中海地产重庆国际社区营销策划报告.doc

目录

第一部分：年度营销目标及项目产品特点篇 4
一、年度营销目标 4
1、项目整体营销趋势预测 4
2、08年度营销目标 5
3、1#及2#地块营销进度预测 5
4、08年推售单位安排 6
二、项目产品特点 6
1、项目整体定位 6
2、项目规划特点 7
3、项目配套优势 16
4、产品档次定位 17
5、户型面积配比 17
第二部分：营销环境分析篇 18
一、市场环境分析 18
1、2008年新增供应市场分析 18
2、主城区整体成交分析 18
3、结论 20
二、竞争环境分析 21
1、区域竞争分析 21
2、品牌竞争分析 29
3、资源竞争分析 37
4、项目竞争分析 37
5、产品竞争分析 39
6、结论 40
三、项目SWOT分析 42
1、优势（S）: 42
2、劣势（W）: 44
3、机会(O): 45
4、威胁(T): 46
第三部分：整合营销推广策略篇 48
一、营销战略架构 48
1、三极销售组织 48
2、三维营销模型 51
二、营销策略组合 53
1、产品策略 53
2、价格策略 54
3、渠道策略 55
4、促销策略 58
5、推广策略 59
6、卖场包装策略 78
7、外展场设置策略 82
8、CRM策略 90
附件：营销执行计划表及年度营销预算篇 94
一、营销执行计划表 94
二、年度营销预算 99

本报告主要内容框架

营销目标
项目特点

市场环境
分析

竞争环境
分析

SWOT
分析

营销战略
架构

营销策略
组合

第一部分：年度营销目标及项目产品特点篇
一、年度营销目标
1、项目整体营销趋势预测

腾龙大道沿线高层 建筑面积约130万方 销售周期48个月

南滨路沿线别墅及高层 建筑面积40万方 销售周期24个月

南滨路沿线小高层 建筑面积20万方 销售周期18个月

2008 2009 2010 2011 2012 2013
项目营销初期

项目营销持续期

项目营销收尾期

2、08年度营销目标
2.1、销售金额
预计国际社区一期将于2008年10月1日开盘，销售周期三个月，销售金额12亿元。
2.2、销售组团及面积
根据销售金额目标，预计套内均价5500元/平方米，销售套内面积约22万平方米。因此，今年必须推出1-1-1＃、1-1-2＃、1-1-3＃组团所有的住宅部分，推出套内面积约23万平方米左右，整体销售率达到95％。

3、1#及2#地块营销进度预测
推出时间
2008年10月
2009年3月
2009年9月
2010年3月
2010年9月
2011年3月
推出组团
1-1-1＃、1-1-2＃、
1-1-3＃组团
2＃地块1期
2＃地块2期
2＃地块3期
1-2-1＃地块
1-2-2＃地块
推出面积
（万平方米）
28
20
20
19.7
20
21.6

4、08年推售单位安排

08年第二批次推售单位

08年第一批次推售单位
08年第二批次推售单位

二、项目产品特点
1、项目整体定位
重庆CBD核心 超大规模国际化复合生态新城
Ø 重庆CBD——区域界定为CBD核心区，是属于新兴的城区，未来的城市中心。
Ø 核心----无论是地段还是规模，都是处于未来的核心的地位，强调排他性和代表性｡
Ø 国际化----国际化大盘，规划设计和配套都更具前瞻性，引领市场｡
Ø 复合----多种物业，多种功能并存｡
Ø 生态----强调项目的自然资源丰富，环境优美，适宜居住
Ø 新城----“新”是指项目位于新城市中心，全新的规划，前景看好，同时项目本身也以新的规划和产品打造前所未有的生活感受。“城”首先突出项目规模大，还说明拥有完善的生活功能。

2、项目规划特点
2.1、总体设计特点
针对弹子石CBD中央商住区的定位，我们拟将本项目打造成为“重庆CBD核心超大规模复合生态新城”。在此基础上，我们提出了都市街区、综合复兴、花园景观这三个针对性的总体布局概念。
Ø “都市街区”
（1）CBD核心——面对寸土寸金的城市核心区用地，必须高效合理的利用。设想在规划中采用非匀质的总体布局，土地分级使用，形成差异化产品。具体措施是离江面较远、临近腾龙大道的1＃、2＃地块开发高层组群，创造CBD区高度城市化、大气、集约的外部形象，形成国际社区对外的标志；临江的3＃、4＃、5＃地块开发高层＋别墅组群，最大化利用一线江景资源，创造尺度宜人、环境优美的生态景观豪宅。
（2）功能复合——建筑类型要丰富，包括“住宅＋公寓＋集中商业＋街铺＋学校＋公园”，多样化的产品可以使住区形成自身微循环的小系统，促进社区生活多元化的形成和社区生命力的增长，最大限度减少外界不利因素的干扰。
（3）国际化——包括三层涵义：规划理念必须具有前瞻性，能代表当今建筑规划潮流的发展方向；建筑产品的易读性，包括建筑外观、规划结构应能被各种文化背景、各种知识结构的人群解读；品质独有性，能代表重庆房地产开发市场的一流水平。

Ø “综合复兴”
国际社区无论从区位、面积、建设规模和人口上看，都当之无愧为大盘，对周边区域有着绝对的影响力，完全可以承担起综合复兴城市活力的任务。
（1）交通复兴——对内以轨道站、公交站、大型公共建筑为原点，向社区内部发散形成公共步行系统，与各组团内部步行系统相接，增加各建筑的步行可达性，为居民提供便捷舒适的出行条件；对外重点打造轨道站等的外部形象，形成腾龙大道、南滨路沿线的交通节点，吸引外部人流。
（2）商业复兴——对内以腾龙大道沿线的集中商业为生长点，以道路系统为生长轴，形成点线结合的社区商业网络，并最终形成覆盖全区、辐射周边的面状大商业体系。对外依托集中商业，形成立足社区，辐射整个CBD区域的商业节点。
（3）休闲复兴——依托南北向中央绿化公园形成内核，东西向绿化通廊和边缘公共绿地形成对外生长点，打造非封闭、可生长的公共休闲活动体系，最终将与南滨路商业带以及周边地块的绿化休闲系统联接成一个整体，为社区的发展拓展潜在的空间。
Ø “花园景观”
（1）山水格局——根据重庆市城市规划“显山、露水、透绿”的总体规划原则，结合国际社区特定的地形地貌特征，我们提出“大山水景观”概念：
山：南山位于规划区东侧，自然形成整个项目的绿色屏障，也是整个滨江地带的大背景；
水：长江呈“S”型紧依弹子石形成内湾式水岸，本项目内岸线长约2.6公里，拥有宽阔的江景资源。
项目位于南山、长江之间，依山傍水，景色宜人，可谓“青峰列屏障，翠峦出大江”。设计总体思路是：充分利用滨江地带特有的大山、大水景观资源造景、借景，社区内建筑造型、景观处理等不喧宾夺主，而是采用谦虚的态度融入自然山水格局中，充分展现“城中有山、山中有城”的城市风貌。

（2）网络景观——由于国际社区占地面积大，规划容纳人口多，受区域内自然生态和环境容量的制约，在规划时必须尊重自然、尊重生态。开发过程既要注重内部的更新、完善和有机组织，又要保持与周边自然生态环境的和谐关系。
原有控规已经形成的“一纵二横”绿化结构作为整个社区绿化的主干完整的延续下来：“一纵”指贯穿南北的中央生态绿谷公园，以原生态植物绿化和供人休憩玩耍的开放空间为主，是整个项目的“绿肺”和“主脉”； “二横”指两条东西向的视线绿化通廊，以景观草坪、广场等构成，是连接各个组团的“次脉”和重要的公共活动场所；各个组团的中心庭院绿化构成一片片“绿叶”，通过各种林荫步道和“次脉”相连，为组团居民提供日常交往、活动的必须场所。
社区内的景观设计将“绿色脉络”贯穿整个社区，通过“主脉”、“次脉”和“绿叶”共同构成的一套网络化、仿真化的景观体系，其间容纳着人的活动、进行着物质和能量的交换，仿佛一个有生命的机体，使弹子石社区成为真正意义上“会呼吸的社区”。

2.2 分地块指标及规划特点
Ø 1#地块
（1）指标对照表

规划指标
用地面积
18.4万㎡
净用地面积
15.5万㎡
地上总建筑面积
86.5万㎡
其中：住宅
69.6万㎡
集中商业
1.4万㎡
其它商业
15.5万㎡
平均容积率
4.70
净容积率
5.58
（2）规划特点
a.原规划1＃地块中两条东西向的支路将本地块划分为6块零碎的小地块，单个地块面积过小，且在城市主干道上开口过多，不利于整体布局和开发管理。现规划调整在地块将这两条道路取消，在不影响整个交通系统的情况下，有效地整合了土地。原规划视线通廊的思路得到保留，并加以强化。
b.商业沿腾龙大道展开，变集中点状商业为沿街展开的带状商业，有利于创造腾龙大道沿线的整体商业氛围，增强腾龙大道的活力。同时结合人气旺、人流量大的集中商业，配合设计城市公寓，为整个区域带来活力，带动整个社区的发展。
c.提高了沿腾龙大道地块的容积率，提高土地利用率，更好地进行土地的集约化开发，创造CBD区高度城市化、大气、集约的外部形象，彰显国际社区城市中心的群体形象。
d.考虑到资源的优化配置，在满足人们需求的前提下，将原规划中分散的社会停车场整合，结合集中商业、售楼部以及景观步行商业街设置，能更好的组织车流人流，形成区域性的交通节点，有效的提高了土地的利用价值。
e.所有建筑沿南北向呈一定角度偏转摆放，解决了景观和朝向的矛盾，在提供舒适居住条件的同时，最大化利用江景资源。
f.建筑以100米高层为主，采用围合式布局，形成最大化的中央景观区，最大楼距达到100余米，使无法享受一线江景的后排建筑能享受宽敞优美的小区内部中庭景观，提高户型均好性。

Ø 2#地块
（1）指标对照表

规划指标
用地面积
22.6万㎡
净用地面积
10.5万㎡
地上总建筑面积
61.5万㎡
其中：住宅
59.7万㎡
小学
/
其它商业
1.8万㎡
平均容积率
2.72
净容积率
5.86
（2）规划特点
a.将位于2＃地块的小学和C4-1地块小学合并，体现学校用地的集约化利用，有利于引进一座高品质的名校，符合大盘＋名校的科学开发模式。
b.小学用地经过土地置换后变为公共绿地，结合大佛寺大桥沿线绿地加宽布置，形成绿色屏障，极大的减少了交通噪声对临路建筑的干扰，提升了2＃地块整体环境品质。
c.在临崖景观条件优越的地块西侧，考虑安排一定数量的超限高层住宅（建筑高度小于150米），视线可超越地块西侧龙湖项目，争取一线江景资源的最大化利用，并且形成大佛寺桥头天际轮廓线的高点，丰富城市整体天际线。

Ø 3#、4#地块
（1）指标对照表

规划指标
用地面积
37.6万㎡
净用地面积
26.4万㎡
地上总建筑面积
40.4万㎡
其中：住宅
24.5万㎡
小学
3.2万㎡
滨江商业
11.5万㎡
其它商业
1.2万㎡
平均容积率
1.07
净容积率
1.53
（2）规划特点
a.将位于2＃地块的小学和C4-1地块小学合并，体现学校用地的集约化利用，有利于引进一座高品质的名校，符合大盘＋名校的科学开发模式。
b.滨江居住地块的平均容积率降到1.5左右，限高调为由100米向60米递减，降低土地开发强度，开发高层＋别墅组群，最大化利用一线江景资源，创造尺度宜人、环境优美的生态景观豪宅。
c.滨江地块高层建筑退后道路最多达到300米，对滨江路完全没有视觉压迫感，形成十分开阔的滨江路桥头景观节点。
d.延续原控规的视线通廊和开放空间节点，打造高品质的城市阳台。

Ø 5#地块
占地面积6.7万平方米，建筑面积21.5万平方米，略。

附图：
A. 总平面图

B. 鸟瞰图

C. 沿江立面图

D. 南滨路沿街立面

3、项目配套优势

Ø 30万平方米商业配套，包含大型超市、社区商业、公园商业及滨江商业等商业形态。
Ø 800亩中央生态公园
Ø 社区中心规划有一处占地面积800亩的中央公园，为业主提供了亲近自然的绝佳场所。
Ø 名校配套。社区自建有一所小学和一所中学，将引进名校进行管理，为业主子女提供最优秀的教育资源。
4、产品档次定位
中高档精品社区

Ø 中高档——项目规模大，而且处于目前尚不成熟的地段，同时结合公司在该项目要实现快速回款的经营要求，故项目档次定位为中高档，重点针对重庆消费者的覆盖面较广的中坚群体。
Ø 精品----要打造为重庆中高档中的精品，引领区域市场。
Ø 社区----规模大，配套齐，以居住为主｡

5、户型面积配比

1-1＃地块户型统计
户型
套内面积（平方米）
面积比例
套数（套）
套数比例
公寓
83700.48
26.5%
2144
41.3%
一房二厅
23882.46
7.6%
512
9.9%
二房二厅
102464.94
32.5%
1461
28.2%
三房二厅
105678.39
33.5%
1072
20.7%
总计
315726.27
100.0%
5189
100.0%

第二部分：营销环境分析篇
一、市场环境分析
1、2008年新增供应市场分析

月份
2008年1月
2008年2月
2008年3月
2008年4月
合计
新增供应量
（万㎡）
213.71
8.67
124.89
211.57
558.84

2008年1-4月主城区房地产市场新增供应量558.84万方。2月处于春节假期，传统的销售淡季，各开发商推盘意愿较弱，新增供应量较少。
2、主城区整体成交分析
（1）整体市场成交分析
指标
2008年1月
2008年2月
2008年3月
2008年4月
合计
套数
12820
6515
9002
10833
39170
成交面积（万㎡）
126.08
60.08
86.85
103.39
376.40
金额（亿元）
52.3
24.39
35.60
42.47
154.76
单价（元/㎡）
4148
4060
4099
4108
4112

进入2008年，加息、调高准备金率、严格执行第二套房贷政策等宏调措施的作用开始显现，一度火爆的楼市转向冷清。虽有开发商祭出打折优惠、无条件退房、补偿差价等营销手段，以求刺激购房需求，却再难见到购房者盲目“抢房”的局面。1、2月份，整个市场形势比较严峻，但从3月开始有所回暖，4月进入销售旺季，购房者的观望情绪大大减弱。今年的重庆将呈现两大趋势：一是高端洋房、别墅类项目不会受到大环境影响。购买此类物业的购房者大多为二次置业，比较理性。二是价格相对较低的房源获得热销。
2008年1-4月主城区房地产市场共成交39170套房源，成交面积达到376.4万方，成交金额154.76亿元，成交均价4112元/㎡。2月由于春节假期，处于传统的销售淡季，成交量较低。

（2）2006-2008年1-4月市场成交对比分析
时间
1月
2月
3月
4月
合计
2006年
66.06
60.80
79.97
71.38
278.21
2007年
104.2
60.06
92.26
112.8
369.32
2008年
126.08
60.08
86.85
103.39
376.4

2006-2008年1-4月主城区房地产成交量持续上涨，但是上涨幅度趋缓。1月份成交量持续节节高升，2月份基本持平，3月、4月成交相比去年略有下降。
3、结论
2008年1-4月重庆市房地产市场总体供应量是成交量的1.5倍，另外成交量也较去年下降，说明目前重庆市整体的房地产市场严重供过于求，且成交量呈下滑趋势，房地产市场形势非常严峻。

二、竞争环境分析
1、区域竞争分析
近几年重庆楼市的供应格局都以南北区域供应为主。从未来3-5年各区域新盘供应情况来看，南北区域仍将是供应量最大的区域。其中，南岸区供应量最大，共有新盘23个，总建筑面积达1300.9万㎡，占总面积的27.6%；北部新区为其次，共有新盘22个，总建筑面积759.5万㎡；
从大片区来看，三北区域（江北区、渝北区、北部新区）供应的总和仍然是重庆未来3-5年最大的片区，共有新盘48个，总建筑面积达1659万㎡；南部区域（南岸区、巴南区）其次，也将有1500㎡的新增供应；此外，渝中区和沙坪坝区的供应也将有大幅的增加，并拓展出新的开发板块。
各区域供应对比

各区域供应对比

Ø 江北区
江北区共有15个新盘项目，总建筑面积560.8万㎡。楼盘分布较为均衡，物业形态以高层高档住宅为主。北滨路板块依然是该区域供应的亮点，除了已经面市的龙湖·春森彼岸、珠江·太阳城、中海·北滨1号、鹏润·蓝海等楼盘，还会增加招商·江湾城、国兴天原厂项目、信合三钢厂项目，并且全部为城市滨江的高档住宅；此外江北区倍受关注的江北城板块将随着中海、首创、越洋等外来名企的进驻首次揭开神秘的面纱。
江北区未来供应项目简表
楼盘名字
地址
物业形态
体量（万㎡）
长安·麒麟公馆
长安丽都旁
高层
15
金科·太阳海岸
铁山坪
别墅、花园洋房
1000亩
金科·江临天下
海尔路
高层
36
协信·丹枫白露
观音桥
酒店式公寓
15
中海九龙仓·江北城项目
江北城
高层
40
招商·江湾城
北滨路
花园洋房
50
光华·观府国际
江北老区府
高层、酒店、商业
50
大川·壹江城
石马河
花园洋房
35
中凯·翠海朗园
华新分流道
别墅、高层
46
越洋·江北城项目
江北城
高层
50
世家童话
大石坝
高层
13
海语江山
海尔路
高层
26.4
香港信合
北滨路
高层
103
国兴天原厂项目
北滨路
高层、超高层
102
海尔项目
江北区寸滩
高层
26.39
观音桥千禧年酒店
江北观音桥
高层
5.5
Ø 渝北区
渝北区共有11个新盘项目，总建筑面积338.8万㎡，新盘主要集中在回兴板块，物业形态以花园洋房和高层为主，楼盘体量均为中小型项目；此外还将有“东原·香山”“塞纳左岸”两个纯别墅项目和外来知名企业桃园居打造的100万㎡的旅游型高档项目开发。
渝北区未来供应项目简表
楼盘名字
地址
物业形态
体量（万㎡）
东原·香山
农业园区
别墅
19
水木年华
回兴
高层
25
塞纳左岸
西政北部校区对面
别墅
32
桃园居
空港
花园洋房、高层
100
正能·雅舍
农业园区
高层
/
海德·盛世
回兴
高层
9
旭辉
回兴
花园洋房、高层、酒店
46
强辉·金色池塘
西区
高层
28
纳帕溪谷
回兴
高层
8.8
莲花半岛
回兴
高层
16
成都置信
西区
别墅、花园洋房、高层
占地700亩
Ø 北部新区
北部新区依然是近3年的楼市开发热点，共有22个新盘供应，总建筑面积达760万㎡。该区域楼盘品质较高、发展速度较快。金开板块仍是未来别墅、花园洋房高端项目主要的聚集地。以龙湖、恒大、和记黄埔、中冶、首金等名企项目的带动，该区域发展将更加成熟。冉家坝、人和、新牌坊板块也将以高层为主多个项目推出。
表8：北部新区未来供应项目简表
楼盘名字
地址
物业形态
体量（万㎡）
金科·小城故事
人和
洋房、高层
11
龙湖·悠山郡
礼嘉
别墅、花园洋房、高层
39.5
龙湖·MOCO中心
冉家坝
超高层
15
恒大·华府
北部新区
花园洋房、小高层
31
爱加·西西里
金开大道
洋房
30
长安·锦绣城
加州
高层
60
财信·城市国际
加州电子校
综合业态
35
北城·国际中心
加州电子校
高层、酒店、商业
43
中渝·嘉洲城
加州
高层
100
富悦·果岭
人和
高层
13
和记黄埔
金开园
别墅、洋房
47
招商地产
人和
　/
24
中冶集团
鸳鸯
　/
46
北京首金
鸳鸯
洋房、高层
85
新科国际广场
金开
综合业态
12
芝麻公馆
新牌坊
小高层
1
复地别院
金开大道
别墅、洋房
6
可乐小镇
冉家坝
高层
40
幸福城
冉家坝
高层
/
和记黄埔项目
陡峭溪沟
别墅
44
菲律宾SM广场
冉家坝
高层
30
华宇·头寺项目
高新园
高层
32
Ø 南岸区
南岸区是未来3-5年供应量最大的区域，共有23个新盘项目，总建筑面积达1300.9万㎡。随着龙湖、中海、鲁能、恒基、和记黄埔、海昌、中铁、联发项目的启动，该区域别墅、花园洋房类、滨江豪宅的高档物业供应将有所增多。该区域国际社区、鲁能·领秀城、杨家山项目建筑体量均超过200万了㎡，成为大盘个数最多的区域。
南滨路板块也是2008年楼市主要的看点，汇聚了龙湖·郦江、国际社区、和黄·珊瑚水岸、融侨半岛、中央大街、恒基等众多大体量的精品项目，必将成为竞争最为激烈的楼市板块。
该区域新南湖及南坪东路板块万友·7季城、中冶·林荫大道、康德·国会山、明发等项目已经整装待发，加上正在开发的骏逸·蓝山、鑫茂源E时代、融桥·苹果城项目，新南湖板块及南坪东路板块也将是该区域2008年主要的供应板块。
此外，茶园新区随着道路建设的日益完善，也是未来3-5年即将发力的板块，并且成为重庆又一个高端项目的聚集地。除了现有的庆隆·南山高尔夫国际社区、坡岭顿小镇、天龙长青湖、同景国际城，鲁能·领秀城、中铁·山水天下也将有大规模低密度产品供应。
南岸区未来供应项目简表
楼盘名称
地址
物业形态
体量（万㎡）
龙湖·郦江
南滨路
花园洋房、高层
41
协信城
南坪
高层
35
国际社区
弹子石
别墅、花园洋房、高层
230
鲁能·领秀城
茶园新区
别墅、花园洋房
200
和黄·珊瑚水岸
南滨路
高层、酒店
45
康德·国会山
辅仁路
高层、酒店
65
明发项目
辅仁路
高层
约10
辅仁小区
辅仁路
高层
约4
名敦道
福利社
高层
5
中冶·林荫大道
白鹤路
小高层、高层
17
双子星座
鹅公岩大桥
公寓
7.6
南滨国际
南滨路
公寓
8
海昌·加勒比
南山
别墅、花园洋房、小高层、游乐园
69
万友·7季城
工商大学对面
高层、小高层
45
雅居乐
南滨路
高层
49
中铁·山水天下
茶园新区
花园洋房、小高层
43
昕辉·莫比时代
弹子石
高层
13
恒基南滨路项目
南滨路
高层
38
中央大街
南滨路
高层
40
融侨半岛·左海湾
南滨路
小高层、高层
20
杨家山地块
杨家山
别墅、花园洋房、高层
321
联发集团项目
南山
别墅、花园洋房
12.3
南岸南洋大厦
南坪
高层
约5
Ø 渝中区
2008年渝中区供应随着瑞安、奥园、金科、华宇项目的推出开始发力，共有11个新盘项目，总建筑面积520.8万㎡。
渝中区由于城市建设较早，土地资源非常紧缺，所以中心板块历年开发明显减少，近两年的供应则主要集中在大坪板块，2008年随着金科·半岛江岸、华宇·春江花月、奥园·康城项目的推出该区域焦点将转战到黄沙溪板块，瑞安·天地项目也已于2008年3月推出。
渝中区未来供应项目简表
楼盘名字
地址
物业形态
体量（万㎡）
协信·公馆
渝中区黄花园
高层
17
瑞安·重庆天地
化龙桥
高层
300
恒大·名都
石油路科技学院
高层
72
奥园·康城
黄沙溪
花园洋房、高层、小高层
60
金科·半岛江岸
黄沙溪
高层
9.4
华宇·春江花月
黄沙溪
高层
26
康田国际
黄花园
高层
7.4
重庆公馆
大溪沟
高层
3
豪富·东方公馆
曾家岩
高层
15.96
解放碑瑞奇大厦
解放碑
高层
9.1
解放碑豪门公寓
解放碑
高层
/
Ø 沙坪坝区
沙坪坝区也是有个沉睡多年的区域，当年风光一时的凤天路板块已经基本建设完成，随着大学城的搬迁，新战区已转战到大学城板块，该板块仅富力城、龙湖·睿城两大项目总建筑面积就达800万㎡。该区域未来还将有9个新盘推出，总建筑面积416.5万㎡。
该区域富力城、龙湖·睿城、富洲新城、融汇·国际温泉城四个大项目同时开发，将代表该区域再一次的全面崛起。
沙坪坝区未来供应项目简表
楼盘名字
地址
物业形态
体量（万㎡）
龙湖·睿城
大学城
别墅、花园洋房
112
融汇·国际温泉城
沙坪坝
别墅、花园洋房、高层
200
金象左右SOLO公寓
沙区正街
公寓
6
尚城国际
沙区工人村
公寓
/
煌华新纪元
步行街
高层
16.5
隆鑫项目
轴承厂
高层
30
金融街项目
杨公桥
高层
18
南京鸿信
沙坪坝
低密度
10
斌鑫云景天域
　/
　/
/
Ø 九龙坡区、高新区
九龙坡区、高新区未来有个9新盘开发，总建筑面积585万㎡。汇聚了本土外来知名企业共同开发，物业品质也明显提高。总占地15000亩的纯别墅项目上邦国际社区的庭院独栋别墅和总建筑面积220万㎡华润·二十四城的花园洋房及高层高档住宅成为该区域供应面积最大的两个高档楼盘。高新区整体供应相对较少。
九龙坡区、高新区未来供应项目简表
区域
楼盘名字
地址
物业形态
体量（万㎡）
九龙坡区
上邦国际社区
白市驿
别墅
约145
协信·天骄城
九龙园区
高层
33.5
恒大·绿洲
杨家坪西郊支路
高层
33
华润·二十四城
杨家坪九滨路
花园洋房、高层
220
金科·御湖熙岭
九龙坡管委会
高层
40
金科·林语山
华福大道
花园洋房、高层
70
隆鑫国际
杨家坪
高层
24
高新区
花样四季
高九路
高层
20
恒基项目
二郎凤凰居住区
高层
26
Ø 巴南区
巴南区共有5个新盘供应，总建筑面积199万㎡。外地企业占地3000亩的融汇半岛和总建筑面积101万㎡恒大城将成为巴南区供应最大的两个楼盘。此外，还会有汇景湾、蓝光·十里蓝山两个别墅、洋房楼盘开发。
巴南区未来供应项目简表
楼盘名字
地址
物业形态
体量（万㎡）
恒大城
巴南区李九路
洋房、小高层
101
汇景湾
一品
别墅
31
颜龙·山水城
龙洲大道
高层
33
曦园柳镇
渝南大道
花园洋房
13
蓝光·十里蓝山
渝南大道
别墅\洋房
21
Ø 大渡口区
大渡口区距离主城商圈较远，一直以来开发量较小，在近两年的土地成交中只有两宗小体量的居住用地，且不能确定开发用途是否为商品房开发用地。

各区域供应主要特征
区域
主要物业形态
重点开发板块
江北区
高层/花园洋房
北滨路、江北城
渝北区
高层/别墅
回兴、农业园区、西区、空港
北部新区
别墅/花园洋房/高层
金开大道、新牌坊、冉家坝
南岸区
高层/别墅/花园洋房
南滨路、新南湖、茶园新区、南坪东路
渝中区
高层
黄沙溪、化龙桥
沙坪坝区
别墅、花园洋房、高层、公寓
中心板块、大学城
九龙坡区
高层、花园洋房
九龙园区、华岩
高新区
高层
二郎科技新城
巴南区
别墅/花园洋房、小高层
渝南大道、龙洲湾新城
大渡口区
——
——

2、品牌竞争分析
经过多年的发展，如今重庆楼市中本地及外地的知名开发企业已经占据了楼市的主要份额。在2005年以前，本地企业开发供应为楼市的主力，外来企业开发供应量占总供应不足10%，随着城市发展速度的加快，2007年外来企业供应量已经达到总供应的30%，而在未来潜在的供应中，外地开发企业还拥有总建筑面积3185.7万㎡土地储备，占潜在供应的67.7%，所以预计未来较长一段时间，楼市的供应格局将由外来企业开发为主导，并且从2008年开始这种格局将逐步显现。
未来105个新盘项目中，本地企业开发57个，外地企业开发48个，从项目个数上看，本地企业开发仍占市场主力，但是从面积上来看，外地企业的总建筑面积远远超过了本地企业的一半以上，所以可以看出，外来企业开发的项目呈现出体量较大的特征。

本土、外来企业未来供应对比

Ø 本土代表性品牌企业
本地企业仍然以“龙湖”“金科”“华宇”“协信”四大房企引领楼市，无论是楼盘规模、供应体量、产品的创新，都成为楼市的风向标。2008年初，四大房企全部以多盘齐发的姿态高调亮相，展示了本地企业的实力和信心。
u 龙湖
龙湖作为重庆本土标志性的地产企业，为重庆楼市做出了巨大的贡献，不仅能代表重庆地产开发的最高水平，并且在走出重庆后的其他城市同样有着较高的评价。
2008年龙湖在重庆市场将有6个项目推出，总建筑面积近460万㎡，依然保持着高端产品的开发路线。本年度龙湖的开发进程明显加快，滨江低密度国际生活社区“江与城”和代言未来城市价值的“春森彼岸”已经在2007年底抢先面市，这两个滨江项目给重庆带来了两大不同风格的滨江生活范本。两大项目的后续组团将会陆续推出，成为滨江板块夺目的精品项目。
本年度龙湖还有4个全新项目推出，北部新区礼嘉的别墅项目“龙湖·悠山郡”、沙坪坝区大学城占地1080亩的大型高尚住宅社区“龙湖·睿城”、南岸区滨江路又一滨江力作“龙湖·郦江”均以低密度、高品质的物业形态面市。此外，龙湖本年度还会在北部新区冉家坝推出超高层建筑“龙湖MOCO中心”，这将是龙湖一大新的尝试。
龙湖开发项目简表
开发商
项目名称
区位
物业形态
总建筑面积（万㎡）
龙湖
龙湖·江与城
北部新区高新园
别墅、花园洋房、小高层
174
龙湖·春森彼岸
江北区北滨路
花园洋房 、高层、写字楼、酒店
78
龙湖·悠山郡
北部新区礼嘉
别墅、花园洋房、高层
39.5
龙湖·睿城
沙坪坝区大学城
别墅、花园洋房
112
龙湖·郦江
南岸区南滨路
花园洋房、高层
41
龙湖·MOCO中心
北部新区冉家坝
超高层
15
u 金科
金科这个伴随着整个重庆地产成长的企业，埋头苦干做出了多个令人惊叹的精品项目，荣为重庆本土的“花园洋房之父”。如今金科也成功的走出了重庆，并开始着力于发展下一个十年的奋斗目标。
2008年是金科企业第二个十年发展的起点，10大楼盘同开表明了企业发展壮大的决心，成为本年度开发楼盘个数最多的企业。2008年金科有6个新开发项目，4个老盘新推项目，总建筑面积约350万㎡。
“金科·十年城”将续推花园洋房，加推精装修高层；强调东方文化的“金科·东方雅郡”将推出依山美宅；“金科·云湖天都”、“金科·廊桥水岸”将分别推出精装修公寓和奢侈江景高层，必定也会成为楼市瞩目的焦点。
金科的6大全新项目也是令人期待，分别有江北区铁山坪占地1000亩的“金科·太阳海岸”、江北区海尔路“金科·江临天下”；北部新区人和“金科·小城故事”；渝中区黄沙溪“金科·半岛江岸”和九龙坡区“金科·御湖熙岭”“金科·林语山”。
金科开发项目简表
开发商
项目名称
区位
物业形态
总建筑面积（万㎡）
金科
金科·十年城
北部新区高新园
花园洋房、高层、
70
金科·东方雅郡
北部新区金开大道
花园洋房、高层
20
金科·云湖天都
九龙坡区石坪桥
花园洋房、高层
40
金科·廊桥水岸
江北区五桂路
高层
40
金科·太阳海岸
江北区铁山坪
别墅、洋房
占地1000亩
金科·江临天下
江北区海尔路
高层
36
金科·小城故事
北部新区人和
洋房、高层
11
金科·半岛江岸
渝中区黄沙溪
高层
9.4
金科·御湖熙岭
九龙坡管委会
高层
40
金科·林语山
华福大道
洋房、高层
70

u 华宇
华宇这个老牌本土企业，成立十二年来是目前重庆楼市开发楼盘最多的开发商，已建和正在开发的楼盘达22个，累计开发面积500多万㎡，“精品为大众”的产品路线，成为拥有业主数量最多的房地产品牌，满足了十多万市民的居住需求。
2008年华宇将以“新思维、新模式、新方法”方针对产品形态、产品品质、物业服务、品牌建设四个方面进行升级。本年度凭借前期充足的土地储备着重于老盘新开，5个大众项目将陆续推出以高层为主的后续项目；另有两个全新项目推出，分别位于北部新区高新园、渝中区黄沙溪。2008年总供应面积约100余万㎡。
华宇开发项目简表
开发商
项目名称
区位
物业形态
总建筑面积（万㎡）
华宇
华宇·秋水长天
沙坪坝区沙滨路
高层
20
华宇·北国风光
江北区猫儿石
高层
43
华宇·北城中央
渝北区龙头寺
高层、小高层
33.5
华宇·老街印象
九龙坡区石桥铺
高层
12.9
华宇·西城丽景
沙坪坝区杨梨路
高层
24
华宇·头寺项目
高新园
高层
32
华宇·春江花月
渝中区黄沙溪
高层
26
u 协信
协信也是经历了十三年的老牌本土企业，曾经以住宅与商业地产齐头并进取得了较好的成绩，然而中途的高端产品转行更是为企业品牌增添光彩，如今的精品项目也早已深入人心。
本年度协信将以8盘冲刺2008年，总供应面积也将超过100万㎡。本年度最基本的是延续“协信·阿卡迪亚”、“协信·云栖谷”、“协信·柠檬郡”、“协信·彩云湖1号”精品项目新组团的开发。此外还有4个全新项目“协信·天骄城”“协信·丹枫白露”、“协信·公馆”、“协信城”陆续推出。
协信开发项目简表
开发商
项目名称
区位
物业形态
总建筑面积（万㎡）
协信
协信·阿卡迪亚
渝中区大坪
别墅
48
协信·云栖谷
渝中区大坪
高层
19
协信·柠檬郡
北部新区经开园
小高层、高层
6.7
协信·彩云湖1号
九龙坡区二朗
别墅
25.4
协信·丹枫白露
江北区观音桥
酒店式公寓
15
协信城
南岸区
高层
35
协信·公馆
渝中区黄花园
高层
17
协信·天骄城
二郎
高层
33.5
小结：2008年本土企业除了四大名企的系列项目多盘齐发，还有正在不断壮大的东原地产、隆鑫地产、东海地产也会有多个项目同时推出。
Ø 外来知名企业
重庆直辖后，众多外地开发企业陆续来渝投资开发。据中原不完全统计，仅仅十年时间，已经有70余个外地开发企业进入重庆，开发项目110余个（包括已开发、正在开发及未开发项目），总建筑面积超过7000万㎡，目前已完成及正在开发的项目近4000万㎡，还有3185.7万㎡的巨大供应蓄势待发。
外来企业未来的47个项目，将会在3-5年