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2、 项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
（一）潭八条”出台 144㎡以下非首套房亦可享契税补贴
继我省出台《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》之后，9月下旬，我市出台《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，积极出台执行细则，应对当前我市房地产市场的复杂形势。前者简称“湘五条”，后者简称“潭八条”。
“潭八条”结合湘潭实际情况，进一步细化“湘五条”，为我市房地产市场健康持续发展提出了新的发展思路。业内人士认为，“潭八条”将在一定层面上有效激活市场活力，科学调整供求关系，助推湘潭楼市稳步发展。
回购商品房用作保障房
《意见》鼓励符合条件的棚户区改造项目购置适当面积的普通商品房用作公租房和棚户区改造安置房，纳入我市保障性安居工程年度计划，享受国家、省、市保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。
对此，市房产局的相关专业人士认为，“拓宽保障性房源筹集渠道”打通了保障房和普通商品房之间的通道，是消化现有商品房库存、促进我市住房保障工作与房地产市场协调持续健康发展的有效举措。一方面，我市住房保障需求仍然较大。另一方面，我市房地产市场供应比较充足。购置普通商品房用作公租房和棚户区改造安置房，可谓相得益彰、一举两得，无疑将进一步促进全市房地产市场平稳健康发展。
下一步，市房产局拟逐步将现有的“以建为主、购买为辅”的公租房筹集思路调整为“建购并举”，适当减少公租房新建计划；同时在形式上优化棚户区改造征收安置方式结构，激励被征拆户将货币补偿方式转化为实物安置方式。
鼓励被征拆户购买商品房
《意见》鼓励被征拆户选择货币补偿，支持被征拆户到市场上购房。对被征拆户因征拆购置新建商品房和二手房的，购房款等于征拆款的部分产生的契税予以免征。对被征拆人征拆后，其配偶、子女、父母购买新建商品住房和二手住房的，对购房款等于征拆款的部分产生的契税实行补贴。
意见在全省率先推出了被征拆户购房税费实施政府补贴政策。其中，被征拆户购房税费补贴分为两大部分：第一部分：市城区范围内，征拆协议签订后，被征拆户购买新建商品房，购房款等于征拆款的部分产生的契税予以免征；如果是被征拆户的配偶、子女、父母使用征拆款购买新建商品住房，对于购房款等于征拆款的部分产生的契税予以补贴，实行先缴后补。
第二部分：市城区范围内，征拆协议签订后，被征拆户购买二手房，购房款等于征拆款的部分产生的契税予以免征；如果是被征拆户的配偶、子女、父母使用征拆款购买二手住房，对于购房款等于征拆款的部分产生的契税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税等税费和办证费用予以补贴，实行先缴后补。
通过契税补贴、贷款支持解决置业“钱荒”
《意见》通过实行购房契税补贴、加大金融机构购房贷款的支持、加大公积金贷款购房的支持等三条新政来全面解决难贷款、贷款力度不济的现状，直接解决置业者置业“钱荒”问题。
《意见》对我市家庭购房实行一定程度的购房契税补贴。也就是说，在我市购买非首套新建商品住房或二手住房的家庭，面积在144㎡以下的，按规定的税率缴纳契税后，可享受一定额度的契税购房补贴。
《意见》也强调各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求，在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。在首套房认定上，《意见》也进一步放宽了标准：一方面，购房人贷款住房套数认定不包括房改房、继承房、集资房、征拆安置房。另一方面，家庭购买首套改善型住房申请贷款的，按首套房认定。
另外，《意见》指出，省内其他市州住房公积金缴存人到我市购买自住住房的，可在本市办理。另外，市民购房可申请提取住房公积金支付购房首付款，无房户租赁住房可申请公积金支付房租。
加大行业引导与监管
《意见》要求各主管部门要进一步简化审批程序，审批时限要在法定时限基础上缩短三分之一。同时加大房产信息公开力度，及时发布市场供求信息。鼓励开发企业诚信经营和产业升级，信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目，资本金监管比例为监控标准的50％。
《意见》指出，对不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，予以降级或注销资质证书。对无开发业绩、无开发项目的开发企业实行“劝退机制”。同时，进一步加强商品房预售资金监管，严格预售资金提取条件，严肃查处开发企业违规挪用预售资金的行为。进一步健全完善各相关职能部门联动执法机制，加强对开发企业、施工单位、中介机构的联合监管，有效遏制房地产领域违法行为的产生。
（二）关于住房公积金政策再度收紧
4月14日，湖南省直单位住房公积金管理中心公布了《关于调整住房公积金提取和贷款政策的通知》(以下简称“通知”)，此次政策大幅提高了贷款和提取公积金的门槛。
通知提到，调整原因是“为配合国家宏观调控政策，支持中低收入家庭改善住房条件，抑制投资投机性购房”。通知自发布之日实行，其中未受理贷款资料(未录入系统)的，按本通知规定执行;已受理资料(已录入系统)的，按原规定执行。
非首套房已申请贷款的，不能提取
政策：“职工(包括夫妻，以下同)购买、建造、翻建、大修自住房已申请办理住房公积金贷款的，不能提取住房公积金(首次购买自住房的不受本款限制)。”
解读：(1)职工首次购买、建造、翻建、大修自住房已申请办理住房公积金贷款的，可以提取住房公积金，可以办理住房公积金贷款月对冲和年对冲，即职工首次购房仍“可取、可贷、可对冲”。(2)职工第二次购买、建造、翻建、大修自住房已申请办理住房公积金贷款的，不能提取住房公积金，但可以办理住房公积金贷款月对冲和年对冲(即使用住房公积金偿还贷款本息)。(3)职工因购建房提取住房公积金不超过两次(原已有规定)。(4)职工首次购房属刚性需求，住房公积金政策支持“可取、可贷、可对冲”，支持帮助职工解决基本住房问题;职工二次购房，属改善性需求，自付首付款后允许申请住房公积金贷款，但住房公积金贷款用的是其他缴存人的钱，保留其账户余额既能作为还款的资金保证、防范贷款风险，也能保障其他缴存人的利益。
非首套房已提取公积金的不予发放贷款
政策：“职工购买、建造、翻建、大修同一套普通自住房已办理提取住房公积金的，不予发放个人住房公积金贷款(首次购买自住房的不受本款限制)。”
解读：(1)职工首次购买、建造、翻建、大修同一套普通自住房已办理提取住房公积金的，可以申请住房公积金贷款。(2)职工第二次(及以上)购买、建造、翻建、大修同一套普通自住房已办理提取住房公积金的，不可以再申请住房公积金贷款;已申请办理住房公积金贷款的，不可以申请提取住房公积金，提取和贷款只能二选其一。
停止“异地”贷款
政策：职工未在省直公积金中心缴存住房公积金的，不予发放个人住房公积金贷款。
解读：(1)停止发放“异地”贷款，即住房公积金缴存不在省直中心的，不可申请贷款。(2)优先保障本中心缴存职工的贷款权益。(3)目前，全国同行业、省内其他中心“异地”贷款均已停止。
两次住房注销记录，公积金贷款受限
政策：“对原差别化贷款政策补充规定如下：职工家庭现无房，但有过两次住房注销记录的，再购房按二套房贷款政策执行,首付不低于50%，利率上浮10%;职工家庭现有一套住房，且有两次住房注销记录的，再购买住房时，不予发放个人住房公积金贷款;职工家庭已有三次(含)以上住房注销记录的，再购买住房时，不予发放个人住房公积金贷款。”
解读：(1)鉴于改善性购房需求，允许有一次住房注销记录。(2)房产注销两次，说明曾经购买过两套住房，具备较强购房能力，不能享受购买首套房住房公积金贷款的政策优惠。(3)注销三次及以上，具有投机住房倾向，不能享受住房公积金贷款政策优惠。(4)保障首次购房或改善性购房职工住房公积金贷款需求。
贷款额度用新公式计算
政策：“职工申请使用住房公积金贷款的，其贷款额度按照职工住房公积金缴存年限和缴存金额等测算，但不得超过最高额度50万元。其计算公式为：可贷额度=(住房公积金月缴存额×12×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额)×2;可贷额度低于20万元的，其住房公积金最高贷款额度按20万元核定。职工首次购买自住房申请贷款的，在此测算额度的基础上可增加20%。”
解读：(1)这是行业内其他中心普遍执行的贷款额度测算公式。(2)可贷额度与月缴存额、可缴存年限和账户余额挂钩，具有相对公平性，可保障所有缴存人基本权益。(3)充分考虑缴存低的职工的首次购房需求，予以一定上浮，确保低收入人群的权益。(4)“住房公积金月缴存额”是指借款人本人的住房公积金月缴存额，包含单位和个人缴存部分;夫妻双方均缴存在省直中心的，可选择月缴存额较高者作为借款人。(5)“未来可缴存年限”是指按照身份证的法定退休年龄减去现有年龄计算。
工资收入按照缴存基数推算
政策：“借款人及配偶的工资收入根据该职工住房公积金缴存基数推算确定(借款人配偶有工作，但未缴交住房公积金的，工资收入按社保缴交基数确定，提供社保缴交证明)。”
解读：(1)根据国务院《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金缴存基数是职工上年度月平均工资。(2)贷款申请时不再需要单位出具收入证明，借款人配偶有工作，但未缴交住房公积金的，提供社保缴交证明。(3)减少申请材料，简化手续。
（三）湘潭市房地产商品房市场情况分析
2013年上半年，湘潭市共销售商品住宅7418套，销售主力价位段为3000-3500元/平方米，共售2494套，占总量的33.62%；其次是3500-4000元/平方米以下的价位区间，共售2199套，占总量的29.65%。
湘潭房产网10月16日讯  连续半年的量价齐跌，终于在三季度迎来反弹。近日，湘潭365房产网记者从房产局了解到， 三季度，湘潭房地产市场也进入了传统的“金九银十”楼市销售旺季，从跨入“金九”之际，市场整体就有了回暖趋势，自央行发布“认贷不认房”政策，多项政府政策的大力扶持，使得楼市摒弃了以往的颓势迹象，市本级新建商品房的新增供应量大增，销售量在8月和9月都呈现上涨趋势，二手房市场也保持着较为活跃的态势。 业内人士表示，宽松的货币政策支持、压抑的需求集中释放、通胀预期等多种因素为楼市推波助澜，是造成三季度湘潭持续走高、火爆的主要成因。
1、湘潭市（本级）商品房市场
1.1新建商品房批准预售
  三季度湘潭市商品房供应量持续大幅上升，报告显示，三季度共颁发30个商品房预售许可证，批准预售面积为98.47万㎡，为2014年以来供应最高点，环比增加20.22%，同比增加37.22%。其中，住宅批准预售78.41万㎡，环比增加17.24%，同比增加14.89%；商业用房批准预售20.06万㎡，环比增加48.04%，同比增加471.51%。
随着近期市场局部逐渐出现回暖征兆，商品房供应也在逐渐放量。一方面在于近几周来成交量不断增加，部分楼盘销售速度增快，激起了一些开发商的推案热情；另一方面，“十一”黄金周以及房交会的临近，这是传统的房地产旺季，开发商必然会在近期推出一些新增房源。此外，楼市经过将近一年的调整后，目前基本稳定，刚性自住需求逐步释放，开发商的各种捂盘或推延供应的操作策略已经没有太大的必要。
  1.2新建商品房登记销售
受取消限购、政策微调等多重因素的影响，首次置业刚性需求及改善性需求进入市场，楼市销售回暖迹象明显。报告显示，三季度，湘潭新建商品房登记销售39.82万㎡（3388套），环比减少2.4%，同比增加4.05%，其中住宅登记销售32.15万㎡（2835套），环比增加3.91%，同比增加3.18%；非住宅登记销售7.67万㎡（553套），环比减少22.21%，同比增加7.88%。
2014年3月以来，楼市成交持续走低。不过随着下半年救市政策导向的影响，三季度百姓的购买欲望被释放，市区楼市提前迎来了今年的销售旺季，此后，湘潭市区新建商品住宅交易不断升温。由于湘潭房地产市场是以刚需和改善性购房为主，成交量并未出现井喷。
1.3二手房市场
  三季度，我市二手房成交面积为15.59万㎡（1627套），环比增加10.1%，同比增加26.95%，其中，二手住宅成交面积为12.98万㎡（1521套），环比增加9.54%，同比增加27.63%。
2014年以来二手房市场表现相对稳定，上半年受“新房”低迷以及降价潮等影响，加上购房者的“买涨不买跌”的从众心理，似的市场进入观望期，成交量出现波动，但7月之后，随着一手房源价位的持续攀升，二手房供给市场的逐渐成熟和中介机构信誉的提升，使得二手房需求将得到有效释放，且增长十分迅速。
总结：通过对于数据的分析总结，我们不难看出整个三季度， 在政府“救市”政策的提振下，开发企业也以此为契机，抓紧推盘并贯彻“以价换量”策略，项目让利幅度进一步扩大，房地产市场开始出现了积极变化，总的来说，三季度房地产市场精彩纷呈，让不少开发商和购房者都对楼市重拾了信心。
3、 本项目的开发建设方案

4入市时机的确定及安排
（一） 入市时机选择的注意事项
  1. 注意之一：关注当前，更关注未来 
业界在推导开盘时机时，往往着重于考察当前的政策和市场形势，较少对未来做预测。这是由于分析当前更有把握，而预测未来往往会犯错误。但开盘时机本身是在未知的将来，考察当前的市场有助于把握未来，但对未来的预判才是明确开盘时机的直接依据。故此，应 同时关注当前和未来，并把重点放在对未来形势的有依据的预判上。
2. 注意之二：适时调整，不能一劳永逸
开盘时机的选择，并不是一劳永逸的，随着原拟开盘时间的临近，政策、市场等可能会出现新变化、新情况，进而影响既定开盘目标的实现。确定开盘时机之后，还需要跟踪市场，提早准备，及时调整，在时机出现时及时把握；时机不合适时，也不能盲目冒进。
3.注意之三：适宜的开盘时机各盘皆不同，切莫人云亦云 对不同的楼盘来说，适宜的开盘时机可能是不同的。楼盘所处的地域、工程形象、竞争环境，甚至政策环境都不会完全相同。激烈竞争的市场中，也许正存在着某种户型的推售空白；推盘淡季，也许刚需客群正准备出手购房。因此，确定开盘时机不能人云亦云，跟风随大流，而应根据自身的特殊条件，选择适当的市场形势及时入市。选定开盘时机是手段，而非目的。在选准入市时机的同时，还需要综合其他因素，如价格、营销推广等，才能更好地实现项目全过程收益最大化这一终极目标。