上半年辽宁省房地产估价师相关知识工程造价知识考试试卷.doc

2016年上半年辽宁省房地产估价师《相关知识》：工程造价知识考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。

A．股份

B．股票

C．股单

D．公司债券
2、对被征收房屋价值的补偿，不得低于__被征收房屋类似房地产的市场价格。

A．房屋征收确定之日

B．房屋征收决定公告之日

C．签订房屋征收协议之日

D．房屋征收实施之日
3、按照，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。

A：环境要素

B：污染物的性质

C：污染物的形态

D：污染产生的原因

E：执行层的组织协调
4、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。

A．契约型

B．公司型

C．封闭型

D．开放型
5、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。

A．实物配租

B．租金核减

C．发放租赁补贴

D．实物配租和租金核减
6、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。

A：国内生产总值

B：国民生产总值

C：国内生产净值

D：国民收入

E：执行层的组织协调
7、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为__元。

A．1002.45

B．1012.45

C．1027.42

D．1037.45
8、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.

A：23.4

B：28.6

C：33.4

D：46.8

E：工业用地的监测点评估价格
9、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．1538
10、（）适用于已分组的分布数列。

A．简单调和平均数

B．加权调和平均数

C．简单几何平均数

D．加权几何平均数
11、房屋的成本租金不含__。

A．折旧费

B．维修费

C．保险费

D．税金
12、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。

A：1838.00

B：1844.55

C：1845.87

D：1850.00

E：工业用地的监测点评估价格
13、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。

A：《商品房购销合同示范文本》

B：《商品房转让合同示范文本》

C：《商品房购买合同示范文本》

D：《商品房买卖合同示范文本》

E：执行层的组织协调
14、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。

A．36%

B．62.07%

C．73．47%

D．80%
15、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元．从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于 元。

A：10000

B：11000

C：7800

D：9200

E：借款合同
16、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。

A．公开市场价值

B．谨慎价值

C．快速变现值

D．投资价值
17、建设用地使用权出让，是土地级市场。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章
18、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。

A．一级资质

B．一、二级资质

C．一～三级资质

D．一～四级资质
19、《房地产估价机构管理办法》规定，一级房地产估价机构资质中，有名以上专职注册房地产估价师。

A：3

B：5

C：8

D：15

E：执行层的组织协调
20、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是。

A：全部投资现金流量表

B：资本金现金流量表

C：投资者各方现金流量表

D：资金来源与运用表

E：借款合同
21、目前房地产开发中，土地使用权出让不可以采用__形式。

A．挂牌

B．招标

C．公开拍卖

D．划拨
22、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。

A：利润

B：毛收入

C：价值

D：净收益

E：工业用地的监测点评估价格
23、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。

A：当地拆迁管理部门

B：当地国土部门

C：当地行政主管部门

D：城市规划行政主管部门

E：工业用地的监测点评估价格
24、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。

A．5760

B．4800

C．576

D．480
25、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6

B．28.2

C．29.0

D．29.9
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法
2、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有。

A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。

B：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

C：基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

E：在写字楼市场较好的情况F，市场租金一般低于基础租金
3、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。

A：人力资源和社会保障部

B：住房和城乡建设部

C：所在地省级人事行政主管部门

D：所在地省级房地产行政主管部门

E：执行层的组织协调
4、当贷款综合风险度超过__时，为高风险贷款。

A．50%

B．60%

C．80%

D．90%
5、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的

B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的

D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的

E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
6、房地产档案资料由__组成

A．房地产平面图

B．房地产有关证明和文件

C．房地产卡片

D．房地产权属账册

E．房地产施工图
7、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。

A．某标准厂房

B．某酒厂厂房

C．某待出让土地

D．某写字楼
8、城市用地包括以下等10大类。

A：居住用地

B：工业用地

C：社会用地

D：道路广场用地

E：市政公用设施用地
9、评估拆迁价格应精确到__。

A．元

B．角

C．百元

D．由双方协商
10、下列不属于房地产转让行为的是__。

A．国有土地使用权

B．地上建筑物

C．其他附着物产

D．继承的物产
11、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%

B．79%

C．81%

D．84%
12、从宏观上讲，房地产市场结构不包括__。

A．总量结构

B．存量结构

C．区域结构

D．产品结构
13、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。

A．10000

B．12000

C．180000

D．15000
14、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。

A：估价对象

B：估价时点

C：价值类型

D：估价方法

E：估价所需材料
15、对一定时期内城市局部地区的土地使用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，且作为建设实施控制的直接依据是规划。

A：详细

B：战略性发展

C：控制性详细

D：总体

E：执行层的组织协调
16、下列各项符合房屋租赁政策的有__。

A．出租人持有《房屋所有权证》

B．公有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权

C．房屋需要拆迁时，租赁合同自动解除

D．承租人在租赁期间死亡的，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原合同

E．拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权中止租赁合同
17、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A．0～50

B．50～75

C．50～100

D．100～150
18、房地产开发的程序主要分为__阶段。

A．决策分析，规划设计，建设，租售

B．决策分析，可行性研究，建设，租售

C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售

D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
19、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率

B．承租人愿意承担的费用

C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系
20、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。

A．12.55%

B．12.68%

C．14.75%

D．15.01%
21、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。

A．98

B．52

C．54

D．103
22、间接融资的优点在于__。

A．筹资上可以积少成多

B．安全性比直接融资高

C．有利于筹集长期投资资金

D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平

E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
23、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道

B．房号

C．幢

D．丘
24、发生以下__情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。

A．申报情况不属实

B．房屋权属证书被涂改

C．无意将房屋权属证书丢失

D．因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实

E．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记
25、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。

A．项目的交通组织规划

B．项目构成及平面布置

C．项目的建筑规划

D．城市土地利用规划