2024年市场法习题附答案.doc

《房地产评定》市场比较法练习题
一、单项选择题
1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（ ）。
A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86
2、在进行房地产情况修正时，应注意可比实例的房地产情况是（ ）的房地产情况。　　 A．估价时点 B．搜集该可比实例时　C．进行房地产情况修正时 D．成交价格所反应
3、比准价格是一个( )。
A．公平市价 B．评定价格 C．市场价格 D．理论价格
4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用标准
5．不宜用比较法评定的房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房
6．利用市场比较法评定，选用的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10
7．对交易实例进行区域原因修正是因为( )
A.交易实例房地产与待评定房地产是处在同一地区，区位条件相同
B.交易实例房地产与待评定房地产不是处在同一地区，区位原因存在差异
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购置相邻房地产 D．设置抵押的房地产
9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比
10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定
11．采取比较法估价时得出四个估价成果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．240
12．为评定某住宅10月1日的正常市场价格，在其附近搜集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产情况调整系数为1.087，已知从5月1日到10月1日该类住宅价格平均每个月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（　）m2。
A．3790元／m2 　B．4238元／m2　　C．4658元／m2 　　D．4663元／m2
13.下面说法错误的是( )。
A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格
B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格
C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D．可比实例必须是正常交易
14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价成果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( )元／m2。
A．850 B．845 C．869 D．857

二、计算题

1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于六个月后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？

2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？

3、已知某地区某类房地产4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到10月底时的价格应为多少？

5、某房地产估价所拟采取市场法评定某宗房地产价格，从众多交易实例中选用了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
项目
可比实例甲
可比实例乙
可比实例丙
建筑面积
1000m2
1200m2
9687.6平方英尺
成交价格
240万元人民币
300美元
243万元人民币
成交日期
11月初
8月初
2月初
交易情况
-5%
0%
0%
情况原因
0%
+2%
+5%
经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币价格逐月下降0.8%。内逐月上涨1.0%，逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试依照上述资料，评定该宗房地产在8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采取简单算术平均值）。

6、某房地产估价所为评定某宗写字楼在10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选用了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其有关资料如下。成交价格：可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例C为5500元人民币/m2；成交日期：可比实例A为1月31日，可比实例B为3月31日，可比实例C为7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产情况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产情况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产情况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在3月31日为1：8.5，10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每个月比上月下降1%，而6月起每个月又比上月平均增加0.5%。请利用上述所搜集的有关资料，估算该写字楼在10月31日的正常市场价格。

7、 有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每个月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每个月上涨的百分比。

8、需要评定某商品住宅在5月的价格，在该住宅附近地区调查选用了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
5000元/m2
560美元/m2
530美元/m2
成交日期
8月1日
7月1日
11月1日
交易情况
-1%
0%
+2%
房地产情况
+2%
+4%
-2%
注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。
（2）房地产情况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。
（3）汇率：7月1日~12月31日1美元=8.3元人民币
1月1日~5月31日1美元=8.2元人民币
（4）6月至5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每个月比上月下降1%。
试利用上述资料估量该商品住宅在5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采取简单算术平均值）。

9、评定某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2；
（1）搜集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。
（2）可比实例的成交价格如下：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/m2）
1200
1150
1380
成交日期
2月20日
4月20日
7月20日
交易情况
正常
比正常价格低3%
比正常价格高5%
（3）该类土地1月至9月的价格变动情况如下表所示：
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
100.3
98.5
102.6
101.3
102.8
103.5
103.3
103.8
注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.
（4）房地产情况比较判断成果，如下表所示：
房地产情况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
原因1
0.4
100
95
92
106
原因2
0.35
100
105
96
109
原因3
0.25
100
110
98
97
试利用上述资料估算该土地9月20日的正常市场价格。

《房地产评定》市场比较法练习题
一、单项选择题
1、 某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（C）。
2、 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86
2、在进行房地产情况修正时，应注意可比实例的房地产情况是（　D）的房地产情况。　　A．估价时点 　　B．搜集该可比实例时
　　C．进行房地产情况修正时 　　 D．成交价格所反应
3、比准价格是一个( B )。
A．公平市价 B．评定价格 C．市场价格 D．理论价格
4．比较法的理论依据是( B )。
A．预期原理 B．替代原理
C．生产费用价值论 D．最高最佳使用标准
5．不宜用比较法评定的房地产是( C )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房
6．利用市场比较法评定，选用的可比实例数量宜为( D )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10
7．对交易实例进行区域原因修正是因为( B )
A.交易实例房地产与待评定房地产是处在同一地区，区位条件相同
B.交易实例房地产与待评定房地产不是处在同一地区，区位原因存在差异
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8．下列( C )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让
C．购置相邻房地产 D．设置抵押的房地产
9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( A )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比
10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( B)。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定
11．采取比较法估价时得出四个估价成果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( C )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．240
12．为评定某住宅10月1日的正常市场价格，在其附近搜集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产情况调整系数为1.087，已知从5月1日到10月1日该类住宅价格平均每个月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（D　）m2。（试题）
　　A．3790元／m2 　　B．4238元／m2
　　C．4658元／m2 　　D．4663元／m2
13.下面说法错误的是( d )。
A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格
B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格
C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同
D．可比实例必须是正常交易
14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价成果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( B )元／m2。
A．850 B．845 C．869 D．857

二、计算题答案
1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于六个月后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？

10+=28.84（万元）
答：在成交日期一次付清的价格为28.84万元。

2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？

解：按题意所示，卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格=2500-2500×7%
=2500×（1-7%）=2500×93%=2325（元/m2）
而买方实际付出的价格=2500+2500×5%=2500×（1+5%）=2500×1.05
=2625（元/m2）
答：卖方实际得到的价格是2325元/m2，买方实际付出的价格是2625元/m2

3、已知某地区某类房地产4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到10月底时的价格应为多少？

解：按题意所示，将此总房地产6月底的成交价格1800修正到10月底的价格。应为：

答：修正到10月底时的价格为2302.22元/m2。

5、某房地产估价所拟采取市场法评定某宗房地产价格，从众多交易实例中选用了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
项目
可比实例甲
可比实例乙
可比实例丙
建筑面积
1000m2
1200m2
9687.6平方英尺
成交价格
240万元人民币
300美元
243万元人民币
成交日期
11月初
8月初
2月初
交易情况
-5%
0%
0%
情况原因
0%
+2%
+5%
经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币价格逐月下降0.8%。内逐月上涨1.0%，逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试依照上述资料，评定该宗房地产在8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采取简单算术平均值）。
解：按题意应当先建立价格可比基础，计算各个可比实例的比准价格，最后求得估价对象房地产的评定价格。
（1）建立价格可比基础
甲可比实例换算为一次性付清的总价：

甲可比实例单价=2162653.267/1000=2162.65（元人民币/m2）
乙可比实例单价=300×8.5=2550（元人民币/m2）
丙可比实例单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元人民币/m2）
（2）计算各个可比实例的比准价格
甲可比实例比准价格=2162.65×（100/95）×（1-0.8%）×（1+1.0%）12×（1+1.2%）7=2744.14（元人民币/m2）
乙可比实例比准价格=

丙可比实例比准价格=

（3）最后将上述3宗可比实例的三个比准价格求简单算术平均值，作为估价对象房地产的评定价格：
估价对象房地产比准价格=（2744.14+2856.34+2762.22）÷3=2787.57（元人民币/m2）
答：估价对象房地产的评定价格为2787.57（元人民币/m2）

6、某房地产估价所为评定某宗写字楼在10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选用了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其有关资料如下。成交价格：可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例C为5500元人民币/m2；成交日期：可比实例A为1月31日，可比实例B为3月31日，可比实例C为7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产情况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产情况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产情况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在3月31日为1：8.5，10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每个月比上月下降1%，而6月起每个月又比上月平均增加0.5%。请利用上述所搜集的有关资料，估算该写字楼在10月31日的正常市场价格。

解：按题意所示，为估算该宗写字楼在10月31日的正常市场价格，需先求得可比实例房地产的比准价格，求比准价格的计算公式为：
可比实例房地产比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产情况修正系数
因此能够分别求得3总可比实例的比准价格：
可比实例A比准价格=

可比实例B比准价格=

可比实例c比准价格=

再将上述3宗可比实例的比准价格求简单算术平均数，即为估价对象写字楼的比准价格：
估价对象价格（单价）=（5300.51+5084.06+5429.79）÷3=5271.45（元人民币/m2）
答：评定写字楼10月31日的单价为5271.45元人民币/m2

8、 有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每个月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每个月上涨的百分比。

8、需要评定某商品住宅在5月的价格，在该住宅附近地区调查选用了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
5000元/m2
560美元/m2
530美元/m2
成交日期
8月1日
7月1日
11月1日
交易情况
-1%
0%
+2%
房地产情况
+2%
+4%
-2%
注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。
（2）房地产情况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。
（3）汇率：7月1日~12月31日1美元=8.3元人民币
1月1日~5月31日1美元=8.2元人民币
（4）6月至5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每个月比上月下降1%。
试利用上述资料估量该商品住宅在5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采取简单算术平均值）。

解（1）A修正后的单价=5000×（100/99）×（1-1%）9×（100/102）=4523（元/m2）
（2）B修正后的单价=560×8.3×（100/100）×（1-1%）10×（100/104）=4041（元/m2）
（3）C修正后的单价=530×8.3×（100/102）×（1-1%）6×（100/98）=4143（元/m2）
（4）估价对象单价=（4523+4041+4143）/3=4236（元/m2）

9、评定某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2；
（1）搜集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。
（2）可比实例的成交价格如下：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/m2）
1200
1150
1380
成交日期
2月20日
4月20日
7月20日
交易情况
正常
比正常价格低3%
比正常价格高5%
（3）该类土地1月至9月的价格变动情况如下表所示：
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
100.3
98.5
102.6
101.3
102.8
103.5
103.3
103.8
注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.
（4）房地产情况比较判断成果，如下表所示：
房地产情况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
原因1
0.4
100
95
92
106
原因2
0.35
100
105
96
109
原因3
0.25
100
110
98
97
试利用上述资料估算该土地9月20日的正常市场价格。
解：（1）计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产情况调整系数
（2）交易情况修正系数：
可比实例A=100/100
可比实例B=100/97
可比实例C=100/105
（3）交易日期调整系数为：
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038×=1.072
（4）房地产情况调整系数为：
可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25
可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55
可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8

（5）计算比准价格：
比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2）
比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2）
比准价格C=1380×（100/105）×1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m2）
（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算成果，则有：
估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m2）
估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.23（万元）