房地产第一章.doc

房地产的实物实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。

权益包括权利、利益和收益。

区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。

（三）我国的土地产权制度
1、土地所有权制度：国有土地所有权、集体土地所有权
2、土地使用权
3、土地使用权的出让
4、土地使用权的转让、抵押和租赁

(四) 房地产特性
1、不可移动性（又称位置固定性）
2、独一无二性
3、寿命长久性
4、供给有限性
5、用途多样性
6、相互影响性
7、易受限制性
8、价值量大
9、流动性差
10、保值增值性

引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：
(1) 对房地产本身进行的投资改良
(2)通货膨胀；
(3)需求增加导致稀缺性增加
(4)外部经济或相互影响

（一）土地的定义
对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
具体一宗土地的范围可分为3层：
(1) 地面；
(2) 地上空间；
(3地下空间。

（二）土地利用所受的限制
(1)土地权利的设置以及行使的限制
(2)房地产相邻关系的限制
(3)土地使用管制

产权状况
国家所有的土地\集体所有的土地；
出让土地使用权\划拨土地使用权；
属于出让土地使用权的，其剩余土地使用年限有多长及可否续期；土地取得手续是否完备；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时用地；是否属于违法占地等。

土地使用管制:
(1) 土地用途；
(2) 建筑高度；
(3) 容积率；
(4) 建筑密度；
(5) 建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度；
(6) 建筑间距；
(7) 绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例；
(8) 交通出入口方位；
(9) 停车泊位；
(10) 建筑体量、体型、色彩；
(11) 地面标高；
(12)其他要求。

(一) 建筑物的定义  
    建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。

一、按用途来划分的类型
主要分为10类：
  1．居住房地产
2．商业房地产
3．办公房地产
    4．旅馆房地产
    5．餐饮房地产
    6．娱乐房地产  
7．工业和仓储房地产
8．农业房地产
9．特殊用途房地产
10．综合房地产

二、按开发程度来划分的类型
主要分5类：
1．生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。
2．毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。
3．熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
4．在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。
5．现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，可能是旧的。

三、按是否产生收益来划分的类型
    主要分为2类：
1．收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。
2． 非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。

收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

四、按经营使用方式来划分的类型
    主要分为4类：
1．出售型房地产（比较法估价）
2．出租型房地产（收益法估价）
3．营业型房地产（收益法估价）
    4．自用型房地产（成本法估价）

房地产估价的概念
房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 　
1、专业估价人员
    扎实的理论知识
丰富的实践经验
良好的职业道德
2、估价目的
估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途。
估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让(包括买卖、交换、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。
3、估价原则
估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。
4、估价程序
估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。
5、估价方法
比较法、成本法、收益法；假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法。
在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。
6、影响房地产价格的因素
环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素
7、估价时点
估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。
8．客观合理价格或价值的估算和判定
客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。

正确地理解房地产估价，还需要把握下列2点：
1． 房地产估价是科学与艺术的有机结合。
2．房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。

一、理论上房地产估价的必要性
(1)独一无二性
(2)价值量较大
房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。

二、现实中对房地产估价的需要
(一)房地产交易的需要
(二)房地产抵押的需要
(三)房地产典当的需要
(四)房地产保险和损害赔偿的需要
(五)房地产税收的需要
(六)房地产征用拆迁补偿的需要
(七)处理房地产纠纷和有关法律案件的需要
(八)企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要
(九)房地产管理的需要
(十)其他方面的需要