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保利武清项目定位思路报告
2008年1月
房地产E网
项目定位思考前提
我司认为，在进行项目定位思考前， 我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正 意义： 意义： 保利进入天津的第一步 契合保利进入天津首个项目的战略目标
项目
项目位于京津走廊
契合京津一体化发展的整体态势
项目近百万平米的大盘
契合项目连续的开发步调，实现价值最大化 契合项目连续的开发步调，
2008年1月 房地产E网
项目定位思考思路
项目理解 借势 跳出 超越 项目区位交通研究 项目本体研究 项目本体属性 开发环境研究 宏观环境 区域环境 市场环境 市场机会与初步定位方向
项目定位分析 价值最大化 纬度的分析 提升竞争力 纬度的分析 优化限制条件 纬度的分析
项目定位结论 整体定位 客群定位 产品定位 形象定位
2008年1月 房地产E网
项目本体分析
项目理解分析
2008年1月 房地产E网
项目理解分析
我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、 我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何 跳出限制、 跳出限制、如何超越自我
如何跳出项目本身 ，跳出区域、跳出 限制？ 如何突破和丰富现 有产品，全面超越 目前的项目定位与 形象档次？
本案定位 目标
如何借势周边环境 并引领造势？
2008年1月 房地产E网
借势——最大的利用资源
关键词：最大限度利用外来企业、 关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口 借势天津北方 经济中心定位
京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强， 京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限 于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。 于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。
借势武清区域未来 发展趋势
关键词：借助目标性规划， 关键词：借助目标性规划，提升发展潜力
“十一五”后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚 十一五” 武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势， 集相关客户群体的关注。 集相关客户群体的关注。
借势武清产业链 不断完善的趋势
关键词： 新移民不断介入，城市生活水平不断增加 关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加”
武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的 武清产业的发展，必然带来大量的产业人群， 变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。 变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。
借势武清房地产市场 发展形式
2008年1月 房地产E网
借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨， 借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体 支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升， 支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升， 创造地块的最大价值。 创造地块的最大价值。
关键词： 关键词：把握区域价值
跳出——在更加广阔的范围看待本案 跳出——在更加广阔的范围看待本案 ——
关键词： 关键词：项目在武清的发展潜力 跳出 项目看项目
本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身， 本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要 将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。 将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。
关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化 关键词：交通改善、 跳出 区域看项目
跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况， 跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能 跳出天津市：随着整体区域的发展， 跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发 明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注； 明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；
跳出 当前看未来
关键词： 关键词：项目未来整体的升值前景
本案入市时间预计在2009～2010年 本案入市时间预计在2009～2010年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群 2009 需求，正在完善的产业链带来的产业人群、 需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人 群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来， 群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘 土地最大的价值。 土地最大的价值。
2008年1月 房地产E网
超越——全面提升项目价值 超越——全面提升项目价值 ——
关键词： 关键词：多功能组合
超越传统 产品功能 引领区域市场的发展，打造创新型产品， 引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的 项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。 项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。
超越传统 开发理念
关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品 关键词：城市运营，打造多种类、
以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征， 以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征， 营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。 营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。
关键词： 关键词：稀缺
超越同期同 区域竞争项目 通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施， 通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同 期同区域上市项目, 增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。 期同区域上市项目, 增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。
2008年1月 房地产E网
报告目录
地块优劣势分析、 地块优劣势分析、规划方案优劣分析 宏观环境、区域环境分析 宏观环境、
天津商品住宅市场、武清商品住宅市场 天津商品住宅市场、
项目本体分析 项目开发环境分析 商品住宅市场分析 目标客户判断 项目定位分析 项目定位结论
通过客户访谈判断目标客户群 运用三个纬度分析方法 客户、功能、产品、 客户、功能、产品、价格
2008年1月 房地产E网
项目本体分析
项目本体分析
2008年1月 房地产E网
地块现况条件分析
前期规划方案分析
项目本体分析小结
2008年1月 房地产E网
我们在那里？ 我们在那里？
项目区位：项目位于武清新城区， 项目区位：项目位于武清新城区， 紧靠武清开发区，紧邻武清城区主 紧靠武清开发区， 条道路， 要3条道路，包括行政单位集中的雍 条道路 包括行政单位集中的雍 阳西道、 商业为主的振华道、 阳西道、以商业为主的振华道、以 居住区集中的强国道。 及居住区集中的强国道。
本 案
项目四至：项目位于武清城区， 项目四至：项目位于武清城区，北 至雍阳西道，横跨振华东路， 至雍阳西道，横跨振华东路，南至 强国道，西至泉达路，东至泉发路。 强国道，西至泉达路，东至泉发路。
2008年1月 房地产E网
地块内部现况
目前地块已开始平整， 目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚 未正式清除，例如地块内电网仍然存在、 未正式清除，例如地块内电网仍然存在、 地块仍有积水、变电站等。 地块仍有积水、变电站等。
2008年1月 房地产E网
地块外部现况 北
西
东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土 东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、 地局、交管局、广播中心等， 地局、交管局、广播中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小 松鹤园（包括2栋高层建筑） 区、松鹤园（包括2栋高层建筑） 西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通） 西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通） 南部：城市艺墅、翠亨小区、 南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小 北部：英华中学、饭店、 北部：英华中学、饭店、武清区政府
东
南
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地块交通
?京津城际铁路正在修建中，距地块仅1公里，交 京津城际铁路正在修建中，距地块仅 公里 公里， 京津城际铁路正在修建中 通大环境优越， 通大环境优越，对项目地块价值的提升将会起到 巨大作用
泉旺路 光明道
611覆盖了武清新由武清逸 覆盖了武清新由武清逸 仙园开往市区中心公园，完 仙园开往市区中心公园， 成了武清与市区间的客流输 送。
武清客运站
?项目周边的公共交通不发达， 项目周边的公共交通不发达， 项目周边的公共交通不发达 近日刚刚开通第一批公交线 路，公众的交通工具普遍为自 行车、 行车、电动车和农用三轮车
本案
京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦 京津城际铁路正在修建中。设北京南站、 永乐、杨村、天津站共5站 庄、永乐、杨村、天津站共 站，开通后天 津至北京的距离将缩短为
距项目最近的公共汽车站为
561、 、
30分钟，而北京 分钟，
562、563总站，位于光明道和泉 、 总站，
旺路交口的。三条线路共配车36部，覆 旺路交口的。三条线路共配车 部 盖了武清新区内33处小区 处小区、 所学校 所学校、 盖了武清新区内 处小区、19所学校、6 座医院、 处商场 邮局， 处商场、 座医院、8处商场、邮局，并途经武清主 要街道、商业和学校网点。 要街道、商业和学校网点。
分钟， 至杨村的距离为 分钟，将极大的方便京 津之间的交流。 津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为
2008年1月 房地产E网 杨村至北京票价为40元。 58元，
20
地块周边商业配套
目前主要商业场所
6 1 青少年活动中心
金融大厦、保健品大世界、国美、 金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦 如家快捷酒店 大光明市场 雍阳宾馆、 雍阳宾馆、体育馆 东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、 东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信 名都商厦 海达家乐超市一店及少量商业 海达家乐超市一店及少量商业
泉 旺
泉 兴
泉 州
7 2
海达家乐超市二店
8
3
泉州路市场
9
光明道 雍阳西道
7 11 8 4 6
新 华
4
江河酒楼、建设银行、 江河酒楼、建设银行、 中国移动、信用联社 中国移动、
10
5 5 9
新华书店、 新华书店、京津购物
11
1
3 2
本案
建 设
10
目前 1、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。 、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。 2、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商 、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、 为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。 为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。
振华东道
未来商业发展
3、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。 、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行 余分钟。 余分钟
随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求， 随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城 铁商业中心、距项目约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等住宅项目配套的商 铁商业中心、距项目约 公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、 城等住宅项目配套的商 公里的西北部拟建的体育中心及文化设施 业中心等，都将为区域商业发展提供动力。 业中心等，都将为区域商业发展提供动力。
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地块周边教育配套
泉 发 区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会 拥有一所学校 拥有一所学校， 区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会i拥有一所学校， 并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。 并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。 泉 旺 泉 兴 泉 州
1 2 3
泉 达
英华中学：距项目约200米 英华中学：距项目约200米 200 英华小学：距项目600米 英华小学：距项目600米 600 英华幼儿园：距项目1 英华幼儿园：距项目1公里 杨村五中：距项目1.5公里 杨村五中：距项目1.5公里 1.5 杨村一中：距项目1 杨村一中：距项目1公里 杨村六中：距项目1.5公里 杨村六中：距项目1.5公里 1.5 杨村三中：距项目1 杨村三中：距项目1公里
8 9 10 11 12
杨村二小：距项目1.5公里 杨村二小：距项目1.5公里 1.5 卫生学院：距项目1 卫生学院：距项目1公里 杨村四小：距项目1 杨村四小：距项目1公里 师范大学：距项目2 师范大学：距项目2公里 杨村二中：距项目1.5公里 杨村二中：距项目1.5公里 1.5 劳动技校：距项目1.5公里 劳动技校：距项目1.5公里 1.5 天狮学院：距项目2.5公里 天狮学院：距项目2.5公里 2.5
雍阳西道
14
光明道
7 9 8
新 华
4 5
振华西道 强国道
1
2 13 3
6 12 10 11 7
13 13
4
5
本案
6
注：英华学校为私立学校，小学学 英华学校为私立学校， 费2万/年，中学学费万/年
振华东道
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地块周边行政及医疗单位
武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。 武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。
泉 兴
政府及市政机关
雍阳西道 新 华
包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、 包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工 商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、 商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、 区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、 区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技 术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、 术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础 局等。 局等。
本案
医疗
包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、 包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗 抢救中心等。 抢救中心等。 另外，项目西北侧，距项目约1.5公里处 公里处， 另外，项目西北侧，距项目约 公里处，拟建一所三级甲 等医院——世纪东方医院（昝用名） 世纪东方医院（ 等医院 世纪东方医院 昝用名）
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地块优劣分析
位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。 1.位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。 地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚。 2.地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚。
地块优势
地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。 3.地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。 地块距城铁仅1公里，城铁建成后， 4.地块距城铁仅1公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更 大 的升值空间。 的升值空间。 地块距雍阳西道、振华道（振华西到-振华道尚未开通，需绕道强国道） 1. 地块距雍阳西道、振华道（振华西到-振华道尚未开通，需绕道强国道）
地块劣势
等商业集中区域相对较远（ 1.5- 公里），周边商业设施缺乏不便利。 等商业集中区域相对较远（约1.5-2公里），周边商业设施缺乏不便利。 ），周边商业设施缺乏不便利 地块被振华西道分割为南北两个部分，其东侧为政府机关单位， 2.地块被振华西道分割为南北两个部分，其东侧为政府机关单位，在项目 开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。 开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。
振华西道现况
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地块现况条件分析
前期规划方案分析
项目本体分析小结
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项目规划指标
占地面积 （m2） 住宅 商业 可售小计 初中 小学 合计 229438 18160 247598 30000 27000 304598 建筑面积 （m2） 717978 12712 730690 13800 12960 757450 容积率 3.1 0.7 3 —— —— 2.5
项目占地30.64万平米，地上可售面积73万平米，其中住宅 万平米，地上可售面积 万平米 其中住宅71.7万平米，商业 万平米， 万平米， 万平米， 项目占地 万平米 万平米 商业1.27万平米，另 万平米 需建设教育配套3.22万平米。 万平米。 需建设教育配套 万平米 项目规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。 项目规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。
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项目规划初步理解
景观布局 楼体布局
地块楼体层次排列，由南到北、 1.地块楼体层次排列，由南到北、西到东呈现由低 到高的排列形式，在满足足够采光的要求下， 到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以 形成良好的天际层次。 形成良好的天际层次。
1.中心组团水域设计若能利用充分将极大带动社区品质的提
升，但水域功效未完全发挥）。 水域功效未完全发挥）。 中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少， 2.中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少， 南部组团由于面积较大，表现更加突出。 南部组团由于面积较大，表现更加突出。
2.分组团的形式，有利于开发节奏的控制，以及各 分组团的形式，有利于开发节奏的控制，
组团不同风格景观环境的营造。 组团不同风格景观环境的营造。
3.目前的景观布局考虑到了其观赏功能，但其阻隔噪音、人 目前的景观布局考虑到了其观赏功能，但其阻隔噪音、
流的功能还没有被完全发挥。 流的功能还没有被完全发挥。
3.南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符 南北向楼体整体布局、
合当地人的居住习惯。 合当地人的居住习惯。
公建布局
商业街的设置，极大地提升了社区品质， 1.商业街的设置，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环 境将起到巨大作用。 境将起到巨大作用。 商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥， 2.商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且 南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。 南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。 学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性， 3.学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但 北部组团学校可能对北侧居民产生影响， 北部组团学校可能对北侧居民产生影响，而南部组
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团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。 团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。
地块现况条件分析
前期规划方案分析
项目本体分析小结
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项目本体分析小结
地块开发条件优越
地块地处武清城区核心，周边汇集大量行政单位及居住社区， 地块地处武清城区核心，周边汇集大量行政单位及居住社区，为项目的开发提 供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅1公里，巨大的交通优势， 供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅1公里，巨大的交通优势，势必提升项目 整体的投资价值。 整体的投资价值。
配套需不断完善
地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、 地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通 配套、娱乐休闲配套等。 配套、娱乐休闲配套等。
规划需进一步完善
从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块， 从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将 是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。 是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。
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项目本体分析
项目开发环境分析
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开发环境分析思路
城市看区域
经济分析
天津城市宏观分析 城市规划 产业布局 京津一体化
区域看项目
城市规划
武清区域分析 产业调整 人口规划 地块外部环境
开发环境小结
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宏观环境分析
区域环境分析
开发环境小结
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宏观环境分析
天津城市发展分析 宏观环境分析小结
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GDP分析 GDP分析
从经济发展角度看—— 从经济发展角度看 天津经济形式向好， 天津经济形式向好，为区域的发展创造良好环境
固定资产投资分析
固定资产投资迅速发展不仅保证了国民经济的持续高速 发展，也大大的促进了第三产业， 发展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发 展，使城市产业结构更趋于合理
天津经济持续高速发展，GDP快速增长，为房地 天津经济持续高速发展，GDP快速增长， 快速增长 产业提供了坚实的发展基础
天津GDP总量与增长 总量与增长 天津
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 4337.73 3697.62 2150.76 12.7 10
年 年 年 年 年 05 01 02 03 04 06 年 度
固定资产投资总量及增长
20 3601.3 14.8 15
2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年前三季度
固定资产投资总 系列2 额 比上年增 系列1 长
1849.8 1709.43 1516.84 29 1046.72 811.29 20.3 15.1 22 20.5 1258.98 28.1
35 30 25 20 15 10
1701.88
1919.09 12
2578.03 14.8
3110.97 15.8 14.7 14.4
10.8
年 00
20
20
20
20
20
20
20
系列2 总量 GDP总量
系列1 比上年增长
资料来源： 资料来源：天津统计局
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2007年前三个季度全市生产总值完成3601.3 2007年前三个季度全市生产总值完成3601.3 年前三个季度全市生产总值完成 亿元，按可比价格计算，增长14.8% 亿元，按可比价格计算，增长14.8% ；高于全 国平均水平4个百分点； 国平均水平4个百分点；
20
07
年
前
三
季
2007年前三季度，全市房地产开发投资 2007年前三季度， 年前三季度 343.51亿元，增长 亿元， 亿元 增长27.1%，同比加快 个百分点 ，同比加快5个
从城市规划角度看—— 从城市规划角度看 武清区位优越， 武清区位优越，扼守天津发展主轴线
天津市规划形成“一轴两带三区” 天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布 局结构，武清位于该主轴上， 局结构，武清位于该主轴上，承接京津发展带
天津市规划形成“一轴两带三区” 天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局 结构： 结构： “一轴”是指：“武清——中心城区——滨海新区 一轴”是指： 武清——中心城区——滨海新区 ——中心城区—— 核心区”发展主轴。 核心区”发展主轴。 “两带”是指：“宁河——汉沽——滨海新区核心 两带”是指： 宁河——汉沽——滨海新区核心 ——汉沽—— ——大港 东部沿海发展带和“蓟县——宝坻— 大港” ——宝坻 区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻— 中心城区——静海”西部城镇发展带。 ——静海 —中心城区——静海”西部城镇发展带。 “三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中 三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、 七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、 ——大黄堡洼 部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、 南部“团泊洼水库——北大港水库” ——北大港水库 南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境 建设区。 建设区。
2008年1月 房地产E网
从产业角度来看——京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的 京津产业结构调整势在必行， 从产业角度来看
开发区之一， 开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能
相关资料表明，京津分工逐步实现——北京重点放在第三产业的发展上 ，天津将逐步承接其第二 相关资料表明，京津分工逐步实现——北京重点放在第三产业的发展上 —— 产业。 产业。 随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律， 随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，中 心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势 。
2008年1月 房地产E网
从京津一体化发展角度看——京津塘发展轴将成为京津冀产业合作 京津塘发展轴将成为京津冀产业合作 从京津一体化发展角度看 的着力点，武清将主动承担区域内的产业、 的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能
从北京的中关村到天津滨海新区， 从北京的中关村到天津滨海新区， 中间由京津塘高速公路连接， 中间由京津塘高速公路连接，周围分布 着数量众多的高新技术开发园区和汽车 产业基地， 产业基地，京津塘在区位上具有成为京 津冀区域产业合作发展轴的优势。 津冀区域产业合作发展轴的优势。京津 塘发展轴的发展建设已经开始得到高度 关注和重视。 关注和重视。
京津塘发展轴北起中关村科技园区 向南经北京经济技术开发区、廊坊经济 向南经北京经济技术开发区、 技术开发区、天津武清开发区、 技术开发区、天津武清开发区、天津北 辰科技园区、 辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区 直到天津经济技术开发区。 直到天津经济技术开发区。
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京津“双核”中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三 京津“双核” 极的关键因素之一
核心城市“有机疏散”与区域范围的“重新集中”相结合， 核心城市“有机疏散”与区域范围的“重新集中”相结合，实施双核心多中心都市圈战略
1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼， 1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要 以京津双核为主轴 与可能，疏解大城市功能，调整产业布局， 与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，发 展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区 展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区 组合城市。 组合城市。 2.实现大北京地区的土地整体利用， 2.实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡 实现大北京地区的土地整体利用 与总体管理。 与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地 进行区域生态环境建设和流域综合治理， 区，进行区域生态环境建设和流域综合治理， 保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地， 保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地， 改善地表覆盖状态。 改善地表覆盖状态。 3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交 3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交 京津两大枢纽进行分工与协作 通运输网从“单中心放射式” 通运输网从“单中心放射式”向“双中心网络 的转变。 式”的转变。
资料来源：吴良镛教授主持的建设部科技研究项目"京津冀北城乡空间发展规划研究"
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宏观环境分析
天津城市发展分析 宏观环境分析小结
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宏观环境小结
通过我们对项目所处宏观环境的分析， 通过我们对项目所处宏观环境的分析，我们可以看出
1
随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能， 随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉 动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境。 动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境。
2
在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分， 在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分，在全市整体经济 水平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加,而本案也将站在更高的起点 水平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加 而本案也将站在更高的起点
3
京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合， 京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的第 二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群， 二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案提供 了大量的潜在人群。 了大量的潜在人群。
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宏观环境分析
区域环境分析
开发环境小结
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区域环境分析
武清区概况 武清区域环境分析 区域环境分析小结
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武 清
区 位
城区距北京71km 天津25km 城区距北京71km 天津25km 首都机场90km 天津港71km 首都机场90km 天津港71km
概
况
基本情况
区域面积 1574km2 29个 乡镇街 29个 741个 村 741个 82万 人口 82万
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武清区位——京津核心枢纽 武清区位——京津核心枢纽 ——
区位
武清区位于天津市西北部， 武清区位于天津市西北部，距天津市 25公里 距北京市区71公里。 公里， 71公里 区25公里，距北京市区71公里。到 天津新港71公里， 71公里 天津新港71公里，到天津滨海国际 机场35公里，至北京机场90公里。 35公里 90公里 机场35公里，至北京机场90公里。
四至
东与天津市宝坻区、宁河县搭界 与天津市宝坻区、 南与天津市北辰区、西青区、河 与天津市北辰区、西青区、 北省霸州市相连 西与河北省廊坊市安次区接壤 与北京市通州区、 北与北京市通州区、河北省廊坊 市香河县比邻
武清
武清
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区域环境分析
武清区概况 武清区域环境分析 区域环境分析小结
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从经济环境看—— 从经济环境看 区域经济稳定增长， 区域经济稳定增长，为房地产发展提供良好环境 武清区GDP水平稳步爬升， 武清区GDP水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没 GDP水平稳步爬升
亿元 140 120 100 80 60 40 20 0 GDP 人均GDP 2001年 91.7 11438 2002年 100.7 12498 GDP 2003年 118.1 14620 2004年 100.28 12365 人均GDP 2005年 114.54 14016 武清区 GDP及历年 GDP统计 元/人 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
万元 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 固定资产投资 2001年 124793
武清区历年固定资产投资统计
2002年 207047
2003年 217192
2004年 235010
2005年 507834
2006年武清GDP 收入为135 135亿 较去年快速增长，武清对天津GDP的贡献作用在增加， GDP的贡献作用在增加 2006年武清GDP 收入为135亿，较去年快速增长，武清对天津GDP的贡献作用在增加， 年武清 而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。 而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。
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武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为： 武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的 高新技术产业基地、 高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市
武清城市空间结构： 武清城市空间结构：
从武清城市规划角度看——本案位于规划中的“新城 本案位于规划中的“ 从武清城市规划角度看 本案位于规划中的 核心组团” 核心组团”，是未来发展的重点
一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。 一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。 两带：京津主通道两侧切向发展带， 两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主 轴辐射。 轴辐射。 八大组团：新城核心组团；外围7 八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜明的 小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团， 小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团，以 发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅 发挥湿地、森林、水库资源为着力点， 游为主业，配套发展现代制造、生态农业； 游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发 展带，包括4个组团，立足现有基础， 展带，包括4个组团，立足现有基础，发展现代制造 为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。 为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。 目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。 目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。 如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作用， 如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作用， 预计第二机场选址工作在2007年完成 2010年启动建 预计第二机场选址工作在 2007年完成， 2010 年启动建 2007 年完成， 设，2015年建成投入使用。 2015年建成投入使用。 年建成投入使用
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从人口角度看—— 从人口角度看 人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长
未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升， 未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势
2001 年 户籍人口 城镇单位从业人 员 乡村从业人员 80.17 3.44 36.32 2002 年 80.57 2.82 36.33 2003 年 80.78 6.2 36.56 2004 年 81.1 6.58 36.86 2005 年 81.72 6.36 37.29
54.00% 53.00% 52.00% 51.00% 50.00% 49.00% 48.00%
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