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浅析土地增值税对销售利润率的影响

孙建新 杜金家

摘要：随着土地增值税 “清算制”的严格执行，土地增值税成为影响房地产开发利润的重要因素，从而引发了人们极大的重视。本文通过对土地增值税实施细则的研究，结合自身的工作经验，找出销售利润率与增值率的函数关系，并绘制两者之间的变化曲线图，解析了它们在房地产开发中的实际意义，为房地产企业销售定价策略和税收筹划提供参考。
关键词：增值率 利润率 函数曲线 销售定价
一、土地增值税的出台和发展过程
20世纪90年代，我国炒买炒卖房地产的投机行为一度盛行，直接导致了房地产价格的过快上涨。为规范土地、地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，防止企业获取超额利润甚至暴利，1993年12月13日，国家颁布了“中华人民共和国土地增值税暂行条例”。土地增值税是对以出售或其它方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额课征的一种利得税，其税率实行四级超率累进税率，高达30%-60%。但在实际执行过程中，由于历史原因以及国家政策影响，一直到2006年末，各地一般只按销售收入的1%-2%预征。2007年初，为进一步实施宏观调控，国家发布了国税发【2006】187号文“关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行清算，自此，土地增值税成为了影响企业利润的三大税种之一。从其发展过程看，不论政府还是企业，土地增值税都经历重视、轻视、重视和高度重视的过程。目前，土地增值税不仅成为了政府的重要税源，也成为了调控的重要工具。因此，探索土地增值税对房地产企业利润率的影响程度，找到其变化规律，对房地产企业销售定价策略和税收筹划以及政府宏观调控政策的制定等都具有重要意义。
二、与销售利润率有关的几个函数关系研究
从经济角度考虑，项目的投资回报率，也可以说是销售利润率是项目的决策依据和企业的首要追求。房地产开发中，影响项目利润率的变量很多，包括收入、成本、费用和税金等。因为税金与收入和成本、费用的相关性，单纯增加收入，降低成本费用，在土地增值税的调节下，企业获得的利润率未必与它们是正相关关系。通过认真研究中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则”，我们认为销售利润率与项目增值率（指增值额超过扣除额的比例，以下同）应存在着函数关系。以下，我们以普通住宅项目为为例，探寻销售利润率与增值率的函数关系。
首先，假设某房地产公司开发一普通住宅楼，并全部对外销售，假设收入为A，成本为B，期间费用为C, 营业税及附加为5.5%A，土地增值税为X。
根据“会计准则”及“中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则”，设法求证出有关概念的函数表达式。
1、项目销售利润率表达式
根据销售利润率的基本概念，我们得出其表达式为(94.5%A-B-C-X)/A*100%，详见附表1所示。
附表1 销售利润率计算表
序号
项目
金额
备 注
1
收入A
A

2
成本B
B
不含资本化利息
3
费用C
C
含资本化利息
4
营业税金及附加
5.5%A

5
土地增值税
X

6
利润总额
94.5%A-B-C-X

7
销售利润率
(94.5%A-B-C-X)/A*100%

2、项目增值率和土地增值税的计算表达式
根据国税函[2010]220号税务总局“关于土地增值税清算有关问题的通知”要求，项目增值率为（94.5%A-130%B）/(130B+5.5%A)*100%。详见附表2。
附表2 增值率计算表
项目
金 额
备 注
收入
A

成本
B
不包含资本化利息
期间费用
10%B

营业税及附加
5.5%A

加计扣除额
20%B

扣除额合计
130%B+5.5%A

增值额
94.5%A-130%B

增值率
（94.5%A-130%B）/(130%B+5.5%A)*100%

不同增值率情况下的土地增值税表达式，详见附表3。可见，土地增值税和项目增值率与项目售价和开发成本直接相关，而与期间费用无关（在计算土地增值税时均按成本的10%计取）。
附表3 土地增值税计算表
序号
增值率M
税率
土地增值税
1
M=0
0
0
2
0<M=<20%
0
0
3
20%<M=<50%
30%
28.35%A-39%B
4
50%<M=<100%
40%
37.525%A-48.5%B
5
100%<M=<200%
50%
46.425%A-84.5%B
6
200%<M
60%
54.775%A-123.5%B
3、销售利润率与增值率的表达式
将附表3中，在不同增值率下计算的土地增值税代入销售利润率的表达式中，得出不同情况下的销售利润率，如附表4所示，从公式中可以看出，销售利润率与成本收入比和费用收入比有关，而与其绝对大小无关。
附表4 销售利润率计算表
序号
增值率M
土地增值税
销售利润率
1
M=0
0
（94.5%-B/A-C/A）*100%
2
0<M=<20%
0
（94.5%-B/A-C/A）*100%
3
20%<M=<50%
28.35%A-39%B
（66.15%-61%B/A-C/A）*100%
4
50%<M=<100%
37.525%A-48.5%B
（56.975%-51.5%B/A-C/A）*100%
5
100%<M=<200%
46.425%A-84.5%B
（48.075%-15.5%B/A-C/A）*100%
6
200%<M
54.775%A-123.5%B
（39.725%+23.5%B/A-C/A）*100%
三、销售利润率与增值率之间的变化曲线
1、变化曲线的绘制
鉴于增值率仅仅与收入成本相关，为进一步便于研究销售利润率和增值率之间的关系，我们假设费用收入比为10%（因为财务费用的不同，一般在8-15%之间）。在这种情况下，对增值率进行不同取值，即可计算出成本和收入的比例关系，从而计算出在不同增值率下的销售利润率。详见附表5所示。
附表5：销售利润率随增值率变化表
然后，以增值率为横坐标、销售利润率为纵坐标建立坐标系，对附表5所示的坐标点进行定点、连线，得到销售-增值率变化曲线。其中蓝线代表期间费用为零的情况下的变化曲线，红线代表期间费用收入比为10%的情况下的变化曲线。

销售利润率随增值率变化曲线图

2、曲线的数学意义
①在假定费用收入比为某值的情况下，销售利润率-增值率在[0，1718%]区间内并非连续函数，在增值率为20%、50%、100%、200%时存在突变点；在（0,20%]、(20%,50%]、(50%,100%]及(100%,200%]四个区间内销售利润率为单调递增；当增值率为200%时，销售利润率取得极大值，当增值率大于200%时，销售利润率随增值率的提高而递减。
② 当收入、成本相同的情况下，期间费用对销售利润率也具有较大负相关性，当期间费用C=0，即C/A=0时，各点销售利润率达到最大;当期间费用增大时，曲线各点向下平移。
四、由销售利润率曲线图得到的几点启示
1、销售定价时，要特别注意增值率为20%、50%、100%、200%的四个点位，由于土地增值税缴纳比例的骤变，使增值率在[0，20%]区间的一定范围内，利润率甚至高于区间（20%，50%）、区间（20%，50%]高于区间（50%，100%）等。这就要求我们在制定销售价格时，要准确测算项目的开发成本，测算不同价格下的增值率，从而确定合适的价格，避免因价格的小幅上涨却产生销售利润率降低的不利局面。
2、在提高售价而且对项目的销售速度影响不大时，项目的现金流会将得到较大改善，但当价格达到一定程度，使增值率超过200%时，提高价格则会取得负的边际效益，销售利润率反而不断下降；同时，如果销售速度也受到影响，也会导致项目现金流的紧张。
3、加强精细化管理。一方面要努力把成本、费用估算准确，避免增值率在选择上失真；另一方面，要精确估测销售的现金流量和土地增值税，只有达到有效精算，才能保证销售策略在销售速度、现金流、销售利润率和利润之间实现平衡，确保公司利益的最大化。