温州市灵溪·浙闽物流中心地块市场研究与项目定位报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,序言,温州泰和房产营销机构受浙闽物流中心委托，对其位于苍南县灵溪镇物流中心一综合用地地块进行相关市场研究和项目定位分析。,本次调研主要通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解苍南灵溪商业和房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及产品定位，对项目的整体规划提出具有建设性的建议，以达合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。,我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为贵公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。,温州泰和房产营销有限公司,2011,年,6,月,8,日,序 言,目 录,市场研究,宏观经济分析,项目地块分析,物业市场研究,目标客户研究,产品规划建议,写字楼物业规划,餐饮娱乐物业规划,超市物业规划,SOHO,物业规划,开发成本估算,经济收益估算,产品定位,经济分析,市场研究,第一部分 市场研究,宏观经济分析,项目地块分析,物业市场研究,目标客户研究,城市概况,城市规划,宏观经济,宏观经济总结,灵 溪,(,城镇概况,),灵溪镇位于苍南县中心偏北,面积,86.5,平方公,里，是浙江省最南端的一个县城集镇。北离,温州市区,83,公里，南距福建省福鼎镇,32,公里。,地处浙闽交通要冲，,104,国道、同江,三亚,高速公路、,G15,沈海高速、,温福铁路贯穿全境；,横阳支江、萧江塘河、沪山内河穿城而过，形成,便捷的水陆交通网。是苍南县的政治、经济、文,化、科技、交通中心。,灵溪,行政,灵溪镇辖,5,个社区、,18,个居民区、,146,个行政村。人口,21.08,万人。,经济,浙闽副食品商城、浙福水产城、浙闽物流中心、浙闽农贸综合镇场已成为浙南闽东北颇具影响的龙头镇场，参茸镇场获“中国人参鹿茸冬虫夏草集散中心”金名片。浙闽汽车城（,4s,别克专卖店）的成立，填补了苍南高级轿车专卖的空白。灵溪主要经济指标增速较大，综合经济实力在温州镇,30,个强镇中名列前茅。,文化,经浙江省文化厅批准，灵溪镇分别荣获“浙江省木偶戏传承基地”、“浙江省民间文化艺术之乡（单档布袋戏）”称号。县政府对文化产业、极为重视特在灵溪镇人民公园的黄金地段划出一地块，建成全省首家乡镇级的民间艺术专用基地,“,灵溪民间艺术馆”。作为木偶戏、渔鼓的传习所。灵溪民间艺术馆的建成，是灵溪镇非遗保护与传承工作的一项重要举措。,灵 溪,(,城镇概况,),随着苍南县城市规划的不断完善，未来灵溪将形成：一心两轴两片联动的总体布局。“一心”即城区中心。位于站前大道东侧，规划成为苍南行政、商业、文体中心。“两轴”即东西向城市商贸流通轴及城市主要公共服务设施集中轴。“两片”即以站前大道为界，西片为老城区，保留原有商业、居住功能。东片为新区，形成新型商、公、贸、住为一体的多功能区。总体规划以城市向东发展为基础，适当向南拓展形成扇形发展的态势。,灵 溪,(,城市规划,),1,、中心聚集，南北伸展。加强中心城市建设以建设现代化都市为目标，使之成为我国东南沿海重要的工业、商贸、港口城市以及浙西南与闽东北的重要核心。,2,、点轴开发，分片均衡。通过轴线的带动作用，均衡各片区域的城镇发展。扶植重点城镇，通过交通轴线的辐射，带动山区经济、社会发展。,灵 溪,(,城市规划,),年份,生产总值（亿元）,增长率,2006,年,34.1,12.8%,2007,年,39.5,16%,2008,年,44.3,12.2%,2009,年,96.4,117.6%,2010,年,70.1,-27.9%,灵 溪,(,宏观经济,-GDP,),宏观经济总量大，增长速度快，资金充裕，为房地产发展带来了机遇。,灵溪镇经济总量大，增速快，增速都在,12.2%,以上，历史最高增速是,2009,年达到,117.6%,，,2010,年实现生产总值,70.1,亿元，由于,2009,年总量太大，,2010,年出现负增长。,金融危机后灵溪经济开始跨越发展,年份,人均收入,元,增长率,2006,5436,10%,2007,8271,元,13.00%,2008,9188,元,.,11.00%,2009,11567,元,25.89%,2010,11808,元,2.08%,灵 溪,(,宏观经济,-,人均收入,),灵溪镇人均收入提高较快，民间投资活跃,年份,市场贸易成交额（亿元）,增长率,%,2006,年,89.8,10%,2007,年,99.3,11%,2008,年,106.3,7.0%,2009,年,130.5,22.8%,2010,年,163.28,25.1%,灵 溪,(,宏观经济,-,市场贸易,),商贸活跃,区域影响力强,灵,溪,镇,市,场,贸,易,成,交,额,很,高,灵溪经济发达，人民生活富裕，消费力强！,灵 溪,(,宏观经济总结,),一、灵溪镇经济比较发达，,GDP,总值和人均收入较高,二、灵溪镇商贸发达，是温州市域少有的第三产业占主导地位的城镇,三、灵溪镇是浙南闽北交通咽喉，近年来，灵溪镇厚积薄发，加大城市建设力度，对平阳水头、腾蛟、萧江以及福建福鼎等地闽南语系形成聚合力,四、目前灵溪镇房地产开发还处于粗放阶段，市场机会较多,五、灵溪镇区域影响力将进一步推动商贸发展,市场研究,第一部分 市场研究,宏观经济分析,项目地块分析,物业市场研究,目标客户研究,商业物业研究,住宅物业研究,办公物业研究,酒店物业研究,餐饮娱乐物业研究,灵溪商业环境,第一部分 市场研究,本次共调查了灵溪一街到八街的主要商业街。在此调查中发现灵溪当地服装店居多，也有电动车一条街、珠宝项链一条街、手机一条街、但是分布的区域比较零散，规模都不大，主要集中在一街到五街之间。其次灵溪商业的格局很差，每条街经营的类型各有不同，没有形成核心商圈。,由于没有集中卖场式商业，灵溪人普遍喜欢流动式购物，但在服装店集中的江湾路、仁英路人流量较少，说明购物目的性很强。,时代广场聚集了新型业态的商业，但体量不大，还没有形成商圈。,城中路,莲池路,望鹤路,江湾路,东仓路,华侨路,大门路,站前大道,第一部分 市场研究,街道,主要经营项目,年租金,城中街（一街）,以品牌服饰鞋业为主：七牌、美特斯、康奈鞋业、森马、德尔惠、吉尔达、杰豪、红蜻蜓、意尔康、法派、红火鸟、巨派、康龙、爱登堡、意丹怒、太子龙，夜市一条街，华府百货、李宁、珠宝、多喜爱、中国工商银行、农行、十足、藤桥、阿迪达斯,9,万左右,莲池路（二街）,以南以中老年人服饰为主，诊所、窗饰、银行、药房、化妆品、食品商行、饭庄、饰品店、家纺、内衣、酒行、美发、乔丹体育、女装、宾馆,9,万左右,望鹤路（三街）,当家人、面馆、药店、饭庄、航空、电瓶车、摩配、绿驹、奔的、保时、绿佳、佳捷、佳能、主要以电动车为主，家居、旅馆、服装店、烟酒行、文一书店、保健品、婚纱摄影、诊所、烟酒行、眼镜店,9,万左右,大门路（四街）,解百纳、杂货店、餐馆、正新、航空售票、现榨水果、中药店、美发、床饰、东池便当、凉茶、农贸市场、康程路,-,水果一条街、小酒店、美甲、闽南菜、儿童摄摄影、学生用品、阿尚酒行、华莱士、面疙瘩,9,万左右,江湾路（五街）,以年轻时尚品牌服饰为主,业种较，其他杂酒店、美食、银行、家电、超市、服装店、手表、皮具、美发、宾馆、家纺、便利店、邮政、烟酒、图文、门行、化妆品店、药店、杂货店 较多、其次以手机店、还有以各类的美食、渔庄、小吃、还有一家邮政和几家银行,10-12,万,华侨路（六街）,名尚美食、灯饰、知味和私家菜、美发、手机、杂货、饭庄、大药房、海鲜美食、超市、医院、化妆品店、书店、农家果园、酒窑、宾馆、琴行、汽车用品超市、天韵琴行、佳乐电玩、口十味、鞋业、多味小吃、男装、派出所、宾馆、,5-7,万,东仓路（七街）,房地产中介、饭庄、理发店、图文农家果园、宾馆、药店等,5-7,万,结论：从老城区到新城区主要商业街的经营分析，灵溪当地没有一条正规的商业街，档次高低都混在一起，租金也是比较低，没有形成核心商业圈,.,卖场研究,调查表明，灵溪只有,3,家规模性超市：天客隆、百一超市、万家惠。万家惠一天的人流量最多可以达到,10000,人左右，但是这些普遍档次不高，装修一般。,天客隆,总面积约,4745,平米,经营情况很不错,百一超市,总面积约,985,平米,经营情况很不错,万家惠,总面积约,4439,平米,经营情况很不错,第一部分 市场研究,卖场研究,第一部分 市场研究,卖场研究,第一部分 市场研究,世纪名品：,灵溪镇唯一的主题卖场，面积约,1000,平方米，经营国际名牌，年租金在,100,万元左右。,卖场研究,第一部分 市场研究,世纪名品主要经营项目,品牌服装,杜嘉班纳,(Dolce&Gabbana),、迪赛（,DEICAE,）、比音勒芬,(BIEMLFDLKK),品牌皮鞋,古琦,(Gucci),、,Prada,、杜嘉班纳,(Dolce&Gabbana),品牌包包,古琦,(Gucci),、,CK(Calvin Klein),品牌手表,CK(Calvin Klein),、卡帝亚,卖场研究,第一部分 市场研究,杜嘉班纳,(Dolce&Gabbana),迪赛（,DEICAE,）,比音勒芬,(BIEMLFDLKK),古琦,(Gucci),Prada,迪赛（,DEICAE,）,时代广场,第一部分 市场研究,调查得出结论，当地人对喜欢一站式购物场所，当地人希望有大型超市和百货店，所以我们建议可以在此项目中做一个大型的购物超市。,其次是未来在可能的情况下配置主体卖场,引入更高档的知名国际品牌入住，提高我们项目的档次和品质。,泰和观点,第一部分 市场研究,灵溪住宅市场,第一部分 市场研究,在已交付的楼盘里，我们调查了,6,个已交付楼盘，主要有绿都花城、华府新世纪 花园、东方景园、时代,都市广场、怡和城市家园、浙南大厦等。这些新楼盘主要集中在新城区。,第一部分 市场研究,已交付楼盘,第一部分 市场研究,已交付楼盘,时代,都市广场,东方景园,怡和城市家园,浙南大厦,楼盘名称,经济指标,销售情况,二手均价,户型配比,空置率,绿都花城,总占地面积,163,亩、总建筑,160000,、容积率,1.48,、绿化率,40%,，由多层和小高层组成。,总共三期一共,1063,套全部已售完。,15800,元左右,主力户型,120-140,，,8,幢圆桶楼里有,90,左右的小户型,40%-50%,怡和城市家园,总建筑面积,24,万方，主要以高层、小高层、多层。,现已全部售完,18000,元左右,主力户型,140,、,147,50%-60%,华府新世纪家园,总占地面积,116,亩、总建筑面积,20904,1,、容积率,2.1,、绿化率,30%,、由小高层和高层组成。,7,号楼为单身公寓,总共两期一共,455,套全部已售完,18800,元,/,左右单身公寓价格为,15000,元,/,主力户型,143,、,170,、,175,、,223,80%-90%,东方景园,总建筑面积在,17.5,万方，商业面积,16758,已全部销售完,15000,元左右,主力户型,130,左右、,165,30%-40%,小结：,以上,4,个案例证明了灵溪新区板块住房刚性需求极大，但因周边配套未完善导致空置率比较高，所以也给我们项目做商业配套的提供了市场依据。,第一部分 市场研究,已交付楼盘,已售在建楼盘,华,洲,锦,园,时,代,御,园,新,世,纪,花,园,怡,和,家,园,第一部分 市场研究,楼盘名称,经济指标,销售情况,户型配比,二手均价,都市御园,项目总用地面积：,43809.80,平方米，总建筑面积,148881.7,平方米，本项目总幢数为,13,幢，住宅为,1376,套，商铺为,46,套。,现一期销售,400,套房源，只剩下,20,多套未售，,60,多的一套都未售。,65,、,132,、,137,、,151,、,160,17000,元左右,新世纪花园,项目总建筑面积,87871.61,平方米，共,9,栋，小高层。项目容积率为,2.03,，绿地率为,30%,，共,536,套。,现只卖了,50%,，,60-80,未售居多。,66,、,87,、,90,、,173,跃层、,219,跃层,16000,元左右,华洲锦园,总占地面积,13596.3,总建筑面积,48538.8,，,商业面积,2953.12,、住宅面积,45585.68,，,容积率,3.57,，绿化率,30%,机动车车位,239,。,总共加合拼后,320,套，全部售完,户型面积,58,230,平方米左右 合并后,320,套 由小高层高层组成 一共,5,栋,14800,元左右,小结：,结合以上三个近两年内开的楼盘看，灵溪当地人对小户型不是很受青睐，主要追求的户型在,110-120,以上；其次是灵溪的房价在节节攀升，对本项目销售会带来更好的前景。,第一部分 市场研究,即将开盘的楼盘,第一部分 市场研究,中驰,御景园,德嘉华庭,天和家园,华臣一品,楼盘名称,经济指标,主力户型,高层预计价格,天和家园,总建筑面积,332192.96,平方米（其中地上建筑面积,258617.8,平方米，地下建筑面积,66579,平方米，架空层建筑面积,6996.56,平方米），总户数为,1452,户，容积率,1.80,，建筑基底占地面积,33052.8,平方米，建筑密度,23%,，绿地率,42%,，机动车停车泊位,1744,个，非机动车停车位,3448,个，采用欧式外立面,主力户型约在,130-143,18000,元左右,德嘉华庭,总建筑面积,148325,平方米，住宅，地上,28,层，总绿化面积达到,12000,平方米，采用,ART DECO,外立面建筑群,115,、,130,、,143,、,168,无双拼房型,18000,元左右,华臣一品,总建筑面积,226269,平方米，建设,4,栋,27,层，,3,栋,26,层，,5,栋,17,层，以及,31,幢排屋。容积率,1.8,，绿化率,31.5%,。共,971,户。,主力户型为,185-190,18000,元左右,中驰,御景园,总建筑面积在,12,万方，采用欧式风格，共有,800,多套。,约,86,、,136,17500,元左右,小结：,从以上数据得知，本项目周边的新楼盘开发量很大，预计销售价格高，更能提高我们项目的销售价格和商业机会，同时也折射出我们项目的升值潜力。,第一部分 市场研究,调查中我们走访了,6-7,个集体房，在求知路和城北二街几栋联建房，层高普遍都,6,层，,2-4,个单元，每套,120,平方米左右,市场成交价格,60-70,万左右，一楼的在,45,万,-50,万左右。,小产权房,第一部分 市场研究,灵溪办公物业市场,第一部分 市场研究,纯写字楼,苍岳大厦,基本概况：,地处华侨路与仁英路交汇处，总建筑面积,15000,左右，共,8,层，,2-7,层，共分,A,、,B,两个区，配一个大会议室，精装修，由浙江苍岳电器有限公司开发。,第一部分 市场研究,建筑面积,15000,左右,租售情况,全部租满,房间个数,210,个,租金,30,元,/,月,物业费,2,元,/,物业公司,宏泰物业,每层面积,2000,户型配比,单间面积以,35,、,38,为主,很多公司是租赁多套单间办公,装修情况,精装修,商铺面积,1200,左右,物业配套,智能化一卡通、每层配公共精装修卫生间两个、容纳,400-500,人的会议室、中央空调。,苍岳大厦指标,第一部分 市场研究,苍岳大厦内部,第一部分 市场研究,现入住企业共有,42,家、入住的公司一般都为建筑装饰公司、房地产开发公司、矿建有限公司等。,苍岳大厦客群,第一部分 市场研究,华府,新世纪商务大楼,基本概况：,地处人民大道与体育场路交界处，总面积近,7000,，,共,16,层，,5-16,层为纯写字楼，每一层面积在,618,左右，由苍南华府置业开发。,2010,年,12,月交付。,第一部分 市场研究,建筑面积,7000,左右,租金,未定,房间个数,240,多个,写字楼价格,均价,18000,元,/,物业费,暂定,2,元,/,户型配比,38-50,左右,每层面积,618,左右,商铺面积,3000,左右,装修情况,毛坯,商铺价格,20000,元,/-30000,元,/,物业配套,配四个电梯、公共卫生间、地下停车场,华府,新世纪指标,第一部分 市场研究,东方景园,地处站前大道与仁英路交接处，由,2,栋,5,层组成，商办总建筑面积为,10000,多。,第一部分 市场研究,混合商办写字楼,建筑面积,10000,左右,租金,25,元,/,房间个数,80,多个,写字楼价格,15000,元,/-20000,元,/,物业费,1.5,元,/,户型配比,135,左右,每层面积,1300,左右,商铺面积,3000,左右,装修情况,精装修,商铺价格,40000,元,/-55000,元,/,物业配套,每个房间配一个卫生间、两扇门、一层两个电梯。,东方景园大厦指标,第一部分 市场研究,东方景园内部,第一部分 市场研究,这一带入住的企业主要为装饰公司、保险公司、房地产评估公司及发艺设计室行业等。,东方景园客群,第一部分 市场研究,住宅办公分析,地址,面积,价格（元,/,）,入住企业,租金（每年）,苍南大厦,4-5,楼,约,1000,13000-15000,温州兴安矿山建设公司,20,万元左右,金城大厦,4,楼,约,230,13000,左右,汉唐装饰公司,6,万元左右,社保大厦,6,楼,约,162,12000,左右,未入住,4,万元左右,浙南大厦,7,楼,150,10500,未入住,未详,怡和家园,2,楼,100,左右,20000,左右,装饰公司,6,万元左右,玉苍大厦,7,楼,142,14000,未入住,未详,第一部分 市场研究,第一部分 市场研究,住宅办公楼,自建办公楼,天信仪表有限公司,温州神硅电子,第一部分 市场研究,结合以上几个案例市场调查分析，苍南灵溪当地的纯写字楼很少，主要以住宅办公和自建办公为主，品牌矿建公司和房地产开发公司都需要有一个环境优越的场地办公，刚性需求极大，对我们项目的定位带来了一定的机会。,当地的纯写字楼销售价格普遍在,15000,元,/-20000,元,/,，数量很少,而商住两用写字楼配套都很差，导致很多公司找不到办公场地。,纯写字楼市场需求很大。,第一部分 市场研究,泰和观点,灵溪酒店业分析篇,第一部分 市场研究,苍南国际大酒店是一家豪华型商务旅游酒店，座落于温州市苍南人民大道，酒店地理位置得天独厚，与县行政中心毗邻而居，是苍南中央商务区域核心地带的标志性建筑。是按五星级标准建造的酒店。,苍南国际大酒店,第一部分 市场研究,酒店服务,苍南国际大酒店设备与服务：,出租车、会议厅、商务中心、有可无线上网的公共区域、免费停车场、前台贵重物品、保险柜、免费旅游交通图（可赠送）、商场、自动取款机、专职行李员、行李存放服务、洗衣服务、残疾人客房、邮政服务、叫醒服务,房间设施,国内长途电话、国际长途电话、中央空调、浴室化妆放大镜、,24,小时热水、免费洗漱用品、浴衣、独立浴缸和淋浴吹风机、拖鞋、雨伞、独立写字台、熨斗,/,熨衣板、多种规格电源插座、,110V,电压插座、保险箱、电热水壶、咖啡壶,/,茶壶、免费瓶装水、迷你酒吧、小冰箱,餐饮设施,中餐厅、西餐厅、咖啡厅、茶室、大堂吧、全天送餐服务,康体娱乐,桌球室、乒乓球室、健身室、网球场,配套说明,苍南国际大酒店,第一部分 市场研究,苍南万豪大酒店地处苍南灵溪站前大道,118,号，总建筑面积,2.6,万平方米，主楼高,21,层，住宿共有,168,个房间，餐厅可同时容纳,1500,多人就餐,是集商务、会议洽谈、居住美食、休闲娱乐等为一体的现代化四星级大酒店。,苍南万豪大酒店,第一部分 市场研究,酒店服务,苍南万豪大酒店设备与服务：,棋牌室、乒乓球室、桑拿、美容美发、台球室、健身房、游泳池,房间设施,中央空调、卫星闭路电视以及直拨国际、国内电话，电子邮件、因特网等现代科技网络,餐饮设施,一楼爱琴海西餐厅、大堂吧、,18,楼行政酒廊 二楼滨海厅可容纳,300,人用餐,会议设施,万豪厅：,3,楼万豪厅可容纳,330,人 万怡厅：,2,楼万怡厅可容纳,100,人 万丽厅：,2,楼万丽厅可容纳,70,人 小型会议室：行政酒廊及商务中心会议室各容纳,12,人,苍南万豪大酒店,配套说明,第一部分 市场研究,普通的商务宾馆,第一部分 市场研究,家庭旅馆,主要集中在河滨东路一带的家庭旅馆，规模不大，但是房间配套都齐全，入住率,60%,左右。,第一部分 市场研究,中等酒店,第一部分 市场研究,名称,包厢,桌数,容纳人数,国际大酒店,50,多个,160,桌,1700,人,万豪大酒店,44,个,140,多桌,1500,多人,喜来登大酒店,44,个,70,多桌,800,多人,半岛酒店,68,个,70,多桌,700800,人,帝豪主题酒店,3,个,20,多桌,200,人左右,金色海天大酒店,30,多个,50,多桌,500,人以上,结论：,综合以上数据，得出一个结论是灵溪的高档次酒店不多，一般都在中等档次，消费都是以婚宴为主。,酒店案例分析,第一部分 市场研究,名称,床位,房间数,入住率,标间价,(),星级,国际大酒店,250-260,个,195,个,80,90%,420,元,准五星,万豪大酒店,230-250,个,186,个,70,80%,370,元,四星,苍南宾馆,170,个,90,多个,90%,左右,230,元,二星,名族饭店,170,个,110,个,50%-60%,左右,200,元左右,无,世纪金都商务宾馆,145,个,90,多个,50%,左右,170,元,无,假日宾馆,80,个,50,个,50%,左右,120,元,无,帝豪主题酒店,7080,个,30,个,50%,左右,258,元左右,无,宾安宾馆,50,个,29,个,入住率,60%,100,元,无,友谊宾馆,30,个,20,个,50%,左右,80,左右,无,结论,：综上述表格数据得知，灵溪星级酒店极少，入住率很高；中低档宾馆很多，但全年入住率不高，供大于求。,宾馆案例分析,第一部分 市场研究,灵溪餐饮和娱乐业,第一部分 市场研究,餐饮业分析,此项调查共涉及到灵溪餐饮比较发达的莲池路、明星路、江湾路、对务路、站前大道采集了有效样本,89,家，调查内容主要为区位、经营面积、经营类型、经营状况等几项内容。,第一部分 市场研究,餐饮,区位及类型,我们走访主要街道共,18,条，餐饮店铺将近,100,多家，主要集中在江湾路、对务路、人民大道及站前大道，主要在新城与老城交界处，当地的餐饮比较发达，但在调查中普遍发现灵溪的农家乐在当地是最受欢迎的。,第一部分 市场研究,当地典型的餐饮,第一部分 市场研究,当地典型的农家乐,第一部分 市场研究,餐饮,档次及经营状况,名称,桌位,人流量,面积,平均消费水平,大都市美食城,35,桌左右,1000,人左右,占地,500,平方米,100,元左右,(6,人,),金饭碗,25,桌左右,1000-1200,人左右,占地,500,平方米,100,元左右,(6,人,),莲池饭庄,30,桌左右,1000,人左右,占地,500,平方米,70-80,元,(6,人,),银都饭庄,25,桌左右,1000,人左右,占地,500,平方米,100,元左右,(6,人,),天外天,农家乐,25,个包厢，,1,个大厅,8,桌,300-500,人左右,700,平方米,700,800(10,人,),新庄园农家乐,15,个包厢,200-300,人左右,700,平方米,700,800(10,人,),金九龙,23,个包厢,，,1,个大厅,10,桌,300-500,人左右,800,平方米,700,1000(10,人,),喜再来,6,个包厢，,1,个大厅,10,桌,100-200,人左右,300,平方米,700,800(10,人,),小结：,根据以上数据得知，灵溪餐饮业比较发达，消费水平也比较高，农家乐这种餐饮类型比较受当地人的青睐。,第一部分 市场研究,娱乐业分析,本次调查的所有娱乐场所中，灵溪的主要娱乐业集中在足疗、会所,/KTV,、咖啡馆,/,酒吧所占比重较大，网吧、洗浴中心比重较小。人流量都比较大，主要集中在江湾路、建兴东路、站前大道、人民大道之间。,第一部分 市场研究,娱乐会所,/KTV,第一部分 市场研究,典型的几家高档会所,第一部分 市场研究,二、足疗,/,按摩,调查的,30,几家足疗都集中在新区一带，足疗的规模都以商铺连接店面形式呈现，普遍规模都不大，中等档次，消费的人群主要是一些老客户。,第一部分 市场研究,典型的几家足疗,第一部分 市场研究,三、咖啡馆,/,酒吧,调查的几家咖啡馆和酒吧规模都不是很大，咖啡馆一般都是咖啡美食相结合；当地的酒吧规模小的基本都被淘汰，档次高的还是比较少。,第一部分 市场研究,数据统计,结论：,从表格数据分析，灵溪当地的娱乐是很发达的，当地人消费的去向都集中在当地高档的娱乐场所，对我们项目做娱乐必须提高更高的品质，以至于达到更多的人流量。,名称,规模,消费模式,经营状况,皇家,1,号,60,多个包厢,最低消费,280,元,-2980,元,近一个月平均每天都客满,白金汉宫,50,多个包厢,最低消费,880,元,-3880,元,近一个月每天都预定完,伯爵会所,70,多个包厢,最低消费,580,元,-2880,元,近一个每天都爆满,金钱柜,50,多个包厢,80-210,元,平时客流量可以达,50-60%,，周末可达,90%,重东足浴,30,多个包厢,消费在,70-150,元左右,平均每天能接待客户,50-60,人,帝豪足浴,20,多个包厢,消费在,70-150,元左右,平均每天能接待客户,30-40,人,大足神农,30-40,个包厢,消费在,90-398,元,平均每天能接待客户,100,多人,第一部分 市场研究,市场研究,第一部分 市场研究,宏观经济分析,项目地块分析,物业市场研究,目标客户研究,商务酒店消费者分析,公寓客户分析,写字楼客户分析,餐饮娱乐消费者分析,零售商业客户分析,酒,/,店,/,部,/,分,为获取本案消费者和购房需求方面的第一手资料，通过对灵溪消费者基本信息的分析，使本项目在市场定位、产品定位和销售策略的制定过程具有市场和客户依据，我司组织了对灵溪潜在消费者的问卷调查工作。,我司调研小组,6,人在苍南县灵溪镇展开为期,6,天的问卷调查和随机走访调查，问卷调查共分为：住宅类、酒店类、餐饮娱乐类、写字楼类、商业类，每类发问卷,220,份，总共发,1100,份，合计回收各类有效问卷,1000,份，每项回收,200,份，有效问卷回收率,91%,。本次问卷调查的主要对象有私营业主、公务员、企业高层管理者、上班族、当地居民等。,调查方式,您会愿意选择以下哪类型的酒店下榻？,A,、星级酒店,B,、经济型酒店,C,、招待所或家庭旅馆,D,、看公司怎么给报销,在您心目中您觉得一家酒店哪些因素是您首要考虑的？,A,、品牌,B,、价格,C,、环境,D,、服务,E,、卫生状况,F,、地理位置,G,、安全系数,请问您入住酒店能接受的价格是多少？,A,、,200,以下,B,、,200-400 C,、,400-800 D,、,800,以上,请问您开房间的用途是什么,?,A,、打牌,B,、住宿,C,、朋友聚会,D,、浪漫一下,请问您希望酒店拥有哪些服务项目？（可多选）,A,、餐饮功能,B,、娱乐功能,C,、酒吧咖啡厅,D,、商务、票务中心服务,E,、自助烹饪设施,如果本项目拥有酒店物业，您和您的朋友会有兴趣过来消费吗？,A,、会,B,、不会,C,、要看情况,D,、其他,请问您目前在灵溪最喜欢去的酒店宾馆是哪里？原因是？,如果您过来消费，请问您希望本项目酒店的档次是怎样的？,（酒店问卷调查范本）,酒店,请问您会愿意选择以下哪类型的酒店下榻,数据分析：据调查结果统计，愿意选择星级酒店下榻的人有,62,人，选择经济型酒店的有,78,人，选择招待所或家庭旅馆下榻的有,35,人，选择看公司怎么给报销的有,25,人。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪镇居民普遍追求高档次，相对实惠的酒店居多，对这些酒店的认可度较大。,酒店,请问在您如果入住一家酒店哪些因素是您首先考虑？,数据分析,:,根据调查结果统计，样本中觉得选择一家酒店首先考虑品牌因素的有,50,人，价格因素的有,73,人，环境因素的有,80,人，考虑服务因素的有,68,人，卫生状况的,62,人，地理位置因素的有,58,人，考虑安全系数的有,120,人，占调查样本的,60%,。,泰和观点：从以上数据可以看出，消费群体选择一家酒店考虑的因素是多方面的，包括价格、服务、环境、卫生状况、品牌、地理位置等。但是其中最关心的是该酒店的安全性能如何。,酒店,请问您入住酒店能接受的价格是多少？,数据分析：根据调查结果统计，样本中入住酒店能接受的价格在,200,以下的有,57,人，,200-400,之间的有,73,人，能够接受的价格在,400-800,之间的有,46,人，,800,以上的有,24,人。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪镇居民消费选择中高档酒店的大有人在，这位本项目的酒店定位指引了方向。,酒店,请问您在酒店开房间的用途是什么？,数据分析：样本中在酒店开房间打牌的人有,43,人，住宿的占,42.5%,有,85,人，朋友聚会的有,31,人，开放浪漫一下的有,41,人。,泰和观点：从以上数据可以看出，当地消费者在酒店开房间最主要的用途是用作住宿，打牌、朋友聚会也占了一部分，纯粹浪漫一下的也占了一定的比例。,酒店,请问您希望酒店拥有哪些服务项目,数据分析：根据调查结果统计，样本中希望酒店拥有餐饮功能的有,78,人，希望拥有娱乐功能的有,56,人，,13,人希望酒店拥有酒吧咖啡厅，,28,人希望拥有商务、票务中心服务，希望拥有自助烹饪设施的有,60,人，占,30%,。,泰和观点：从以上数据可以看出，希望酒店拥有自助烹饪设施的占据了很大一部分，而目前灵溪镇市场上拥有该配套的酒店为数不多，是一个市场空白点。,酒店,如果本项目经营酒店，请问您会不会来消费？为什么,数据分析：根据调查结果统计，假设本项目拥有酒店物业，会来消费的有,57,人，不会来消费的有,55,人，选择要看情况的有,76,人，还有,12,人选择其他。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人不是盲目消费，他们大多数人都是要等到自己亲眼看见了或听到了，他们才会选择是否去消费。,酒店,如果您过来消费，请问您希望本项目酒店的档次是怎样的？,数据分析：根据调查结果统计，样本中希望本项目酒店档次高档的有,68,人，中等偏上的有,72,人，分别占,34%,和,36%,。希望本项目酒店比较经济实惠的有,60,人，持无所谓态度的在样本中没有出现。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地去酒店大多数选择中高档为主。,酒店,请问您目前在灵溪最喜欢去的酒店宾馆是哪里,?,原因是？,数据分析：根据调查结果统计，样本中在灵溪最喜欢去的酒店是万豪的有,66,人。有,73,人选择去国际大酒店。去帝豪主题酒店的有,32,人，有,29,人选择其他比如喜来登、半岛等。,泰和观点：从以上数据可已看出，灵溪当地人最喜欢去星级酒店，星级越高，喜欢去的人就越多。究其原因，大多数的回答都是服务好、档次高。,公,/,寓,请问您觉得本项目做公寓，地理位置怎样？,A,、好,B,、一般,C,、不好,D,、其他,请问您未来,2,年内是否有置业计划？,A,、会,B,、可能会,C,、可能不会,D,、肯定不会,请问您认为这个区域做什么样的住宅比较好？,A,、公寓,B,、空中别墅,C,、大户型,D,、其他,请问您认为这个项目如果做公寓您或您的朋友有购买的兴趣吗？,A,、有,B,、没有,C,、其他,如果本项目没有产权证，您会选择购买吗,?,A,、会,B,、不会,C,、会，但要看价格,D,、其他,在什么情况下，你会产生购买兴趣？,购买此物业，您喜欢的面积为多少,?,A,、,40,及以下,B,、,41-60 C,、,61-80 D,、,81-90 E,、,90,以上,请问您喜欢既可以做写字楼又可以做住宅的房子吗？,A,、喜欢,B,、不喜欢,C,、其他,（住宅问卷调查范本）,公寓,请问您觉得本项目做公寓，地理位置怎样？,数据分析：根据调查结果统计，样本中觉得本项目地理位置好的有,76,人，占,38%,。认为一般的有,66,人，有,35,人认为本项目地理位置不好。还有,23,人持其他意见。,泰和观点,:,从以上数据可以看出，本项目的地理位置在当地居民的眼里位置毕竟模糊，说明市场对本块认识不清，如果能够“炒热板块”，项目还是有市场前景的。,公寓,请问您在未来,2,年内是否有置业计划？,数据分析：根据调查结果统计，在未来,2,年内有置业计划的占到了样本的,61%,，有,122,人。可能会购房的有,47,人。可能不会的有,22,人。肯定不会购房的有,9,人。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪镇居民还是存在一定的购买力，在目前市场政策如此紧张的情况下，本项目只出售使用权，反而有可能是一大契机。,公寓,数据分析：根据调查结果统计，样本认为在该区域做小户型公寓的有,43,人。做空中别墅的有,36,人，做大户型的有,47,人。有,74,人认为该做面积在,120-140,的户型，占,37%,。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地居民普遍喜欢的户型为,120-140,左右。但是在调查中也发现还有一部分人对小户型公寓是持肯定态度的，他们认为现在房价如此之高，买小户型的公寓，经济压力比较小。,请问您认为这个区域做什么样的住宅比较好？,公寓,请问您认为这个项目如果做公寓您或您的朋友有购买的兴趣吗？,数据分析：根据调查结果统计，认为这个项目做酒店式公寓会产生购买兴趣的有,43,人，可能会的有,74,人，不会产生购买兴趣的有,48,人，选择其他的有,23,人。,泰和观点：从以上数据可以看出，对于本项目做酒店式公寓，灵溪当地居民大多持观望态度。,公寓,如果本项目公寓没有产权，您会购买吗,?,数据分析：根据调查结果统计，如果本项目没有产权证，会选择购买的人有,27,个，不会的有,88,人，会选择购买，但是要看价格的有,55,人，选择其他的有,30,人。,泰和观点：从以上数据可以看出，小产权房、集体房在灵溪当地是不受欢迎的。因此，本项目只出售使用权面临的市场情况比较严峻。,公寓,购买此物业，您喜欢的面积为多少,?,数据分析：根据调查结果统计，面积为,40,及以下、,41-60,、,61-80,的没有人喜欢。,81-90,的有,87,人，喜欢,90,以上的有,113,人，占,56.5%,。,泰和观点：从以上数据可以看出，当地居民喜欢的户型以,81-90,、,90,以上的居多。,请问您喜欢既可以做写字楼又可以做住宅的房子吗？,公寓,数据分析：根据调查结果统计，喜欢既可以做写字楼又可以做住宅的房子的有,124,个人，不喜欢的有,58,人，选择其他的有,18,人。,泰和观点：从以上数据可以看出，灵溪当地人对既可以做写字楼又可以做住宅的房子接受度较高，因此我司建议本项目的公寓做成,SOHO,公寓。,写,/,字,/,楼,您理想的写字间面积为多少？,A,、,30,及以下,B,、,31-50 C,、,51-80 D,、,81-100,E,、,101-200 F,、,201-300 G,、,301-500 H,、,500,以上,您认为目前写字间的租售价格为多少最合理？,售价：,A,、,8000,元,/,及以下,B,、,8001-10000,元,/C,、,10001-12000,元,/,D,、,12001-14000,元,/E,、,14000,元,/,以上,租金：