爱建-亭湖物流园应收账款融资集合资金信托计划尽职调查.docx

爱建·盐城现代物流园应收账款融资
集合资金信托计划
尽职调查报告

资本信托总部
2014年12月

第一部 项目模式概要
一、 信托计划要素概述
1、 用款人：盐城市现代物流园开发有限公司（“现代物流园公司”）；
2、 用款金额：2亿元；
3、 资金用途：用于受让盐城市现代物流园开发有限公司因盐城现代物流园“公路港”项目（以下简称“公路港项目”）和现代物流园公共服务平台项目（以下简称“物流园平台项目”）对盐城市亭湖区政府应收账款2.49亿元，现代物流园公司将信托资金用于公路港项目工程款；
4、 用款期限：24个月；
5、 投资者预期收益：年收益率9.2-10%，项目成立后每半年支付一次；
6、 受托人预期收益：受托人两年合计取得收入约为800万元；
7、 信托报酬支付时点：信托项目成立后10个工作日内支付第一期信托报酬，信托项目成立满一年后10个工作日内支付第二期信托报酬；
8、 提前还款安排：信托存续满21个信托月度时，还款信托总规模的20%；
9、 增信措施：
(1) 盐城市现代物流园开发有限公司、上海爱建信托有限责任公司（以下简称“爱建信托”）及亭湖区人民政府签署《应收账款转让协议》，亭湖区人民政府按照合同约定向爱建信托支付信托本金及利息，现代物流园公司承担回购义务；
(2) 盐城市亭湖区公有资产投资经营公司（以下简称“亭湖公投”）对政府的支付义务及现代物流园公司的回购义务提供连带责任担保；
(3) 盐城市亭湖区财政局出具财政函，安排专项资金用于偿付信托资金；
(4) 应收账款办理转让登记。
10、 应收账款审计及法律尽职调查
本项目应收账款已经上海上会会计师事务所专项审计，北京大成（上海）律师事务所也就该项目进行了法律尽职调查，应收账款真实、合法，权责明晰。

二、 交易结构图

三、 项目亮点
1、 项目区位的选择
盐城是江苏省面积第一、人口第二的大市。区位交通便捷，是目前江苏唯一、全国第十家同时拥有空港和海港一类开放口岸的地级市。2013年盐城市实现财政总收入881.1亿元，公共财政预算收入366.8亿元，其中税收收入302.5亿元。亭湖区是盐城市政治经济文化中心，2013年亭湖区实现地方财政收入合计57.10亿元，其中一般预算收入32.81亿元，可支配财政实力较强。
2、 发债主体担保
项目的担保方盐城市亭湖区公有资产投资经营公司2013年发行了10亿元企业债券（13亭湖公投债），发行总额：人民币10亿元。经鹏元资信评估有限公司评定，本次债券的信用评级为AA，公司的主体长期信用评级为AA。
3、 增信措施齐备
本项目资金用于受让盐城市现代物流园开发有限公司对盐城市亭湖区政府应收账款，区政府有按约支付的义务，并且区财政局出具财政函，政府、企业违约风险较低。

第二部 亭湖区域经济及财政情况分析
一、 盐城市概况
盐城是江苏沿海地区新兴的工商业城市，也是长江三角洲重要的区域性中心城市。盐城地处中国东部沿海，江苏省中北部，长江三角洲北翼，是江苏省面积最大的地级市，市域面积1.7万平方公里；其中市辖区面积1,779平方公里，人口166万人。盐城东临黄海，南与南通接壤，西南与扬州、泰州为邻，西北与淮安相连，北隔灌河和连云港市相望。全市地势平坦，河渠纵横，所辖县市物产富饶，素有“鱼米之乡”的美称。盐城拥有江苏省最长的海岸线、最大的沿海滩涂、最广的海域面积，同时也是丹顶鹤的家园、麋鹿的故乡，在沿海滩涂上建有麋鹿和丹顶鹤两个国家级自然保护区，被誉为“东方湿地之都”。
盐城2013年完成地区生产总值3,475.5亿元，增长12.5%，总量居全省第七位。在全面实施江苏沿海大开发国家战略向纵深化推进和落实长三角一体化国家战略这两大叠加战略机遇下，2013年公共财政预算收入366.8亿元，增长17.3%；规模以上工业增加值1,584亿元，增长15.6%；固定资产投资2,270亿元，增长22.2%；社会消费品零售总额1,160亿元，增长13.4%。8项主要指标增幅位居全省前列。城镇居民人均可支配收入24,217元，增长10.4%；农民人均纯收入13,349元，增长12.2%。

2013年，全市实现财政总收入881.1亿元，比上年增长11.6%。公共财政预算收入366.8亿元，比上年增长17.3%，其中税收收入302.5亿元，比上年增长20.3%；税收占公共财政预算收入的比重达82.5%，比上年提高2.1个百分点。公共财政预算支出557.4亿元，比上年增长14.1%。
二、 亭湖区概况
(一) 区划简述
亭湖区地处黄海之滨，位于长三角经济圈内，是江苏省盐城市政治经济文化中心。亭湖区是盐城市的中心区。盐城迄今已有2100多年的历史。西汉元狩四年（公元前119年），因这里“ 煮海（盐）利兴，穿渠通运”，故名“盐渎”；东晋安帝义熙七年（公元411年）改盐渎为盐城，始得今名。1983年3月实行市管县新体制后，在原盐城镇的基础上组建城区，2004年3月经过新一轮区划调整更名为盐城市亭湖区。国务院1996年7月19批准（国函[1996]56号）：将原盐城市郊区的南洋、青墩、新兴、永丰、张庄5个乡镇和伍佑镇的三墩村及其以北部分划归盐城市城区管辖。国务院2003年12月18日批准（国函[2003]130号）：盐城市城区更名为盐城市亭湖区。亭湖区辖原盐城市城区以及原盐都县的便仓、伍佑、步凤3个镇。亭湖区是城乡复合型行政区，下辖7个镇（南洋、青墩、新兴、永丰、伍佑、步凤、便仓），1个开发区（亭湖经济开发区），8个街道（五星、黄海、文峰、先锋、毓龙、张庄、大洋、新洋），总面积为696平方公里，人口约为81万。
(二) 地理位置及交通情况
亭湖区地处黄海之滨，位于上海经济辐射圈内，同时处在苏中沿海中部地域，在南通、泰州、扬州、淮安、徐州、连云港六城市半圆中心，是江苏省盐城市政治经济文化中心。亭湖区交通发达，来往便捷。新长铁路纵贯全区，北接陇海线，南连沪宁、宣杭线，盐城火车客运站、货运站均坐落其中；盐城民航站地处辖区东部，现已开直达韩国首尔、泰国曼谷的国际航班及北京、广州、温州、南通、武汉、昆明、长沙、台北、香港等国内航班；高速公路密集，沈海（沿海）、宁靖盐、盐连、盐通、盐淮徐等多条高速环绕城区四周构成城市高速环路；亭湖周边港口众多，上海港距盐城300公里，南通港、连云港、大丰港以及纵横交错的内河航道构成密集的河海运输体系。

(三) 亭湖区经济概况、产业结构和战略规划
1、 经济概述：
近年来，亭湖区经济总体保持了快速发展的态势。2011年~2013年亭湖区国民生产总值分别为266亿元、275亿元和303亿元,年均复合增长率6.73%，处于较高水平。规模以上工业增加值146亿元，增长16.6%；服务业增加值140亿元，增长14.3%。完成公共财政预算收入32.8亿元，同口径增长16%，税收质量位居全市前列。社会消费品零售总额182亿元，增长15.3%。全年完成固定资产投资227亿元，增长22.5%；其中工业投资104亿元，增长22.8%。
全区企业运行整体向好：中马新材料、凯斯博电梯等48个技改项目竣工投产；伯乐达与台湾亿光、吉地达与中电投远达等企业实施战略重组；华晖公司成功引入私募股权基金，绿城、蓝泽2家公司在上海股权托管交易中心成功挂牌。全年新增“四上”企业236家，其中规模以上工业企业28家。全区纳税超千万元企业达53家，开票销售超亿元工业企业达29家，其中华宏公司等3家企业开票销售超10亿元。

来源：亭湖区政府工作报告
2、 产业结构：
2013年亭湖区经济保持较快发展。全区实现地区生产总值303亿元。经济结构进一步优化，三次产业比例进一步上调。盐城主城区的亭湖区，其产业结构处于新旧产业升级更替期。目前主要有汽车零部件、机械、建材、轻工、高新技术（环保和光电）、农产品加工等六大特色支柱产业。近年来，亭湖区通过推动企业自主创新、打造规模特色产业。2012年环保、光电等新特产业迅速壮大，一批行业龙头企业相继落户。机械、轻工、纺织等传统产业提档升级，四年累计完成技改投入292.5亿元。服务业发展层次明显提升。沃尔玛、家乐福、金鹰等商业品牌企业布点营业，绿地、明成等房地产领军企业进驻开发，物流市场、科技研发、旅游休闲等新兴服务业异军突起。
重点项目建设加快推进。菲达环保、绿城电动汽车充电设备、沿海灯饰城等重点项目高效推进，环保产业会展交易中心、低碳示范社区、物流公共信息平台等重点工程当年开工、当年竣工。运行质量稳步提高。大力实施“千百十工程”，凯斯博、中马等企业技改扩能项目顺利实施，吉地达与中电投远达等企业战略重组取得突破，高和、华晖等公司上市工作进展顺利。深入开展“三服务”活动，强化政策支持和要素保障，帮助解决企业运行实际困难；制定落实工业转型升级、服务业提速发展、大企业大集团培育和减轻企业负担等政策措施，促进经济发展良性运行。全区新增纳税超百万元企业40家，纳税超千万元企业达31家；工业开票销售收入超亿元企业达31家，新增规模以上工业企业16家。
3、 战略规划与发展进程
“十二五”期间亭湖区将抢抓江苏沿海发展和长三角一体化两大国家战略机遇，以“推进科学发展、建设幸福亭湖”为主题，以加快转变发展方式为主线，以“率先融入苏中、全省争先进位”为目标，以改革创新为动力，以改善民生为根本，以培植新产业和建设新城区为依托，大力实施产业新特化、城乡一体化、经济国际化、生态文明化和科教人才优先的“四化一优先”战略，推动各项工作全市率先、融入苏中、全省进位，将亭湖打造成为中国东部沿海工商城市现代化主城区、江苏新兴产业和现代服务业的重要集聚区、江北市场农业第一县（市、区）和长三角知名宜居城市区，为建成更高水平的全面小康社会而努力奋斗。
“十二五”时期的奋斗目标是：到2015年，全区综合实力全面增强，地区生产总值突破420亿元，力争在2010年基础上翻一番；人均地区生产总值达1万美元，基本达到目前中等收入国家水平；实现财政总收入160亿元，一般预算收入70亿元。产业结构逐步优化，三次产业结构调整为5∶44∶51，新特产业总规模达到1300亿元，新特产业增加值占比达70%以上；累计完成全社会固定资产投资2000亿元、规模以上工业投资1000亿元。创新能力大幅提升，科技研发投入占GDP比重提高到2.5%以上，科技进步贡献率达60%以上。人民生活更加幸福，城乡居民人均收入力争五年翻一番，分别达4万元、2万元；城乡居民社会保障实现更高水平的全覆盖。生态环境显著改善，环境综合指数保持在90分以上。努力走出一条创新型驱动、内涵式提升、包容性增长的科学发展之路，主要发展目标如下：
(1) “十二五”期间，我们将把培植新产业作为调整优化经济结构、转变经济发展方式的主要依托，加快构建结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体系。全面实施产业新特化战略。集中力量打造四大新特产业，力争到2015年环保产业规模达500亿元，现代物流、光电产业规模分别达300亿元，农产品加工交易产业规模达200亿元，以规模优势抢占市场先机。
(2) 大力发展现代服务业。以建军路中心商业区、亭湖新区商务商贸区、现代物流园区、环保产业生产服务业集聚区、沿海特色旅游度假区等服务业集聚区为载体，重点发展物流、科研、旅游等新型业态，到2015年服务业占国民经济的比重提高到51%，真正构建起与先进制造业相配套、与城市化进程相协调、与城乡居民需求相适应的现代服务业体系。
(3) 加快转变农业发展方式。全力推进现代农业示范园区、农产品加工集中区、农副产品批发市场三大载体建设，高效农业比重提高到80%，加快形成沿海地区最具特色的产加销一条龙、贸工农一体化市场农业体系。通过构建以新特产业为主导、现代服务业为主体、市场农业为基础的现代产业体系，将我区打造成为中国烟气治理之都、全国有影响的区域性物流中心、江苏知名光电产业基地和江北市场农业第一县（市、区）。
(4) 全面实施科教人才优先战略。快速推进创新服务平台建设，大力引进知名研发机构、高层次创新创业人才、产业领军人才和团队，培育一批具有自主知识产权、自有品牌和较强国际竞争力的企业，以创新优势抢占发展制高点，以人才优势提升核心竞争力，基本建成创新型城市区和自主创新示范区，加快实现经济发展由主要依靠物质资源向创新驱动转变。

(四) 盐城市物流产业发展
1、 现代物流产业在我国市场前景广阔
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润源”的现代物流业，已经成为我国新的经济增长点。（据《中国物流年鉴》）2009年），我国国有及国有控股工业企业流动资金占用达到31042.81亿元人民币，而资金周转速度年平均为1.2次，国有商业企业也只有2.3次。而日本制造业的年周转速度为7.5至8次，流通业为15次至18次。跨国连锁集团沃尔玛、麦德隆、家乐福的年周转次数为20至30次。这说明，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大，占用了大量流动资金。美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天，库存总额只占销售总额的1.3%至1.5%。发达国家的库存商品只占国内生产总值的1%。而我国工业产成品库存一般达到45天，商业企业达到35天，库存商品占国内生产总值的6.8%，我国这些指标远落后于发达国家的根本原因，是由于缺少一个高效的社会化现代物流服务系统。应该按照社会分工要求，建设社会化现代物流服务体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。
改革开放以来，我国对物流基础设施作了大量投入，到2010年已达到1.5万亿元人民币。但由于原有基础太落后，仍然不适应现代物流的总体发展要求。到2010年，我国运输网络密度分别为1344.48公里/平方公里和1043公里/万人，分别只相当于美国的19.6%和15.8%；德国的9%和15.8%；印度的24.9%和48.3%；巴西的71.3%和8.8%。物流基础设施落后，加上布局不合理，造成我国仓储效率与效益低下。据有关部门统计，我国每年因包装造成的损失就达到150亿元人民币，因装卸、运输造成的损失高达500亿元人民币，因保管不善造成的损失为30亿元人民币。因此，在社会化现代物流服务体系中，建设大型物流园区，将运输与仓储进行有效整合，是发挥运输和仓储效率和实现社会、经济效益的有效措施。
国民经济和社会发展第十二个五年计划提出，传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量和经营效益。国家经贸委等六部委发出的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知中也要求各地政府部门和有关企业要充分认识现代物流在经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐，积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。
在我国现代物流产业起步发展的新形势下，有关省市开始重视现代物流产业的发展，国内一些优势生产和加工企业集团开始重视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向现代第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业，国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。近年来，江苏省及相邻省份也开始认识到现代物流对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。江苏省把发展现代物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题，建设国际物流园区已经成为区域经济布局的战略重点，这项工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。
2、 江苏省及盐城市“十二五”计划对发展现代物流产业提出了明确的要求
在江苏省“十二五”计划纲要提出，加快建立以大商场、大市场、大网络为重点的现代高效市场流通体系，发展新型业态，创新经营手段，推行连锁经营、特许经营、代理配送、网上购物等现代营销方式，加快传统百货业向购物中心、超级市场、仓储式商场和专卖店、精品店发展。合理布局一批有产业优势的专业市场和边贸市场，在长株潭地带规划建设现代化的大型配送基地和物流中心。盐城市“十二五”计划纲要提出，按照大市场、大贸易、大流通格局发展现代流通业，使盐城形成区域性的物资集散中心、商业信息汇集发布中心、结算中心和会展中心。通过电子商务、网上交易等现代化营销方式以及超市、连锁、配送等新兴流通业态，形成多方位的流通格局和多功能的市场体系，建成不同辐射半径的商业批发体系和布局合理、层次分明的商业零售体系。大力发展物流产业，整合现有运输企业和仓储企业，引导市内大型储运公司向符合国际惯例的物流公司过渡，加快传统储运业向现代物流转变。
随着社会经济迅速发展，沃尔玛、家乐福等世界级的商业企业已经进入盐城，在对现有零售业产生强大冲击的同时，必然带动江苏省及盐城市现代物流产业的产生和发展。与此同时，国家对西部地区实行大开发战略，盐城作为连接东西部地区的重要桥梁和纽带，发展现代物流产业将面临极大的发展机遇。长株潭区域经济一体化，必然要求区域物流组织的一体化和系统化，省、市“十二五”计划为本地区现代物流产业的发展提供了重要的政策依据和明确的发展要求。
3、 江苏盐城市的经济现状和地理位置对能够提供综合性、专业化物流服务社会化现代物流服务体系提出了现实需求
近年来，盐城经济发展迅速，成为继徐州之后，苏北第二个经济总量超1000亿元以上的城市。地处主城区的亭湖区是盐城老工业集中区，现有各类工业企业500多家，大小物流配载企业60多家，盐城发电厂、江苏飞驰公司、联鑫钢铁等市大型重点骨干企业就坐落在该园区周围。亭湖区委书记崔浩说，近一年来，仅亭湖区引进和实施千万元以上新项目就达180个，总投资56亿元。目前，亭湖经济开发区有102家企业入园，协议投资66亿元。
据悉，自东风悦达起亚落户盐城后，百亿汽车配套产业群正在新一轮扩张中崛起，特别是随着总投资68亿元、具备30万辆汽车生产能力的东风悦达起亚二期工程的开工建设，使该开发区初步形成了相对集中的5大汽车零部件产业板块，共拥有各类相关生产企业60多家，总投资30多亿元。2007年更是大建设之年，全年将新建标准化工业厂房20万平方米以上。
盐城经济对现代物流业的迫切需求已日益显现。如何满足这一需求，已成为急需解决的重要问题。
现代交通体系支撑流通业兴起，近年来，盐城市的交通基础设施已日趋完善，初步形成集高速公路、铁路、航空、海运四位一体的现代交通网络。这为地区现代流通业的兴起提供了基础条件。
新洋现代物流园，东、南、西三面环绕通榆河、新洋港、串场河，单只船只的通航能力在500吨以上，船队的通行能力在3000吨以上，距国家一类开放口岸——大丰港仅40分钟的车程；园区北面西接宁靖盐高速，东接盐海高速，园区内任一节点6分钟内皆可直达高速路。尤其苏通大桥建成通车后，盐城至上海的车程将缩短到两个小时。新长铁路纵贯园区东部，盐城铁路货运站就坐落区内，距客运站只有3公里路程；盐城机场距园区5公里，已开通了至广州、北京、温州和韩国首尔等航线。

三、 亭湖区财政情况
(一) 亭湖区财政收支情况
表：2011-2013年亭湖区财政收支情况（单位：万元）

项 目
2011
2012
2013

全口径财政收入
700,000
600,020
603,299

地方财政收入
629,311
565,318
570,980
一
公共财政预算收入
336,856
308,598
328,066

其中： 税收收入
270,927
262,032
277,741

其中：国税收入
43,501
29,214
35,063

地税收入
227,426
232,818
242,678

非税收收入
65,929
46,566
50,326
二
上交中央收入
140,422
111,087
114,646

其中： 增值税
70,983
51,762
50,607

消费税
295
194
401

企业所得税
45,015
29,993
30,758

个人所得税
24,129
29,133
32,882
三
转移支付和税收返还
69,735
76,385
82,327
四
基金收入
222,720
180,335
160,587

财政总支出
326,756
392,695
387,079
五
一般预算支出
243,833
288,766
297,622
六
基金支出
82,923
103,929
89,457
资料来源：亭湖区财政局
2013年亭湖区实现地方财政收入合计57.10亿元，其中一般预算收入32.81亿元，较上年增长6.32%；基金预算收入16.06亿元；上级补助收入8.23亿元。
2013年亭湖区财政支出总计38.71亿元，其中一般预算支出29.76亿元、基金预算支出8.95亿元。总体来说，亭湖区财政当年一般预算收支较平衡。
(二) 亭湖区税收交款额前20名企业名单
2011年至2013年亭湖区税收缴款额前20名企业名单（单位：万元）
从上述表格可见，亭湖区财政的税收纳税大户集中于制造业、房地产、基础设施建设领域等。其中房地产行业在税收收入结构中占据了一定比例，2011至2013年房地产企业数量基本保持在七到九家左右。根据十八届三中全会的相关精神，未来国家对于房地产市场会针对不同的消费群体出台不同的政策，对于收入较低者，政府将通过建造保障房来确保人民的基本住房需求，针对有消费能力的群体，政府将放开商品房销售市场的监管，由此可见，房地产市场未来依然具有良好的发展前景。
同时，在2011~2013年间，亭湖前20强纳税企业中，也有一部分发展较好的制造企业，如江苏伯乐达集团公司、江苏三菱公司、盐城新澳燃气有限公司、江苏羽佳公司等，在纳税前20的排名中占比约为60%左右。由此可见亭湖区作为主城区，依然有相当一部分发展较为稳健的制造业企业每年为当地财政创造可观的税收收入。
从近几年的数据上分析，尽管受到国家房地产宏观政策调控影响，除2012年区划调整导致税收收入有一定幅度下降，近两年亭湖区税收整体上处于较稳定的状态，波动不大。
(三) 亭湖区政府债务余额
表：地方政府债务余额及综合财力统计表（单位：万元）
地方债务（截止2013年12月）
金额
地方财力（2013年度）
金额
（一）直接债务余额
430,000
（一）地方一般预算本级收入
328,066
1、外国政府贷款

1、税收收入
277,741
2、国际金融组织贷款

2、非税收入
50,326
（1）世界银行贷款

（二）转移支付和税收返还收入
82,327
（2）亚洲开发银行贷款

1、一般性转移支付收入
20,180
（3）国际农业发展基金会贷款

2、专项转移支付收入
54,229
（4）其他国际金融组织贷款

3、税收返还收入
7,918
3、国债转贷资金

（三）国有土地使用权出让收入
160,587
4、农业综合开发借款

（四）预算外财政专户收入
10,530
5、解决地方金融风险专项借款

6、国内金融机构借款
330,000

（1）政府直接借款

（2）由财政承担偿还责任的融资平台公司借款

7、债券融资

（1）中央代发地方政府债券
100,000

（2）由财政承担偿还责任的融资平台债券融资

8、粮食企业亏损挂账

9、向单位、个人借款

10、拖欠工资和工程款

11、其他

（二）担保债务余额
0.00

1、政府担保的外国政府贷款

2、政府担保的国际金融组织贷款

（1）世界银行贷款

（2）亚洲开发银行贷款

（3）国际农业发展基金会贷款

（4）其他国际金融组织贷款

3、政府担保的国内金融机构借款

4、政府担保的融资平台债券融资

5、政府担保向单位、个人借款

6、其他

地方政府债务余额=（一）+（二）×50%
430,000
地方综合财力=（一）+（二）+（三）+（四）
581,510
债务率=（地方政府债务余额÷地方综合财力）×100%
73.95%

注:债务率==（地方政府债务余额÷地方综合财力）*100%
负债率==（地方政府债务余额÷地方生产总值）*100%
根据上表可以看出截止到2013年底政府直接债务余额43.0亿元。经计算亭湖区政府债务率仅为73.95%，低于100%的警戒线。同时，2013年亭湖区地方生产总值为303亿元，经计算得到的地方政府负债率为14.19%。
(四) 亭湖区政府负债偿还能力分析
亭湖区未来的还款计划见下表，从下表可以看出在信托存续期间（2014-2016年）亭湖区政府需要还款金额分别为64,617.54万元、75,355.68万元和87,877.65万元。
截止2013年融资总额
2014年
2015年
2016年
还本
利息
还本
利息
还本
利息
430,000.00
58,214
6403.54
67,888
7467.68
79,169
8708.65
2013年亭湖区实现地方财政收入合计57.10亿元，其中一般预算收入32.81亿元，较上年增长6.32%，由于过去三年数据显示收入较为平稳，因此以每年5%的增长推断预计未来三年地方财政收入约为59.96亿元、62.95亿元和66.10亿元，未来三年地方财政收入约为190亿元左右。
根据上表显示未来三年财政还款计划来看，预计未来三年总计还款金额约为22.86亿元，而地方财政收入未来三年预计达到190亿元，加上本次融资本金及利息约为2.5亿元，综合偿债率约为13.34%。由此可见，亭湖区政府财政具有较强的支付能力，对于本信托到期兑付压力较小，风险可控。

第三部 融资方现代物流园公司调查分析
一、 公司基本情况
表：海瀛实业基本信息
公司名称
盐城市现代物流园开发有限公司
注册号
320902000129176
住所
盐城市开放大道147号第四层（7）
法定代表人
洪军
公司类型
有限公司
成立日期
2010年7月26日
注册资本
1亿元人民币
实收资本
1亿元人民币
股东
盐城市现代物流园区管理委员会占股60%；盐城新洋投资有限公司占股40%（亭湖公投100%控股）。
经营范围
一般经营项目：市政公用工程施工；普通货物仓储；普通货物配载；房屋租赁；物流信息咨询服务；建材、水卫器材、金属材料（国家有专项审批的项目除外）、五金交电（除电动三轮车）、工程机械、消防器材、专用作业车、日用品批发、零售。 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

二、 公司简介
盐城市现代物流园区成立于2005年7月，地处盐城市区北郊，是市区六大片区之一，当年面积为10.55平方公里。2008年6月，经省政府批准，从新兴镇划进圩洋村、龙桥村；2010年10月，经区委、区政府批准，将新兴镇三英村、袁河村划归代管。现总面积31平方公里，人口近9万人，其中常驻人口5.9万人、流动人口3.1万人，下辖7个行政村和5个社区居委会，是江苏省重点物流基地和省级服务业集聚区，2012年被评定为“中国物流实验基地”。
为便于发展现代物流园区，配套成立了盐城市现代物流园开发有限公司，下辖七个集团公司。中运、华健等物流运输企业，白马、五金机电、义乌商贸城等市场，增占了主产区规划。北区规划以北环路以南为住宅区，开放大道两侧为市场集聚区，中心地带都市工业区。目前自建的都市工业园区、仓储中心和信息平台区等年收入超亿元，即将自建的公路港项目占地1000亩，首期开发600亩；专门规划外资工业园：有汉阳电子等韩资企业，年纳税 2000万元。盐城市政府专门针对现代物流制定税收优惠政策，新增部分财力全额返还，每年累计近亿元财力。

三、 主营业务情况
公司的业务主要为物流相关基础设施建设投资。作为亭湖区物流设施建设投融资主体，公司近年来已承担多项亭湖区物流设施工程项目。截至2014年三季度，公司已累计完成包括物流商办楼、物流主体公园、物流园平台项目、公路港项目、开放大道、人民北路整治、电网改造工程等多项物流设施项目投资任务。按照公司与亭湖区政府的结算办法，在项目竣工后，政府对公司承建的非经营性物流设施按照项目总投一定比例计提项目报酬率，项目费用包括前期费用和工程费用。

四、 公司组织架构介绍

总经理
副总经理
副总经理
规划建设处
工程管理处
股东会
监事
财务总监
综合管理处
计划财务处
执行董事

五、 公司董事、监事与高级管理人员基本情况
截至2014年10月31日，发行人董事、监事及高级管理人员情况如下：
序号
姓 名
性 别
职 务
学 历
1
洪军
男
执行董事/总经理
大专
2
朱晖
男
监事
本科
3
张金桥
男
副总经理
本科
4
姚立远
男
副总经理、财务总监
本科

六、 员工情况
截至本尽职调查报告签署日，现代物流园公司共有员工42人，其中管理人员4人，其他职员38人。具有大学专科学历的员工 12人，具有本科及以上学历的员工5人。公司员工学历构成如下：
学历
人数（个）
百分比
本科及以上
5
11.90%
专科及以上
12
28.57%
中专及以下
25
59.52%
合计
42
100.00%

七、 财务情况
(一) 资产负债表
表：现代物流园公司2011-2013、2014年10月资产负债表
注：2012年至2013年财务数据为经审计的报表，2014年最近一期数据为未经审计的合并报表。
1、 资产情况
2011年至2014年10月，公司总资产分别为11.29亿元、13.91亿元、19.37亿元和21.69亿元，资产总量呈逐年上升趋势。同时，四个时点的负债分别为4.95亿元、4.47亿元、6.88亿元和8.51亿元。资产负债率分别为44%、32%、36%和39%。总体来说，公司资产负债率较低，且有下降的趋势，公司总体资产负债情况良好。
2011年至2014年10月，公司流动资产占总资产的比例分别35%、34%、38%和43%，说明公司流动资产配比不断提升，资产流动性不断增强。流动资产主要为由货币资金、应收账款、其他应收款、存货组成，其中应收账款占到流动资产主要币种，四个时点分别为42%、39%、69%和69%，应收账款的上升主要是由于公司代建项目不断增多。长期资产主要由投资性房地产、固定资产、在建工程和无形资产组成。其中无形资产在长期资产中占有主要份额，无形资产主要是土地资产。以下是资产类2013年主要科目注释：
（1） 货币资金
项 目
期末数
现金
375.65
银行存款
1,942,382.63
其他货币资金
140,000,000.00
合 计
141,942,758.28
（2） 应收账款
账 龄
期末数
账面余额
坏账准备
金额
比例(%)
1年以内
384,714,677.90
74.16
-
1至2年
126,464,586.95
24.38
-
2至3年
7,532,021.58
1.46
-
合 计
518,711,286.43
100.00
-
（3） 其他应收款
账 龄
期末数
账面余额
坏账准备
金额
比例(%)
1年以内
9,744,104.05
54.31
-
1至2年
2,109,936.72
11.76
-
2至3年
6,087,598.04
33.93
-
合 计
17,941,638.81
100.00
-
期末余额较大明细具体如下：
单位名称
金额
备 注
盐城供电公司
7,160,781.99

名都房地产公司
2,000,000.00

盐城中瓯置业公司
2,000,000.00

盐城电力设计院
1,398,207.00

南京康尼科技
1,341,882.00

（4） 存货
项目
期末数
账面余额
减值准备
账面净值
人民北路
29,140,689.64
--
29,140,689.64
园区绿化
31,211,693.88
--
31,211,693.88
其他
6,295,903.60
--
6,295,903.60
合 计
66,648,287.12
--
66,648,287.12
（5） 投资性房地产
项 目
期初数
本期增加
本期减少
期末数
一、原价合计
154,746,450.00
102,161,593.50
--　
256,908,043.50
其中：土地使用权
154,746,450.00
102,161,593.50
--　
256,908,043.50
二、累计摊销合计
967,165.31
5,513,324.56
--　
6,480,489.87
其中：土地使用权
967,165.31
5,513,324.56
--　
6,480,489.87
三、账面价值合计
153,779,284.69
--　
--　
250,427,553.63
其中：土地使用权
153,779,284.69
--　
--　
250,427,553.63
（6） 无形资产
项 目
期初数
期末数
递延所得税资产
434,639.77
880,974.03
合 计
434,639.77
880,974.03
2、 负债情况
2011年至2014年10月，公司流动负债占总负债的比例分别63%、70%、61%和51%，总体来说流动负债占总负债比重较大。公司偿债能力分析指标如下：
流动负债主要由短期借款、应付票据、应付账款、应交税金、和其他应付款组成。其中应付票据和其他应付款比例较大。长期负债主要是长期借款。负债类2013年主要科目注释如下：
（1） 短期借款
类别
期末数
质押借款
29,000,000.00
保证借款
--
合计
29,000,000.00
（2） 应付票据
类别
期初数
期末数
银行承兑汇票
90,000,000.00
311,000,000.00
商业承兑汇票
--
22,000,000.00
合计
90,000,000.00
333,000,000.00
（3） 应付账款
项 目
期初数
期末数
金额
比例(%)
金额
比例(