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建设工程设计方案设计招标书
一、项目背景
位于 的西北部，地处 。
n 项目地块编码 ,约 亩. 于 年 月在 获得的净地.地块位于 区.
n 地处 ，城镇经济数据 ， 。
n 城镇人口约 万，常住人口 万左右。 。在售均价 元/平米。

二、项目概况及周边条件
1、基地位置（附项目区位图）
项目位于 .详见下图.

2、建设规模
地块占地面积 平米,规划容积率小于 。
3、城市总规及区域控规

4、地块现状
（1） 地块周边现状（附实景照片）

n 地块东面 ;

[ ] [ ]
n 地块西边是 区;

[ ] [ ]
n 地块北面 ;

[ ] [ ]
n 地块南面 ;

[ ] [ ]

（2） 地块内部现状（附实景照片）
地块呈 地貌,有 .

[ ] [ ]

[ ] [ ]
5、周边区域交通及道路
项目向东 米左右是 区, 是 ,向西可达 , 向东可达 , .
6、周边区域环境及设施
（1） 主要楼盘（附照片）
n 基本数据
总建筑面积
万平方米
容积率

物业形态

开发商
建设集团
开发周期
分 期开发，预计 年 月整体交房
楼盘是 社区。

n 产品分析
建筑布局：
建筑风格：
高层住宅： 栋 层高层， 设计或 梯 户，户型为套 或套 ，面积约 平方米，约 套；
多层住宅： 联排（ 套），双拼（ 套），面积约 平方米；
商业： 商业
综合点评： 。

（2） 商业餐饮
集中于 区, 设施.
（3） 学校

（4） 医疗

7、周边基础设施
（1） 供水
开发建设时重新接入.
（2） 供电
开发建设时重新接入.
（3） 燃气
开发建设时重新接入.
（4） 供热
开发建设时重新接入.
（5） 电讯
开发建设时重新接入.
（5） 排污
开发建设时重新接入.
八、其它情况（描述项目特殊情况）
见下图.

[附图二: ]
三、规划指导思想和设计依据
1、 规划指导思想

2、 设计依据：
（1） 如下图所示 规划条件图（ 地块）,详见电子版CAD图。涵盖以下指标及数据:
用地红线;低多层建筑控制线; 高层建筑控制线;围墙控制线;建筑日照阴影控制线;道路河道红蓝线;高压线及地貌界址数据;详见附件一;

（2） 市规划局 分局出具的该项目的规划条件通知书,如下图所示.并涵盖以下
内容:
市政公用设施;详见附件二;
（3）国家、省关于城市、小区规划设计的规范。
四、方案设计要求
1、设计理念及意象（附示意图片）
整体设计应具有 风格，立意清晰，思路创新，高尚美观，能体现现代都市风貌，成为该区域的生活样板，建筑风格应体现 的特点，建筑色彩应满足 的前提下，使该地块建筑既与周边建筑协调统一，又能富有特色。建筑与建筑,建筑与环境形成鲜明的“可识别性、亲近性、协同性”

2、规划设计要求
（1）功能区块划分
n 整个项目根据市场调研及经济初步测算,主要产品的物业形态确定为三种:11层高层住宅;多层住宅;商业.
n 沿 设置与多层风格相统一的二层或二层半沿街商业; 商业步行街应能独立管理，且不对居住区内的物业管理产生影响。
n 原则上高层 路与小区东北向设计;多层沿河岸 路向西南方向设计布局;
n 除商业外,小区形成自然分割的两个大的独立组团,多层组团, 高层组团;
（2）组团规模特性
n 多层组团套数控制在 套左右, 套以内,形成封闭独立的组团;.
n 高层作为一个大的组团,需合理限度提升项目容积率,内部可以 套为单位划分设置两个二级组团;二级组团之间可以形成开放式衔接,整个高层组团要与多层组团有效区隔;
（3）交通组织及停车方式
n 出入口布置:
□ 小区沿新 路及 路各设一个小区入口;
□ 小区入口要与商业临街面有效结合,提高土地使用率;
□ 新孟二路的入口作为小区的形象主入口,小区实行封闭式,分组团管理.
n 道路系统:
□ 入口道路为双向通行车道及人行通道,单向通行车道宽度不考虑构筑物设施等不低于4.5米,人行路宽不低于1.5米;该道路主要针对区外系统.
□ 主干道,组团道路满足双向行车要求;主干道要结合消防回路及消防登高控制面有效设计;入户路宽度>3米,步行景观道路>2米;
□ 社区内主干道路应通而不畅，道路尽量设有弯度，在获得景观效果时降低车速，减少区内道路的危险性。
□ 进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路，最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境气氛的干扰。
□ 车行道以枝状或者环行尽端道路伸入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。
□ 确定主干次道路面的控制标高及道路坡向。并结合市政管网（给水、直饮水、消防、雨水、污水、煤气）、电力供应、通讯、智能化等设计道路的断面，同时应考虑维修与美观的问题。
□ 市政管网各管线的阀井、砂井（或检修井）尽量不要设在路网内，如必须设在路网内时，应进行美观处理。路网规划时，应考虑市政管线、强弱电穿越道路且方便检修的情况。
□ 道路断面设计时，市政管线与强、弱电的布置应符合相关规范要求。
□ 道路两侧设有路沿石时，道路雨水收集口的篦板应侧放以利美观。
n 停车方式及车位配比:
□ 高层住宅停车方式参照规划控制性要求,考虑人防等指标情况下以地下停车为主,结合地面停车; 尽可能实现“高地高建、优地优建”等原则实现半地下停车,减少容积率指标的占用;
□多层住宅停车重点从高端人群的生活方式,及土地利用率,绿化率等指标不受影响的前提条件下,结合项目成本充分考虑路面停车,庭院停车,侧面(道路)停车,半地下停车等方式形成最优方案;
□ 车位配比参照项目规划控制性要求,高层车位配比满足控规要求，多层考虑提高住宅品质，每户按双车位设计,含地面停车;
（4）景观及绿化系统
n 每个大小组团的景观都要有其概念性的设计或主题设计,强调景观的主题性(文化墙,花草,水,雕塑小品,场所);
n 景观轴,景观设计节点分明，本项目不考虑水系的设计,硬质水景或喷泉除外. 景观及绿化要分级处理。突出整体社区的环境品质, 绿带要充分连通，形成完善的绿地景观体系；
n 形成足够多的、开闭有序的绿地和公共开放空间，可观、可赏、可玩、可憩，突出绿地的参与性,与景观,音乐,小品,健身有效互动;
n 多层组团景观设计上强调组团入口的处理、庭院景观、以及组团临界衔接面的绿化层次,在成本平衡上以“密植” 、“可控”为多层组团景观设计的指导原则
（5）公建配套（会所、商业、物业用房）
n 居委会,商业服务设施,物管用房,治安联防站,公厕,垃圾收集点考虑设置在高层组团一层空间;面积要求按照规划控制要求实施;
n 调压站、开闭所、垃圾房及设计要点通知书中必须配套的公建设施均应配套齐全并考虑地下室内设置布置，小区安全保卫方面也要一并考虑。
（6）市政,综合设计
n 总平面布局上应综合布置弱电线路;弱电包括电视、电话、宽频网、可视对讲、小区智能化等。
n 总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。
五、建筑单体设计要求
1、住宅设计要求
（1）户型设计要求及配比
n 高层原则上设计为11层形式。檐口高度原则上不得超过30m（浮动幅度不超过10%），按规划要求若设计为9层形式则总需到达相同的容积率情况，且与经济技术指标吻合才予以考虑。整体风格与多层相协调，保持中式简约风格。顶部设计为坡屋顶，或平坡结合，屋顶设采光窗；
n 若11层高层不做复式, 则9层顶层户型设计为复式户型，标准层为3房的顶层复式客厅中空挑高设计。标准层为2房的顶层复式客厅不设计中空挑高。标准层层高按2.9米考虑；
n 原则上每个单元按照一梯两户设计，在用地不能满足容积率的情况下，可适当增加一梯三户的单元，但总社区内不超过三个单元且尽量集中设置在一栋建筑单体内。；
n 户型设计须功能齐全（景观阳台和生活阳台做强制性要求），入户花园可适当考虑，不宜过大。分区明显，合理并有效利用单位面积和空间；
n 端头户型在符合建筑风格的条件下尽可能设计端头侧立面景观阳台；
n 户型面积大于130平方米时，主人房应设衣帽(柜)间。
n 户型平面应布置家私、家电、厨卫设备、空调机等的位置。
n 平面户型尽量按小面宽、大进深考虑，同时应满足采光通风要求，不得出现黑厨、黑卫现象，含梯间的户型拼连时，同时应满足外天井的规范要求。
n 应考虑户型之间的组合及组合后立面的处理。
n 尺度要求：
□ 二房二厅时，客厅开间不小于3.8m，主卧开间3.6，次卧开间不小于2.7米。特殊小户型除外；
□ 三房二厅时,客厅开间不小于4.2m，主卧开间>=3.6米。
□ 主阳台飘长按1.8m计，次阳台（生活阳台）飘长不小于1.2m, 飘宽不小于1.5m，主人房景观阳台飘长不小于600mm。生活阳台与景观阳台应分开。客厅可设落地门窗。
□ 最小卧室的净面积不应小于9m2。
□ 卫生间的尺度，应满足布置洗脸盆、座厕、淋浴房等的尺度要求（不设浴缸）。
□ 厨房开间按户型建筑面积大小应不小于2.5m。面宽需>1.8米;
□ 户型按大主人房、大厅、大阳台的原则设计。
n 每个卧室均应安分体空调，请考虑室外机的位置及立面的美观，且考虑室外机的散热，室内机的凝结水排水管应接入立管，立管尽量隐蔽（可接入雨水立管内）。外墙立管应利用生活阳台来处理管线隐蔽问题。
n 厨房、卫生间、阳台与相邻室内楼（地）面的高差为：厨房低于同层楼（地）面标高20mm，卫生间低50mm，阳台低50mm。
n 户型配比详见以下指标，高层户型总建筑面积约为 平方米左右。

建筑面积（平方米）
户型比例（按套数）
90以下（二室二厅一卫）
约30%
90—100（二室二厅一卫）
约10%
100-110（三室二厅一卫）
约20%
110-120（三室二厅一卫）
约10%
120-140（三室二厅两卫）
约25%
160-180（复式）
5%

（2）公共部位设计（门厅、电梯厅、楼梯间、地下车库门厅、架空底层）
n 单元门入口作为立面形象的重要组成部分，需单独重点表现。
n 空调百叶的设计色调能与楼盘的色调协调，最好与窗框衔接处的竖向线条颜色相近统一。雨水管等管线尽量隐蔽设计，处理在单元拼接处的阴角

（3）建筑风格、材料、色彩
n 建筑顶层考虑坡屋顶设计。在屋顶立面及侧立面的表现上能充分体现项目风格；
n 尽量减少飘窗，落地窗，凸窗，转角窗的使用，飘窗应考虑使用时的安全性；
n 材料使用上尽量简洁，轻质。色彩处理上形成明暗的对比效应；

2、多层设计要求
（1）户型设计及配比
n 多层设计以联排为主，户型面积控制在220-250之间，少量双拼面积可在300平米左右；檐口高度不得低于10m；
n 设计为半地下车库。结合建筑基地控制车库面积，车库进深原则不得超过建筑进深的一半尺寸。
n 可结合半地下停车设计附赠地下室（酒窖，视听厅），以提升附加值；
n 联排多层在合理面宽基础上，尽可能设计大进深，提升容积率；同时应满足采光、通风要求，不得有黑厨、黑卫现象出现。
n 户型布局和空间，立面效果相结合；相邻两户强制设计采光内庭院；端头户型可适当考虑增加凹庭院设计；前后联排端头户型可考虑适当围合；
n 在户型设计上满足前庭，中庭，后院的三进院设计，在不同层面尽量形成退台处理，增加露台面积；若中式多层前庭须以围墙形式分隔，不采用绿篱；
n 首层带私家花园，顶层应有较大露台，屋顶为坡屋顶；
n 多层的大厅应设中空，二楼靠中空处设小厅或过道（飘入大厅上空），飘长不小于1.5米；主人房应设衣帽间、洗手间，主人房面积不得小于25m2,衣帽间大小由设计定，洗手间不小于8m2，内设洗脸盆、座厕、浴缸（或蒸汽房）；
n 卫生间低于同层楼（地）面50mm，厨房低20mm，阳台低50mm，露台低50mm（均指完成面）；
n 首层应考虑设置工人房，工人的活动空间应尽量少的干扰主人家庭的生活空间；
n 卫生间应满足布置洗脸盆、座厕、浴缸的尺度要求；主人房应设置衣帽间，卫生间；
n 多层可考虑设置贮藏室（利用梯段下空间或各层不好利用的空间，不刻意设计）；
n 设备管线在室内外均应尽量隐蔽，增加立面美观，户内应看不到管线；
n 户型配比参照以下指标，多层总建筑面积约为8710平方米左右，套数控制在35套左右。
建筑面积（平方米）
户型比例
200～220联排
约22套
240～260联排
约9套
300～320双拼
约4套

（2）标准院落尺寸（前院、后院、侧院）
略。
（3）建筑风格材料、色彩
n 建筑单体要从立面变化，庭院方式，色彩协调上体现出鲜明的中式建筑风格。
n 色彩搭配稳重含蓄而不压抑，传统与现代相结合，风格调性上强调立面层次的丰富；

3、商业设计要求
（1）商业规模：总建筑面积约在 平米；层高不超过两层半；
（2）业态设置：属于沿街商业辐射社区内外，重点考虑社区配套商业业种，超市，便利店，美容美发，餐饮，五金，配件等；
（3）商铺面积尺寸：
n 所有商业均按照一二层为一个产权单位设计；一层层高不低于4.5米，二层层高不低于4.2米；
n 单铺面积60-100平米左右占总套数50%，单铺面积100-150平米左右占总套数30%；单铺面积150平米以上占总套数20%；
n 单铺开门设计不仅考虑立面效果，还要考虑商家货物进出的尺寸，开门尺寸面宽不低于3米；
（4）租售方式：以销售或自持有为主；
（5）停车方式：商铺临街面地面停车设计；
（6）建筑风格、材料、色彩：与多层组团形成统一的风格，未来作为样板区用来启动销售以及销售现场进驻；
（7）高压线下商铺考虑规范及经营的实际情况,可折线形态考虑设计.
六、方案设计深度要求
1、方案设计总说明
除规定应反映的各种说明外，着重阐述从总体规划设计、建筑设计到景观设计、公共设施等的主导设计构思、设计理念及设计手法。并简述结构、给排水、电气等的设计构思，及对环境保护、消防、节能等作相应的说明。
2、经济技术指标（初步估算）

建筑参数
高层住宅
多层住宅
配套公建
商业
合计
单位
建筑面积
47609.88
8719.92
616.56
8543.76
65490.1224
平米
容积率
1.910
0.6
2.00
2
1.49
——
用地面积
24927
14533
308
4272
44040
平米
建筑密度
/
/
/
/
29.30%
%
用地比率
56.60%
33.00%
0.70%
9.70%
100.00%
%
建面占比
72.70%
13.31%
0.94%
13.05%
100.00%
%

3、主要规划技术经济指标控制要求
容积率不大于1.5；
建筑密度不大于30%；
绿地率不小于30%；
其他相关要求及配套要求详见规划条件通知书。

七、建设工程设计方案成果要求
（一）、文本（A3尺寸）
1、 方案部分
（1）设计说明
设计说明书内容应对所在区位及周边的环境作简要阐述，并对方案总体构思、功能布局、空间布局及各项专业工程规划和管网综合、竖向规划等作清晰的文字叙述。
（2）主要技术经济指标及公建配套一览表。
1．综合技术经济指标：
项 目
单 位
数值
所占比重（％）
人均面积
（㎡/人）
1．居住区规划用地
公顷

① 宅用地
公顷

②公建用地
公顷

③道路用地
公顷

④公共绿地
公顷

2．其他用地
公顷

居住户数
户

居住人数
人

户均人口
人/户

总建筑面积
万㎡

①住宅建筑面积
万㎡

②公建建筑面积
万㎡

住宅平均层数
层

人口毛密度
人/公顷

住宅建筑套密度（净）
套/h㎡

住宅建筑毛密度
万平方米/公顷

住宅建筑净密度
万平方米/公顷

容积率

建筑密度
％

绿地率
％

停车位
辆

地面停车位
辆

地面停车率
％

2．主要配套公建设施规划控制表
项目
千人指标
（㎡/千人）
本地块需配套指标（㎡）
规划配套指标（㎡）
设置
规定
安置
去向
备注
建筑
面积
用地
面积
建筑
面积
用地
面积
建筑
面积
用地
面积
非营业性公建
中学

小学

幼托

防保站

文化中心

体育活动场地

社区服务中心

居委会

物业管理

开闭所

煤气调压站

公厕

垃圾中转站

街道办事处

派出所

营业性公建
商业服务

农贸市场

金融邮电

人防设施

配套停车
（将设计要点中配套指标标注说明）
（3）图纸部分
n 规划用地位置图（1：1000）
标明规划地块在城市中的位置以及和周围地区的关系。
n 用地现状图（1：1000）
标明规划范围、自然地形地貌、道路、绿化及用地现存建筑的位置、性质、层数等。
n 彩色规划总平面图（1：1000）
标明规划建筑、道路、广场、绿地、停车场、河湖水面、重要市政公用设施等的位置和范围以及用地周围环境，规划总平面（包括功能分区；总体布置及空间组织；主次出入口设置；车流、人流的交通组织；绿化系统的布置等）。
分析图「包括区位分析图；现状分析图；规划分析图；交通组织图（包括静态交通平面布置图）（1：500或1：1000）；景观意向图；公建配套分析图（1：500或1：1000）；分期实施图；」
n 竖向设计图（1：500或1：1000）
标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高。
n 管线规划图（1：500或1：1000）
n 日照分析图
（4）图纸要求
n 各单体建设方案的平、立、剖面图
n 表达设计意图的鸟瞰图
n 各主要立面效果图A1图板
（二）、图板（A1尺寸）
1、总平面图
2、主要朝向立面效果图（沿街面、南北商业、高层、多层、河景等）
3、鸟瞰图
（三）、文本份数及对应的电子文件光盘（规划说明和缩图统一装订，图幅为A3。文本图件首先应为该地块的控制性详细规划图。电子文件中总平面图应为dwg格式文件、效果图为jpg格式）：彩图一套，A3幅面装订成册的文本8套，电子文件光盘一套。
文本中应把用地红线图、规划设计要点等文件作为附件一同装订在内。
（四）汇报方案演示文件（PPT格式）和设计说明（WORD格式）
七、时间安排
1、 本设计招标书发函时间：2009年12月08日
2、 现场踏勘及答疑时间：2009年12月10日
3、 投标截止时间：2009年12月20日
八、设计招标费用
投标方案经过专家评审，评审方案深度不符合评审深度的，方案费用由招标方酌情减少。满足标书及评审要求的，招标单位将提供保底费 万元人民币。中标方案优先考虑承接该工程施工图设计。如中标单位承接该工程施工图设计，将不再收取保底费。方案版权归招标单位所有。
九、投标须知
参加投标的设计单位，无特殊原因，不得中途退出，建设单位如因故中途停止招标活动，将承担投标单位相应的工本及劳务费。
十、设计成果保密要求
各投标单位报送的图纸、表格文字、说明等不得注明设计单位名称和人员姓名，不得使用设计单位的图签、图章。各投标单位报送投标书时，须将所有图纸资料封好，并附一个不带任何标志的信封，内装投标申明表。

建设单位：
联 系 人：
联系电话：

年 月 日
16