三家地产公司基于财务报表的综合能力分析.docx

南京理工大学经济管理学院
研究生课程研讨

课程名称：
财务报表分析与绩效评价
任课教师：
徐光华
研讨题目：
万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司基于财务报表的综合能力分析
小 组 名：
张春雷小组
小组成员序号：
4 5 7 8 36
成 绩：

万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司的盈利能力分析

前言
选择这三家公司的原因是他们所具有的代表性和相互之间的差异性。万科作为私企，同时也是国内最大的房地产公司；中粮地产是国企中粮集团的下属子公司；荣安地产是一家规模中等的私企。三家公司各有特色。
本文分为五个模块：偿债能力分析、盈利能力分析、资产运营能力分析、投资报酬能力分析、成长能力分析。同时，每个模块内会从纵向和横向两个角度对万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司进行全年细致地分析。目的是考察每家企业的综合能力，以及近几年的国家宏观调控对房地产行业的影响程度。
本文的结构是：首先，给出一些有关国家政策、市场行情、公司特殊情况说明的文字材料；其次，针对每个模块对三家公司分别进行纵向比较，以及相互之间的横向比较；最后，是对三家公司经营情况的一个总结。三个公司2009-2012年的完整财务指标报表因数据太多，放在附件中。
本小组有五个人：分别是4号张盈、5号史伟强、7号张文静、8号张春雷、36号季潇。每人负责一个模块的分析工作。4号负责资产运营能力分析；5号负责成长能力分析；7号负责投资报酬能力分析；8号负责盈利能力分析；36号负责偿债能力分析。

目录

一、 背景材料…………………………………………………………4
二、 偿债能力分析……………………………………………………5
1、纵向分析…………………………………………………………………5
2、横向分析…………………………………………………………………6
3、小结………………………………………………………………………9
三、 盈利能力分析………………………………………………… 10
1、纵向分析………………………………………………………………10
2、横向分析………………………………………………………………12
3、小结……………………………………………………………………15
四、 资产运营能力分析…………………………………………… 16
1、纵向分析………………………………………………………………16
2、横向比较………………………………………………………………17 3、小结……………………………………………………………………19
五、 投资报酬能力分析…………………………………………… 20
1、纵向分析………………………………………………………………20
2、横向分析………………………………………………………………21
3、小结……………………………………………………………………23
六、 成长能力分析………………………………………………… 24
1、纵向分析………………………………………………………………24
2、横向分析………………………………………………………………26
3、小结……………………………………………………………………27
七、 总结…………………………………………………………… 29
八、 附件…………………………………………………………… 30

一、 背景材料
文字材料一：2009-2012年国家政策趋向
2008年，在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资减少,房价也有所下降。9月以后，国家出台扶持政策：下调贷款利率、减免税费、降低房贷首付。
2009年，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋。 从5月开始为政策分水岭，上半年在GDP保八的前提下政策扶持。下半年由于房价快速飙升，房地产宏观调控再次卷土重来。
2010年开始至今，房价调控不断升级。比如二套房贷款利率提高、提高首付、三套房贷款停止、异地限购、房产税试点、非主营央企退出地产行业等。有78家央企被勒令退出房地产行业，16家保留，中粮地产也在被保留的16家之中。
文字材料二：2011-2012年行业情况
2011年，房地产企业购置土地面积和土地购置费的增幅均较上年明显回落。房地产开发投资总体保持较高水平，但增幅自8月逐月回落。房屋施工面积和新开工面积增幅回落，竣工面积增幅增加。商品房销售面积增幅减小，多数城市二手房成交量同比负增长。房价出现稳中有降的城市数量逐步增多。
2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升。房地产行业景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%， 8月份以后景气指标陆续触底。总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。信贷投放方面，2012年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增。
2012年全国市场交易规模将再创新高。一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓。一二线城市深受调控影响，市场需求被严重积压，而随着政策面的逐渐宽松，需求得以集中释放。三四线城市未在调控政策的覆盖区域，因此诸多热点三四线城市市场快速膨胀，但与此同时，这类城市经济发展水平依然落后、市场需求规模相对有限的缺陷也逐渐显露出来，在经历了前几年的快速扩张之后，市场有效需求正遭遇阶段性低谷。
文字材料三：荣安公司特殊情况
2009年6月，，荣安地产将全部资产出售给华远集团，并由华远集团承担荣安地产全部负债。本次出售资产（含负债）的评估净额为-29,472.71 万元，双方协商一致同意价格为 0 元，荣安公司完成重大资产重组。重组后的荣安地产全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。同时，对接下来几年的公司利润向股东做出一定额度的承诺。

二、 偿债能力分析
从短期偿债能力和长期偿债能力两个方面分别对三个公司进行分析。
短期偿债指标包括：流动比率、速动比率、现金比率。
长期偿债指标包括：资产负债率、产权比率、利息保障倍数、长期负债与营运资本比率。
1、纵向分析
表1：万科09-12年偿债能力分析
年份
指标
2009
2010
2011
2012
流动比率
1.9149
1.5852
1.4081
1.3962
速动比率
0.5912
0.5568
0.3702
0.4141
现金比率（%）
33.7974
29.1683
17.058
20.125
资产负债率（%）
67.0017
74.6861
77.0997
78.3163
产权比率（%）
188.4252
282.931
326.8286
360.2096
利息保障倍数
1602.1304
2468.1269
3200.3295
2855.147
长期债务与营运资本比率（%）
0.2811
0.3267
0.256
0.3501
纵向分析结果：
短期偿债能力：三个指标值在09年~11年均下滑，速动比率和现金比率在12年略有回升。在市场好转的带动下，企业的短期偿债能力得到一定改善。
长期偿债能力：较高的资产负债率反映此行业高财务杠杆的特质，产权比率持续走高，企业风险大，长期偿债能力弱。而利息保障倍数持续为正且数值较大，企业盈利好，支付利息能力强。长期债务与营运资本比率变化不大，维持在一个稳定水平。

表2：中粮地产09-12年偿债能力分析
年份
指标
2009
2010
2011
2012
流动比率
2.003
1.8212
1.5507
1.5562
速动比率
0.4599
0.4185
0.2772
0.3488
现金比率（%）
32.0405
27.3518
20.522
28.9605
资产负债率（%）
51.3593
69.6077
78.1679
78.2565
产权比率（%）
76.0344
203.0184
338.1455
341.9207
利息保障倍数
857.2365
653.7935
409.5666
369.2516
长期债务与营运资本比率（%）
0.1796
0.4403
0.4569
0.4638
纵向分析结果：
短期偿债能力：流动比率在09年达到一个非常适宜状态，而后持续下降，但也在安全区域内。速动比率和现金比率经过先降后升的过程，变动原因与万科类似。
长期偿债能力：资产负债率、产权比率、长期债务与营运资本比率持续升高，企业存在的风险加大，企业未来偿还长期债务的保障程度降低。利息保障倍数持续下降，偿付利息的能力也降低了。相对09年的偿债能力指标，中粮在10~12年的数据中显示该企业偿债能力呈明显下滑趋势。

表3：荣安地产09-12年偿债能力分析
年份
指标
2009
2010
2011
2012
流动比率
1.4224
2.095
1.4738
1.2191
速动比率
0.4244
0.3753
0.0752
0.2223
现金比率（%）
40.2686
4.9278
6.795
21.6183
资产负债率（%）
64.6055
73.4616
77.6253
73.887
产权比率（%）
182.5294
276.8122
346.9333
282.6195
利息保障倍数
-316.3283
17350.4237
17405.3992
-625.2846
长期债务与营运资本比率（%）

0.5028
0.3203
0.3294
纵向分析结果：
短期偿债能力：从流动比率看，流动资产适中，不影响企业获利能力；速动比率持续低于1且小于其他两家公司，企业偿债风险较大；现金比率在09年为40.2686%，这可能是因为09年中国楼市亢奋，荣安地产或有集资用于扩大生产能力的建设，因此现金增加，不能认为是短期偿债能力很强，而其后两年受宏观调控影响现金比率骤减，12年楼市行情好转后现金比率也有所回升。
长期偿债能力：资产负债率在60%~80%之内，房地产属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，因此资产负债率一般较高。荣安地产的数据在行业中算正常水平。产权比率过高，过度运用财务杠杆，增加财务风险。从利息保障倍数看，09年和12年该指标为负数，意味着企业的银行存款大于借款，没有意义， 09年荣安完成资产重组，重组后的荣安地产全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。同时，对接下来几年的公司利润向股东做出一定额度的承诺，因而10-11年利息保障倍数指标值非常高。长期负债与营运资本的比率走低，偿债安全性提高。

2、横向分析

横向分析结果：
短期：从速动比率看，万科的数据较高，但对于正常的速动比率值来说仍是比较低的，这是由于房地产行业的高风险导致。三个公司的现金比率都较高，且在10年至11年下降， 12年回升，现金比率直接反映企业的支付能力，该比率应维持在20%以上较为安全，但比率若过高会直接影响到企业的获利能力。三个公司在12年都达到一个较安全的值。
长期：在比较产权比率时，万科与荣安表现相对接近，而中粮持续上升显示其经营风险加大，此外，中粮利率保障倍数下跌、长期负债与营运资本比率升高都放映了中粮的长期偿债能力愈发糟糕。而万科除由于行业影响的资产负债率与产权比率外，其他数据变动不剧烈，长期偿债相对较好，发展稳定。

3、小结
（1）受国家调控的影响，三家公司的偿债能力在10~11年总体上都处于下滑趋势；
（2）万科的偿债能力相对较强，偿债指标数据比较稳定，尤其是利息保障倍数较高，说明偿付利息能力强，值得投资；
（3）中粮地产虽不在被勒令退出房地产行业的央企范围内，但也受到了比较大的影响，其主要问题是长期偿债能力下滑，利息保障倍数低；
（4）荣安地产在09年的重大资产重组对偿债指标数据存在一定的影响，总体上偿债能力在地产行业中相对较好。

三、盈利能力分析

盈利能力就是公司赚取利润的能力，是投资者取得投资收益、债权人收取本息的资金来源，是经营者经营业绩的体现，也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。本文主要从资产、资本、销售、主营业务四个方面对三家地产公司进行盈利能力的分析。通过纵向和横向两个角度的比较分析，最终获知万科A、中粮地产、荣安地产三家地产公司的盈利能力情况。

1、纵向分析
表一：2009-2012年万科A盈利能力分析表
年份
指标
2009
2010
2011
2012
总资产利润率(%)
4.6727
4.0993
3.916
4.1348
主营业务利润率(%)
22.0202
29.6098
28.9426
25.9691
非主营比重
9.9383
6.8991
4.6969
4.6788
净资产收益率(%)
14.26
16.47
18.17
19.66
股本报酬率(%)
62.0102
84.5317
110.2747
147.945
销售净利率(%)
13.1544
17.4304
16.1593
15.1893
销售毛利率(%)
29.3903
40.6996
39.7792
37.5555

纵向分析结果：
万科A
资产：根据表一，我们可以看到，万科地产的总资产利润率从2009年到2011年依次递减，在2012年有所回升。主要原因在于总体市场环境的影响。从文字材料一可以看到，09年下半年以后，国家调控政策不断推出，行业环境不甚理想，因此万科的总资产利润率不断下降。同时在文字材料二中，我们可以看到，12年市场出现好转，同时万科地产可能做出了一些经营变动，从而导致了总资产利润率有所上升。
资本：根据表一，净资产收益率和股本报酬率不断上升，体现了万科地产所有者权益的获利能力较强且上升势头稳定，股东提供的资本所获得的回报率较高。资本的获利能力较强，值得投资。
销售：根据表一，销售净利率和销售毛利率在09到10年是上升趋势，10年以后逐年下降。我认为首要原因是市场环境的恶化。随着国家调控的不断升级，房地产行业受到打压，因此销售净利率和销售毛利率不断下降。根据材料二，09年9月份开始调控，而销售净利率的下降是在11年开始，我认为是市场对政策反应的滞后性导致。任何一项政策的实施，都不是立竿见影，市场对政策的反应总会经过一段缓冲的时间。
主营业务：主营业务利润率也是先上升再下降，同上分析，原因是政策调控的影响以及政策的滞后性。非主营比重都在10%以下，且逐年下降直到5%以下，可以看出万科的盈利基本上全部来自其主营业务，企业的获利能力较强。

表二：2009-2012年中粮地产盈利能力分析表
年份
指标
2009
2010
2011
2012
总资产利润率(%)
2.829
2.7491
2.2469
1.9532
主营业务利润率(%)
26.9457
33.1231
27.9572
20.3594
非主营比重
40.2583
71.3282
38.7681
40.5382
净资产收益率(%)
6.29
9.92
9.46
10.81
股本报酬率(%)
35.3039
46.5619
51.7235
48.2194
销售净利率(%)
18.6684
26.2398
13.2205
8.5649
销售毛利率(%)
37.9389
47.4028
40.6007
29.4827

纵向分析结果：
中粮地产
资产：根据表二，总资产利润率自2009年以后逐年递减，这主要是国家调控升级，行业环境不景气导致。
资本：根据表二，净资产收益率总体上逐年递升，在11年略有回落。股本报酬率则是前三年逐年上升，12年呈现回落。首先可知，所有者权益的获利能力还是比较稳定的，起伏不是太大，这是总的行业环境导致。中粮地产虽然被保留，但是也受到了很大的影响。
销售：根据表二，销售净利率和销售毛利率在在09到10年是上升趋势，10年以后逐年下降。同前面对万科的分析一样，我认为主要是市场环境的恶化导致。随着国家调控的不断升级，房地产行业受到打压，因此销售净利率和销售毛利率不断下降。另外，指标的下降比调控的开始日期晚了一年，也是政策的滞后性导致。
主营业务：主营业务利润率先上升再下降，同上分析，原因是政策调控的影响以及政策的滞后性。非主营比重10年为71.3282%，其余三年都在40%左右。可以看出主营业务的盈利比例还是比较低的。在其主营业务即地产业务方面，企业的获利能力一般。通俗地讲，就是中粮集团不务正业了。

表三：2009-2012年荣安地产盈利能力分析表
年份
指标
2009
2010
2011
2012
总资产利润率(%)
16.1848
3.4338
3.9198
3.9545
主营业务利润率(%)
55.4574
31.377
32.5469
27.6816
非主营比重
0.3044
-1.1673
21.7234
-4.4958
净资产收益率(%)
48.92
12.94
17.52
15.14
股本报酬率(%)
76.7375
23.5725
38.636
40.7243
销售净利率(%)
40.7541
19.7263
24.8709
20.6352
销售毛利率(%)
61.7974
45.4675
43.2361
44.1796

纵向分析结果：
荣安地产
资产：根据表三，09年的总资产利润率是16.1848%，比较高；10年突然下滑到3.4338%。之后三年逐年略有上升。这里有两个异常：一是09年的指标奇高；二是国家调控逐年升级，行业环境不景气，但荣安地产在10到12年却逐年上升。对于这两个异常现象，我认为主要和09年的荣安地产重大资产重组有关。根据材料三，我将从客观和主观两个方面解释这两个异常。首先，客观方面，荣安地产重大资产重组，大量不良资产和负债被处理掉，因此造成09年的指标奇高，而且资产良性，负担减轻也使得接下来几年内的指标上升更易理解。其次，主观方面，荣安地产向股东承诺了几年内的利润标准，因此为了符合条件，势必在接下来几年更加慎重、精确地决定经营投资策略，从而使得10到12年的总资产利润率逐年上升。另外，主观上也不排除公司为了达到承诺，将几年内的利润进行会计处理，从而给人一种逐年上升的发展势头。
资本：根据表三，09年的净资产收益率和股本报酬率也是相对奇高，10年大幅下降，从上面的分析可知，主要是重大资产重组导致。10至12年，净资产收益率出现起伏，主要是市场波动，行业环境不景气导致。一方面资产重组后，资产良性，收益率应上升；另一方面，国家调控不断升级，商品房市场受到冲击，导致收益率下滑。两方面因素的综合作用导致了净资产收益率出现起伏。10年以后，股本报酬率逐年上升，同上分析，也可以从资产重组和利润承诺两方面考虑。
销售：根据表三，销售净利率和销售毛利率的指标趋势与上面的净资产收益率相似。也是资产重组导致09年的指标奇高，10年大幅下滑。之后几年，在企业环境和市场环境的共同作用下，指标波动起伏。
主营业务：主营业务利润率也是09年的指标奇高，10年大幅下滑。之后几年，在企业环境和市场环境的共同作用下，指标波动起伏。非主营比重除了11年达到21.7234%，其余三年都极低，在零附近，甚至负值。由此可见荣安地产的盈利基本上全部来自其主营业务，企业的获利能力较强。从材料三，我们也可以看到，全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。由指标可见它退出原有业务，进军地产行业的决心和彻底性。通过查看荣安公司2011年度报告，有如下论述：“（1）报告期荣安尚湖中央花园二期、三期交付，且体量较大；（2）荣安琴湾部分余房在 2011 年交付；（3）取得拆迁补偿收入，扣除房产净值后余额 11156.71 万元，计入营业外收入。”因此我认为11年的非主营比重陡然上升至21.7234%，是因为大量拆迁补偿收入的取得以及未能交付的工程体量较大导致。

2、横向分析

横向分析结果：
资产：根据图一的总资产利润率比较可知，忽略荣安地产09年的奇高指标，中粮地产各年的总资产利润率都最低，万科与荣安的指标相差不大。可见，在以资产为基础的获利能力方面，中粮地产相对较差。
资本：根据图四可知，从平均趋势来看，万科的指标最好，荣安略差，中粮的净资产收利率最低。根据图五可知，万科的股本报酬率最高，同时以强势的姿态逐年大幅上升；荣安与中粮则起伏波动，变化趋势不大。结合两个指标的趋势综合来看，万科地产所有者权益的获利能力最强且上升势头强势，股东提供的资本所获得的回报率最高，因此也是最值得投资的股票。荣安和中粮受大环境的影响，四年内变化不大，表现平平，没有见到上升的势头。
销售：根据图六和图七可知，受国家调控的影响，三家公司10年以后的销售净利率和销售毛利率还是呈总体下滑趋势的。可见国家政策对地产行业的影响还是比较大的。但是从中也能看出差别，万科的变动幅度最为缓慢，中粮地产最为剧烈。可见在应对市场环境危机方面，万科的表现还是体现了作为地产业老大的经营能力。中粮地产作为央企，抵御市场风险的能力却最差。荣安公司的表现则是很大程度上反映了重大资产重组后的影响。
主营业务：根据图二，万科和中粮地产的主营业务利润率都是出现了先上升再下降，同上分析，原因是政策调控的影响以及政策的滞后性。荣安地产受重组的影响，主营业务利润率波动起伏。但是总体还是能感觉到，若去除重大重组以及利润承诺的影响，荣安地产的主营业务利润率也在下滑。根据图三，万科和荣安的非主营比重较低，前者逐年下降至5%以下，后者除了11年突出，其余都在零值附近；而中粮地产的非主营比重则居高不下。由此可见，万科和荣安的盈利基本上全部来自其主营业务，企业的主营业务获利能力较强。而中粮地产则是不务正业，近半的利润来自非主营业务，获利能力令人担忧。

3、小结
（1）受国家调控的影响，三家公司的利润率总体上都处于下滑趋势；
（2）万科的盈利能力相对较强，利润相对比较稳定，盈利能力较强，尤其是股本报酬率的大幅上升，值得投资；
（3）中粮地产的主要问题是非主营比重太高，同时盈利能力在三者之间也是最低；
（4）荣安地产的重大资产重组对财务报表的影响还是比较大的，但是总体上还是经营稳定，盈利能力比万科略差。

四、资产运营能力分析

1、纵向分析
表1：2009-2012年万科A财务指标分析表
年份
指标
2009
2010
2011
2012
应收账款周转率(次)
59.758
43.9611
46.1798
60.6323
应收账款周转天数(天)
6.0243
8.1891
7.7956
5.9374
存货周转天数(天)
917.899
1337.2957
1422.9249
1275.2391
存货周转率(次)
0.3922
0.2692
0.253
0.2823
固定资产周转率(次)
37.2951
39.3809
50.9921
64.2845
总资产周转率(次)
0.3806
0.2871
0.2805
0.3055
流动资产周转率(次)
0.401
0.302
0.2941
0.3195

纵向分析结果：
万科A
①　 应收账款周转率呈现下降后上升的趋势，总的来说公司的应收账款的变现能力比较强。
②　 应收账款周转天数是先增加后减少，应收账款在40—50天变现一次，可以说其变现能力比较强。
③　 存货周转天数先增加后略微降低，不过天数都比较长，考虑其行业的特殊性。
④　 存货周转率先减少后增加。
⑤　 公司固定资产周转率逐年递增。
⑥　 总资产周转率先降低后略微增加，2010年受到了国家房屋调控政策的影响。
流动资产周转率先减少后稳定增加。

表2：2009-2012年中粮地产财务指标分析表
年份
指标
2009
2010
2011
2012
应收账款周转率(次)
27.0111
22.2507
33.4646
24.6528
应收账款周转天数(天)
13.3279
16.1793
10.7576
14.6028
存货周转天数(天)
1597.1606
3087.4786
2040.8163
1585.2048
存货周转率(次)
0.2254
0.1166
0.1764
0.2271
固定资产周转率(次)
6.6861
8.1201
26.3677
26.1451
总资产周转率(次)
0.1803
0.1263
0.21
0.2356
流动资产周转率(次)
0.2588
0.1692
0.2385
0.2569

纵向分析结果：
中粮地产
①　 应收账款周转率呈先减少后增加再减少的折线形式，变现能力比较强。
②　 应收账款周转天数同样呈折线变化，，周转天数在15天左右，。
③　 存货周转天数先增加后降低，但是都很长时间，需要8或者9年时间。
④　 存货周转率先降低后增加。
⑤　 固定资产周转率成增加趋势。
⑥　 总资产周转率先降低后增加，不过在0.2左右，营运能力仍然很低，公司应该加强流动资产管理，提高业务管理能力。
流动资产周转率先降低后增加。

表3：2009-2012年荣安地产财务指标分析表
年份
指标
2009
2010
2011
2012
应收账款周转率(次)
1221.1617
632.6824
157.0164
116.1262
应收账款周转天数(天)
0.2948
0.569
2.2928
3.1001
存货周转天数(天)
740.8932
2371.5415
3035.4132
2680.5659
存货周转率(次)
0.4859
0.1518
0.1186
0.1343
固定资产周转率(次)
805.4568
190.6562
182.2777
204.7753
总资产周转率(次)
0.7941
0.205
0.1859
0.1953
流动资产周转率(次)
0.7987
0.2064
0.1872
0.2135

纵向分析结果：
荣安地产
①　 应收账款周转率逐年递减，说明其变现能力逐渐趋于正常，前几年的周转率不正常。
②　 应收账款周转天数变现天数也由不合理趋于略微合理变化。
③　 存货周转天数逐渐增加。
④　 存货周转率逐渐减少。
⑤　 固定资产周转率呈减少趋势。
⑥　 总资产周转率呈减少趋势。
⑦　 流动资产周转率呈减少趋势。

2、横向分析

横向分析结果：
根据上述数据表和折线图已经国家政策的相关规定。三家企业的应收账款周转率总体来说是在20（次）之上，属于优秀的级别，说明企业收账速度快，坏账损失少，偿债能力强。固定资产周转率普遍上升的趋势，说明其利用比率越来越高，管理水平越好，获利能力逐年增强。流动资产周转率在2010年下降一点之后，又反弹增加，考虑到房地产行业的特殊性，相比较的来讲，万科的营运能力比较强。总资产周转率基本上在2010年度都略微下降，说明国家的产生的相应的一些房屋政策对地产行业有一定的限制影响，对其资产营运能力产生限制。
特殊情况分析，由于荣安地产2009年的重大资产重装情况，导致其各项数据均有异常，所以应当以整个趋势来分析变化，2012年相对于万科和中粮，其营运能力还是较弱。

3、小结：
从资产营运的角度来看，三家房地产行业总的趋势都很不错，受中国整体的房间大趋势的影响，同时受国家调控政策也会有略微的变动。由于房地产企业从事的开发业务本身周期较长，多数资产周转率指标都要低于其他行业。所以简单用资产周转率指，应收账款周转率等标去衡量房地产企业的营运能力也会导致错误的判断，我们需要具体从企业预收收入的增长速度、项目开发的平均周期、新增土地的规模、盈利的增长等综合指标去进行分析。

五、投资报酬能力分析

从股东权益投入与企业投资回报之间关系的角度对企业盈利能力作出分析。

1、纵向分析
表一：2009-2012年万科A投资报酬能力分析表
年份
指标
2009
2010
2011
2012
每股收益 (元)
0.48
0.66
0.88
1.14
每股净资产(元)
3.4
4.02
4.82
5.8
每股未分配利润(元)
0.8011
1.2251
1.7221
2.4272
加权净资产收益率（%）
15.37
17.79
19.83
21.45

纵向分析结果：
万科A
从表一来看, 2009年万科A每股收益达到了最低点0.48，而后三年逐年攀升，直到2012年的最高位每股收益1.14。每股净资产逐年不断提升，且保持较高水平，则表明公司正在处于不断成长之中，重点反映了股东权益的含金量，公司前景良好。加权净资产收益率从2009年到2012年逐年提高，所有者权益投资盈利能力逐年增强。每股未分配利润稳步提高，2012年达到最高2.4272，由于企业收益良好所以每股未分配利润大小还算适中，可用于公司未来的扩大再生产。
万科拥有较强的盈利能力, 且这种盈利能力有很好的稳定性。短期盈利能力环比有所提升会增强投资者短期的信心,会有利于公司股价在未来短期走好。投资报酬能力非常好。

表二：2009-2012年中粮地产投资报酬能力分析表
年份
指标
2009
2010
2011
2012
每股收益 (元)
0.21
0.26
0.23
0.28
每股净资产(元)
3.27
2.58
2.46
2.6265
每股未分配利润(元)
0.4625
0.6951
0.8437
1.0521
加权净资产收益率（%）
10.49
8.88
9.22
11.19

纵向分析结果：
中粮地产
表二中数据显示，2009年每股净资产和加权净资产收益率较高，盈利能力较好。2010、2011年由于国家政策及企业内部原因，状况不是很好。2012年，随着地产行业整齐转好，中粮地产的收益转好。
总体来说2009年到2012年中粮集团的指标还算平稳，但相对欣欣向荣的全国楼市，中粮地产发展并不良好。2009、2011、2012年中粮地产均依靠抛售股份获利，通过处置资产的方式来提高投资收益的模式，并不能为中粮地产带来持久收益。且报表数据极有可能被粉饰，即便如此也可以看出中粮地产的投资报酬能力欠佳。
表三：2009-2012年荣安地产投资报酬能力分析表
年份
指标
2009
2010
2011
2012
每股收益 (元)
0.8252
0.2323
0.3814
0.3998
每股净资产(元)
1.5632
1.7955
2.1769
2.6398
每股未分配利润(元)
0.5632
0.7955
1.1769
1.5767
加权净资产收益率（%）
64.35
13.83
19.2
16.78

纵向分析结果：
荣安地产
由于2009年的荣安地产发生重大资产重组，所以出现2009年每股收益和加权净资产收益率异常高。除此之外，每股收益、每股净资产、每股未分配利润均逐年升高。加权净资产收益率2009年达到64.35%最高值，2010年恢复正常，2011年呈上升趋势，2012年反降。
2011年是国家调控力度最大的一年，荣安地产反而取得业绩的大幅提高，完成并超过承诺数额。2012年地产市场在刚性需求的带动下开始回暖，荣安的投资回报能力增强。可见荣安公司注重管理，坚持稳健发展战略，投资报酬能力较好。

2、横向分析

横向分析结果：
万科的每股收益最高，荣安次之，中粮最差。中粮的每股净资产比荣安的高，但是2009年-2012年差距在逐渐减小，2012年反而荣安略超中粮。每股未分配利润三家企业均逐年提高，从大到小依次是万科A、荣安、中粮。加权净资产收益率只有万科A稳步增长，中粮、荣安均有起伏。
除了2009年荣安地产发生重大资产重组导致的异常数据，万科A的各项指标皆比中粮地产、荣安地产要高，说明万科A的投资报酬能力是三个企业中最好的，且一直在快速提高。在房地产行业中，万科一直保持很高的盈利水平，是房地产行业的龙头老大。相比万科A的快速发展，荣安地产的发展较为稳健，拥有发展空间。中粮地产经营不善，收益不稳，不适合投资。
万科A的投资报酬能力最强，荣安地产次之，中粮最差。

六、成长能力分析

1、纵向分析
表1：2009-2012年万科A财务指标分析表
年份
指标
2009
2010
2011
2012
主营业务收入增长率(%)
19.2459
3.7496
41.5447
43.6505
净利润增长率(%)
38.5817
37.4743
31.223
35.0269
净资产增长率(%)
16.9763
20.2114
24.2668
21.0897
总资产增长率(%)
15.408
56.7036
37.364
27.8835
资产负债率(%)
67.0017
74.6861
77.0997
78.3163

纵向分析结果：
万科企业成立之初，它的主营业务是房地产开发，到后来经过产业结构调整，它的经营范围扩大到兴办实业、国内商业、物资供销业、进出口业务、房地产开发。销售收入一直呈现高增长率，表明万科发展至今，它的经营状况和市场占有能力在同行业中具有绝对的优势、市场前景非常看好。但销售收入只是为企业提供收入和现金的来源，并不完全形成企业的财富，只有利润才能形成企业的最终利益。
主营业务增长率：除10年低于5%外，其余三年都超过了10%，且后两年均处于上升势头，但是之所以10年的波动会如此大，我们从资料可以看出，1