疏浚工程公司资产评估.docx

疏浚工程公司资产评估评估方法(一) 评估方法的选择根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，并分析了资产基础法、收益法和市场法三种资产评估基本方法的适用性。经查阅沪深交易所及其他股权交易类资讯，目前缺乏与被评估单位在所处发展阶段、资产结构、生产规模、盈利能力、管理水平以及客户资源和企业风险等方面具有可比性的可比上市公司或同类企业股权交易案例，不适用市场法评估。XX疏浚公司已经营多年，在审计的基础上，其申报评估的资产明确，可根据财务资料、构建资料及现场勘查进行核实并逐项评估；另外，根据对XX疏浚公司管理层的访谈，公司已持续经营多年，有稳定的客户资源，在业内有一定的知名度和优良的工程质量口碑，且历史收益情况良好，未来可持续稳定经营和发展，收益和风险可以进行合理预测。基于公司以上的基本面情况，适用资产基础法和收益法对其股东全部权益进行评估。(二) 资产基础法简介企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。各类主要资产及负债的评估方法如下：1流动资产1.1 货币资金货币资金包含现金、银行存款和其他货币资金。对于现金，核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场盘点，并根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有金额，与评估基准日账面金额进行核对，未见异常，以核实后的账面值作为评估值。对于银行存款，查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并通过函证的方式进行核实，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事 项，经核实，未发现影响净资产的重大未达账项，以核实后的账面金额为评估值。对于其他货币资金，获取了定期存单等资料，通过银行函证核实无误，以核实后的账面值为评估值。1.2 债权类流动资产债权类流动资产包括应收账款、预付账款和其他应收款。对于债权类流动资产，按预计可收回金额确定评估值。1.3 实物类流动资产-存货。存货包括材料采购、原材料和在产品。材料采购均为被设备维护使用消耗的维修配件，其价值已包含在对应的设备中，为避免重复评估，材料采购评估为零。原材料主要为施工项目燃料、润滑油、船舶维修等正常原材料以及待报废材料。对正常原材料进行价格测试，未发现账面单价与市场价值存在较大差异的情况，以核实后的账面价值为评估值；对待报废材料（设备），按可变现净值确定评估值。在产品包括劳务成本和在建舢板。其中：在建舢板，由于完工程度低，以核实后账面值确定评估值。劳务成本分以下几种情况分别进行评估：（1）已完工未总结算项目，经核实财务记录，该部分账面余额为已经发生成本扣减预估成本后余额，考虑项目剩余收入收款时间不确定性大以及项目实际结算与预计情况存在偏差的可能性大，除个别从未结算工程项目外，其他项目按照账面值确定评估值；对个别从未结算项目根据基准日工程计量进度的相关资料，测算工程预计剩余收入、预计后续成本，预计剩余收入收款时间，考虑部分合理预期利润确定评估值。（2）未完工在计量项目，经核实财务记录，该部分账面余额为已发生尚待以后结转余额。至评估基准日对合同预计总成本和预计总收入的计量配比情况进行重新核算，预估成本基本合理，由于至评估基准日预计工程毛利已经确认，以核实后的账面值确定评估值。（3）刚开始未计量项目，至评估基准日发生时间短，尚难确定预计总成本和预计总收入，因此难以预计至评估基准日的预计利润，按照核实后的账面值确定评估值。 2. 投资性房地产本次评估采用收益法对投资性房地产进行评估。收益法是利用预期收益原理，求取评估对象未来正常净收益，选用适当的折现率将其折现到评估基准日时点后累加，以此估算委估房地产的客观合理价值的方法。对于投资性房地产，采用收益法时，首先预测未来若干年里的租金收入和运营成本，然后二者扣减可以得到未来若干年里的年净收益，最后将年净收益采用合理的折现率进行折现，各折现值之和即为所求取的评估价值。由于本次评估对象中部分物业已签订长期租赁合同，故按照资产评估准则不动产的要求，分别估算租约期内价值和租约期外客观收益现值，然后相加，得到其评估值。具体评估模型如下：计算公式：其中：V 评估对象房地产的价格 V1租约期内收益现值 V2租约期外客观收益现值 Ai租约期内阶段初始期纯收益，假设收益流入时点为各期期初A 评估对象房地产租约结束后初始年纯收益，假设收益流入时点为各年年初 r1 评估对象房地产租约期内的折现率 r -评估对象房地产租约期外的折现率 k 评估对象房地产租约期内分段定租数；mt 评估对象房地产租约内各阶段尚可收益的年限ti-评估对象房地产各租约内阶段初始至评估基准日年数n-至土地使用权到期日止客观收益年限gi，g 评估对象房地产租金增长率D收益期末物业剩余价值的现值3. 固定资产-房屋建(构)筑物 本次评估根据房屋建(构)筑物的实际情况分别采用不同的方法进行评估。（1）对于规划用途为工业用房的湖州市环渚乡天字圩村船厂房屋建筑物和构筑物，采用成本法进行评估。成本法是依据被评估资产在全新状态下的重置价值，扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，计算资产评估值的一种评估方法。评估价值重置价值综合成新率A 重置价值=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本建安工程造价根据委估资产的工程结算资料，采用类比法测算其建安工程造价。前期费用及其他费用包括勘察设计费、建设单位管理费、监理费等，各项费用取费标准详见下表：资金成本假设前期费用在建设期初投入，建安工程造价、及其他费用在建设期内均匀投入。资金成本(建安工程造价其他费用)（1+年利率）工期/2-1）+前期费用（1+年利率）工期-1）年利率：评估基准日贷款利率为 6.00% 六个月-一年。工期：根据现行计价定额规定，按工程项目类别确定合理工期(以年为单位)。构筑物采用类比法和决算调整确定重置成本。B 综合成新率采用年限法与打分法相结合的方法确定其综合成新率，即分别用年限法和打分法计算出成新率，然后根据不同权重计算出综合成新率。综合成新率 C打分法成新率 A60%+年限法成新率 B40% 打分法成新率 A:根据实地勘察的实物状况，结合房屋完损等级评定标准相关规定，通过对建筑物各分部工程(即结构、装修、设备等)进行逐项评分，以分部工程造价占建安造价的比率为权重测算其总体成新率。计算公式为：= 式中： Pi现状评分 Qi权重(即分部工程造价占建安造价的比率)年限法成新率 B:依据委估建筑物的耐用年限、已使用年限计算确定成新率。对不同结构类型的建筑物的估计经济耐用年限按下述年限确定：计算公式为：年限法成新率(耐用年限已使用年限)耐用年限100%（2）对于湖州市凤凰路 586 号总部职工培训中心主楼及辅助楼、职工培训中心商贸楼等房屋，用收益法进行评估，评估方法具体描述同投资性房地产。4. 固定资产-设备根据本次评估目的及被评估设备的特点，主要采用成本法进行评估。机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：评估价值=重置成本综合成新率设备的重置成本一般包括购置或购建与评估对象功效相同的全新资产所需的必要和合理的成本和相关税费等，如：设备的购置价、运杂费、安装费、调试费、基础费、资金成本以及其他费用等。(1) 重置成本的确定A. 船舶类通过市场询价获取建造船体的主辅材料价格，加上人工费、加工费确定船体 建造价格，再加上动力系统、液压系统等主要设备、辅助设备、生产专用费、期间费用、利润作为其重置价值。重置价值=船体建造价格+主要设备+辅助设备+生产专用费+期间费用+利润其中：主要设备重置价格中含设备运费、安装费；辅助设备主要指船用生活设备、信号设备、救生设备等，生产专用费主要包括设计费等，期间费用主要包括资金成本等；考虑到大部分船只在制造过程中使用了XX疏浚公司自有专利技术，因而本次评估时考虑了适当的利润。B. 其他机器设备按现行市场价确定设备的购置价格，再根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、基础费、安装调试费等确定设备的重置成本，因设备购建期短，故不计其他费用和资金成本等。其计算公式如下：重置成本=设备购置价+运杂费+基础费+安装费其中：a. 运杂费以购置价为基数，按不同设备的体积、重量大小和运输距离、交通条件的便捷程度结合运输方式等综合确定，对购置价已包含运费的设备不另计。b. 安装调试费以购置价为基数，按现场安装的复杂程度，结合所需的人工及辅料等综合确定，对不需专业安装即可使用的设备不另计。c. 基础费以购置价为基数，根据设备安全运行所需建造基础的工程量结合材料、人工等造价确定，对无需基础的设备不另计。C车辆通过市场询价等方式取得车辆的评估基准日的购置价格，再加上车辆购置税及其他费用确定车辆的重置成本，其中车辆购置税依据相关主管部门的规定，为车辆购置价格(不含税)的 10%；其他费用主要为上牌等相关费用。其计算公式如下：重置成本=车辆购置价格+车辆购置税+其他相关费用D. 电子设备根据当地市场近期市场价格信息资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装，按其购置价确定重置成本：重置成本=购置价另，对于年限较久或期后已处置的车辆和电子设备，通过对比类似设备在二手市场的交易案例并经分析调整或期后处置价确定评估值。(2) 综合成新率的确定A对于机器设备，通对机器设备的现场勘查，结合机器设备实际磨损状况确定观察法成新率。在观察法成新率基础上结合年限法成新率确定综合成新率。观察法确定成新率权重为 60%，使用年限法成新率权重为 40%。年限法成新率 =(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限100%对于使用年限较长的进口工程船：年限法成新率 =尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)100%综合成新率=观察法成新率60%+年限法成新率40%其中重要机器设备(工程船)的勘查成新率、经济寿命年限，根据船体、动力系统、液压系统、吸排系统的实际情况和相应的权重来确定。B对于车辆，根据车辆使用年限、行驶里程和现场的勘察情况确定其年限成新率、里程成新率和勘察成新率，再根据孰低原则，选择其综合成新率。年限成新率 A（经济寿命年限已使用年限）/经济寿命年限100%里程成新率 B（经济行驶里程已行驶里程）/经济行驶里程100%勘察成新率 C现场勘察得分综合成新率 min A,B,CC对于电子设备，考虑更新换代速度、功能性贬值等因素后，以年限法为主确定电子设备的综合成新率。年限法成新率 =(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限100%。5.在建工程列入本次评估范围的在建工程-土建为东部新区全景大厦在建工程。全景大厦于 2010 年 7 月动工，截至评估基准日，XX疏浚公司及合作开发公司就如何处理该开发项目尚未形成统一意见，未来存在较大的不确定性。评估人员核实了该在建工程合同、付款情况及工程进度，其账面金额比较完整能合理反映该在建工程在评估基准日的权益价值，考虑工程开工已有两年时间，本次评估以核实后的账面值加计资金成本确定评估值。6.无形资产土地使用权根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，根据资产评估准则不动产的相关规定，参考城镇土地估价规程，结合评估对象的区位、 用地性质、利用条件及当地土地市场状况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及假设开发法、基准地价修正法等相关衍生方法的适用性。由于被评估宗地区域范围内，相同用途土地有较多的可比出让案例，同时，待估宗地均在湖州市于 2011 年公布的基准地价覆盖范围，故本次采用市场法和基准地价系数修正法作为本次评估方法。（1）市场法市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。市场法的基本公式：V=VBABCDEF式中：V：待估宗地使用权交易价值；VB：比较实例价格；A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数F：待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数对于企业价值评估中的土地使用权，按市场法确定的宗地市场交易价加计宗地取得过程中的缴纳的必要税费后确定评估值，即：土地使用权评估值=V(1+契税税率)（2）基准地价系数修正法基准地价系数修正法基本公式：V=V1b(1Ki) Kj 式中：V：市场交易估价V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数对于企业价值评估中的土地使用权，按市场法确定的宗地市场交易价加计宗 地取得过程中的缴纳的必要税费后确定评估值，即：评估价值市场交易估价(1+契税税率)7.递延所得税资产在查阅了明细账，核实了递延所得税资产对应的坏账准备金额，按照往来款项评估值与计税基础之间的差异金额乘以所得税率确认递延所得税资产。8.流动负债、长期负债对于评估范围内的流动负债、长期负债，评估人员在核对明细账、总账，抽查原始凭证及函证的基础上，以被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。(三) 收益法简介企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法，其中。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。本次评估根据资产评估准则企业价值，采用企业自由现金流折现模型对评估对象的股东全部权益价值进行估算。企业自由现金流折现模型是通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，估计企业价值的一种方法。1评估模型本次评估的是XX疏浚公司的股东全部权益价值，公式如下：公式 1：股东全部权益价值企业整体价值付息负债价值公式 2：企业整体价值企业自由现金流现值溢余及非经营性资产价值非经营性负债价值公式 3：企业自由现金流息税前利润（1所得税率）折旧与摊销资本性支出营运资金净增加额经对XX疏浚公司管理层及相关人员的访谈，结合其所处行业特点、自身竞争优劣势以及未来发展前景的分析，XX疏浚公司具有较好的市场竞争力及持续经营能力，因此，本次评估的预测期按无限年期；在此基础上采用分段法对现金流进行预测，即将预测范围内公司的未来净现金流量分为详细预测期的净现金流量和稳定期的净现金流量。 由此，根据上述公式 1 至公式 3，本次评估采用的模型公式为：公式 4：式中：P 评估对象的市场价值值Ft 未来第 t 个收益期的预期收益额r 折现率t 收益预测期it 未来第 t 个收益期的折现期n 详细预测期的年限C 基准日存在的溢余资产及非经营性资产（负债）的价值D 基准日付息债务价值2各参数确定方法简介(1) Ft 的预测主要通过对XX疏浚公司的历史业绩、经营状况，以及所在行业相关经济要素和发展前景的分析确定。Ft =净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本(2) 收益法要求评估的企业价值内涵与应用的收益类型以及折现率的口径一致，本次评估采用的折现率为加权平均资本成本（WACC）。(3)详细预测期的确定根据XX疏浚公司对自身的评判及提供的预测数据，结合评估人员的市场调查，综合考虑了企业目前生产经营状况，行业的发展状况，取 5 年 1 期为详细预测期，此后收益趋向稳定。故详细预测期截止至 2018 年，期后为永续预测期。(4) 通过与XX疏浚公司的充分沟通与讨论，并对企业经营情况及账务情况进行分析，分别确定评估基准日存在的非经营性或溢余性资产（负债）、付息债务，并根据各资产、负债的实际情况，选用合适的评估方法确定其评估值。