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南京首例小区车库权属争夺案业主获胜
华东政法学院张忠野博士：“这个判决很精彩”
孙洁
南京已准备进行地方立法，初步讨论结果为：规划要求配建的车库将一律禁止开发商出售；超出规划要求的部分车位经公示确认未计入房价的，方可由开发商出售。
与此同时，上海、深圳、汕头等经济发达地区早已就车库问题立法。在私家车不断增多的情况下，这些地区无一例外地采用“允许规划外的车库出售，鼓励开发商多建车库”的办法，推行车库市场化
南京首例小区车库权属争夺案业主获胜。然而，一石激起千层浪
11月12日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车库归属权一案。星汉城市花园小区地下车库判归全体业主共有，开发商无权出售。星汉城市花园开发商对小区停车位的销售，属“重复销售”。
位于南京市中心的星汉城市花园，3幢楼下建有连片整体地下车库，共59个车位。
开发商江苏星汉置业有限公司销售住宅时，就承诺配建机动车库位供业主停车使用。然而，业主入住后发现，只有向开发商购买车位方可取得停车权。今年6月，小区业主委员会一纸诉状将开发商告上法庭，请求法院保护小区全体业主对星汉城市花园地下室停车库的占有、使用、收益、处分的权利。
当天的庭审，原、被告间唇枪舌剑，争辩相当激烈，焦点集中在原告是否有本案的主体资格，被告是否有权处理地下车库。
最终，法院通过质证认为：
一、南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》要求开发商按每户0．2车位的标准建设车库，这明确了车库作为公共配套设施的功能，建成后的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有权人共同使用。
二、本案中有关文件证实，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。
三、被告星汉置业公司并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定。被告将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。
法院一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起十日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
判决引来许多争论，并由此衍生出更多悬而未决的问题———有车的业主询问小区车库该如何分配使用，已购买车库的业主担心自己在车库投资上的收益受损。而一个更普遍的问题是，大多数小区的车库供不应求，如何能保障每个有车业主的停车权利？
开发商在“车库争夺战”中屡屡失败，南京要为小区车库权属立法
今年以来，南京美林东苑业主通过央视报道夺回车库，鑫园·森林海业主委员会同开发商艰难交涉收回地下车库。如今，星汉城市花园业主又通过法律进一步确认了业主们的权益。
在“车库争夺战”中，开发商为何屡屡失败？
据了解，目前南京市的小区车库主要有两种类型：
一种是作为公共基础配套设施的一部分纳入了房价，南京现存的大量车库均属此类，开发商多以“使用权”的名义销售。今年，当地规划部门对小区配建车库比例作出了明确的规定。2001年3月1日出台的《江苏省物业管理条例》第26条，明确新建物业配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。因此，物价部门在核定该市商品房的售价时，一般都是参照规划部门的核定，只要列入规划的车库设施，都会计入开发面积并计入成本。已纳入公摊面积的车库无法领取销售许可证，也无法办理产权证。
另一种是“专门车库”，这种车库的产权属于开发商，在核价的时候一般也是单列的，但目前南京这种情况较少。
不建车库就违反了规划部门的配建规定，按规定纳入规划标准的车库就必定属于全体业主。笔者近日获悉，南京房管部门从今年5月起就暂停了车库销售许可证的发放，有关部门和人大代表正就此问题研究立法，形成了名为《南京人防工事出让管理办法》（暂定名）的讨论稿。讨论中，倾向性的意见是，新建小区在规划部门配建标准之内的车库所有权归全体业主所有，核算房价时计入公摊面积，开发商无权销售。小区成立业主委员会后，经业主大会讨论通过车库的处理办法，收益归全体业主所有。超出规划部门配建标准的车位部分又没有列入公摊面积的开发商可以出售，但必须先由物价部门进行审核。
法规虽然到位，但多头管理给小区车库出售及市场监管留下漏洞
尽管，房产部门断定“无证销售车库使用权”违法，物价部门也明确已摊入房价的车库不能“二次销售”，但目前南京仍有大量小区车库在违规出售使用权。法规已然到位，南京楼市中为什么还会有如此多的车库违规出售呢？笔者采访发现，房管、物价、规划等部门之间缺乏协作给了开发商可乘之机。
据了解，目前虽然南京大多开发商都暂停了车库销售，但此前销售车库或打算销售车库的楼盘超过百家。有开发商向记者坦言，由于房管和物价部门信息并不互通，开发商先在房管部门领了车库销售许可证，而在物价部门核价时，又将车库计入房价分摊。这样，就给违法出售的车库披上了合法的外衣。加上各部门执法查处分散，事后监督很难到位，使得车库违法销售纷纷“出笼”。
当地物价部门曾以“二次销售”为由查处过一批开发商，勒令其将车库收入30％打入小区的物业费，70％纳入维修基金，但具体执行情况却要从房管部门才能得到证实。
多头管理给小区车库出售及市场管理留下漏洞，市民如想靠法律维权也同样会遇到缺乏统一管理的难题。南京市物价部门有关人员无奈地说，限于工作强度，他们只能给予咨询市民口头答复，只有法院才能从该处获得书面证明。但市级物价部门的核价批文可以在该局的网站上查询，其间清楚地写明小区车库的性质和售价。笔者查询后发现，由于南京市的房价实行省市区三级管理，三级物价部门均有核价权，大量区级、省级物价部门的批文仍然没有公示，市民维权的实际困难仍然存在。
深沪立法推动车库市场化，“谁投资、谁受益”，鼓励多建车库
就在南京为小区车库归属准备立法的时候，笔者获悉，上海、深圳、汕头等经济发达地区早已就车库问题立法。在私家车不断增多的情况下，这些地区无一例外地采用了“允许规划外的车库出售，鼓励开发商多建车库”的办法，车库市场化势在必行。
上海的车库出售办法中，明文规定小区车库允许出售，但必须有房管部门的销售许可，并事先向业主明示，车库必须卖给小区居民，而且按户限购。而深圳却在相关法规中明言，虽然以前小区按规划配建标准的车库一直属于全体业主所有，但现在不得不承认车库的市场化属性。深圳法规规定，开发商在配建标准之外建设的车库产权属于开发商，允许其公开销售转让。
业内人士认为，在深沪等经济发达地区，按配建标准建设的小区车位已经不能满足当地居民的停车需求，所以政府以“谁投资、谁收益”的方式鼓励开发商在配建标准之外多建车库。国内其它城市必将陆续感受到同样的停车困难，车库的市场化在所难免，小区车库将成为和商品房一样带有投资属性的商品。
华东政法学院张忠野博士：“这个判决很精彩”
本报记者 包蹇
●凡是纳入小区建设规划的附属设备或公共设施，使用权都应该属于业主
●出现车库“一库两卖”问题的根源在于，我们缺少《物权法》这样的法律来确认这些权利
记者：南京星汉城市花园业主通过诉讼，终使车库“物归原主”，你怎样看待法院的判决？
张忠野：我认为，鼓楼区法院判得非常精彩。这个判决可以起到良好示范作用：既可以给其它类似案件一定依据，也可以让业主有更清醒的维权意识。
就事论事而言，车库确实有两种情况，一类是商品房开发区内的车库；一类是市场化的车库，如国外就有专门的市场化车库，法国就有专门的车库供买卖的。然而，实际上，大量的车库，南京的也罢，上海的也好，都在小区内，是纳入了小区建设规划的车库，它的使用权本来就属于业主。但是，很多属于业主使用权的车库都如星汉花园一样被“一库两卖”了，这是非常不公平的。
记者：车库只是小区附属设施之一，现在很多小区内还有健身房、俱乐部、游泳池、业委会活动室等等配套或者附属设施，它们也属于业主吗？
张忠野：我认为凡是纳入小区建设规划的附属设备或者公共设备，使用权都应该属于业主。幼儿园，俱乐部、球场、绿地等等，皆莫能外。实际上，小区内的所有东西都属于全体业主，当然，房屋业主拥有的是所有权，配套或者附属设施业主拥有使用权，土地则是国家所有。
记者：既然权属如此简单明确，为什么还有这么多的“一库两卖”，甚至引发纠纷和案件？
张忠野：这里有信息不对称或者屏蔽的问题。如报道所述，房管、物价、规划等部门的协调和管理存在问题，而业主面对这个问题更存在信息屏蔽或信息不对称的情况。更恶劣的是，房产市场形成了“恶性惯例”，开发商会说：“你看看，大家不都卖车库吗？”这就把错误当作合法了。房地产市场管理的冲突和漏洞、业主对信息的屏蔽，以及恶性惯例的作用，都使房产商达到了两卖的目的。这种状况各地都有，文中所述对车库市场化有立法的地方，实际情况也未必很好。
记者：我们想知道，为什么会出现这样的问题？
张忠野：出现这类问题的根源在于，我们对此缺少《物权法》这样的基本立法法律来确认这些权利。现在起草的《民法典》（草案）所规定的建筑物区分所有权制度，就是这个问题的根本。但它对于小区内土地的使用权以及土地上的公共设施、设备到底归谁，规定得也比较含糊。它规定说，如果开发商对此有投资，就属于开发商，反之则无。但是因为信息屏蔽，业主还是不清楚房产商究竟有没有投资。
所以，应该明确规定，小区内的全体业主对纳入小区规划的附属设施享有共同使用权。
记者：在现有的状况下，业主维权还很麻烦。这里，有关部门是否有不可推卸的责任？
张忠野：这就涉及信息公开、政务透明的问题。鼓楼区法院的判决，依据的是地方法律，即规划局的《建筑工程规划设计要点通知书》，它明确车库是配套设施，属于全体业主共有。规划、建设、土地、物价部门各种相关信息和文件，法院一纸调查就可以看到，但广大居民可能跑断了腿也难查到。
应该要求有关部门做到信息公开，政务透明，比如将这些与房产有关的一揽子信息全部放到房产交易中心，让需要了解的人能够一目了然。政府的信息和政务要让公众方便了解。居住对于居民来说是最重要的，房地产同样也是经济生活中很重要的一部分，一定要公开。否则，物业管理的纠纷不断，对房产市场有很大影响。
记者：今年6月，国务院颁布《物业管理条例》，对此似乎也没有明确说法？
张忠野：是的，但是从其总体思路上看，它也是认同这个趋势的，即明确业主应有的使用权。从根本上看，基本立法要完善，但眼下，我们应让有关部门懂得这个道理：房价本身就很高，业主购买时已经支付了附属设施费用，凭什么支持房产商再度问业主“购买”？同时，地方立法也不能忽视这个问题。比如，上海市正在制定该市的物业管理条例，这里就应明确规定，纳入小区规划的公共、附属设施直接归全体业主共有———共同享有使用权。
《华东新闻》 (2003年12月03日 第三版)
（责任编辑：陈云）
小区车库的归属论买房,购房,装修论坛,房产论坛: i; X& c, ^. w
作者：崔建远 清华大学法学院 教授房产论坛,装修论坛,业主论坛; H* Z) M2 G9 ~
中国民商法律网 上传时间:2006-2-20
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一、 问题的提出
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小区的停车位，物权法草案称之为车库，关系到业主、开发商的权益，业主生活和工作是否便利，小区的安全状况，引人注目，需要探讨。新浪乐居8 x5 ^! n H5 j! z1 i! ^
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物权法草案第七十六条第二款规定，在建筑物区分所有权关系中，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。对此持批评态度的不在少数，其理由在于：开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对的优势，十分容易约定有利于自己的条款，包括车库归属的条款，损害购房人的合法权益；在约定车库归属于开发商的情况下，虽然开发商声称商品房的售价中不含有车库部分，但实际上已经将车库面积公摊到了区分所有的商品房之中了，购房人支付了车库的价款，却无车库的权利。于此场合，购房人，尤其是消费者作为购房人，很难举证成功地推翻开发商的主张。有鉴于此，我国物权法不宜规定约定优先，而应另辟蹊径。对此，笔者表示赞同，认为可以借鉴中国台湾的有些做法，将车库分为法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类；法律设置强制性规范，规定法定车库必须依法确定其归属，不得被约定排除；自行增设车库可以由开发商自行处分；奖励增设车库的处分形式受到一定的限制，大多可以自由处分。后两种类型的车库若未登记在开发商的名下，商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定，建筑工程规划设计亦未明确，应当按照建筑物区分所有权的原理，将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。兹详述如下。$ [% w+ s- D) B1 [& {0 G
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二、车库的类型与权属
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. H6 ~9 X' B5 ] 1．法定车库及其归属
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法定车库，指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规定属于强制性规范，开发商必须遵守，为区分所有的建筑物附设特定数量的车库，归建筑物区分所有权人拥有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司；即使有此约定，也不发生法律效力。
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7 L" w; I2 j6 b 这种法定车库，在中国台湾称之为法定停车位，无独立权状，以共用部分持分配给承租户，须随主建物一并移转，但可以依分管协议，交由某一户或某些住户使用。依《公寓大厦管理条例》第45条第2项规定，此类停车位不得设为专有部分。因此，不得有让售于特定人或区分所有权人以外的特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益的行为。中国台湾“最高法院”2000年度台上字第2119号民事判决认为，地下室停车位属公寓大厦的共同使用部分，仅系建商将之列为约定专用部分另行出售，而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用，本质上仍然是共同使用部分，不因约定而改变。又区分所有建物的共同使用部分，性质上属共有，且附属于区分所有建物，共有人将各相关区分所有专用部分的建物移转时，依土地登记规则第80条规定，其共同使用部分的所有权，亦随之移转予同一人。笔者认为，这具有合理性，可以借鉴。买房,购房,装修论坛,房产论坛. O3 B# E3 P
' x6 o1 |4 G: k; R房产论坛,装修论坛,业主论坛 这里存在的问题之一是，中国大陆目前规定法定车库的法，其位阶相对较低，多为地方性法规或者地方性规章，有的位阶更低，如某市规划局下发的《建筑工程规划设计要点通知书》。商品房预售合同、商品房销售合同排除法定车库的规定时，此类约定无效吗？难以作出肯定的回答，原因在于，按照合同法第五十二条第五项的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，能够确定合同无效的法律，限于全国人大及其常委会通过的法律和国务院颁布的行政法规，地方性法规、行政规章不能作为确定合同无效的依据。看来，欲保证法定车库不被约定排除，法律、行政法规得作出明确规定。
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% T1 W6 N) P* z: N新浪乐居论坛 2．自行增设车库及其归属
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' L/ Q; v* U, `' R新浪乐居 自行增设车库，在中国台湾称作自行增设停车位，指法定停车位以外由建筑商自行增设的停车位。其具独立产权及权状，且得为单独移转。惟如违反设计图及相关规定施工等相关规范，则有违诚信原则。将其借鉴到中国大陆，就是这种类型的车库是在开发商必须建造法定车库之外而自行增设的，并且不得违反土地使用权出让合同的规定，不得违反建筑规划。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分，而是单独的“物”。从权属的角度观察，一个自行增设车库之上存在着一个独立的所有权，单独登记，单独颁发所有权证，可以转让。由于这种类型的车库可以归属于开发商，且可以自由转让，使开发商有利可图，会调动开发商积极地建造车库；由于这种类型的车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可，促使开发商建造法定车库，在一定程度上满足建筑物区分所有权人对车库的需求，也有利于建筑物区分所有权人乃至小区全体居民的生活和工作的便捷、安全；由于开发商可以将这种类型的车库出售或者出租给建筑物区分所有权人，特别是在法律规定了建筑物区分所有权人享有优先购买权的情况下，这种类型的车库不会构成对生活和工作秩序的破坏。9 K) q' X5 E
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3．奖励增设车库新浪乐居$ W$ f7 [, @
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奖励增设车库，在中国台湾称为奖励增设停车位，指依法律规范规定增设的停车位。其具有独立产权、权状及可单独移转。其在使用权益上，负有供“公众使用”的义务，与社会大众对于法定上停车位所有权使用的排他性及价格认知上有所不同，在市场交易上法定停车位价值实高于奖励停车位（参照中国台湾“最高法院”2002年度台上字第2108号民事裁定）。既然奖励增设车库负有供“公众使用”的义务，在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下，建造这种类型的车库，供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用，显然具有积极的意义，中国大陆的物权立法可以借鉴。
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三、小区车库归属的确定规则新浪乐居- F* p+ ^9 @$ ]
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上述各种类型的车库在用途、权属及其处分方面存在着差异。法定车库作为建筑物区分所有权中的共用部分，必须分配给建筑物区分所有权人，开发商无权将其出售、出租给他人。假如商品房预售合同、商品房销售合同约定此类车库归属于开发商，则因该约定违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。
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自行增设车库可以作为独立的物，称为所有权的客体，由开发商自主决定出售、出租的对象，在商品房预售合同、商品房销售合同中约定购房人不享有此类车库的共有权，具有法律效力。如果商品房预售合同、商品房销售合同对此类车库没有约定归属，建筑规划设计、土地使用权出让合同均未明确它们属于开发商，房屋所有权登记也没有将它们登记在开发商的名下，那么，依据建筑物区分所有权原理，这些车库应当属于共用部分，由建筑物区分所有权人共有。如果仅仅是商品房预售合同、商品房销售合同没有约定，建筑规划设计等法律文件已经明确了自行增设车库归属于开发商，那么，此类车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分。; i, J3 J' Y( J
$ g1 x }6 g; _新浪乐居 奖励增设车库的处分自由度宜区分情形而定，为设在区分所有建筑物特别是小区的银行、商铺等服务，必须将送货车、押运现钞车等停在奖励增设车库时，法律应当限制此类车库的处分形式，可以规定只允许出租甚至出借；对于其他的奖励增设车库，可以允许开发商出售、出租，且买受人、承租人不限于建筑物区分所有权人。如果这种类型的车库没有登记在开发商的名下，商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定，建筑工程规划设计亦未明确，应当按照建筑物区分所有权的原理，将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。如果仅仅是商品房预售合同、商品房销售合同没有约定，建筑规划设计等法律文件已经明确了奖励增设车库归属于开发商，那么，此类车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分。
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四、小区车库所用土地的权利性质及其意义6 g. }' Y
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在某一车库纠纷中，某开发商将某小区的车库全部据为己有，出售给他人。其根据之一是：A小区业主分摊的国有土地使用权面积只是地表使用权，而车库所利用的是该块土地的地下空间利用权。笔者认为，我国现行法只规定了以地表为客体的国有土地使用权制度，尚无空间利用权（境外学说称之为“区分地上权”或者“空间权”），因而，系争车库必定是基于以地表为客体的国有土地使用权而建的，该开发商所谓的空间利用权之说缺乏现行法上的根据。房产论坛,装修论坛,业主论坛- I# c7 f- _
" u- f1 Z9 ?) w) n9 ~新浪乐居 在我国现行法上，业主的建筑物区分所有权存在的正当根据（权源）是国有土地使用权；没有国有土地使用权，建筑物区分所有权就会归土地所有权人享有，以至于建筑物区分所有权的形式没有必要存在，一个房屋所有权就足够了。在系争案件中，车库所用地块的国有土地使用权，是A小区国有土地使用权的一部分，不仅是车库赖以存在的正当根据，而且是全部建筑物区分所有权赖以存在的正当根据，应当被吸收入建筑物区分所有权之中，不应当置身于建筑物区分所有权之外。从房价的角度看，是地上房屋的价格中包含有土地使用权出让金的部分。
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关于系争车库的归属，A小区所在市的规划局下发了《建筑工程规划设计要点通知书》。该通知书对A小区车库配套建设作了明确规定，要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库。建筑物区分所有权人在A小区内的停车位停车，应当属于共用权的享有和行使，这是建筑物区分所有权的题中应有之意。如果把车位单独出让给他人，就剥夺了建筑物区分所有权人的这方面的共用权，违反了建筑物区分所有权的本质属性。
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还有，系争车库没有取得单独的销售许可，没有成为独立的交易客体。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同无效。在系争案件中，开发商只取得了一份《商品房销售许可证》，没有独立取得车库的销售许可证，加上《商品房销售许可证》没有特别说明车库可以单独销售，因而，只能解释为车库不是一个独立于地上房屋的物，不得单独作为一个交易的客体，不得单独买卖，以车库为标的物的买卖合同无效。 S/ ?+ O$ ~2 \2 N
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当然，物权法草案规定了空间权，待将来变成有效的法律之时，有的地下车库可能以空间权作为其存在的正当根据。
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（注：文中涉及中国台湾的相关法律规定及最高法院判决转引自蔡明诚的《停车位所有权及专用权相关问题探讨》一文，该文发表于《台湾本土法学杂志》第53期）
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题---作者：方绪萍 华芳
[摘要]随着城市化的快速发展，住宅小区越来越多，城市私家车拥有量的大幅增长，使得车库日益成为居民的稀缺资源。现实生活中因为小区车库的归属问题引发的纠纷也愈演愈烈。不久前通过的《物权法》在第74条中对此有了相关规定，从表面上看似乎找到了解决的途径，但仔细深究仍然存在很大的隐患，故本文试对该条款作相关分析，并提出一些构想，以期能够完善。买房,购房,装修论坛,房产论坛8 w3 n9 [0 P
3 z) T2 `- U+ P新浪乐居[关键词]物权法小区车位车库归属新浪乐居论坛3 r/ A$ B3 t; D
5 | m6 A7 f房产论坛,装修论坛,业主论坛《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。 k2 A6 U* g
2 m' K+ n) _4 w( V, e( H房产论坛,装修论坛,业主论坛《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里的“首先”不同于“优先”。后者是指在同等的条件下，业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。 该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。这体现了法律对市场调节的干预。
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《物权法》第七十四条中规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。居民小区内供业主停车的地方主要有两种：一种是封闭型的车库，以地下车库居多。一种是地面非封闭型停车场。这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。虽然车库也要划分为一个个车位来使用，但其不同于地面停车场，两者区别主要在：车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，停车位不具备建筑物的特征；地面停车场的开发几乎不需要成本，而车库的开发成本相对较高。《物权法》对此区别对待了露天停车位和车库，并规定了不同的归属原则，体现了立法技术上的进步。
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事实上，露天停车场的建设几乎不需要任何成本，其占用的土地已经属于业主共有财产的范围之内，将其归为业主共有是合理的。此规定一出，对于在小区共有道路上停放汽车，并交纳相关费用而引起的纠纷，即可得到相应的解决。业主交纳的这项费用，不是停车位的租金，而是向物业管理公司交纳的停车保管服务费。物业管理公司应当维护车辆的停放秩序。一旦发生停放车辆的丢失或损坏，应当承担相应的责任。该规定意味着还开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。. s& [4 l$ Y7 J4 R0 f2 W3 w
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以上规定，似乎对小区车位车库的归属作了明确的划分，但实际情况并非如此。开发商的天然优势，使得业主始终处在弱势的地位。《物权法》的出台，对一些问题进行了规避，在现实操作中存在困难和隐患。房产论坛,装修论坛,业主论坛# u) {$ w$ i# [
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一方面，《物权法》第七十四条第一款的规定中“应当首先满足业主的需要”规定得过于宽泛，缺乏可操作性。实践中，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或出租车位车库的权利。如此一来，开发商就可以以此作为理由将其出售或出租给业主以外的人使用。这极大地损害了业主的权益，业主们对此却又无能为力。
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- o( h) q/ I9 I买房,购房,装修论坛,房产论坛另一方面，第二款中虽将小区车位车库归属交给当事人约定，但却没有规定约定不明或没有约定的情况下的归属问题。实践中，这种现象十分普遍，因此造成的矛盾也是不可避免。但《物权法》对此未作出规定，造成了实践操作中的难题。
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% q M8 o, c6 d新浪乐居论坛为此，我们可以试作以下构想，以完善之。
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' Y; Z7 E一、如何理解“应当首先满足业主的需要”
, h! w* R4 p0 a7 ^新浪乐居论坛针对上文中提到的开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况，在实践中应当对开发商的市场运营作相应的规制。开发商不得以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位车库给业主。[1]如果车库建造在已经算入业主公摊面积的土地之上，则开发商转让或出租的价格必须相应降低，不能让开发商在业主享有使用权的土地上建造车库再租售。而相关行政主管部门有义务以通俗、确定的语言告知业主，小区内哪些土地已被算入公摊面积。因为，在确定车库转让或出租价格上，业主处于明显的弱势地位，有关政府机构应提供相应的协助和指导。只有这样，业主的利益才能得到切实的保障，法律的制定才能落到实处。
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) l. R6 x: p# i新浪乐居论坛二、没有规定约定不明或没有约定情况下车库的归属
/ s5 O8 C- o0 E. z$ d; A买房,购房,装修论坛,房产论坛此种情况下，应该推定为归业主共有。理由在于：[2]第一，开发商在经济上具有优势地位，完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。开发商完全掌握建造商品房的成本，可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，就可以推定，开发商已经放弃主张车库权利；第二 ,从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释。# a/ J5 E1 g: v0 I( D l
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纵观《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”这一章，有一个制度是一大进步，即业主大会制度。这里，在全体业主享有所有权的情况下，[3]需要小区公约来进一步明确车库的使用。也可以通过业主大会来就车库归属统一投票表决。假如车库仍然由全体业主共同使用,由此获得的收益也应当属于全体业主共有,其如何使用，仍然需要业主大会来决定。
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: [+ k; U, ?& W% c5 Q房产论坛,装修论坛,业主论坛三、有关开发商单独开发停车位的处理
5 x: i$ v7 Y新浪乐居论坛由于停车位的土地使用可以单独计算，不计入公摊面积，因此现实中存在着开发商单独开发小区车位车库的情形。按照有关规定，开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权的，那么，开发商享有停车位的所有权，区分所有权人使用停车位，只能够是向开发商购买使用权或者进行租赁。[4]、需要说明的是，如果区分所有建筑物本身没有建设停车位，开发商自己独立开发停车位并取得所有权的，是不允许的，因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位，不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。
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$ [0 \" c" \) {+ |买房,购房,装修论坛,房产论坛总之，由于立法上的不完善，小区停车难的问题依然无法得到切实的解决。这些潜在的问题仍然需要其他相关法律配合和立法的不断完善。例如，针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。[5]、同时，建立政府监管也必不可少。政府建设部门必须要对开发商进行监管，应将车库等部分的价格进行核算，做出专门的公示，或者在对开发商颁发销售许可证之前，政府将这一方面的情况如实地公布出来。6 B- j+ }; X$ q
: u8 E# R* E3 \4 M: i房产论坛,装修论坛,业主论坛注释：新浪乐居' D6 y D/ B/ K
[1]、王轶《物权法将车库判给了开发商》新浪乐居论坛 m' }1 P3 R2 W7 S& T/ x
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[2]、王利明《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》2006年第5期7 K/ A% I$ i) A2 W
[3]、同上新浪乐居论坛0 N, E. U1 P3 ~0 [
[4]、杨立新《窗前绿地?楼顶空间?停车位——论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题》7 }2 i: J q+ n
7 N: s2 p4 g新浪乐居[5]、孙宪忠《车库的建设和价格要有监管》房产论坛,装修论坛,业主论坛6 A/ d" r) L6 p o
5 H+ L9 q1 i; z房产论坛,装修论坛,业主论坛[6]、韩晓利《论居民小区停车位、车库的归属与利用——兼评〈物权法〉第74条的得与失》* S2 a0 q7 h2 L
+ r' b9 J% _ m$ [7]、常西岭、翟全军《如何判断小区车库所有权的归属》，载《中国审判新闻月刊》2006年9月bj.bb
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