湖北省2015年上半年房地产估价师《房地产估价理论与方法》基础班课程开通考试试题.doc

湖北省2015年上半年房地产估价师房地产估价理论与方法基础班课程开通考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A：1995 B：1996 C：1998 D：2000 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为。 A：62.5 B：80.00 C：133.33 D：200.00 E：借款合同3、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定。 A：相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布 B：相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布 C：相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布 D：相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布 E：执行层的组织协调 4、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法5、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元、6700元和6300元，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元。 A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工业用地的监测点评估价格 6、工程投资额在_万元以下或者建筑面积在_m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 A20，200 B50，300 C30，500 D30，300 7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 8、物业管理企业的资质管理实行制度。 A：备案 B：分级审批 C：分类审批 D：专业审批 E：执行层的组织协调 9、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到_的限制。 A实际损失 B保险合同 C保险利益 D保险标的 10、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。 A停车 B位置 C特色 D距离11、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是。 A：保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的 B：保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜 C：委托人拥有保留价的确定权 D：保留价不可公开 E：执行层的组织协调 12、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000 、200 000 kg、300 、18 000 ，单位价格分别为300元t、200元、3 800元t、16 000元、500元，其他材料为主要材料费用的35，税费、利润为主要材料费用的40，则该建筑物的重新购建价格为。 A：1 600万元 B：2 160万元 C：2 800万元 D：3 024万元 E：工业用地的监测点评估价格 13、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。 A30% B45% C65% D75%14、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。 A：货币支付 B：价值 C：现象 D：本质 E：工业用地的监测点评估价格 15、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为_。 A30% B40% C50% D60% 16、房地产开发建设中，满两年未动工开发的可以。 A：无偿收回土地使用权 B：有偿收回土地使用权 C：无偿出租土地使用权 D：无偿出让土地使用权 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。 A：市场潜量 B：市场预测量 C：市场最低量 D：市场最高量 E：借款合同 18、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。 A：屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形 B：城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水 C：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内 D：气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠 E：执行层的组织协调 19、会计的基本职能不包括_。 A反映职能 B监督职能 C管理职能 D控制职能 20、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。 A-100 B-50 C50 D100 21、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照_作为计息周期的。 A年 B半年 C季度 D月 22、我国已初步形成_的住房金融体系。 A商业性 B政策性 C商业性为主、政策性为辅 D商业性和政策性并存23、收益法适用的条件是房地产的_。 A收益能够量化 B风险能够量化 C收益或风险其一可以量化 D收益和风险均能量化 24、成本法最基本的公式是。 A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格25、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。 A：土地使用权的获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式 D：转让的时间 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括_等。 A统一采用总价 B统一采用单价 C统一币种和货币单位 D统一面积内涵 E统一付款方式 2、注册房地产估价师禁止行为包括_。 A不履行注册房地产估价师义务 B在执业过程中实施商业贿赂 C允许他人以自己的名义从事房地产估价业务 D同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业 E以个人名义承揽房地产估价业务3、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。 A自然环境和人文环境的变化 B一般商品市场的发展 C信息、通讯技术水平的提高 D生产方式和工作方式 E金融业的发展 4、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。_是需要补地价的主要情形。 A出让土地使用权期满后续期 B增加原土地使用权出让时规定的容积率 C转让、出租、抵押土地使用权的房地产 D改变原土地使用权出让时规定的用途 E拍卖土地使用权5、成本法中的利息计算，包括_的利息。 A土地取得成本和开发成本 B土地取得成本、开发成本和管理费用 C土地取得成本、开发成本、管理费用和利润 D借贷资金 E自有资金 6、城市的总体规划由_负责组织编制。 A市人民政府建设行政主管部门 B市人民政府城市规划行政主管部门 C市人民政府土地行政主管部门 D市人民政府 7、根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有等。 A：集体土地上的合法房屋 B：代管房屋 C：列入拆迁范围內的房屋 D：共有房屋 E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋 8、下列土地符合免征土地使用税的包括。 A：国家机关自用的土地 B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地 D：公园开展出租经营用的土地 E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 9、对时点指标特点叙述不正确的是_。 A只能间断计数 B各时点指标不可以直接累加 C每个时点指标值的大小与时间长短无关 D计数的准确率低 10、通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言_建筑物的功能是最先进的。 A甲级写字楼 B乙级写字楼 C丙级写字楼 D丁级写字楼11、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。 A：商业保险 B：社会保险 C：政策保险 D：财产保险 E：人身保险 12、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是。(2008年试题) A：变现风险 B：时间风险 C：或然损失风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同 13、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。 A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记 B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请 C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章 D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由 E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更14、中华人民共和国土地管理法规定，我国土地的社会主义公有制包括。 A：社会主义所有制 B：全民所有制 C：劳动群众集体所有制 D：初级公有制 E：高级公有制 15、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价 C：可以成交的价格 D：不确定 E：停止侵害 16、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有。 A：基准收益率 B：目标收益率 C：出租率或空置率 D：毛租金收入 E：运营成本 17、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。 A税前现金流=有效毛收入一经营费用 B税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息 C税后现金流=税前现金流一所得税 D税后现金流=税前现金流一准备金一所得税 18、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。(2007年试题) A：内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B：内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C：当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 D：如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E：内部收益率越高，投资风险就越小 19、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。 A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告 B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的 C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策 D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法 E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据 20、原城乡建设环境保护部发布房屋完损等级评定标准(试行)在_实行。 A1984年12月8日 B1984年11月8日 C1948年12月8日 D1985年11月8日 21、房地产估价机构资质等级分为。 A：一级 B：二级 C：三级 D：四级 E：五级 22、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括_资金。 A政府政策性 B资产变现 C企业入股 D个人入股范围23、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。 A：权责发生制 B：谨慎 C：配比原则 D：划分收益性支出与资本性支出 E：执行层的组织协调 24、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是_。 A拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D委托人与拍卖人是平等的民事主体25、下列属于房地产中介服务主要特点的是。 A：人员特定 B：委托服务 C：有偿服务 D：无偿服务 E：行政服务