武汉府上住宅小区项目一期项目可行性报告.doc

武汉升阳置业发展有限公司“府上”住宅小区项目一期可行性 研 究 报 告二零零九年十一月目 录第一章 总论第二章 市场分析第三章 用地选择和建设条件第四章 建筑设计方案第五章 项目实施计划第六章 投资估算和资金筹措第七章 经济效益分析第八章 贷款资金偿还计划第九章 结论和建议第一章 总论一、项目背景1、政策环境2009年三月以来，全国房地产市场绝地反攻，连续8个月全线飘红，房地产市场的回暖明显走在了全国经济复苏的前列，其中，前期主要得益于房地产商的大幅促销及08年压抑的刚性需求的集中释放，伴随着各国救市力度的加大，中央适度宽松的货币政策为房地产开发商注入了加速发展的动力，而销量的大幅回升，再度缓解了开发商资金危机，市场逐渐由量涨价跌转变为量价齐升，价格的逐渐抬升也刺激了观望客户的购买行为，全国房地产市场进入快速全面回暖的通道。而09年下半年以来的通胀预期，商品房的保值增值功能和资本化功能再次凸显，投资性需求占比拉升，但随着8、9月份武汉城市商品房价格重回调整前的高点，销量出现了小幅的下跌，市场进入了新一轮的博弈，而政府在坚持经济扶持政策的同时，加大了对于房地产市场的规范治理及对投机性需求的控制力度，虽然目前市场供需双方仍然为开发商占据主动地位，但随着全国经济的复苏和货币政策的适度收紧，房地产市场将逐渐回归平稳发展。2 、宏观投资环境1）全国楼市的基本面：快速发展、高位运行是目前的主要特征，从长期来看，房地产市场的平稳持续发展毋庸置疑。08年以来的全国楼市，伴随通货膨胀、宏观调控、货币紧缩等形势，开发商群体与购房群体、金融机构以及政府之间形成了复杂的博弈关系，导致了大范围的开发滞后与消费观望，在这一背景下，以刚性需求为主导的商品房交易成为支撑楼市的主要力量，以刚性需求为目标的商品房开发也获得了空前成功。09年3月以来，在货币政策放松、经济刺激计划、楼盘打折促销、刚性需求集中释放等多种因素的推动下，全国房地产市场再次进入快速发展通道，从市场的基本面来看，房地产市场或有波动，但持续发展是毋庸置疑的。楼市的基本面表现在市场、经济、金融、货币、人口及足够长时期内的发展趋势等六个方面，而从以下分析能够看出，在这六个方面，楼市的基本面并未发生根本性的改变，也就是说房地产市场继续发展的基础未变。经济通胀的预期未变：从经济发展的角度来考虑，一个国家在经济高速发展的阶段，所有不动产的“避难性特征”是在经济通胀的预期不可改变的前提下，防止财富缩水的最有效办法。而我国现阶段即是如此，因此，属于不动产之列的商品房成为了财富避难的最有效载体。不动产的信用基础未变：在资本化时代，不动产的金融化、资本化是其基本属性，由此而产生的牢固信用基础是其成为一大投资渠道的原因所在。房地产绝对财富属性：从足够长时期内的发展趋势看，房地产市场的发展趋势将是一个持续向上的过程，因此，作为不动产的商品房，对个人而言，其增值、保值及可传承的特性，决定了其是绝对财富而不是一种相对财富。 2）“城市化”力量强大，促进楼市发展从人口城市化角度考虑，全国每年1700万人口的城市化力量是推动房地产市场的主要动力，而从我国的人口结构可以看出，这种不断扩大的城市化力量是不可逆转的：从世界范围来看，这种城市化进程都是推动楼市的加速器，而中国庞大的城市化人口，使得城市化进程格外漫长，进程中的楼市也显得格外波澜壮阔;全球性房价规律表明中国目前所出现的房价高企正是这种规律的表现。从全球范围来看，具有人口红利的国家、社会转型国家、和平国家、亚洲国家、贫富差距大的国家都会出现房价高企现象，而中国具有上述国家的综合特征，从中国城市化进程远未完成的角度来看，房地产市场的持续发展是必然的。3）地域优势给武汉楼市发展带来契机地理优势使武汉成为产业转移的必经之地与最佳选择，而产业的聚集成为楼市的强劲支撑。在全国地图上，可以清晰的看到，武汉处于鸡腹所在位置，而周边均是沿海经济发达地区，如北部渤海湾产业南下、东部长三角产业西进、南部珠三角产业北上，在这些经济发达地区产业向中部转移的过程中，武汉不仅是其必经之地，同时也是产业转移成本最低的地区之一，从而成为其最佳选择。3 、东西湖区域基本情况1）金银湖基本情况。金银湖片区位于金银湖生态保护区内，东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33平方公里，未来规划入住人口达30 万人。其水域面积12,000亩，环湖岸线42,000米，拥有一个国家级湿地公园。片区内共聚集了二十多家国内外知名品牌开发商，良好的生态环境与住宅开发的扎堆效应使得金银湖成为引人注目的热点区域。东西湖区交通便捷，107国道、318国道、沪蓉高速公路、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航线、市中环、外环纵横区内。区域地形犹似金龟，昂首于武汉的经济发展中，历年来荣获了全国食品工业强区、全国林业生态建设先进区、全国体育先进区、全国“双基”达标先进区、全国星火技术密集区、省级城乡一体化示范区等荣誉称号。东西湖区大力实施“路桥经济”战略，投资40多亿元先后完成了金山大道、107国道吴家山高架桥、金山公路、环湖公路、惠安大道、金泉公路等路桥工程。目前，全区已实现公路网络化，路桥将495平方公里的区域面积串连起来，形成了“半小时交通圈”。区域交通路网与横贯境内的107国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航道、武汉中环、武汉外环、武汉地铁、武汉轻轨、武汉天河国际机场高速公路相连，打造东西湖“内线贯通，外线直达”的立体交通网络。目前，东西湖区域建设成立国家级吴家山海峡两岸科技产业园、国家级武汉食品工业加工区、华中最大的无公害蔬菜基地惠安生态农业长廊、华中最大的舵落口农贸市场、省级花园式公路金山大道、湖北省城乡一体化生态建设示范区。2）区域规划A、彩湾区规划。2008年1月9日武汉市人大常委会分组讨论时，省委常委、武汉市委书记、市人大常委会主任苗圩透露：马彩在武汉先行试点已获批准。马场的马彩业计划于08年3月份开始试运营，马彩业的开放，将会给金银湖区域楼市发展带来充足的后劲。区域配套、人气将会随着马彩业的发展急速提升，而这些将会直接促进房地产业的发展。如今全世界有2,000个赛马场，88个国家有博彩赛马，中国香港，博彩赛马每年为政府带来上百亿的收入，解决了贫困、就业等诸多问题。武汉开展博彩赛马以后，每年至少能给政府上交400个亿，还将带动一个产业链的发展，从育马业、赛马业到马饲料、马的配件以及饲马员、骑师、驯马师等无数人员的就业问题。国内赛马彩票试点落户武汉，将形成“南有香港，北有武汉”的赌马新格局。马彩获批为武汉在全球树立了一个大开放的形象。经营马彩也有利于促进武汉城市圈试验区的发展。因为试验区定位于两型社会。两型社会发展主要是发展高新技术产业和现代服务业。马彩就属于现代服务业中的娱乐服务业。据2007年12月30日武汉晨报报道，武汉拟将泛金银湖地区打造成继“钢城”、“车城”、“光谷”之后的武汉经济“第四极”“马城”！这是本项目的重大利好消息。据介绍泛金银湖地区规划3个居住片区：金银湖、金银潭片区和三环线南。其中，金银湖、金银潭片区系高档社区，规划人口为16万、13万。规划显示，金银湖将从武汉“边翼”一跃成为城市新坐标。该地区未来主要发展福利马彩竞技、多彩娱乐休闲、水岸莹彩居住、激彩高新创业和聚彩生态旅游等内容，将成为国内领先的赛马运动基地，中部独具特色的生态旅游目地和休闲度假区。据介绍，市政府已原则同意近期以赛马场为核心3.5平方公里范围内，投资47.19亿元，进行41项建设，其中包括四星级酒店2座，大型商场、综合医院各一座以及一座大型旅游服务中心。作为3.5平方公里的投资范围内的本项目，这些城市基础设施的兴建必将进一步完善本项目的配套设施。B、“创造近郊生态滨水城市环境”的设计定位。根据2004年武汉市政府对金银湖规划看主要市围绕“三个特色，一个策略”金银湖定位：在金银湖整体规划中，强化区域功能、道路交通等与主城的联系，并强化“创造近郊生态滨水城市环境”的设计定位，以金银湖湖面水域为“生态绿核”。六个功能片：以六条指状发散的水系为轴，将规划区分为六个功能片区，即：径河片区、三店片区、鑫桥片区、高尔夫片区、马池片区、滨湖片区。形成“一核六片，核心放射、碧水穿插”的布局结构。规划控制范围42.0平方公里。规划容纳人口控制在2830万人。其中 “径河片”、“三店片”、“鑫桥片”、“滨湖片”四个片区为特色产业和生活居住并重的综合新区；高尔夫片是以“高尔夫俱乐部”和“赛马场”为核心的体育休闲度假区；马池片则是相对独立的高尚居住片区。规划总原则：水、绿、景三特色，生态环境一策略在规划控制中，始终坚持“三个特色，一个策略”。水特色：严格界定地表湖泊、河流等水体的保护“蓝线”。金银湖及与其相连通的河流，自然港汊，水面不得被城市建设占用；环湖路以内的半岛或岛屿，以绿化建设为主；金银湖北侧两条港汊在保留水面的同时，环水面建设300500米宽的人工林带；沿径河两侧各布置50100米人工林带，保持湖区的环城水网络格局，延续和保护金银湖地区的历史水道的路径，营造人与水对话的小尺度空间，再现魅力水乡的城市风景。绿特色：规划以环金银湖绿化区为“生态绿核”，以金山大道为绿化主轴，以其分支水系及两侧绿化为纽带，形成一个以金银湖为中心，向四周指状放射发散，多级公共绿地均衡布局的点、线、面相结合的绿地景观系统。环湖路以内开辟足够进深的生态岸线。五环路两侧控制100m绿化带，环湖路两侧控制3080m宽绿化带。金山大道两侧控制50100m绿化带，工业区内主要道路两侧控制1020m宽绿化带。景特色：以主湖水面及周边开辟的生态型绿地为“生态绿核”，以道路景观绿轴为“绿色通道”，以天然的水系河道为“蓝色通道”，形成由“生态绿核”、“绿色通道”和“蓝色通道”交汇渗透的景观网络结构。重点建设三条“滨水廊道”“径河走廊”、“李家墩生态走廊”、“混江湖生态廊”，规划要求对三条滨水生态走廊重点保护，严格控制其开发建设。C、 区域发展趋势金银湖周边产业带的持续发展，以及相关地区居民收入的增长，为金银湖住宅板块的持续发展奠定了基础。东西湖地区已形成多个产业园区，武汉吴家山台商投资区、武汉海峡两岸科技产业园、鑫桥高新技术产业园、金银湖生态保护区、海口经济技术发展园等园区 “经济圈”已经形成。这个经济圈的持续发展能相应带动居民收入的增长，这将提高金银湖板块现有的购买能力，并优化购买力结构。 D、 区域生活配套发展。据了解，协和医院在金银湖将开设分院，已开业的金盛国际家居汉口广场位于金银湖管委会鑫桥产业园内，除主营建材家居外，国美电器及其他品牌家具专卖店等也将进驻。此外，该区域配套基础设施建设遵循“统一规划、超前建设”的原则，交通、水电、煤气、电信等设施的建设已经形成一定规模，完全能够满足未来几年大规模住宅开发的要求。另外，与武汉其它几个郊区住宅板块相比，她享有丰富的旅游观光资源，包括柏泉旅游观光区、巨龙湖生态农业旅游观光区、金牛港牧业园等，以及金银高尔夫球场、圣山欢乐世界、西郊植物园、东方马城等多个休闲娱乐设施。这些旅游资源的开发和休闲娱乐设施的建设将大幅度增强金银湖住宅板块的吸引力，让这里的居民享受到美好的居住生活。二、项目简介1、地块现状“府上”小区项目位于武汉新城区的三大开发板块之一汉口的东西湖片区。项目东面紧挨大型成熟社区“武汉奥林匹克花园”，南面隔地临环湖路，北面隔地临近环湖中路，东西两侧各规划有北区三路和北区四路两条快速通道。从规划发展看，该地块为理想人居之地。2、项目规划该项目规划净建设用地面积为59,235平方米。其建设范围为：基地东面紧挨大型成熟社区“武汉奥林匹克花园”，南面隔地临环湖路，北面隔地临近环湖中路，东西两侧各规划有北区三路和北区四路两条快速通道。规划要求小区建筑后退东侧规划路大于5.0米。项目规划总建筑面积为131,955.50平方米，计算容积率建筑总面积88,852.50平方米，其中住宅85,606.50平方米，配套公建3,246平方米，地下室43,103平方米。建筑密度25%，容积率1.5，总绿地率高达35.9%，设有停车位434个。整个项目由东(低层住宅)、西(高层住宅)两个组团构成。小区由5座32层高层住宅及1-3层低层住宅构成。高层户型设计为大面宽小进深的两梯三户及两梯四户，户型为80-93平米两房、120-135平方米三房。低层108栋，规划为组团式高端花园洋房，面积190240平米。 根据目前市场情况，项目一期推出2栋高层及全部低层产品，二期推出3栋高层。3、建筑风格、居住理念及人文精神：建筑风格：新东方主义；居住理念：隐贵藏峰；人文精神：东方掩居哲学礼、进、藏、趣、合。三道垂花门，五重影壁墙，六进叠园礼居尚礼。3道垂花门，5重影壁，私密院落，礼居中国。进五进园。五重精致景观园林，层峦叠进，自然同生，绿意各不同。藏隐贵藏。靠北而居，藏风纳气，都市隐贵心灵原乡。趣逸情趣。净心滤尘，闲逸雅居，细品生活百趣。合天地合。围合式院落，养心下沉庭院，天人合一的栖居之道。4、规划设计 规化设计目标营造一个能够享有精致休闲空间的，具有生气和活力的，充满人文、艺术气质的优雅社区。核心：把中式建筑、院落空间的特点与现代居住空间要求完美结合规划设计原则 A、体现内景式，强调社区内部高尚氛围的社区生活模式B、对院落、组团、街区、社区等不同层次的规划元素进行深层次研究，探讨适合于本项目的规划模式。本项目充分利用中式宅院的空间变化原理，利用光影变化，空间转换制造出步移景换的空间艺术感，营造生态、休闲的半私密、私密空间，建立住户的领域感。C、 分小组团规划，组团规模（组团户数）根据物业类型和档次确定，原则：物业档次高，则组团规模小；物业档次较低，则组团规模大。本项目高层区域和低层住宅区域采用完全分离的规划模式，高端产品内独有的公共部分不共享。 D、 把现代的建筑元素与传统的居住形态进行结合，或者同时把具有传统气质的建筑元素与现代的居住形态相结合E、 小区的商业部分采用变化丰富，空间适宜的街巷模式（和小区会所结合起来设计）。同时利用现代的商业和建筑装饰元素。F、 在结合成本因素的前提下，适当营造水环境、水景观、水休闲空间，做足水文章，形成富有特色的社区景观。G、 均好性：强调资源占有的均好，为某些条件不佳的单元提供其他方面的合理补偿；强调朝向、日照、通风均好；强调景观的均好；强调庭院空间的变化及功能的合理利用，为各种户型创造相应卖点。景观资源配置时遵循“档次高的物业（低层住宅）户户有景”的原则。高层区域的景观主要以观高端产品的区域内景为主，规划时尽量考虑高层的观景效果。H、会所的设计大胆突破，形成较强的视觉冲击，增加建筑艺术美感。5、景观特点五进园林，从小区入口至入户，层层递进，疏密有度，软硬结合，随着小区路线体验国学园林带来的视觉变幻和心灵震撼。隐蔽高深门楣开阔软性广场曲径通幽林荫小道艺术化硬铺广场及书院会所低层区内院及镂空照壁里弄（组团间窄巷）合院专属道路入户。六个合院设有“退思斋、不争斋、暗香斋、谅友斋、不言斋、益清斋”六大主题园林，通过不同景观材质和植被打造风格迥异的国学园林，以标识性极强的艺术小品来实现各种园林景观的和谐统一。6、创新低层产品介绍本项目108套低层洋房产品全面超越了目前武汉市场上的同类型产品设计，被相关规划建设管理部门评价为近几年来看到的最好的产品。简单归纳来说，本项目低层产品有如下的特点：从总体规划上，注重空间层次的营造，借鉴中国古典园林的手法，塑造层进空间体验，实现“小中见大”、“步移景异”的空间特点，做到了“家”与“园”的有机结合，使“家”不仅是生活的场所更是心灵的港湾，所谓“大隐隐于朝”，在喧嚣的都市环境中力图给居民营造一个超脱世俗的家的生活。A、 “庭院”、“街巷”、“合院”是空间的主要组成部分以层进院落为先导，以街巷为纽带，以合院为家园的基本构成。有别于通常“排排坐”洋房单调的布局，合院能提供给居民更好的领域感与归属感，在保持私家独立性的同时，更加强了邻里交往空间的营造，最大程度上兼顾了私密性与公共交流的要求；同时合院空间增强的空间的节奏感，不同的庭院景观给人以不同的心理体验，从而增进社区环境的层次感和丰富性，进而增强了空间尺度感。B、 项目低层区域整体较外部抬高2米多，彰显社区的尊贵感与领域感，并为社区带来了丰富的层次变化与实用的功能空间。同时，有效避免了金银湖湿地环境对于居住舒适度的影响。C、 强调人与自然的有机融合，五重院落、立体绿化：500余平米的组团庭园；彰显业主个性的照壁与前堂；扩展客厅及餐厅功能的中庭；主人修身养性的后院；主楼层外接的超大空中花园五重院落空间将东方居住价值观的“进”“藏”“礼”“趣”“合”五大高尚价值追求完美实现；底层花园、首层前庭及中庭、二层阳台、三层空中花园，四个层面的植被绿化与硬质景观将人与环境的契合演绎到极致。D、 本项目把地面完全给人使用，形成完整、安全的地面环境，车行则完全引入地下，实现完全“人车分流”，为社区提供放松、安全、完全专属的生活空间；车行直接入户，户户私家车位，其中40%住户拥有双车位，体现项目对住户的关怀与对高尚居住生活方式的致敬。E、 超高附加值是产品的一大亮点，泛首层提供最高达95%的赠送面积，平均每户赠送面积达150平方米，该层层高3.55米，其中2.05米在地上，1.5米在地下，整层实际可作一层使用，但为了体现本项目对业主的关心，该面积全部赠送；同时，超大顶层露台、前、中、后院极大的拓展了家居生活的场景，拓展了家居生活了内涵，给生活无限空间。F、 注重建筑的气质打造，通过把浓厚的东方文化内涵与现代建筑手法的结合，打造出足以传世的经典私宅现代简约的建筑形式，沉稳精致的灰砖、愈久愈醇的高档室外木，精巧点缀的金属构件与取材东方处理手法的门窗搭配，人文与现代气息在看到建筑的第一眼扑面而来；远低于普通低层产品的拼接长度，增加室内通透感与层次感；层高差异化处理、双主卧设计、中西双厨、独立保姆活动区，完善而独具个性的社区配套府上项目的低层洋房产品，为城市精英阶层打造的是心灵的栖居地，建筑、美学、艺术、文化的鉴赏馆，传承与开拓的坐标点，正如项目推广理念所说府上项目“构筑新空间、关注心幸福”。G、 “书院”是本社区另一个卓尔不群的特色。建筑形体如同一颗“方印”，含蓄内敛的表情，透露出东方文化气质，暗示出社区的文化品位，契合了高端人群对文化的孜孜追求。三、开发商简介1、项目法人情况武汉升阳置业有限公司成立于2002年1月，法定代表人张斌，注册资本人民币8,880万元，注册地址东西湖金银湖马池路南睿升学校东。公司系湖北致远集团股份有限公司与自然人王金桥合资组建并由湖北致远科技集团控股的房地产开发企业（控股比例为75%）。公司以房地产开发为主营业务，以建筑材料批零、物业管理等为多元化发展方向。公司现有员工28人（其中有高、中级技术人员10人），均为大专以上学历，行业经验丰富，骨干人员由一批经验丰富的企业管理和房地产开发的专业人才组成，人员配备整齐，结构合理。公司目前正在开发的“府上”项目目前已完成前期设计和土方开挖、地质勘察等工作。公司将以战略的眼光，本着经济效益和社会效益并重的发展思路，为公司赢得更大的市场和美誉度，将“府上”打造成为高舒适度，具有生命力的特色住宅人文社区。2、 主要投资人情况公司由湖北致远科技集团股份有限公司（投资占比75%）和自然人王金桥（投资占比25%）共同出资组建。湖北致远科技集团股份有限公司系湖北省企业上市发展促进会会长单位，连续六年被中国农业银行湖北省分行授予AAA级信用企业，并被湖北省工商行政管理局确认为全省56家“免年检企业”，同时获得湖北省诚信单位评审委员会授予的“湖北省信誉建设示范单位”荣誉称号。湖北致远科技集团股份有限公司具有房地产开发企业二级资质，资金实力和技术实力在武汉市房地产业赫赫有名，作为主营业务的房地产开发，一直是集团公司的支柱产业，早在1993年公司就进军海南，在三亚、儋州等地开发多个楼盘，九十年代后期又在宜昌、当阳等地开发多个别墅小区。其中，宜昌的“烟草小区”1999年被评为“宜昌市十大名盘”；2005年在当阳市城区投资开发的“天泽苑”高档别墅小区，该项目占地45,000平方米，建筑面积50,000平方米，总投资8,000万元，实现销售收入1亿元， 上缴税收800万元，实现净利润1,200万元，先后被湖北省建设厅评为“湖北省优秀城市住宅小区”（宜昌市十家、当阳市唯一一家）；宜昌市环保局、宜昌市房管局评为的“安静居住小区”“绿色小区”（宜昌市十家、当阳唯一一家）；当阳市房地产开发协会常务副会长单位。2004年起公司在武汉市南湖边投资开发 “澜花语岸”小区，该项目占地40,668.91平方米，建筑面积112,000平方米，总投资3.05亿元，实现销售收入4.42亿元， 上缴税收5,200万元，实现利润7,678万元，先后获得“全国绿色住宅小区示范工程”、南湖片区“样板工程”和武汉市工程质量“黄鹤杯”银奖等多项殊荣。 王金桥系武汉市东西湖海口建筑工程有限公司的法定代表人，其个人拥有丰富的现场施工、现场管理经验。该公司成立于1979年，拥有房屋建筑工程施工总承包二级资质、市政公用工程施工总承包三级资质。该公司所竣工的工程质量合格率为100%、优良率为100%、安全生产优良率为100%、文明施工样板率为80%，其中常青花园12小区24#、25#楼，碧海花园二期洋房11#-15#楼，博大学府花园1#楼等荣获省楚天杯奖；常青花园1-13#楼，岑湖生态家园5#楼等荣获黄鹤杯奖；万科四季花城一期二组团A、B、C栋荣获楚天杯和黄鹤杯两项大奖；海景花园南区综合楼A、B两栋18层、阳光海岸22层、襄樊的龙世家4栋26层等高层建筑都获得了优良工程。第二章 市场情况及本项目的机遇与风险从市场的基本面以及全国房地产市场现状来看，2008年，全国房地产市场经过持续一年的市场调控，进入2009年以后，房地产行业做为经济的重要支撑产业之一，已经走在经济回暖的前面，已经基本从去年底的困境中走出来了，并且迎来了良好的发展形势，为了房地产市场更好的稳定发展，各级管理部门也做着积极的努力。一、城市房地产发展现状：2009年上半年从宏观数据来看，武汉房地产形势较好，主要表现在以下几个方面：1、交易量大幅回升，商品房成交火热；2、从开发投资来看，开发投资、开发规模、成交价格等仍然保持稳步上升，需求不断释放，待售房源逐渐被消化；3、房地产市场行情明朗，成交形势较好，为了避免非正常增长因素，管理机构通过提高二套房贷门槛，挤压掉部分投资性需求，减少炒房现象；4、武汉市商品房销售价格已经回到了2008年调整前的水平，已经完全走出谷底，据了解管理部门可能停止“房贷利率七折”等扶持性政策。中国经济逐步复苏，同时也给房地产市场带来了优越的发展机会，市场的行业调整过后将会迎来新的发展机会。一）一级市场2009年，将近大半年的时间，武汉市中心城区通过招牌挂方式共出让土地27宗，成交25宗，2宗因故延期，已经完成了全年指标322公顷的99%；与去年相比有着明显的改观，而更值得关注的是，经过2008市场调控后，各开发企业拿地更加理性，集中竞价的场面不多。归纳为如下几个特征：土地的成交量回升，90%以上的土地都正常成交，成交价格更加理性。因市场行情不好而空置的土地，今年也加快了开发的节奏。各大地产开发企业在大量销售房源的同时也大量吸纳土地，增加土地储备。二）二级市场9月武汉市商品房成交11149套，成交面积122.67万平方米，环比微涨0.77%，1-9月总成交面积达到1020.36万平米，同比去年增长139.09%，自3月份以来，成交面积连续7个月保持在120万平方米以上的水平高位运行。从武汉商品房成交面积走势图来看，在2008年市场调整时期，成交面积一直处于低位运行，月平均成交面积只右46.56万平方米，在到达9月的最低谷后，价格和折扣优惠活动的增多，商品房价格下调幅度明显，成交量才慢慢回升，2009年春节过后，政策和市场利好消息增多，商品房销售价格具有一定优势，刚性需求开始释放，成交量上升明显，自2009年3月份以后武汉商品房成交量一直比较火爆，月成交面积都维持在120万平方米以上，8，9月份由于政策调控和商品房价格的回升等原因的限制，成交量有小幅度的下跌，但从总的趋势来看，武汉房地产市场基本面呈现出良好的发展势态。9月最新动态：成交平稳 量价均小幅下调本月全市成交量出现一定回落，成交均价也有所回落。商品房成交11314套，124.13万平米，成交金额66.28万元，成交均价5339.5元/平米。分别上涨-6.7%，1.7%，-2.2%，-3.9%，市场处于基本稳定期。在上半年信贷放松、项目供应量不足，以及城区拆迁量加大的情况下，部分楼盘出现火爆场面，而部分项目酝酿提价更是促进了购房者出手的决心。价格的回落主要来自于郊区项目的成交比例提高，如盘龙城、金银湖等片区部分楼盘。这些项目以其价格优势以及部分折扣优惠吸引了消费者。金九银十的开局显得“后劲不足”主要源于前期价格的上扬已经很大程度的消耗了消费者的信心；而开发商出于对后市的乐观加快了开发节奏，供应量得到了有效释放，供求双方的博弈态势显露无疑。主城区量价齐升9月份，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘368个，成交均价为6009.95元/平方米，比上月上涨了112.31元/平方米，涨幅为1.90%，比去年同期上涨了4.71%;月销售总套数为7163套，比上月增加了1257套，增幅为21.28%，月销售总套数为7163套，比上月增加了1257套，增幅为21.28%，同比去年增幅为209.02%。 全线飘红9月，除沌口片区外全线飘红，汉口中心区、古田、南湖、青山等片区，成交均价涨幅都超过300元。武昌区域的青山、南湖、关山片区，商品房平均成交价格涨幅都在5% 以上;汉口区域的古田片区和汉口中心区价格变化较大，特别是古田片区，成交均价上涨了7.19%;汉阳区域的沌口片价格出现下跌，跌幅为4.09%。武昌中心区、东西湖片大涨从各片区商品住宅成交套数情况来看，武昌区域销量较旺，占全市总销量的50.54%，其中，武昌中心区占据全市销售榜首，东西湖片仅随其后，汉口中心区销售量虽有所回落，但总量依旧可观，名列第三。与市场规模和认知相适应，与上月成交情况相比，本月区域间的成交量分布没有明显的变化，上个月销售较好的片区如汉口中心区域、武昌中心区、东西湖片继续保持占据片区销售排行的前列。三）三级市场二手住宅价格情况9月第2周(9月7日-9月13日)，据亿房研究中心的统计数据显示，武汉二手住宅平均价格为4224.81元/平方米，与上周相比，上涨了2.53元/平方米，环比涨幅为0.06%。二手住宅区域价格情况因地理、交通、各城区发展水平以及二手住宅本身新旧程度的不同，各地段之间的二手住宅价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，各区二手住宅9月第2周均价如下：武汉市二手住宅交易情况2009年9月第2周武汉市二手住宅共成交了703套，与9月第1周相比增加了37套，涨幅为5.56%，平均每天成交量为100套。从成交区域来看，汉口中心区、武昌中心区和汉阳中心区的二手住宅成交量有所下降，占整成交量的46.66%。2009年9月第2周全市重点区域二手房不同户型销售情况从各区域不同户型住宅销售套数来看，60-90平方米的户型成交量最大，共成交了370套，占到全市销售套数的52.61%，其次是60平方米以下的户型，共成交了160套，占全市总销量的22.74%;90-120平方米的户型成交了129套，占全市总销量的18.54%; 120-140平方米的成交了29套，占全市总销量的4.17%，140平方米以上成交了15套，占比为2.13%。9月份第2周武汉市二手房市场价格连续8周上涨，分析认为，从7月份开始二手房价格出现涨幅回落现象，到8月份加快回落速度。一方面是二手房价格持续攀升到一定高点，会给价格上行带来压力;另一方面5、6、7三个月二手房量价聚集爆发，给后期成交带来盘整的可能性。由于中心区域受到高档房 “托市”效应，传统自住区得到刚性需求支撑，非中心区域率先迎来量价调整。二、区域房地产发展状况项目所在区域（金银湖）市场分析1、金银湖区域市场概况： 1）规划利好。本报告第一篇幅讲到，金银湖区域规划配套更趋利好，这将极大地促进金银湖楼市的发展，获得投资者和置业者的青睐。2）品牌扎堆。此区域凭借丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势成为武汉房地产耀眼的明珠，万科、顺驰、耀江神马、金地、恒大、沿海集团等知名企业都瞄准中档住宅市场，先后进入金银湖片区。在万科四季花城、高尔夫城市花园、奥林匹克花园等品牌规模楼盘的带动下，催生了片区的置业热潮，吸引了不少置业者和投资者的青睐，使得楼市销售势头强劲。3）品质较好。金银湖区域楼盘素以资源稀缺、产品创新、配套完善、规模较大而著称。区域内项目多为较大规模，如占地4000亩的常青花园、2000亩的万科四季花城、600亩的耀江丽景湾、570亩的高尔夫城市花园、540亩的奥林匹克花园以及520亩的顺驰泊林、近2,000亩的沿海赛洛城, 区域内产品多以多层和小高层为主，高层所占比例也在逐步加大。4）势头强劲。金银湖区域不断有品牌开发商强势进入，消费者也非常青睐该区域，该区域成为汉口客户仅次于汉口市中心的理想购房区域。调查显示，70%的欲置业的汉口居民有在金银湖购房意向，而众多购房者关于金银湖比较关注的问题也基本集中在景观、交通、配套等方面，关于金银湖居住前景，绝大多数参与调查者都表示十分乐观。2、客户群体 客户来源：汉口地区购房者对跨江购房存在较大的心理障碍，而在对江岸、江汉、桥口、东西湖4个汉口购房区域的选择时，选择东西湖区域的比例仅次于选择汉口中心区的比例，这主要得益于金银湖板块5年开发的积累，以及金银湖周边宜人的自然环境。主要为以下人员：周边就近上班的人员，或在汉口区经商人员；武汉市内老城改造的部分拆迁居民，以江汉区为主；湖北省内或外地来武汉的工作人员想落户武汉，或在武汉投资的购买者。 年龄：集中在2535岁和3545岁两个区间，比例约为1：1.3，占到已成交客户总数的90%以上。 职业：大部分项目的客户群以附近的大型企业高收入阶层员工，汉口的私企业主和大型企事业单位员工为主力客群，如：中国电信、中国移动、天河机场、邮政中心、中国石油等单位就近的员工。此外还有同济医学院及附属医院、协和医院，在汉口区经商的商人、武汉市公安系统等政府机关的中高级公务员和外地来武汉工作、经商的人员为次主力客群。武汉市汉口内的旧城改造拆迁居民和周边原住居民业有一定的比例。 购买动机：多用于自住，客户二次置业者居多，用来改善居住条件；部分武汉本地的商人和外地来武汉的投资者，买房用来投资。 家庭构成：家庭结构相对简单，以两代居、3-4口之家为主。业主的子女状况为有婴幼儿的家庭约占总数20%，有小至中学子女的家庭占总数40% 。 交通工具：约有60%的已成交客户拥有私家车或单位配车，显示购房者较好经济条件。1）3、周边竞争楼盘状况截至到2009年10月31日项目名称当月售价房 型 配 比销 售 状 况户型面积区间（）已售套数待售套数本月销售套数升华现代城均价3900二室 76、77、8535729220三室107、109、125、127四室96、100五室顺驰泊林四期均价4500二室 96、100 11815518三室138四室二厅及复式水印桃源3950二室 9566367523三室125四室沿海赛洛城4000:二室80.90.100、119:1444:2107:498别墅：38:15:21:654别墅：6477三室133四室 132-141:二室80-90三室138.00: 二室80-90三室138.00银湖翡翠均价6000元/平方米 三室99.130778655四室 150五室182-220，394金珠港湾二期5400二室95-1159705013三室110-155万科高尔夫城市花园四期6800(精装)二室12027615461三室163五房201-206金银湖别墅8500三室170180：158：8：71：224四室及复式195244金地格林春岸4963（成交价）两房83102/503924、本项目SWOT分析1） 优势分析A、区位环境优势本案位于武汉金银湖片区，金银湖是武汉市唯一的国家生态建设示范区，该区内环境空气质量优于武汉均值6个百分点，二氧化氮、二氧化硫日均值等各项指标，优于国家环境空气质量二级标准，金银湖的区位和环境优势令其成为武汉最重要的房地产开发热点地区之一。武汉地产十强企业如宏宇实业地产集团、美好愿景，外来地产大鳄如深圳万科、金地、广州恒大、天津顺驰、香港沿海集团等品牌开发商扎堆金银湖，金银湖区域由此成为武汉开发规模最大、知名发展商最集中、平均开发水平最高的区域，是武汉三区七片住宅区规划中发展速度最快，市场影响力最大的区域，是武汉人尤其是汉口居民心目中理想生活的首选。B、市政规划优势在本项目一期的开发周期（2009年2011年）内，良好的生态环境，方兴未艾的旅游和休闲产业的发展和在政府规划下日益完善的城市配套，能够彻底巩固金银湖城市副中心的地位。下面进行分述。1、2-5年内区域将实现的重点交通配套提升区域居住价值1）、地铁交通。2010年常青花园地铁的通车，对整个金银湖区域价值将是几何级数的提升。2）、规划道路。2008年马池路与常青路的连接，使进入本项目的直接距离缩短4公里。3）、景观道路。2009年环湖路的拓宽刷黑工程，使项目地块的的景观性和生态性完美展现，本项目紧邻环湖路，是该工程最大最直接的受益者。联通路与电信路再增一条马池片区的横向道路。4）、公共交通。2009年在金银湖公交车场新通的五趟公交车将直接改善居民出行，拉近与中心城区的距离。2、区域大型商业及生活配套正在或即将实施1）、沃尔玛2009年落户金银湖。作为全球第一大超市即将落户金银湖，从一个侧面也充分显示了金银湖日趋重要的城市地位和消费能力。2）、2011年建成的协和医院金银湖分院离本项目地仅1公里左右。该项目是花园式三级甲等医院，土地手续已办完，目前正在申报中。3）、金银湖商业