美林湖应收账款投资集合资金信托计划项目申报书暨尽职.docx

中投信托有限责任公司
中投•美林湖应收账款投资
集合资金信托计划

项目申报书暨尽职调查报告

经办业务部门：北京团队
日期：2012-11

声明与承诺

参与尽职调查的全体人员郑重声明，谨对此尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。

信托经理（签名）：李岩 郭志远 皇甫远东

部门负责人（签名）：解玉平

目 录
目 录 3
信托项目要素表 5
第一章 信托项目概述 6
一、信托项目背景 6
二、信托项目交易结构说明 7
三、信托财产的管理运用 8
四、信托收益、费用、报酬 11
第二章 交易对手尽职调查情况 15
债务人及抵押人：清远市广州后花园有限公司 15
（一）基本情况 15
（二）信用状况 21
（三）财务状况 21
（四）对外负债情况 26
（五）对外担保情况 26
债权出让人及保证人——广州市美林基业投资有限公司 27
（一）基本情况 27
（二）信用状况 33
（三）财务状况 33
第三章 标的项目尽职调查情况 39
一、项目概况——美林湖国际社区 39
三、资金用途及其监管 47
第四章 增信措施情况 50
一、抵押担保 50
二、保证担保 51
第五章、还款来源分析 52
第六章 信托项目合规性分析 53
一、交易对手合规性分析 53
二、其他交易主体合规性分析 53
三、融资标的项目合规性分析 53
四、交易结构合规性分析 53
五、增信措施合规性分析 54
六、合规性结论 54
第七章 信托项目可行性分析 55
一、投融资标的项目行业分析 55
二、投融资标的项目政策分析 56
三、融资项目信息 57
四、交易对手财务状况分析 57
五、可行性分析结论 57
第八章 信托项目风险揭示与应对措施分析 59
一、信用风险及其应对措施 59
二、市场风险及其应对措施 59
三、操作风险及其应对措施 59
四、其他风险及其应对措施 60
五、风险综合评价 60
第九章 必备法律文件及签署节点安排 61
第十章 综合结论 62
第十一章 附件 63
信托项目要素表
项目名称
中投•美林湖应收账款投资集合资金信托计划
信托经理
李岩、郭志远、皇甫远东
信托项目规模
【4.8】亿元
风险等级
中
信托报酬
（年化率）
0.5%
收益率（年化）
9.5-10.5%（暂定）
运用方式
应收账款投资
资金用途
用于美林湖•国际社区项目开发建设（支付工程款及装修款）
信托项目期限
24个月，满18个月可提前终止
营销方案
财富管理中心组织销售
√主动管理型业务；□被动管理型业务信托
交易对手要求资金到位时间

监管银行
待定
法律顾问
北京市君泽君律师事务所
评估机构
北京世纪智源资产评估有限责任公司

第一章 信托项目概述
一、信托项目背景
（一）信托项目名称
中投·美林湖·应收债权投资集合资金信托计划
（二）主要交易对手
债务人：清远市广州后花园有限公司（简称“广州后花园”）。
债权出让人及保证人：广州市美林基业投资有限公司（简称“美林基业”）。
抵押人：广州后花园（简称“广州后花园”）。
（三）项目需求背景
近期，广州后花园因美林湖·国际社区开发建设需要，拟与中投信托有限责任公司合作，以信托方式进行融资。资金专项用于支付该项目配套酒店装修及四证齐全项目工程款、装修款。
（四）交易结构设计目的
本信托计划募集资金将全部用于受让美林基业享有的对广州后花园”的应收债权（即标的债权，将由会计师事务所出具专项审计报告予以确认），信托计划资金用于美林湖·国际社区项目开发建设（支付该项目配套酒店装修及四证齐全项目工程款、装修款）。
（五）项目设立的意义
1、美林基业是广州地区有一定实力的房地产开发企业，在当地具有良好的品牌知名度和较高的社会声誉，具备成为区域龙头的发展潜力；该公司经营稳健，项目优质，与其合作符合公司政策导向，能够促进公司业务可持续发展，有利于公司开拓珠三角地区市场。
2、本信托计划以应收债权投资为主要交易结构，债务人资信状况良好、还款来源有保障，项目信用增级措施充分有效、抵押率控制在50%以内，该信托计划整体符合公司融资型信托业务开展的基本要求。
3、本信托计划整体安全性较高、能为公司获取较高的收益，项目综合效益较好。

二、信托项目交易结构说明
①全体委托人认购信托计划，信托计划成立；
②中投信托以信托计划资金，自美林基业受让其享有的对广州后花园的应收债权；
③广州后花园到期履行偿债义务；
④广州后花园以其所有的现房/或土地使用权为该笔债务提供抵押担保，美林基业为广州后花园按约履行偿债义务提供连带责任保证担保；
⑤债务清偿后，中投信托向受益人分配信托利益。
⑤
④
③
①
信托计划
委托人（信托受益人）

广州后花园

广州后花园

美林基业

②

三、信托财产的管理运用
（一）信托计划财产的募集
本信托计划推介期募集资金不超过3亿元，募集资金满2亿元时信托计划成立；
信托计划成立后受托人可根据情况确定是否设立开放期，若设立开放期，开放期募集资金不超过1.8亿元。
（二）信托计划财产管理运用方式
1、信托计划财产的运用
本信托计划项下信托计划资金主要用于受让美林基业享有的对广州后花园的应收债权，即标的债权。
信托计划的闲置资金和收回的资金可进行银行存款、购买低风险的固定收益金融产品和理财产品、受托人管理的固定收益信托产品等运用。
2、标的债权转让的主要约定
受托人、广州后花园和美林基业签署三方协议，对标的债权转让事宜进行约定。
（1）转让的规模与价格
拟转让的标的债权规模暨标的债权的原始账面本金金额为3亿元至4.8亿元。受托人有权以1：1的价格受让。
本信托计划产品发行时可以设置开放期，实际债权转让规模以信托计划实际募集资金为准。
（2）转让的方式
标的债权的转让可以分次进行，各次转让的债权规模，分别与推介期和开放期募集资金相匹配。
（3）转让资金用途
推介期募集资金用于美林湖·国际社区项目开发建设（支付不超过2亿元项目配套酒店装修款，支付不超过1亿元的四证齐全项目工程款及装修款）
开放期募集资金用于支付四证齐全项目工程款及装修款。
（4）转让生效条件
自受托人将转让价款支付至广州后花园指定的账户之日起，与该笔款项等额的标的债权始转让给受托人。
（5）债务人的确认
标的债权债务人广州后花园确认：知悉和认可受托人与广州美林基业关于标的债权的转让约定，标的债权转让后，将向新债权人受托人继续履行标的债权项下义务。
3．标的债权的主要约定
（1）期限
债权期限为24个月，自转让之日起计算。标的债权的债务人广州后花园在债权转让之日起满18个月之日，有提前还款的选择权。本信托计划发行时可设置开放期，推介期和开放期（若有）募集的信托计划资金所对应受让的债权期限初步均设定为24个月，具体事宜将在交易性合同中予以最终明确。
（2）资金占用费率：标的债权的资金占用费率为每年12.5%，日费率为年费率除以365。
（三）信托计划财产退出方式
信托计划终止时（含提前终止），债务人按约清偿全部债务本息，信托计划财产实现退出。如债务人未能按期足额清偿债务的，受托人将要求保证人履行保证义务及/或处置抵押物,以此实现信托财产退出。
（四）信托计划财产的归属与返还
1、信托计划终止时，信托计划利益归属于信托受益人，受托人以信托计划利益为限，按本合同约定以分配信托利益的形式向受益人返还信托财产。
2、信托计划项下，信托计划财产的分配方式可采取现金方式、维持信托计划终止时财产原状方式或者两者的混合方式。
3、若信托计划终止时，信托财产形态全部或部分为现金的，则受托人将现金形式的信托财产，按各受益人应分配的信托利益占信托计划项下可分配信托利益总和的比例，划入各受益人指定账户；
如信托计划终止时，信托财产形态全部或部分为非现金的，则受托人也有权将信托财产变现后，再对受益人进行信托利益的二次分配。
四、信托收益、费用、报酬
（一）信托收益
1、本信托计划项下信托计划利益包括信托计划资金、标的债权资金占用费收入及银行存款利息收入等。
2、信托计划净收益的计算
①本信托计划项下信托计划净收益为信托计划收益扣除信托费用后的剩余部分。
②本信托计划项下信托计划净收益归属于全体受益人。
3、本信托计划项下受益人预期收益率详见下表列示（暂定，信托计划发行时最终确定）：
受益人
信托单位认购份额
预期收益率
A类受益人
100万份（含）－
300万份（不含）
9.5%/年
B类受益人
300万份（含）以上
10.5%/年
4、信托利益的分配
（1）期间分配
各期募集资金存续时间满一年时，受托人向投资者分配期间信托收益：
期间信托利益分配按如下公式计算：
该日应分配的各类投资者信托计划利益金额=（存续的信托单位份额×信托单位面值×对应的预期收益率×当次分配基准日与信托成立日（或当期募集截止日）间隔的天数/365）-累计已分配信托计划利益
（2）终止分配
终止清算预期分配金额=存续的信托单位份额×信托单位面值×（1+对应的预期收益率）×当次分配基准日与信托成立日（或当期募集截止日）间隔的天数/365-累计已分配信托计划利益
（3）信托计划存续期间，若广州后花园根据约定提前清偿某次转让的标的债权本息的，受托人将以信托财产专户内的现金余额为限，按与期间分配相同的方法向全体受益人进行信托本金及相关信托利益的期间分配。
（二）信托费用
1、信托费用的种类
本信托计划项下信托费用包括但不限于下列一项或多项，根据实际发生情况确定：
（1）受托人的信托报酬；
（2）信托保管费（托管费）、监管费、律师费、资产或项目评估费等中介费用；
（3）信息披露费用；
（4）信托计划终止时的清算费用；
（5）文件或账册制作、印刷费用；
（6）信托计划营销及募集费用；
（7）银行代理收付和账户服务费用；
（8）信托财产管理和运用过程中发生的税费；
（9）受益人大会召开费用；
（10）按照有关规定可以列入的其他税费和费用。
2、主要信托费用的计算标准以及支付
（1）受托人的信托报酬
本信托计划项下受托人的信托报酬指信托管理费。
①按固定比率计提的信托管理费
信托管理费的计算标准为0.5%/年（暂定，根据信托计划发行时综合因素调整确定）。
信托计划存续期间，信托管理费按日计算。受托人有权于信托计划成立当年年底，从信托财产中优先收取第一个信托年度的信托管理费。其他信托管理费于信托计划终止时收取。
②其他信托管理费
其他信托管理费＝信托计划收益－除“其他信托管理费”外的其他信托费用和负债－受益人预期收益之和
其他信托管理费于信托计划终止时由受托人提取。
（2）信托保管费
信托保管费的计算标准为0.1%/年（暂定，根据信托计划发行时综合因素调整确定）。
信托保管费的计算公式，除计算标准外，同信托管理费。
信托计划存续期间，信托保管费按日计算。受托人可以从信托财产中优先向保管人支付此前信托期间的全部信托保管费。
若届时信托财产中现金余额不足支付约定信托保管费的，受托人可支付部分信托保管费，或以固有财产先行垫付，剩余应付未付信托保管费推迟至具备支付条件或于本信托计划终止时支付，但最迟应在本信托计划期限届满后五个工作日内支付完成所有信托保管费。
（3）银行代理收付费用或信托计划推介费用（暂定1%/年）：按实际发生金额支付。
3、由受托人以固有财产先行垫付的信托费用，受托人有权从信托计划财产中优先受偿。
4、受托人因违反资金信托合同导致的费用支出或信托计划财产的损失，以及处理与信托事务无关的事项发生的费用不列入信托费用。

第二章 交易对手尽职调查情况
交易对手信息
债务人及抵押人：清远市广州后花园有限公司
（一）基本情况
1、主体资格
名称：清远市广州后花园有限公司
住所：清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房
法定代表人：刘远胜
注册资本：76,000,000.00
实收资本：76,000,000.00
公司类型：民营--有限责任公司
经营范围：投资房地产、旅游观光、农业开发、三高农业开发；五金交电、建筑材料、日用百货的销售，开发经营清远市假日新世界商住楼（凭有效资质证经营）
成立日期：1999年12月9日
营业期限：长期
法人营业执照号码：441800000012728
组织机构代码：72599927-X
贷款卡号：4418010000254016
2、股权结构和关联关系
公司股东结构如下表：
序号
股东名称
持股比例
与融资人经营及管理上的联系
备注
1
清远市美林基业房地产开发有限公司
80%
控股股东

2
清远市宝生实业发展有限公司
20%
非控股股东

清远美林基业房地产开发有限公司是清远市广州后花园有限公司的直接控股股东，公司成立于2004年11月22日，注册资本人民币200万元，法人代表刘远炳，注册地址清远市清城区人民政府东城街道办事处办公楼三楼。经营范围为房地产开发经营、房地产咨询服务、场地租赁中介服务、室内装饰设计。清远美林地产主要投资清远市广州后花园有限公司开发美林湖国际社区项目，无实际经营。
清远市宝生实业发展有限公司，成立于1998年7月27日，注册资本人民币180万元，法人代表何银心，注册地址清远市清城区石角镇清远假日新世界内。经营范围为旅游渡假及观光农业、三高农业及养殖业的开发、销售建筑材料、五金交电、日用百货。主要投资清远市广州后花园有限公司开发美林湖国际社区项目，无实际经营。

美林基业股权结构图

刘远炳
刘远德
刘敏思
广州美林基业投资有限公司
广州英骏房地产开发有限公司
广州美林基业经济发展有限公司
清远美林基业房地产开发有限公司
罗月华
清远市广州后花园有限公司
清远市宝生实业发展有限公司
广州美林基业房地产开发有限公司
丽江项目
恩平项目
物业项目
90%
10%
90%
10%
80%
20%
45%
55%
90%
10%
80%
20%

3、公司治理
公司法人代表：刘远胜
实际控制人：刘远炳
财务负责人：张琳
职务
姓名
性别
入公司时间
简历
法人代表
刘远胜
男
2006.1
1970年出生于广州，中山大学EMBA。
1995年-1999年，任花都市房地产开发总公司项目（富豪山庄）总经理
1999年-2005年，任辉锋家具厂董事长兼总经理
2006年至今任美林基业集团副总裁

4、历史沿革
清远市广州后花园有限公司于1999年12月9日在清远市工商局登记注册，注册资金为7600万元，企业住所在清远市清城区假日新世界内。清远市广州后花园有限公司于2005年底引入美林基业集团作为合作伙伴，2008年4月，投资者清远市宝生实业发展有限公司将其在公司的35.2%的股权转让给清远市美林基业房地产开发有限公司，目前的股权结构为：清远市美林基业房地产开发有限公司（该公司是美林基业集团的全资项目公司）占80%的股权，法人代表为刘远炳，刘远炳先生也是实际控制人；宝生实业公司占20%的股权，实际控制人和法人代表为美林基业介入前原后花园公司的何银心。
5、经营管理
该公司是美林湖国际社区项目开发主体。美林湖•国际社区占地面积近万亩，整个项目预计开发周期10年，预计销售收入500亿元以上。目前美林湖国际社区开发至第五期，已开发总建筑面积约83.9万平方米，已售面积约60.8万平米。其中第一期建筑面积2.5万平方米，已售磬；第二期建筑面积13.5万平方米，已基本售磬，（一二期项目由项目转让前原股东开发）；第三期建筑面积22.7万平方米，已实现销售面积11.3万平方米；第四期，建筑面积26.5万平方米，已实现销售面积22万平方米，第五期总建筑面积18.7万平米，已实现销售面积为10万平米。

美林湖·国际社区总体投资情况：

总投资额（亿元）
备注
2013至2014年融资情况说明
二期棕榈湾
4
已基本全部投入项目
—
三期项目
16.3
已基本全部投入项目
—
四期项目
19
已基本全部投入项目
—
五期贝沙湾
7.6
已投入超过5亿
—
纳帕溪谷二期
3.3
报建中
计划向花都建行申请开发贷款约2亿
汇泉湾
4.6
报建中
计划向花都建行申请开发贷款约2.5亿
美汇半岛
暂未确定
报建中
计划向花都建行申请开发贷款。
美林湖温泉大酒店
8
已开业

道路
2.25
已使用

高尔夫球场
0.8
18洞球场，其中9洞已建成

管网
2
已使用

绿化配套
5
已使用

合计
72.85

美林湖·国际社区各期项目累计销售情况：

累计销售面积（㎡）
累计销售收入（万元）
剩余面积（㎡）
预计可实现收入
二期棕榈湾
31,611
30,661
4400
约8100万
三期项目
123,300
146,378
约10万
约18亿
四期项目
213,544
199,519
约4.2万
约6亿
五期贝沙湾
103,986
46,150
住宅3.4万、商铺5400、车位约1100个
住宅部份约2.2亿、车位约1.32亿、商铺暂未定价
合计
472,441
422,708

项目的其他具体情况介绍见投融资标的项目信息的相关部分。

（二）信用状况
根据风险管理部于查询，清远市广州后花园有限公司有4笔欠息记录，余额均为0。经了解，系银行系统处理延误所致。
（三）财务状况
表二：2009年-2012年广州后花园资产负债表 （单位：万元）
科目/年度
2012-9-30
2011-12-31
2010-12-31
2009-12-31
货币资金
17,164
2,356
2,374
15,632
预付账款
1,943
12,060
12,484
126,687
其他应收款
74,920
90,621
51,346
64,902
存货
389,979
372,122
405,744
289,211
流动资产合计
484,008
477,160
471,949
496,433
长期股权投资
286
186
186
186
固定资产
1,412
2,118
706
791
递延税款
12,823
6,339
3,399
1,474
资产总计
498,621
485,890
477,708
500,392
应付账款
1,349
946
411
305
预收账款
45,401

应交税费
7,564
7,205
7,756
5,332
一年内到期的长期负债

33,903
38,500
73,391
其他应付款
80,740
126,209
135,090
121,580
流动负债合计
135,296
168,495
181,922
200,651
长期借款
160,804
112,700
97,598
106,297
负债合计
296,100
281,195
279,520
306,948
实收资本
7,600
7,600
7,600
7,600
净资产
202,521
204,695
198,187
193,443

分析：截至2012年9月30日，广州后花园总资产49.8亿元，总负债29.6 亿元，净资产20.3亿元，资产负债率59.38% 。资产方面，主要是存货38.99亿元，存货部分为项目开发成本，其中土地开发成本33.57亿元，
负债方面，主要是其他应付款8.07亿元，长期借款16.08亿元。其他应付款主要为对股东和关联企业的应付款，金额总计为7.7亿元。
美林投资承诺在信托计划存续期间放弃对其其他应付款的股东借款受偿权，该部分款项视同股东所有者权益。

表三：2008年-2012年广州后花园利润表 （单位：万元）
科目/年度
2012-9-30
2011-12-31
2010-12-31
2009-12-31
主营业务收入
21,099
55,532
86,673
54,649
主营业务利润
1,621
11,536
18,288
9,891
营业利润
-2,070
4,062
7,505
4,095
利润总额
-2,174
9,441
7,449
4,099
净利润
-2,174
6,508
6,204
2,590
企业半年结转一次收入，截止9月底，获得21099万元结转收入。截止到10月底，预收账款收入超过5亿元（十月份报表尚未取得）。
表四：2008年-2011年广州后花园现金流量表 （单位：万元）
科目/年度
2011年12月
2010年12月
2009年12月
经营活动产生的现金流量净额
21,997
30,389
-25,412
投资活动产生的现金流量净额
-214
-58
-127
筹资活动产生的现金流量净额
-21,800
-43,590
39,161
现金及现金等价物净增加额
-18
-13,259
13,622
预计信托计划存续期间，仅按目前达到预售条件而未售面积测算可实现销售收入回款27亿元，现金流可以比较好的覆盖本次信托融资本息。

表五：2009-2012年广州后花园财务指标分析

2012年9月
2011年12月
2010年12月
2009年12月
偿债能力
资产负债率（%）
59.38%
57.87%
58.51%
61.34%
营运资金（万元）
348,712
308,665
290,027
295,782
现金比率（%）
12.69%
1.40%
1.31%
7.79%
流动比率
3.58
2.83
2.59
2.47
速动比率
0.69
0.62
0.36
1.03
周转能力
总资产周转率(天)
8,398.96
3,123.36
2,031.29
3,296.31
固定资产周转率(天)
30.53
9.28
3.16
5.29
存货周转率(天)
7,207.57
3,044.92
2,135.96
2,326.18
盈利能力
销售利润率（%）
-10.30%
17.00%
8.59%
7.50%
资产回报率（%）
-0.44%
1.35%
1.27%
0.52%
净资产收益率（%）
-1.07%
3.18%
3.13%
1.34%

截止2012年9月的主要科目分析 （单位： 万元）：
1、存货：
开发成本
335,864
开发间接费用
53,749
库存材料
368
共计：
389,980

2、其他应收款
主要包括：
单位名称
期末余额
占比例
广州市花都第四建筑工程有限公司
55,049
73.48%
清远市宝生实业发展有限公司
11,74
1.57%
清远市广州后花园酒店有限公司
6,200
8.28%
清远市假日大世界有限公司
2,902
3.87%
广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司
1,748
2.33%
共计：
67,073
89.53%
其中广州市花都第四建筑工程有限公司为美林集团长期合作的建筑企业，具有房屋建筑工程施工总承包贰级资质，广州后花园将其支付给该公司的工程款中尚未开具发票的部分认作其他应收款；其他均为美林集团内部的关联企业。

3、其他应付款
主要包括：
单位名称
期末余额
占比例
广州市美林基业投资有限公司
56,113
69.50%
清远市万绿农业开发有限公司
2,420
3.00%
清远市美林湖大酒店有限公司
867
1.07%
清远市美林基业房地产开发有限公司
20,448
25.33%
共计：
79,848
98.89%
其他应付款主要为与关联企业的往来款。美林投资及清远市美林基业房地产开发有限公司承诺在信托计划存续期间放弃对其其他应付款的股东借款受偿权，该部分款项视同股东所有者权益。

4、长期借款
金融机构
贷款余额
贷款期限
花都建行
19,304
2012年8月29日至2015年8月28日
花都农商行
34,500
2009年10月19日至2016年10月20日
清城区农信社
17,000
2012年4月8日至2015年4月8日
华鑫信托
50,000
2011年3月31日至2013年3月31日
安信信托
40,000
2011年11月11日至2013年11月11日
共计：
160804

截至2012年9月，公司负债总额为296,100万元，其中：流动负债135,296万元，长期负债160,804万元，全部为金融机构贷款，具体明细详见上文。
从盈利能力上看，公司2011年实现营业收入5.5亿元,主营业务利润1.1亿元；2012年前三季度实现营业收入2.1亿元，主营业务利润1620万元。收入下降的原因主要是期内销售的新项目未达到结转收入的条件，且受调控政策影响销售周期延长，项目确认收入同比下降。
从偿债能力上看，截至2012年9月，公司账面现金为1.71亿元。扣除预收账款4.54亿元后的及关联企业往来款7.6亿元真实负债率约为36%,低于行业平均水平。整体偿债能力较好。综合考虑，广州后花园发展稳健，使用的财务杠杆比率较低，且所持有的土地资源较为优质，未来发展及效益较为乐观。
（四）对外负债情况
见上述公司长期借款明细。

（五）对外担保情况
根据风险管理部查询，广州后花园对外担保信息包括：

当前对外担保信息 (简单版)

保证合同笔数合计(汇总)
3
保证担保合同金额本外币合计(汇总) 单位：元
115,000,000.00
本担保人保证担保金额本外币合计(汇总) 单位：元
115,000,000
0

抵押合同笔数合计(汇总)
6
抵押担保合同金额本外币合计(汇总) 单位：元
206,125,800.00
本担保人抵押担保金额本外币合计(汇总) 单位：元
206,125,800.00

质押合同笔数合计(汇总)
1
质押担保合同金额本外币合计(汇总) 单位：元
810,000.00
本担保人质押担保金额本外币合计(汇总) 单位：元
810,000.00

截止2012年10月10日，通过中国人民银行企业信用信息系统查询，融资人对外担保总额为3.22亿元，被担保企业均为集团下属公司，属关联企业担保。

债权出让人及保证人——广州市美林基业投资有限公司
（一）基本情况
1、主体资格
名称
广州市美林基业投资有限公司
注册地址
广州市天河区美林湖畔花园桃园中路339号205室
法定代表人
刘远炳
法人营业执照号码
440101000144112
机构代码证
74759427-3
税务登记证号码
440106747594273
经营范围
利用自有资金投资。房地产咨询。室内装饰。批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。房地产开发。
注册资本
1,000万元
成立日期
2003年4月23日
贷款卡号
4401000002431479

2、股权结构
股东构成
出资额
出资额占实收资本比例
刘敏思
100万元
10%
刘远炳
900万元
90%
广州市美林基业投资有限公司系由刘远炳、刘敏思投资设立，经广州市工商行政管理局批准于2003年4月23日成立，法定代表人为刘远炳，注册资本1000万元。
3、公司治理
（1）公司治理结构
公司治理结构健全，建立了董事会、监事会。财务制度健全。
（2）公司高管情况
职务
姓名
性别
入公司时间
学历
简历
总经理
刘远炳
男
2003.4
本科
1966年出生于广州，同时任美林基业集团有限公司董事长、总裁。自80年代中期起，刘远炳先生开始在中国投身建筑行业，经过10年的不懈努力，在路桥、房屋建设等方面逐步发展壮大起来，积累了成功的行业经验，同时也为他打开了一扇全面涉足房地产业的大门。
1994年，刘远炳先生远赴美国硅谷考察，敏锐地把握到了市场的先机，并决定在美国投资，他开发的房产项目在市场取得了巨大的成功。在美国的5年投资，为他在地产开发和经营管理方面积累了宝贵经验，同时也为他在国内的发展奠定了坚实基础。
1999年，刘远炳先生回到国内，组建了广州美林基业房地产开发有限公司。
刘远炳先生荣膺“2004广州地产十大领军人物”、“2005年度中国房地产创新100人物"、“2005年10大功勋企业家”、“2006年10大功勋企业家”等多项桂冠。
4、公司经营情况
（1）美林基业集团以往开发业绩：
美林基业集团主要投资开发了以下项目（中国美林湖项目除外）：
1、南航花园：该项目于1999年进行开发，总建筑面积约25万平方米，总投资约5亿元，于2000年完成所有工程并销售完毕。该项目是美林基业集团在国内房地产开发的处女作。
2、美林海岸花园：该项目是大型临江豪宅，与琶洲国际会展中心隔江相望，扼守地铁2号线和5号线。该项目于2001年进行开发，总建筑面积约40万平方米，总投资约16亿元，于2005年全部完工，现已全部售罄。
3、美林湖畔花园：该项目扼守天河城市中心，联袂杨桃、东圃两大自然生态公园。该项目于2003年进行开发，总建筑面积约50万平方米，总投资约20亿元，在2004年“五一”初次开售便创下广州地区单盘销售冠军的记录，现已全部售罄。
（2）美林基业在建项目及土地储备情况
1、中国美林湖项目（项目主体广州后花园），该项目拥有近万亩已取得国有土地使用权证的土地，已建及在建项目、高尔夫球场、道路等占地面积不到5000亩，据世纪智源对其部分未开发建设的土地使用权进行评估，评估价值约为100万元/亩。剩余未开发的土地按保守测算，价值超过50亿元。在国家日益收紧的土地政策下，中国美林湖项目的土地资源为企业今后可持续发展提供了有力保障。
2、美林国际空间饰品采购中心（自有商业物业）
位于广州市天河区黄埔大道主干道上，地铁5号线三溪站上，距广交会馆10分钟车程，三大新核心商圈（广交会商圈、广州家居产业园区、亚运商圈）交汇处。该项目总建筑面积30多万平方米，分三期建设，现A馆使用面积约10万平米已建成并已投入使用，商户入驻率约90%。租金收入约5000万/年，另有B、C馆尚在规划中。B、C馆占地面积约为70亩， 规划性质为商业用地，周边新建商品房住宅价格超过两万元/平米。
A馆现有民生银行经营物业贷款额7.5亿元，物业市场评估值30亿元以上。该物业只租暂不出售。
装饰城项目现金流预测：
装饰城项目

2012年
2013年
2013年
2014年
2014年
2015年

期初现金
第4季度
上半年
下半年
上半年
下半年
第1季度
1.现金流入合计

1,550
3,150
3,100
3,500
3,500
1,750
1.1租金收入

1,550
3,150
3,100
3,500
3,500
1,750
2.现金流出合计

1,550
3,050
3,050
2,880
2,880
1,350
2.1建设期开发成本

2.2管理费用

100
250
250
280
280
150
2.3归还经营性物业贷款利息

1,450
2,800
2,800
2,600
2,600
1,200
2.4所得税

项目净现金流量

-
100
50
620
620
400
项目累计现金流量
6,737
6,737
6,837
6,887
7,507
8,127
8,527

3、云南丽江雪山温泉小镇（项目主体-美林基业子公司丽江市美林基业房地产开发有限公司）
项目位于云南丽江市玉龙新县城的西侧，远眺玉龙雪山和丽江古城，背靠文笔峰，面向文笔海，地理位置优越，拥有丽江现发现的唯一温泉资源。项目总占地面积为1,799亩（合120公顷，2006年取得土地使用权证，拿地成本为45万元/亩，目前周边土地市场价格约为120万元/亩）。总建筑面积约73万平米，预计总投资超过40亿（自有资金及销售回款滚动投入，无银行贷款）。
目前正在开发养生住宅小区项目及精品酒店，用地面积：246,668平方米（合成370亩），总建筑面积97,944平方米，其中有约5万平方米为住宅部分，已全部封顶，正在做内部装修。计划今年开售，但具体时间未确定，暂定售价在1.2万元/平方米左右。另外约4万平方米是精品酒店部分，仍在建设当中。项目公司目前无对外融资。
公司由广州市美林基业投资有限公司和广州三微房地产开发有限公司投资设立,分别占50%的股份。广州三微房地产开发有限公司其股东是广州哥弟服饰, 哥弟创立于1977年，系台湾服装品牌。股东实力强劲，丽江项目主要依靠股东借款和销售回款滚动开发。
丽江项目现金流预测
丽江项目

2012年
2013年
2013年
2014年
2014年
2015年

期初现金
第4季度
上半年
下半年
上半年
下半年
第1季度
1.现金流入合计

61,000
48,792
32,528
86,280
158,920
79,460
1.1预售收入

-
48,792
32,528
86,280
158,920
79,460
1.2自有资金

61,000

2.现金流出合计

53,265
38,786
27,379
32,029
38,312
19,156
2.1建设期开发成本

52,755
30,000
20,000
20,000
20,000
10,000
2.2管理费用

508
1,049
1,049
1,049
1,049
525
2.3销售费用

2
3,516
3,516
3,516
3,516
1,758
2.4营业税及附加

2,732
1,822
4,832
8,900
4,450
2.5土地增值税

1,464
976
2,588
4,768
2,384
2.6印花税

24
16
43
79
40
项目净现金流量