西安创典置业DEF项目财务分析报告.docx

西安创典置业
DEF项目财务分析报告

创典地产运营机构西安策划中心

目录
一、主要技术经济指标 3
1.本项目主要基础参数指标 3
2．项目主要技术经济指标 3
二、建设方式 4
三、项目开发实施进度 5
四、项目投资估算 6
五、静态销售收入及成本利润率计算 7
1．销售收入测算 7
2．成本利润率计算 7
六、销售计划与销售收入 8
七、项目经济效益评价 9
1.盈利能力分析 9
1）财务内部收益率（FIRR） 9
2）财务净现值（FNPV） 10
3）资本金利润率 10
4）静态投资回收期： 10
5）动态投资回收期： 10
2.资金来源与运用分析 10
1）资金来源与运用表（财务平衡表） 11
2）借款还本付息表 12
八、项目的不确定性分析 13
1.盈亏平衡分析 13
1）动态考虑固定成本 13
2）静态计算 14
2.敏感性分析 15
1）单因素敏感性分析 15
2）双因素敏感性分析 16
附件一：投资估算表 18
附件二：销售进度与收入表 20
附件三：全投资现金流量表 21
附件四：资金来源与运作表 22
附件五：自有资金现金流量表 23
附件六：损益表 24

一、主要技术经济指标

1.本项目主要基础参数指标
项目
指标
备注
1.占地面积
25.85
亩

2.总建筑面积
110946
㎡
含地下人防及设备用房
地上建筑面积
99946
㎡

地下建筑面积
11000
㎡
15%为设备用房约1650㎡可公摊销售，其余为人防部分
3.容积率
5.80

4.绿化率
35%

5.总户数
999
户
平均每户面积为100㎡
6.商业面积
4000
㎡
沿ABC路两层小开间商业,进深15m
7.会所面积
2000
㎡

8.住宅可售建筑面积
95596
㎡
人防部分为不可公摊，设备用房按15％考虑可公摊
9.车位
286
个
按3.5：1配置停车位，共286个，每个车位占用建筑面积35㎡计算，地下室除去设备用房，可全部设置下地下停车，做到小区内地面人车分流。

2．项目主要技术经济指标
项目总投资
28771.95万元　
建设周期、施工周期
24个月/18个月　
销售单价
住宅3280元/㎡
销售收入（扣除两税一费后）
33531.79万元　
底商8000元/㎡
税前利润
4909.76万元　
所得税后利润
3317万元　
成本利润率
18.96％
基准收益率（年）
8％
税前资本金利润率
53.94％
税后资本金利润率
49.48％
财务净现值　
3223万元（税前）
静态投资回收期　
18.21个月（税前）
1749万元（税后）
　18.15个月（税后）
全投资内部收益率（季度）　
6.29％（税前）
动态投资回收期　
　18.94个月（税前）
4.46％（税后）
　18.37个月（税后）

二、建设方式
ABC路项目建设，拟采取面向省内外具有承担该建设项目工程能力的建筑企业商，以公开招标的方式进行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩特别突出、信誉与质量良好的建筑承包商承担该项目的工程建设。切实贯彻“百年大计、质量第一”的方针，落实国家《质量振兴纲要》和《建设工程质量管理条列》，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。　

此项目建设的工程质量监理，面向国内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理公正的控制项目建设工期、成本、质量。

三、项目开发实施进度
充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢的开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。
具体进度计划如下页横道图所示：

四、项目投资估算
总投资估算及构成=土地费用+前期费用+基础设施费+建筑安装工程费+公共配套费+管理费+销售及推广费+财务费+不可预见费
注：销售收入来源详见“ 销售收入估算表”

项目投资估算表
序号
项目
单价
数量
小计（万元）
取费标准及备注
1
土地费用
238
万元
25.848
亩
6160.43
分摊到地上建筑面积楼面地价为616.38元
2
前期费用

2733.68

2.1
城建费用

2364.01
分摊到建筑面积213元/㎡
2.2
前期工程费

369.67

3
建筑安装工程费
1510
元

16752.79
包括土ABC程、简单装饰工程、水电安装、弱电、设备、配电箱等内容
4.1
土建费用
1240
元
110946
㎡
13757.26
1240×规划建筑面积
4.2
安装费用
270
元
110946
㎡
2995.53
270×规划建筑面积
4
公共配套费及绿化

929.42

5
其他费用

565.95

6.1
管理费
1.50%
26576.32
万元
398.64
取1-5项之和的1.5％（同时运作两个项目）
6.2
监理费
0.80%
16752.79
万元
134.02
按市场取低于国家标准
6.3
沉降观测费
1
元
110946
㎡
11.09
市场价
6.4
决算费
2
元
110946
㎡
22.19
市场价
6
销售及推广费用
3.00%
34555.37
万元
1036.66
市场推广、宣传、代理等为销售收入3％
7
财务费用

319.30
详见还本付息表
8
不可预见费
1.50%
18248.16
万元
273.72
取3-6项之和的1.5％

合计

28771.95
总投资分摊到总建筑面积单方成本为2592元/M2

详细见附件一
五、静态销售收入及成本利润率计算
经过详细市场调查，本项目与同一供求圈内的相似项目对比分析，确定本项目住宅销售均价为3280元/㎡， 底商销售均价为8000元/㎡，具体销售收入计算见下表。
1．销售收入测算

面积
单价
小计(万元）
可售住宅
95596
㎡
3280
元/㎡
31355.37
商业面积
4000
㎡
8000
元/㎡
3200.00
车库
116
个
80000
元/个
928.00
销售合计
35483.37
注：因车位销售速度较慢，所以保守按40％可销售，8万一个车位计算收入。
2．成本利润率计算
1
项目全部销售收入
35483.37
万元

2
与转让房地产有关税金
1951.59
万元
两税一费5.5％
3
项目可实现开发价值
33531.79
万元

4
项目总投资
28622.03
万元
扣除垫付的天然气入网费
5
实现税前利润
4909.76
万元

6
成本利润率
17.15%
扣除两税一费后

可以看出本项目全部销售完毕（车库按40％计算销售收入）销售收入为35483.37万元，扣除营业税金及附加后为33531.79万元，税前利润为4909.76万元，成本利润率为17.15％，高于西安目前房地产行业水平。

六、销售计划与销售收入
本项目销售周期定为13个月，2006年12月开盘销售，2007年年底销售完毕。具体各期销售比例及销售收入详见附表二。
本项目为高层住宅，建设周期稍长，为了增强客户对项目的信心，宜把项目开盘时间稍往后压，使客户真正看到入住在即，达到热销场面，烘托人气，带动销售。前期通过营销推广，内部认购，聚集大量人气，在开盘日形成旺销场面。根据ABC路项目自身特点及代理公司销售经验，预计开盘日可实现前期积蓄客户及现场新客户签约达到总销售量的10％，以后销售量稳定在每月9％左右，在项目竣工后，用半年时间完成全部销售任务。

详见附表二：销售计划及销售收入表

七、项目经济效益评价

对本项目实行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，建标［2000］205号，并参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，为了更客观的评价项目经济效益，我们只计算全部投资现金流量，从而计算项目的财务评价指标及经济效益。
计算设定前提条件：
1.土地费、前期费用年初一次性投入，其他费用施工期按比例均匀投入；
2.会所及配套在开盘前投入，集中供热入网费、天然气入网费在竣工后投入；

3.建安投资及管理费按比例投入，设定建设期间各季度资金投入比例分别为18％、21％、21％、21％、19％；
4.本表为项目融资前财务分析，建设投资不含建设期利息；
5.结合银行贷款利率及行业特点，设定项目年基准收益率为8％，则计算用季度折现率＝8％/4＝2％。

1.盈利能力分析
财务内部收益（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其年利润率没有实际意义，故没有选取这项指标。
评价指标的计算过程详见附表。
1）财务内部收益率（FIRR）
是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基础收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表计算可得：
全部投资的财务内部收益率为：所得税后： 4.46%； 所得税前： 6.29%。
自有资金的财务内部收益率为：所得税后： 22.61%；所得税前： 28.86%。
可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率2％，项目风险较小。
2）财务净现值（FNPV）
财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目是可以考虑接受的。
本项目选取的年基准收益率为8%，则季度基准收益率为2％，由此可计算得：
全部投资的税前财务净现值为：3223万元；税后为1749万元；
可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。
3）资本金利润率
资本金利润率是利润与企业真正投入自由资金的比例，是静态指标。
税前成本利润率为：49.49％
税后成本利润率为：32.02％
4）静态投资回收期：
全投资税前18.21月； 税后18.15月。
5）动态投资回收期：
全投资税前 19.37月；税后18.94月
自有资金税前13.48月；税后13.19月
项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期24个月，所以风险较小。

2.资金来源与运用分析
资金来源与运用表集中体现了项目资金平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用为下表所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。
（接下页）

1）资金来源与运用表（财务平衡表）
时间项目
2006年
2007年
合计
2
3
4
1
2
3
4
一、资金来源
12247
3912
4580
8698
9642
8233
5695
53006.37
1.销售收入
0
0
3216
8698
9642
8233
5695
35483.37
2.自有资金
7247
1912
564
0
0
0
0
9723.00
3.银行借款
5000
2000
800
0
0
0
0
7800.00
二、资金运作
12247
3912
4580
7578
8977
876
1996
40165.45
1.建设投资
12247
3912
4407
3912
3540
434
0
28452.65
2.销售税金及附加
0
0
172
466
518
441
303
1900.55
3.所得税
0
0
0
0
0
0
1693
1692.96
4.还本付息
0
0
0
3200
4919
0
0
8119.30
三、盈余资金
0
0
0
1120
665
7357
3700
12841
四、累计盈余资金
0
0
0
1119
1784
9141
12841
3118

从资金平衡表可以看出，在项目开工的前两个季度因为没有销售收入，需靠自有资金及银行贷款作为资金投入，支付地价款，前期费用及本期建设投资，其中自有资金共需9723万元，占项目总投资的34％，需借助银行贷款7800万元。从2006年12月开始有销售收入，此时可实现滚动开发，用销售收入偿还借款本息及投入下期建设。
项目最终实现累计盈余资金12841万元，扣除投入的9723万元的自有资金，项目可实现税后利润为3118万元。
2）借款还本付息表

还本付息表
时间项目
2006年
2007年
合计
2
3
4
1
2
3
4
季初本息累计
5000
5072
7146
4849
0
0

季末本息累计
5072
7146
8049
4919
0
0

本季借款
5000
2000
800
0
0
0
0
7800
本季应计利息
72.35
73.39
103.39
70.16
0.00
0.00

319.3
本息偿还
0.00
0.00
0
3200
4919

8119
其中：还本

3200
4600

7800
付息

0.00
319
0.00
0.00
319.3
季末借款余额
5072
7146
8049
4919
0
0
0

归还借款本息来源
0
0
0
4320
5584
7357
3700

注：1.贷款年利率取5.76％；
2.利息按月付息计算；

3.到期一次还本付息；

在本项目建设周期内共需借助银行借款7800万元，在2007年第二季度末可用销售收入全部偿还完毕，其中利息共计319.3万元。

八、项目的不确定性分析

通过以上财务分析可知本项目的开发风险很小，影响其利润的因素存在以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等。这些因素受国家西部内地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目测算效益的实现。
1.盈亏平衡分析
1）动态考虑固定成本
盈亏平衡分析是在一定的生产能力条件下，研究分析项目成本费用与收益平衡关系的一种方法。随着某些因素的变化，企业的盈利与亏损会有一个转折点，称为盈亏平衡点BEP。在这一点上，销售收入等于总成本费用，刚好盈亏平衡，盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，考察项目对市场的适应能力和抗风险能力。
①假设条件：
l 产量等于销售量；
l 产量变化，单位可变成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数；
l 产量变化，单位售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数；
l 多种产品换算为单一产品计算。
②计算公式：
利润=总固定成本 -（单位价格-单位可变成本－单位产品销售税金及附加）×BEP＝0
BEP=总固定成本/（单位价格-单位可变成本－单位产品销售税金及附加）
固定成本＝土地费用+前期费用+基础设施费+配套费+绿化费＝9823.53万元
可变成本＝总投资-固定成本＝18948.42万元
单位变动成本＝变动成本/销售量＝1707.90元/M2
BEP（产量）＝9823.53×10000/[3280×（1-5.5％）-1707.90]＝70587M2
盈亏销售率＝BEP/销售面积＝73.84％
本项目盈亏平衡点的销售率为73.84％，等同于于行业基准水平，开发风险较小。

2）静态计算
由于房地产商品的特殊性，不可能使产量等于销售量，所以此处考虑了静态盈亏平衡方法。不考虑建设过程，在项目竣工后以一定销售面积的销售收入可达到总投资时的面积百分比来表示盈亏平衡点。
  总成本费用
销售率的平衡点=
销售收入—营业税及附加
= 28633.03 /35483.37×（1—5.5%）
= 85.35 %
此方法表明，当项目销售85.35％时净销售收入刚好与投资持平，余下的14.65％面积为本项目税前利润部分。
即：110946×14.65％×3280＝5328万元为项目税前利润。

2.敏感性分析
为了更客观的评价项目自身的抗风险能力，本次报告仅对融资前指标进行敏感度分析。影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发面积、开发成本和容积率。根据市场预测和长期从事不动产开发所做项目多年积累的经验得知：开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。
1）单因素敏感性分析

下表是当销售收入和总投资分别按以下比例变动时,财务内部收益率FIRR（季度）的变化。
税前IRR
销售收入变化
-10%
-5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
投资变化
-10%
6.29%
8.52%
10.66%
12.72%
14.71%
-5%
4.09%
6.29%
8.40%
10.44%
12.40%
0
2.02%
4.20%
6.29%
8.30%
10.24%
5%
0.08%
2.23%
4.30%
6.29%
8.21%
10%
-1.76%
0.38%
2.43%
4.39%
6.29%

通过以上分析图表可以看出：
l 当总投资增加时，内部收益率随之降低，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则升高。当投资增加10％时，内部收益率为2.43％，仍大于设定的季度收益率2％，抗风险性很强；
l 当销售收入增加时，内部收益率随之升高，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则降低。当售价降低10％时，内部收益率为2.02％，仍大于设定的基准收益率，抗风险性很强；
l 从单因素敏感性分析中得出：
该项目抗风险性很强。

2）双因素敏感性分析

从双因素敏感性分析中得出：
l 当销售收入减少5％且建设投资增加5％时，内部收益率为2.23％，曲线位于基准收益率上方，大于基准收益率，抗风险性很强；
l 其余双因素在设定范围内同时变化时的内部收益率曲线均位于基准收益率曲线上方，表明内部收益率大于基准收益率。
综合上述，本测算研究的结论是：
根据本部分投资、收益及风险模拟测算和评估，项目开发是可行的。
附件一：投资估算表

附件二：销售进度与收入表

注：因车位销售速度较慢，所以保守按40％可销售，8万一个车位计算收入。
附件三：全投资现金流量表

附件四：资金来源与运作表

附件五：自有资金现金流量表

附件六：损益表