某地产财务报表分析报告.docx

万科集团(000002)
财务报表分析报告

安徽财经大学10会计三班
陈恩燃 2010931191
2013.06.20

万科A(000002)资产负债表
单位：元
 截止日期 
2013-03-31
2012-12-31
2012-09-30
2012-06-30
报表来源
季报
年报
季报
中报
资产

流动资产

货币资金
52 258 688 500
52 291 542 055
33 307 397 474
47 012 188 241
交易性金融资产
0
0
0
0
其他货币资金
0
0
0
0
短期投资（原值）
0
0
0
0
短期投资跌价准备
0
0
0
0
短期投资净额
0
0
0
0
应收票据
0
0
0
0
应收股利
0
0
0
0
应收利息
0
0
0
0
应收账款（原值）
0
0
0
0
其他应收款（原值）
0
0
0
0
坏账准备
0
0
0
0
应收账款净额
1 818 703 513
1 886 548 523
1 352 490 630
1 140 477 552
其他应收款净额
23 884 692 786
20 057 921 836
26 263 389 051
19 102 235 714
预付账款
33 371 503 081
33 373 611 935
24 088 085 618
22 626 340 958
应收补贴款
0
0
0
0
预缴税金
0
0
0
0
内部应收款
0
0
0
0
应收内部单位款
0
0
0
0
应收关联企业款
0
0
0
0
期货保证金
0
0
0
0
应收席位费
0
0
0
0
存货（原值）
0
0
0
0
其中：消耗性生物资产
0
0
0
0
存货跌价准备
0
0
0
0
存货（净额）
289 765 724 061
255 164 112 985
246 708 454 387
226 360 863 597
待摊费用
0
0
0
0
待转其他业务支出
0
0
0
0
工程施工
0
0
0
0
待处理流动资产净损失
0
0
0
0
一年内到期的长期债权投资
0
0
0
0
一年内到期的非流动资产
0
0
0
0
其他流动资产
0
0
0
0
影响流动资产其他科目
0
0
0
0
流动资产合计
401 099 311 941
362 773 737 335
331 719 817 160
316 242 106 062
长期投资

可供出售金融资产
4 763 600
4 763 600
4 763 600
4 763 600
股权分置流通权
0
0
0
0
持有至到期投资
0
0
0
0
投资性房地产
2 471 901 509
2 375 228 356
2 249 730 717
1 225 338 124
长期股权投资（原值）
0
0
0
0
长期应收款
0
0
0
0
长期债权投资（原值）
0
0
0
0
其他长期投资（原值）
0
0
0
0
长期投资（原值）
0
0
0
0
长期投资减值准备
0
0
0
0
长期股权投资净额
7 208 532 309
7 040 306 464
6 884 243 103
6 884 039 487
长期债权投资净额
0
0
0
0
其他长期投资净额
0
0
0
0
长期投资净额
0
0
0
0
合并价差
0
0
0
0
股权投资差额
0
0
0
0
固定资产

固定资产原值
0
0
0
0
累计折旧
0
0
0
0
固定资产净值
0
0
0
0
固定资产减值准备
0
0
0
0
固定资产净额
1 578 409 383
1 612 257 202
1 567 421 081
1 566 455 946
工程物资
0
0
0
0
在建工程
1 149 560 691
1 051 118 826
1 024 702 448
925 326 420
固定资产清理
0
0
0
0
生产性生物资产
0
0
0
0
油气资产
0
0
0
0
待处理固定资产净损失
0
0
0
0
固定资产合计
0
0
0
0
无形资产及其他资产

无形资产
425 765 016
426 846 900
496 921 131
463 174 170
开发支出
0
0
0
0
商誉
201 689 836
201 689 836
201 689 836
0
开办费
0
0
0
0
递延资产
0
0
0
0
长期待摊费用
12 083 746
42 316 652
44 141 665
45 883 870
其他长期资产
0
0
0
0
无形资产及其他资产合计
0
0
0
0
递延税项

递延所得税资产
3 322 537 483
3 054 857 904
3 341 769 184
2 767 396 331
其他非流动资产
419 692 522
218 492 000
239 400 000
276 700 000
影响非流动资产其他科目
0
0
0
0
非流动资产合计
16 794 936 094
16 027 877 740
16 054 782 766
14 159 077 947
资产总计
417 894 248 035
378 801 615 075
347 774 599 925
330 401 184 009
负债及股东权益

流动负债

短期借款
13 108 054 428
9 932 400 241
4 483 636 537
4 800 111 123
交易性金融负债
24 299 751
25 761 017
26 314 451
19 313 243
应付票据
7 865 423 745
4 977 131 435
1 691 602 311
271 621 987
应付账款
43 029 674 846
44 860 995 717
32 064 096 861
28 685 304 439
预收账款
150 435 897 098
131 023 977 531
144 840 709 926
130 864 793 680
代销商品款
0
0
0
0
应付职工薪酬
1 237 674 221
2 177 748 944
949 261 824
838 250 196
应付福利费
0
0
0
0
应付股利
0
0
0
2 049 615 831
应交税费
4 023 052 277
4 515 588 914
2 532 161 788
2 943 892 206
应付利息
604 206 641
649 687 939
174 006 587
510 993 612
待扣税金
0
0
0
0
其他应交款
0
0
0
0
内部应付款
0
0
0
0
应付内部单位款
0
0
0
0
应付关联企业款
0
0
0
0
其他应付款
47 950 351 152
36 045 315 769
32 670 498 645
30 611 492 428
应付短期债券
0
0
0
0
预提费用
0
0
0
0
工程结算
0
0
0
0
国内票证结算
0
0
0
0
国际票证结算
0
0
0
0
预计负债
0
0
0
0
一年内到期的非流动负债
30 958 487 640
25 624 959 204
14 122 710 751
15 505 731 930
递延收益
0
0
0
0
一年内到期的长期负债
0
0
0
0
其他流动负债
0
0
0
0
职工奖励及福利基金
0
0
0
0
影响流动负债其他科目
0
0
0
0
流动负债合计
299 237 121 799
259 833 566 711
233 554 999 680
217 101 120 676
长期负债

长期借款
28 289 448 470
36 036 070 366
35 830 641 936
36 739 796 496
应付债券
4 945 911 791
0
5 873 620 897
5 865 753 236
长期应付款
0
0
0
0
专项应付款
0
0
0
0
住房周转金
0
0
0
0
其他长期负债
0
0
0
0
长期负债合计
0
0
0
0
递延利息收入
0
0
0
0
递延所得税负债
719 838 908
733 812 758
796 683 005
787 966 697
其他非流动负
24 420 645
15 677 985
15 354 277
14 668 843
影响非流动负债其他科目
51 079 184
44 292 267
62 437 799
57 904 386
非流动负债合计
34 030 698 997
36 829 853 376
42 578 737 915
43 466 089 658
负债合计
333 267 820 796
296 663 420 087
276 133 737 595
260 567 210 334
股东权益

少数股东权益
19 048 424 179
18 312 641 063
15 319 099 473
14 734 158 410
实收资本（或股本）
11 006 757 559
10 995 553 118
10 995 441 718
10 995 210 218
减：已归还投资
0
0
0
0
资本公积金
8 815 910 589
8 683 860 668
8 674 610 791
8 753 148 426
盈余公积
17 017 051 382
17 017 051 382
13 648 727 455
13 648 727 455
减：库存股
0
0
0
0
公益金
0
0
0
0
集体福利基金
0
0
0
0
未确认的投资损失
0
0
0
0
未分配利润
28 302 002 795
26 688 098 567
22 585 127 164
21 230 325 181
外币报表折算差额
436 280 735
440 990 190
417 855 730
472 403 985
影响所有者权益其他科目
0
0
0
0
归属于母公司所有者权益合计
65 578 003 060
63 825 553 925
56 321 762 857
55 099 815 265
股东权益合计
84 626 427 238
82 138 194 988
71 640 862 330
69 833 973 675
负债和股东权益总计
417 894 248 035
378 801 615 075
347 774 599 925
330 401 184 009

流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。
资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。
万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而2011年存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。

存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。
持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。
应付账款增加是由于工程量的增加。
一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。
一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。
速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。
一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。
公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。
万科A(000002)利润表
单位：元
 截止日期
2013-03-31
2012-12-31
2012-09-30
2012-09-30
开始日期
2013-01-01
2012-01-01
2012-07-01
2012-01-01
报表来源
季报
年报
季报
季报
一、营业收入
13 999 905 876
103 116 245 136
15 405 230 385
46 128 221 601
折扣与折让
0
0
0
0
主营业务收入净额
0
0
0
0
影响营业收入的其他科目
0
0
0
0
减：营业成本
8 801 586 375
65 421 614 348
9 611 095 021
28 885 540 216
影响营业成本的其他科目
0
0
0
0
营业税金及附加
1 327 261 361
10 916 297 537
1 948 857 855
5 249 540 137
二、主营业务利润
0
0
0
0
其他业务利润
0
0
0
0
存货跌价损失
0
0
0
0
销售费用
623 399 229
3 056 377 657
866 553 963
2 104 935 828
营业费用
0
0
0
0
管理费用
572 734 922
2 780 308 041
752 705 359
1 596 506 827
财务费用
299 501 235
764 757 192
246 701 917
670 414 380
期间费用
0
0
0
0
进货费用
0
0
0
0
勘探费用
0
0
0
0
汇兑损益
0
0
0
0
资产减值损失
17 074 028
83 818 288
31 030 675
131 347 455
加：公允价值变动净收益
1 461 267
-8 719 233
-7 001 207
-9 272 667
三、营业利润
2 395 144 446
21 013 040 794
2 140 600 989
8 152 930 727
投资收益
35 334 453
928 687 954
199 316 602
672 266 636
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
35 047 720
889 787 588
204 153 698
626 672 978
影响营业利润的其他科目
0
0
0
0
期货损益
0
0
0
0
补贴收入
0
0
0
0
营业外收入
18 529 375
144 645 173
26 524 389
75 934 554
以前年度损益调整
0
0
0
0
营业外支出
18 788 317
87 500 829
49 813 882
62 881 798
其中：非流动资产处置净损失
6 237 089
6 068 874
51 020
389 277
影响利润总额的其他科目
0
0
0
0
营业外收支净额
0
0
0
0
分给外单位利润
0
0
0
0
以前年度所得税调整
0
0
0
0
四、利润总额
2 394 885 503
21 070 185 138
2 117 311 495
8 165 983 483
所得税
605 516 274
5 407 596 715
506 616 975
2 019 811 327
影响净利润的其他科目
0
0
0
0
少数股东损益
175 465 001
3 111 406 031
255 892 538
1 066 285 094
未弥补子公司亏损
0
0
0
0
应交特种基金
0
0
0
0
职工奖励及福利基金
0
0
0
0
购并利润
0
0
0
0
未确认的投资损失
0
0
0
0
所得税返还
0
0
0
0
不应负担的子公司本年亏损
0
0
0
0
子公司弥补超额亏损的本年收益
0
0
0
0
五、净利润
1 613 904 228
12 551 182 392
1 354 801 983
5 079 887 062
归属于母公司所有者的净利润
1 613 904 228
12 551 182 392
1 354 801 983
5 079 887 062
含少数股东损益的净利润
1 789 369 230
15 662 588 423
1 610 694 521
6 146 172 157
年初未分配利润
0
0
0
0
其他转入
0
0
0
0
盈余公积转入数
0
0
0
0
年初未分配利润调整
0
0
0
0
减少注册资本减少的未分配利润
0
0
0
0
外币报表折算差额
0
0
0
0
非正常经营项目收益调整
0
0
0
0
股份公司成立前利润分配
0
0
0
0
住房周转金转入数
0
0
0
0
六、可供分配的利润
0
0
0
0
提取法定盈余公积金
0
0
0
0
提取法定公益金
0
0
0
0
提取职工奖励福利基金
0
0
0
0
提取储备基金
0
0
0
0
提取企业发展基金
0
0
0
0
七、可供股东分配的利润
0
0
0
0
应付优先股股利
0
0
0
0
提取任意盈余公积金
0
0
0
0
应付普通股股利
0
0
0
0
转作股本的普通股股利
0
0
0
0
八、未分配利润
0
0
0
0
出售、处置部门或被投资单位所得收益
0
0
0
0
自然灾害发生的损失
0
0
0
0
会计政策变更增加（或减少）利润总额
0
0
0
0
会计估计变更增加（或减少）利润总额
0
0
0
0
债务重组损失
0
0
0
0
其他
0
0
0
0
基本每股收益
0.1500
1.1400
0.1230
0.4620
稀释每股收益
0.1500
1.1400
0.1230
0.4620
被合并方在合并前实现的净利润
0
0
0
0
净利润其他子项
0
0
0
0
营业总收入
13 999 905 876
103 116 245 136
15 405 230 385
46 128 221 601
营业总成本
11 641 557 150
83 023 173 063
13 456 944 790
38 638 284 843

向前<< 截止日期 >>向后
2013-03-31
2012-12-31
2012-09-30
2012-06-30
开始日期
2013-01-01
2012-01-01
2012-01-01
2012-01-01
报表来源
季报
年报
季报
中报

由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。
尽管业绩增长势头强劲，2011年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，2011年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。

同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点；销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。

净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能力升高，获得的利润较高。
万科A(000002)现金流量表
单位：元
截止日期
2013-03-31
2012-12-31
2012-09-30
2012-06-30
开始日期
2013-01-01
2012-01-01
2012-01-01
2012-01-01
报表来源
季报
年报
季报
中报
一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金
32 818 691 101
116 108 839 573
77 182 824 768
48 164 284 566
收取的租金
0
0
0
0
收到的增值税销项税款和退回的增值税款
0
0
0
0
收到的除增值税以外的其他税费返还
0
0
0
0
收到的税费返还
0
0
0
0
收到其他与经营活动有关的现金
7 224 738 990
5 480 586 284
12 501 967 613
3 406 592 386
经营活动现金流入小计
40 043 430 092
121 589 425 857
89 684 792 382
51 570 876 952
购买商品、接受劳务支付的现金
32 088 268 518
87 323 652 347
53 534 269 667
31 537 771 617
经营租赁所支付的现金
0
0
0
0
支付给职工以及为职工支付的现金
1 628 002 930
2 908 876 944
2 445 781 948
1 821 229 137
支付的增值税款
0
0
0
0
支付的所得税款
0
0
0
0
支付的除增值税、所得税以外的其他税费
0
0
0
0
支付的各项税费
6 140 089 394
18 081 567 694
14 432 062 418
9 818 779 931
支付其他与经营活动有关的现金
2 570 330 020
9 549 370 400
22 763 229 523
5 573 900 511
经营活动现金流出小计
42 426 690 862
117 863 467 385
93 175 343 555
48 751 681 195
经营活动产生的现金流量净额
-2 383 260 770
3 725 958 473
-3 490 551 173
2 819 195 757
二、投资活动产生的现金流量

收回投资收到的现金
31 982 675
12 000 000
4 000 000
4 000 000
分得股利或利润所收到的现金
0
0
0
0
取得债券利息收入所收到的现金
0
0
0
0
取得投资收益所收到的现金
78 400 000
167 175 851
164 871 841
47 684 482
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
655 798
1 533 466
872 394
678 841
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
0
0
0
0
收到其他与投资活动有关的现金
157 507 723
998 799 552
457 101 184
189 255 657
投资活动现金流入小计
268 546 197
1 179 508 869
626 845 419
241 618 979
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
24 458 620
150 667 637
112 265 654
79 461 651
权益性投资所支付的现金
0
0
0
0
债权性投资所支付的现金
0
0
0
0
投资支付的现金
121 260 000
500 450 000
350 450 000
131 450 000
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
825 065 403
2 860 842 970
2 065 370 118
835 148 536
支付其他与投资活动有关的现金
0
121 000 000
121 042 407
60 000 000
投资活动产生的现金流出小计
970 784 022
3 632 960 606
2 649 128 180
1 106 060 186
投资活动产生的现金流量净额
-702 237 826
-2 453 451 737
-2 022 282 761
-864 441 207
吸收权益性投资所收到的现金
0
0
0
0
子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金
0
0
0
0
发行债券所收到的现金
4 944 738 577
0
0
0
吸收投资收到的现金
347 700 000
2 991 123 520
891 650 001
132 213 275
取得借款收到的现金
11 116 573 728
47 477 333 221
30 520 605 879
26 317 972 178
收到其他与筹资活动有关的现金
85 052 104
0
0
0
筹资活动现金流入小计
16 494 064 409
50 468 456 741
31 412 255 880
26 450 185 453
偿还债务支付的现金
11 872 320 012
26 864 417 454
21 328 938 431
13 798 424 377
发生筹资费用所支付的现金
0
0
0
0
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
1 687 258 872
7 318 530 197
6 030 771 134
2 481 267 422
子公司支付少数股东的股利
0
0
0
0
偿付利息所支付的现金
0
0
0
0
融资租赁所支付的现金
0
0
0
0
减少注册资本所支付的现金
0
0
0
0
子公司依法减资支付给少数股东的现金
0
0
0
0
支付其他与筹资活动有关的现金
0
0
0
0
子公司支付给少数股东的股利、利润或偿付的利息
0
0
0
0
筹资活动现金流出小计
13 559 578 884
34 182 947 652
27 359 709 564
16 279 691 799
筹资活动产生的现金流量净额
2 934 485 525
16 285 509 089
4 052 546 315
10 170 493 654
四、汇率变动对现金的影响

汇率变动对现金的影响
-8 338 648
-51 903 397
-14 016 275
-19 632 130
影响现金及现金等价物的其他科目
0
0
0
0
现金及现金等价物净增加额
-159 351 719
17 506 112 428
-1 474 303 894
12 105 616 074
期初现金及现金等价物余额
51 120 223 951
33 614 111 523
33 614 111 523
33 614 111 523
期末现金及现金等价物余额
50 960 872 231
51 120 223 951
32 139 807 629
45 719 727 597
以固定资产偿还债务
0
0
0
0
以投资偿还债务
0
0
0
0
债务转为资本
0
0
0
0
以固定资产进行长期投资
0
0
0
0
以存货偿还债务
0
0
0
0
一年内到期的可转换公司债券
0
0
0
0
融资租赁固定资产
0
0
0
0
净利润
0
15 662 588 423
0
4 535 477 636
少数股东损益
0
0
0
0
未确认的投资损失
0
0
0
0
购并利润
0
0
0
0
计提的坏账准备或转销的坏账
0
0
0
0
计提的存货跌价准备
0
0
0
0
计提的资产减值准备
0
83 818 288
0
100 316 780
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧
0
0
0
0
固定资产折旧
0
0
0
0
无形资产及其他资产摊销
0
28 055 898
0
13 531 484
长期待摊费用摊销
0
0
0
0
待摊费用的减少（减增加）
0
0
0
0
预提费用的增加（减减少）
0
0
0
0
处置无形资产、固定资产和其他长期资产的损失（减收益）
0
4 670 558
0
-32 502
固定资产报废损失
0
0
0
0
公允价值变动损失
0
8 719 233
0
2 271 459
财务费用
0
764 757 192
0
423 712 463
投资损失（减收益）
0
-928 687 954
0
-472 950 034
递延所得税资产减少
0
-713 981 571
0
-434 811 887
递延所得税负债增加
0
-102 599 672
0
-27 980 272
利息支出
0
0
0
0
递延税款贷项（减借项）
0
0
0
0
存货的减少（减增加）
0
-38 870 391 689
0
-13 807 825 799
经营性应收项目的减少（减增加）
0
-14 806 593 471
0
-3 664 390 187
经营性应付项目的增加（减减少）
0
42 352 807 246
0
16 031 154 842
增值税增加净额
0
0
0
0
其他
0
242 795 991
0
120 721 775
经营活动产生的现金流量净额
0
3 725 958 473
0
2 819 195 757
货币资金的期末余额
0
0
0
0
货币资金的期初余额
0
0
0
0
现金等价物的期末余额
0
51 120 223 951
0
0
现金等价物的期初余额
0
33 614 111 523
0
0
其他原因对现金的影响
0
0
0
0
现金及现金等价物净增加额2
0
17 506 112 428
0
12 105 616 074
2010年的经营活动现金流入比2009年增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展
经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金流量增加
2010年购买商品、接受劳务支付的现金流量比2009年增加了92%，
但现金流入与2009年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。

万科A(000002)财务指标

变动日期 
2013-03-31
2012-12-31
2012-09-30
2012-06-30
偿债能力分析
流动比率
1.3404
1.3962
1.4203
1.4567
速动比率
0.3721
0.4141
0.3640
0.4140
资产负债率
79.7493
78.3163
79.4002
78.8639
流动资产率
95.9811
95.7688
95.3836
95.7146
应收账款周转率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
应收账款周转天数
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
长期债务与营运资金比率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
现金比率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
利息保障倍数
8.9962
28.5515
13.1805
15.2754
资本结构分析
股东权益比率
20.2507
21.6837
20.5998
21.1361
长期负债比率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
股东权益与固定资产比率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
产权比率
393.8106
361.1760
385.4417
373.1238
长期资产与长期资金比率
195.9811
195.7688
195.3836
195.7146
资本化比率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
固定资产净值率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
资本固定化比率
19.8460
19.5133
22.4101
20.2753
清算价值比率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
固定资产比重
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
经营效率分析
存货周转率
0.0323
0.2823
0.1270
0.0887
固定资产周转率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
总资产周转率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
存货周转天数
11145.5108
1275.2391
2834.6457
4058.6246
总资产周转天数
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
流动资产周转率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
流动资产周转天数
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
股东权益周转率
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
获利能力分