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四大估价措施的有关内容（轻易出问答题）
一、四大估价措施的合用对象和条件
1.比较法的合用对象与条件（参见《房地产估价理论与措施》第六章）
（1）合用对象：具备交易性的房地产。即常常发生交易的房地产，如房地产开发用地、一般商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些极少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采取市场（比较）法估价。
（2）合用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。一般来说，适宜的交易实例要选用3个以上才能满足要求。假如交易实例太少，也许引起较大偏差。另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提升估价精准度的基本确保。
2.收益法的合用对象与条件（参见《房地产估价理论与措施》第七章）
（1）合用对象：收益法合用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（尤其是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库 （用于出租的）、农地等。它不限于估价对象自身目前是否有收益，只要估价对象所属的此类房地产有获取收益的能力即可。
例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具备潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形诸多，因此可将该住宅构想为出租的情况下来利用收益法估价，即先依照同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采取类似于市场法的措施求出该住宅的净收益或租赁收入、运行费用等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不合用。
（2）合用条件：收益法合用的条件是房地产将来的收益和风险都能够较准确地量化。对将来的预期一般是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础。
3.成本法的合用对象与条件（参见《房地产估价理论与措施》第八章）
（1）合用对象：成本法尤其适合用于那些既无收益又极少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯的建筑物一般也是采取成本法估价。
在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采取成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁一般是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物所有损毁的，有时也需要用重建或重置的措施来处理，另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采取市场法估价时，一般也只好采取成本法。
（2）合用条件：利用成本法时要求可正确计算估价对象的客观成本、利润、税金等。
利用成本法估价时要注意如下三个方面的问题：
一是要应采取客观成本而不是实际成本。
实际成本是某个详细的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。在估价中应采取客观成本，而不是实际成本。
二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。
三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析等来进行调整。当该类房地产市场供不小于求时，应下调评定价值；当供小于求时，应上调评定价值。
成本法估价还要求估价人员具备良好的建筑工程、建筑材料、
4.假设开发法的合用对象与条件（参见《房地产估价理论与措施》第九章）
（1）合用对象：假设开发法合用的估价对象是具备开发或再开发潜力的房地产，例如待开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，经典的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或可变化用途的旧房（包括重新装饰装修、改建、扩建）。
（2）合用条件：
对于应有城市规划条件但城市规划条件尚未确定的待开发房地产，难以采取假设开发法估价。
在实际估价中，利用假设开发法估价成果的可靠性，核心取决于下列两个预测：
一是土地最佳开发利用方式的预测，即是否依照房地产估价的合法标准和最高最佳使用标准，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；
二是开发完成后的房地产价值的预测，即是否依照本地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了将来开发完成后的房地产价值。
二、四大措施的操作步骤（技术路线）
1.比较法估价的操作步骤（参见《房地产估价理论与措施》第六章）
（1）搜集交易实例
（2）选择可比实例
（3）建立比较基准
（4）交易情况修正
（5）市场情况（交易日期）修正
（6）房地产情况修正（按照《房地产估价规范》，本步是区域和个别原因修正）
（7）求取比准价格
2.收益法的操作步骤（参见《房地产估价理论与措施》第七章）
（1）搜集并验证可用于预测估价对象将来收益有关的收入、费用等数据资料
（2）预测估价对象的将来收益（如净收益）
（3）求取酬劳率或资本化率、收益乘数
（4）选用适宜的收益法计算公式计算收益价格
3.成本法估价的操作步骤（参见《房地产估价理论与措施》第八章）
（1）搜集有关房地产的价格组成：开发建设的成本、费用、利润等资料
（2）测算估价对象重新构建价格
（3）测算建筑物折旧
4.假设开发法估价操作步骤（参见《房地产估价理论与措施》第九章）
（1）调查分析待开发房地产情况；
（2）选择最佳的开发利用方式；
（3）预测后续开发经营期；
（4）预测开发完成后的房地产价值；
（5）预测后续必要支出及应得利润；
（6）进行详细计算，求出待开发房地产的价值。
三、四大措施应用时应搜集的资料
1.各估价措施应用时应搜集的基础资料（无论何种估价措施都应搜集的资料）
（1）估价委托的有关资料：①委托方情况（法人、住址、电话）；②估价目标（委托方提供）；③估价时点；④项目有关文献；⑤委托方的其他要求。
（2）有关法律法规和政策：①委托估价是否符合有关法律法规和政策；②估价操作应遵照的有关法律法规和政策。
（3）估价时点房地产市场情况的资料：①一般性的房地产市场情况资料；②地区性的房地产市场情况资料；③本类型房地产市场情况资料。
（4）估价对象情况的资料：估价对象所处位置、占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑装修及设备情况、建成年月、新旧程度、产权情况、土地权利情况、土地使用年限及剩余使用年限、房地产有否抵押、租约等他项权利，等等。
（5）估价对象区域条件资料：①交通；②环境；③繁荣程度；④景观；⑤公共配套；⑥危险原因；等等。
2.比较法应用时应搜集的技术资料
（1）搜集三宗以上的类似估价对象的近期交易实例，包括交易价格、成交日期、付款方式、交易目标、交易实例房地产情况等。
（2）搜集交易实例的交易情况，如税费负担方式，有无隐瞒价、急买急卖、人为哄抬、亲友间交易等情况。
（3）搜集交易实例成交日期与估价对象估价时点的时差和价差。
（4）搜集交易实例和估价对象的区位、权益和实物情况。
3.收益法应用时应搜集的技术资料
（1）搜集类似房地产正常经营的收入水平（租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率），可出租面积、营业面积等资料；
（2）搜集类似房地产正常经营的运行费用，或搜集类似房地产正常经营的运行费用占潜在毛收入的百分比，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。
（3）搜集类似房地产的租金与价格资料、或类似房地产正常经营的投资收益率资料、或类似房地产的无风险收益率和风险调整率，以便测算或选用估价对象房地产的资本化率。
（4）搜集估价对象在将来年限的收益变化情况，以便选择收益法的计算公式计算估价对象的收益价格。
4.成本法应用时应搜集的技术资料
（1）搜集类似房地产开发的成本、税费、利润等资料；
（2）搜集类似土地的市场价格或其基准地价及其有关修正系数；
（3）搜集建筑物重置成本资料；
（4）搜集估价对象的已使用年限、尚可使用年限、折旧及残值率，或现场查勘和评定建筑物的新旧程度。
5.假设开发法应用时应搜集的技术资料
（1）同类房地产市场情况、将来趋势；
（2）同类房地产市场售价；
（3）同类项目开发周期、开发费用；
（4）同类项目开发利润或收益资料；
（5）折现率确定的有关资料。
四、估价措施的优选与归类
1.估价措施选用要求
同一估价对象宜选用两种以上的估价措施估价。
2.估价措施的优选
（1）有条件选用比较法估价的，应以比较法为重要的估价措施。
（2）收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一个估价措施。
3.估价措施的归类
（1）土地估价：①基准地价修正法；②市场（比较）法；③假设开发法；④成本法；⑤土地剩余技术；⑥路线价法。
（2）建筑物估价：①成本法；②建筑物剩余技术。
（3）房地估价：①比较法；②收益法；③成本法。④假设开发法。
（4）居住房地产估价：①比较法；②成本法；③收益法（出租住房）。
（参见《房地产估价案例与分析》第二章，第一节）
（5）商业房地产估价：①收益法；②市场（比较）法；③成本法。
（参见《房地产估价案例与分析》第二章，第二节）
五、土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致的折旧（参见《房地产估价理论与措施》第八章，第五节，土地有效期限对建筑物经济寿命的影响）
六、收益性房地产的建筑物耐用年限与土地使用权年限的估价（参见《房地产估价理论与措施》第七章，第三节，收益期和持有期的估量）
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