节在房地产开发中的重要性摘要 房地产开发建设项目的工程管理包括安全管理、投资控制、质量管理、进度管理等。工程管理是房地产开发中的一个重要环节,也是实质性的环节。本文对如何做好工程管理进行了论述。关键词 工程管理;监理;项目经理:管理模式房地产公司好的声誉也是由工程管理作保证的。在大力呼吁重视房地产建设项目前期工作的同时,工程管理仍是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节。房地产公司好的声誉也是由工程管理作保证的。目前,社会上存在的工程质量通病、使用新型材料倚生出来的新的质量问题,虽说是防不胜防,但可通过工程管理这一环节,使之将范围缩小。房地产开发建设项目的工程管理包括安全管理、投资控制、质量管理、进度管理等。1 选择优秀的勘探和设计单位是工程成本控制的关键房地产开发投资控制影响在勘探设计环节中占60%85%,好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位,提供合理的地基承载设计依据,从而节约工程造价。优秀的设计单位能对房屋进行合理化设计,优化工程结构,强调价值工程的运用,重视边际成本(以小的成本投资,实现最优化使用功能的建筑产品),减少和避免不必要的浪费,以节约工程造价和加快工程进度。2 选择高效负责任的监理公司在建设工程实施过程中,一方面,工程监理企业可依据委托监理合同和有关的建设工程合同对承建单位的建设行为进行监督管理。由于建设单位不了解建设工程有关的法律、法规、规章、管理程序和市场行为准则,也可能发生不当建设行为。在这种情况下,工程监理单位可以向建设单位提出适当的建议,从而避免发生建设单位的不当建设行为,以减少建设单位事后返工,重复建设的现象。另一方面, nbsp;工程建设监理的作用是代表建设单位对工程建设项目用严密的监理制度、特殊的管理方式,按合同、规范及技术操作规程要求,进行全过程跟踪和全面监督与管理,促使工程建设项目的投资、工期、质量按计划实现,最终达到工程建设项目合法、合理、科学、经济。工程建设参与各方的建设行位都应当符合法律、法规、规章和市场准则。要做到这一点,仅仅依靠自律机制是远远不够的,由于客观条件所限,政府的监督管理不可能深入到每一项建设工程的实施过程中,因而还需要建立另一种约束机制,能在建设工程实施过程中对工程建设参与各方的建设行为进行约束,建设工程监理制就是这样一种约束机制。监理负责任程度直接影响房地产公司的外界形象和工程管理成本,监理公司主要承担质量、进度控制责任。通过监理公司的严格管理、业主方工程师的监督,达到施工承包合同制定时的真正目的,但如监理公司在过程控制时,责任心不强,其岗位形同虚设,则为业主方增加了工程管理的难度和矛盾,其不仅内在的工程质量很难保证,外在也直接影响到销售(因买房人会请一些有工程经验的专业人士看房,他们看到现场监管不严的现象,将产生不信任感)。3 选择信誉好的施工企业和素质高的项目经理施工队伍和业主方合作虽然是双向选择,但实际主动权在业主方。为达到按照合理的低成本和工期完成开发项目的建设任务,并达到业主方管理的目的,施工企业和项目经理的素质好坏,直接关系着工程进度和工程质量。首先,应当有一整套的组织架构,如施工企业资质、施工企业技术力量、企业近3年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力(经济实力尤为重要)、现场负责人的素质及能力等,只有多方面了解和掌握这些信息,加大筛选的力度,才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据,这是业主方应关注的问题,因为这会影响到业主方开发小区的品牌宣传;其次,在合同条款和结算方式上要下足功夫,为能吸引众多施工队伍参与业主方项目建设,达到业主方理想的成本目标,并且便于管理,这个需要根据实际项目情况进行研讨确定;最后,在对施工单位进行考察时,最好让监理公司也参加。4 建立高效合理的管理模式工程管理的工作内容主要有工程资料管理,部门关系协调,销售分区图确认及统一说辞,与有关部门配合的预算把关及销售面积测绘,甲供材料管理,工程队伍管理等。完善好业主方的前期工程建设资料,督促施工队伍做好真实具体的工程资料,为工程质量的评定提供了合理的依据。要加大甲供材的市场调研,多方面进行比较和区分,合理的选价和选材,严把材料质量和数量关,提高材料的供应速度,有助于加快工程进度、提高工程质量和降低工程成本。工程队伍是工程建设的主体,要对工程队伍进行行之有效的管理。第一,业主方应坚持工程款支付原则:1)平时注重“进度控制”,每周、月进度计划对照执行,尽量遵守合同约定的形象进度,按期支付工程款(合同中需明确配合业主方开发进度的预售阶段,主体封顶阶段,外架拆架环节达到何标准,界定期限标准直接与付款挂钩,制订奖罚措施);2)农忙季节、年关等业主方资金紧张时,一定要以质量、进度综合考核为重点,以质量整改来调剂时间,或者直接进行罚款和工程款扣减。这样工程款的支付主动权就能一直在业主方手中,同时避免出现施工队伍因工程款纠纷,影响正常施工进度情况的出现。第二,预防索赔。预防索赔是甲方过程控制的重要环节,开工前进行有实质性的图纸会审,要求施工单位细析图纸,找出图纸存在问题,不能搞形式化,业主方对外立面及结构构造定位要准,减少变更的发生。第三,按决算办法,将后期可能发生的索赔矛盾在合同里注明。其中签证时须:1)监理必须事先与业主方沟通一致,方可签证,不得擅自作主;2)业主方管理人员在办理签证时,强调有效签证时间,必须注意将费用与工期分开考虑,签证时一定要注明是局部调整或修改,不得留下影响大工期的任何借口;3)费用核算一定要由审计部门把关为前提,不得随意估算,就是需要让利也必须让在明处,为业主方换来其他方面的收益。第四,把好施工材料管理关。业主方应坚持施工队伍大包干,这是一条既能控制成本又能明确责任的合理的好办法。根据目前经验,业主方现在对开发的项目所需材料和设备,不管是土建、安装还是绿化景观,都应有了基本认识。业主方材料管理的重点应该是:1)推行材料设备使用准入制,对工程主材可以进行质量标准定位(可以塑造房地产公司正规化,让业主放心的形象);2)超前定价、定质量标准或品牌,须监理公司参与,既显得公平又为结算找好依据;3)监督监理公司,建立现场抽查、检验制度,必要时以经济杠杆调节,严格把好施工队伍材料使用关。第五,制定合理的施工组织设计、对质量通病等关键关序编制施工技术方案、采取有效的奖罚制度等,这样才能保证工程进度和工程质量。-精品word文档 值得下载 值得拥有-