踩盘报告-方直君御PPT课件.ppt

基基础专业精精细项目整体技术指标项目整体户型配比项目整体容积率、产品线分析项目整体车位比分析项目整体建筑及园林风格分析项目整体可诉求卖点分析项目整体不利因素分析项目整体分期状况项目当批技术指标项目当批户型配比项目当批销控情况分析项目当批媒体表现分析开发商背景ContentsContents项目目信信息息开开发商商广东方直集团有限公司占地（）占地（）20万 地址地址惠城区东江新城21号小区建面（）建面（）61万代理商代理商世联地产住宅（）住宅（）建筑建筑设计广州市设计院商商业（）（）承建商承建商惠州市水电建筑工程有限公司其他（）其他（）整合推广整合推广深圳黑弧奥美广告传媒有限公司容容积率率2.3物物业管理管理广东世邦管家物业管理有限公司绿化率化率30%物管物管费1.8元/覆盖率覆盖率建筑建筑类型型高层、洋房、别墅总户数数2537栋数数高层7栋；洋房13栋、别墅48套车位数位数3070总层数数高层6栋31层、1栋24层；洋房5栋8层、8栋6层、别墅48套车位比位比1：1.2均价均价7400元/开开盘日期日期2013/3配套配套六星级会所、商业街等顶级配套、时尚运动设置，网球场、室内篮球场、室内乒乓球、桌球室、游泳池、国粹房、商业街项目整体技目整体技术指指标项目整体目整体户型配比（当批）型配比（当批）u 主力户型为三房、四房，共有518套，占比66%，其次为两房的143套，复式与别墅占量较少项目户型面积段供应套数比例供应面积比例方直君御两房113.96-13414318.40%1732912.76%三房152.57-177.0511014.15%18229.1813.39%182.67-201.179211.84%17966.8213.20%四房151.02-181.8731640.66%51889.5238.13%复式242.71-268.18567.20%14555.4910.69%314.31162.05%5028.963.69%别墅204.58-268.18445.66%11055.848.12%合计777100%136054.8100%项目整体容目整体容积率、率、绿化率分析化率分析项目目容容积率率绿化率化率方直君御2.330%中洲中央公园2.331.40%中信水岸城2.343%德威朗琴湾2.335%u 四个项目容积率一致，君御优势不明显u 整体绿化率君御处劣，叠墅产品可达60%绿化率项目整体目整体产品品线、车位比分析位比分析项目目产品品线车位比位比方直君御高层、叠墅、别墅1:1.2中洲中央公园高层、别墅1:1.3中信水岸城高层、洋房1:1德威朗琴湾高层、别墅1:1.3u 君御拥有自身特色产品，客户面广，有竞争优势u 本项目共有车位3070，实现人车分流，安全便捷项目目建筑建筑风格格园林园林风格格方直君御现代简约、Art-deco巴厘岛风情园林中洲中央公园Art-deco英伦皇家中信水岸城现代简约澳洲园林德威朗琴湾欧式风格生态园林项目整体建筑及园林目整体建筑及园林风格分析格分析u 无论从建筑还是园林风格君御都有自己的特色，独树一帜，不拘一格u 现代简约与新古典主义的完美融合，既有古典的尊贵，又兼简约的大气u 创新打造，溪谷活水循环式园林，焕发园林活力，展示了人与自然的融合项目整体可目整体可诉求求卖点分析点分析区位优越北接广汕高速公路，南抵西枝江西邻金山大桥，交通便利生态资源一线江景资源，2.5公里湿地公园商业生活首创惠州6000六星级双会所、风情商业街具备时尚运动、商业休闲多种顶级配套特色建筑医疗配套惠州市第四人民医院，河南岸医院Art-deco新古典立面风格与简约现代立面风格混搭，独具魅力首创惠州叠墅建筑类型园林景观文体教育品牌实力国际双语幼儿园，华罗庚中学方直2012年惠州房地产销售第一位3000万打造中央溪谷活水园林景观项目整体不利因素分析目整体不利因素分析区位配套东江新城片区尚在发展，周边配套仍不完善公车只有32、14路车经过价格因素相比周边同区位楼盘，本项目价格相对较高比德威朗琴湾高800元/平，比中信水岸城高100元/平项目整体分期状况目整体分期状况一期二期三期四期占地面积：20万建筑面积：61万建筑类别：高层、别墅、叠墅容积率：2.3绿化率：30%总户数：2537车位数：3070项目当批技目当批技术指指标当期信息占地（）栋数与栋别T3-T9、T20,H1-H3、H5-H15建面（）总层数6，24，30住宅（）136054.81均价7400元/商业（）开盘折扣开盘日期2012/3当期户数777建筑类型高层、别墅、叠墅层差价50元/配套中央溪谷活水园林，1000平方米生态泳池，架空层康体休闲中心项目当批目当批户型配比型配比u 产品类型从两房-四房、复式、别墅 u 主力户型为两房、三房、四房套数占比85.09%u 复式、别墅占比14.91%项目当批目当批销控情况分析控情况分析u 本案户型产品类型丰富，满足各类客户需求u 三房与四房是本案的主力户型，151-181的四房成交最多为241套，去化率为76.26%u 两房的去化率最高达90.90%，项目整体去化率为65.25%，销售态势良好项目户型面积段成交套数 成交面积 存量套数 存量面积 供应套数 供应面积去化率君御花园两房113.96-13413015827.44131501.561431732990.90%三房152.57-177.05497800.66110428.5811018229.1844.54%182.67-201.17489435.56448531.269217966.8252.17%四房151.02-181.8724139299.057512590.4731651889.5276.26%复式242.71-268.18297635.33276920.165614555.4951.78%314.312628.62144400.34165028.9612.50%别墅204.58-268.1882067.73368988.114411055.8418.18%合计50782694.3327053360.48777136054.865.25%项目当批媒体表目当批媒体表现分析分析u 项目活动通过主流媒体平台进行推广，收效可观，将君御豪宅定位最大化的宣传出去开开发商背景商背景u 方直集团初创于1998年，前身为广东方直投资有限公司，2010年正式更名为“广东方直集团有限公司”u 方直集团辖下分、子公司十余家，形成了囊括住宅、商业、装饰、园林、物业、农林旅游等多种形态的复合业务链条，全面覆盖房地产领域u 2012方直集团在惠州地区房地产销售金额位居三甲内，集团实力雄厚、口碑良好，获得了惠州职业者的亲睐。专业项目整体布局与规划分析项目配套与分布分析项目商业配套分析项目产品线分布与设计分析项目入口、人流与车流动线分析项目园林景观分析项目园林可诉性卖点分析项目产品分析项目户型分析项目户型具象分析项目户型可诉性卖点分析ContentsContents项目整体布局与目整体布局与规划分析划分析叠墅高层西枝江六星级会所别墅华罗庚中学国际双语幼儿园WW项目配套与分布分析目配套与分布分析国际双语幼儿园中央溪谷园林生态泳池架空层幼儿园、商幼儿园、商业街：街：项目内设国际双语幼儿园和国际风情商业街，教育、休闲娱乐一应俱全项目配套与分布分析目配套与分布分析生生态泳池：泳池：项目，以简洁、现代的植物配置手法，配合园林造型打造优美的泳池生态景观。中央溪谷立体园林：中央溪谷立体园林：亿元投资6000森林，10条环生溪谷，120种植物，阳台种树、垂直绿化、屋顶绿化架空架空层：总面积近4000平米，拥有多功能使用方式，可以进行棋牌、健身、散步、休闲座椅洽谈、景观观赏项目商目商业配套分析配套分析方直君御吉之岛人人乐、天虹沃尔玛项目自身配套有一公里国际风情商业街，给予住户家门口的购物，方便快捷。一公里的距离，集休闲购物娱乐为一体。项目商目商业配套分析配套分析从项目出发5分钟可到达沃尔玛、天虹商场、人人乐、海雅百货、吉之岛等购物、餐饮、娱乐场所；多彩生活随时、随地、随心可享。项目目产品品线分布与分布与设计分析分析别墅叠墅高层别墅：墅：项目别墅风格古典与简约混搭，尊贵大气，辅以特色溪谷园林，环境优美，舒适宜人叠墅：叠墅：为本项目特色建筑，一栋6层4户，前后、空中双花园，设计新颖、布局合理满足不同客户的需要高高层：户户朝东南，风车型的布局，户型采光、通风良好；高层与别墅交错布局极大开阔了高层的视野、景观范围项目目产品品线分布与分布与设计分析分析项目入口、人流与目入口、人流与车流流动线分析分析车库出入口出入口主入口主入口项目实现人车分流，大大提高了小区道路的安全性和车辆通行的效率目前仅在会所旁有一个车库出入口，随着项目工程的进展而逐步完善项目入口、人流与目入口、人流与车流流动线分析分析主主入入口口园园中中小小路路项目目通通路路项目园林景目园林景观分析分析u园林主入口以规则式种植手法，选择树形优美的乔木，增强其进深感，彰显入口简洁大气、尊贵的气氛u景观轴线：主入口拥有灵动的岭南生态水系，直接延伸至小区内部景观核心带，拥有约300米的超长景观轴，打造成极具岭南个性化风格的林荫大道项目园林景目园林景观分析分析u 功能分区：园林通过四个维度进行规划，打造亲子交流场所，娱乐活动区域，舒适安逸空间以及园林观赏区域，宜静宜动，满足业主不同的生活需求。项目园林可目园林可诉性性卖点分析点分析u园林规划：园林分四个维度规划，功能布局合理，分区明确，动静 分离，满足业主的不同需求u园林风格：用6000森林，10条环生溪谷，120种植物，阳台种树、垂直绿化、屋顶绿化，巨资缔造中央溪谷活水园林，优美的环境给身体以健康的享受u园林特色：国际泳池标准打造近1000平米的生态园林泳池，配合园林造型，以简洁、打造优美的泳池生态景观，增添园林魅力4000平米多功能架空层为业主提供丰富多彩的休闲生活项目目产品分析品分析项目占地20万，建面61万，拥有华南最大的城市运动会所，并首创惠州6000六星级双会所，具备时尚运动、商业休闲多种顶级配套，旨在创新性打造顶级城市绿色、生态豪宅产品形态：240现代简约风格水景双拼别墅、200-220花园联排别墅、170-250情景洋房、180低密度多层住宅及创新110-180新古典主义高层洋房五种户型项目目户型分析型分析主力主力户型：型：三房、四房特征分析：特征分析：楼间距大，保证通风采光 户型坐北朝南，南北通透 25阔景阳台，开启精致庭院式生活 9.6m观景阳台，溪谷美景尽收眼底项目目户型具象分析型具象分析生活区生活区休休闲区区休息区休息区TA1TA1优点：点：户型方正，南北通透户型朝南，功能分区合理客厅阔绰，树立领秀门风大景观阳台，美景尽入眼帘不足：不足：卧室门朝客厅，私密性不强双阳台面积稍显浪费项目目户型具象分析型具象分析1生活区生活区休休闲区区休息区休息区TC1TC1优点：点：户型方正，南北通透户型朝南，开间宽广，高采光通风入户花园，室内外一体化绿色空间25超大阳台，无敌景观视野不足：不足：卧室距离客厅过近，私密性不强阳台、书房面积过大，实用面积不高项目目户型可型可诉性性卖点分析点分析u 空空间尺度：尺度：8.7m客厅开间与25大阳台，视野、采光通风一应俱全；面积宽大，喝茶、聊天、棋牌等休闲娱乐无阻碍，开启精致庭院式生活享受u 功能空功能空间：生活区、休憩区、休闲区，功能分明，布局合理；u 朝向：朝向：所有户型均朝南，冬暖夏凉，符合广东的日照、气候等条件；精精细营销节点分析营销中心布局分析营销动线分析营销可诉性分析ContentsContents营销节点分析点分析推广期推广期/主主题皇帝也需要学习媒体媒体/物物料料推广活推广活动方直君御携手许巍打造音乐盛典携手孟广美举行别墅、高层产品发布会 参展2012房展会举办珠三角年度经济盛会“惠州企业家培训基地”落户中山大学EMBA精英总裁研修班招生现场营销中心开放高层、别墅开盘2012年2月2月113月103月2410月262013年1月1日1月14u 营销节点不密集，但活动造势宣传方面，对方直品牌及君御产品的豪宅定位已最大化突出营销中心布局分析中心布局分析营销中心主要分为，项目介绍区、项目沙盘、休息区和模型展示区u 触摸液晶显示屏 对项目整体的介绍，对项目有更直观的了解而270度的超大宽屏则带给人视觉上的震撼，给人一种项目整体大气的印象u 营销中心内钢琴的摆放，营造了项目的艺术氛围，体现了项目的豪宅定位营销动线分析分析专车接送，彰显尊贵质感园林，一尘不染灿烂花朵，诱人清香六星会所，简约大气布置豪华，霸气外露活水溪谷，自然舒适营销可可诉性分析性分析营销推广推广优劣劣势分析分析优势：u 本项目营销推广紧密结合楼盘形象做宣传，尤其在户外广告和主流报广媒体的宣传，效果显著u 项目活动，配套设施做到实处，让客户亲身感受生活气氛；不足：不足：u项目在媒体广告宣传费用、资源的使用消耗相对较高