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房地产项目房地产项目开发流程开发流程 开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。对房地产项目开发一般应遵循下列程序：对房地产项目开发一般应遵循下列程序：三、土地使用权的取得程序三、土地使用权的取得程序项项目目开开发发前前期期调调研研程程序序一、概述一、概述 项目的前期调研程序，就是通过开发项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。找投资机会的过程。开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市管理办公室报送项目建议书市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议取得批准项目建议书的批复书的批复;依据项目建议书批复依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委编制可行性研究报告报计委审批获准审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）（国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）项项目目立立项项过过程程程程序序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处）承办部门：地区计划发展委员会投资处（2）申报资料：）申报资料：书面申请书面申请提供资金落实证明提供资金落实证明土地使用权证明土地使用权证明由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目规划部门对项目建设选址的初审意见；建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审土地管理部门对建设用地的初审意见；意见；c.环保部门的环评报告；环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项依法必须招标项目的招标总体方案；目的招标总体方案；公司的资质证明。公司的资质证明。（3）申办程序：）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与其它申报材料一起和国有土地使用权出让合同。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。二、实施程序二、实施程序（4）办结时限：）办结时限：在收到申报资料后，在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。个工作日内予以批复可研报告。（5）收费标准：）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳如在开发办办理立项，须缴纳2元元/平方米的开发管理费。平方米的开发管理费。项项目目立立项项过过程程程程序序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：）承办部门：XX市计划发展委员会投资处市计划发展委员会投资处（2）申报资料：）申报资料：书面申请；书面申请；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。资计划。项项目目立立项项过过程程程程序序（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。复。（4）办结时限：在收到申报资料后，）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以个工作日内予以批复可研报告。批复可研报告。二、实施程序二、实施程序项项目目立立项项过过程程程程序序土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序一、概述一、概述用地取得方式用地取得方式 开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证证,方可办理取得土地使用权的手续。方可办理取得土地使用权的手续。在现阶段根据在现阶段根据的有关规定的有关规定,用地用地的取得方式有三种：的取得方式有三种：一、通过国家出让方式获得（即土地一级市场取得）；一、通过国家出让方式获得（即土地一级市场取得）；二、通过转让方式获得（即土地二级市场取得）；二、通过转让方式获得（即土地二级市场取得）；三、通过与当前的土地的使用者合作等方式（即土地三三、通过与当前的土地的使用者合作等方式（即土地三级市场取得）。级市场取得）。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。书。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。一、概述一、概述征地征地土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施为达到施工要求的场地条件工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并并对原用地者进行补偿、安置的行为。对原用地者进行补偿、安置的行为。根据国土资源部第根据国土资源部第11号令，经营性用地均由土地储备号令，经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。一、概述一、概述拆迁拆迁土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：所属地区国土资源局）承办部门：所属地区国土资源局（2）申报资料：）申报资料：用地申请；用地申请；计委批复的当年投资计划；计委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；建设用地规划意见；用地范围图；用地范围图；土地权属证明；土地权属证明；工程项目总平面图。工程项目总平面图。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序（3）申办程序：）申办程序：审核有关申报资料（审核有关申报资料（2个工作日）；个工作日）；现场勘测定界（现场勘测定界（10个工作日）；个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工个工作日）；作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序（4）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。（5）应注意的事项，划拨土地的范围仅限于：）应注意的事项，划拨土地的范围仅限于：.国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；.城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。项目建设用地。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序 国土资源部第国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地号部令规定：凡各类经营性用地（含建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（含建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为：承办部门均为：所属地区所属地区土地收购储备中心。现分土地收购储备中心。现分述如下：述如下：国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。是有计划地进行的。所属地区所属地区国土资源局根据社会经济国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经权出让计划，报经XX市政府批准后，向社会公开发布。市政府批准后，向社会公开发布。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序 所属地区所属地区土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。文本。所属地区所属地区土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。地点。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序招标拍卖挂牌公告包括下列内容：招标拍卖挂牌公告包括下列内容：出让人的名称和地址；出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；投标、竞买保证金；所属地区所属地区土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。挂牌活动。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。主要内容。评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。家组成，成员人数为五人以上的单数。招标人根据评标结果，确定中标人。招标人根据评标结果，确定中标人。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序主持人点算竞买人；主持人点算竞买人；主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；规划要求和其他有关事项；主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；的，应当明确提示；主持人报出起叫价；主持人报出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人。主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。价时，主持人应当终止拍卖。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；挂牌公布；符合条件的竞买人填写报价单报价；符合条件的竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人继续接受新的报价；出让人继续接受新的报价；出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌时间不少于挂牌时间不少于10个工作日。挂牌期间可根据竞个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。买人竞价情况调整增价幅度。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。价最高者为竞得人。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订国有土地使用权出让合同。让人签订国有土地使用权出让合同。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。个工作日内予以退还，不计利息。招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。出让人公布出让内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。结果，不得向受让人收取费用。受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。记，领取国有土地使用权证书。收费标准：收费标准：所属地所属地区国有土地基准地价及政府出让区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准。土地纯收益标准。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：承办部门：所属地区所属地区土资源局土资源局（2）申报资料：申报资料：A.土地登记需要的资料土地登记需要的资料计划立项批文；计划立项批文；建设用地规划许可证和用地意见；建设用地规划许可证和用地意见；土地登记申请书；土地登记申请书；地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；土地登记审批表；土地登记审批表；土地登记卡。土地登记卡。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序B.土地转让登记需要的资料土地转让登记需要的资料国有土地使用权转让申请审批表；国有土地使用权转让申请审批表；出让人土地使用权证书；出让人土地使用权证书；土地使用权评估报告；土地使用权评估报告；土地转让协议；土地转让协议；转让双方法人证明；转让双方法人证明；出让人原出让批文；出让人原出让批文；出让方土地登记申请出让方土地登记申请土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序（3）申办程序：申办程序：申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。员对申请材料进行审查，并给予答复。地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。权属状况进行全面审核。注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。卡装簿，土地权利人领取证书。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序（3）申办程序：申办程序：申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。员对申请材料进行审查，并给予答复。地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。权属状况进行全面审核。注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。卡装簿，土地权利人领取证书。4.办结时限：对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证。通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。土土地地使使用用权权的的取取得得程程序序二、实施程序二、实施程序（4）办结时限：办结时限：对符合登记条件的，对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证。个工作日以内完成审核和登记发证。通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。序办理。征征地地拆拆迁迁程程序序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：承办部门：XX市国土资源局市国土资源局（2）申报资料：申报资料：用地申请；用地申请；建设用地规划许可证；建设用地规划许可证；建设工程设计规划要求通知书及附图；建设工程设计规划要求通知书及附图；建设用地规划意见。建设用地规划意见。（3）申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。临时用地许可证。（4）收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元元/亩。亩。二、实施程序二、实施程序1.承办部门：承办部门：所属地区所属地区拆迁办拆迁办2.申报资料：申报资料：拆迁申请书；拆迁申请书；项目立项批文；项目立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件；建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地使用证；国有土地使用证；建设拆迁临时用地许可证；建设拆迁临时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁计划和拆迁方案；拆迁计划和拆迁方案；产权调换和安置用房证明。产权调换和安置用房证明。征征地地拆拆迁迁程程序序二、实施程序二、实施程序（3）申办程序：申办程序：审查申请，并于收到申请后审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发房屋拆迁日内，核发房屋拆迁许可证。确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登许可证。确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得拆迁验收合格证；征地办、拆迁办、规划局现场测拆迁验收合格证；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。量定线，核定用地范围、拆迁面积。（4）收费标准：收费标准：拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元元/平方平方米，实行过渡安置米，实行过渡安置12元元/平方米。平方米。征征地地拆拆迁迁程程序序一、概述一、概述为加强城市规划管理，保证为加强城市规划管理，保证XX市整体规划的实施，市整体规划的实施，对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证。对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证。开发商在办理建设工程规划许可证时，应开发商在办理建设工程规划许可证时，应提供的资提供的资料为：料为：当年的建设计划当年的建设计划土地使用证件土地使用证件；建设工程用地规划许可证建设工程用地规划许可证；建设工程拟建位置的地形图建设工程拟建位置的地形图；建设工程总平面图建设工程总平面图；符合审定设计方案的施工图及消防设计质监部门对施符合审定设计方案的施工图及消防设计质监部门对施工图的批复意见工图的批复意见；建设工程用地规划许可证建设工程用地规划许可证；向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。核发建设工程规划许可证。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：承办部门：所属地区所属地区规划局规划局（2）申报资料：申报资料：书面申请（含建设要求和内容）；书面申请（含建设要求和内容）；计委年度计划投资批文；计委年度计划投资批文；1：500地形图；地形图；已批准的可行性研究报告。已批准的可行性研究报告。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（3）申办程序：申办程序：持所需材料向市规划局提出申请；持所需材料向市规划局提出申请；规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作个工作日内给予答复；日内给予答复；规划局对符合城市规划的申请签发建设用地规划许规划局对符合城市规划的申请签发建设用地规划许可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；建设用地计划批准手续；需制订详细规划的，在需制订详细规划的，在7个工作日内签发规划设计要个工作日内签发规划设计要求通知书；求通知书；委托有资质的设计单位作总平面规划设计；委托有资质的设计单位作总平面规划设计；规划局审查规划设计方案；规划局审查规划设计方案；到市规划局规划管理处办理建设用地规划许可证。到市规划局规划管理处办理建设用地规划许可证。对具备审批条件且符合详细规划的，对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发个工作日内核发建设用地规划许可证和建设用地规划意见。建设用地规划许可证和建设用地规划意见。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：开发商或其代理机构）承办部门：开发商或其代理机构（2）申报资料：）申报资料：建设项目计划批文；建设项目计划批文；建设工程设计规划要求通知书及附图；建设工程设计规划要求通知书及附图；招标投标工作计划及方案；招标投标工作计划及方案；设计任务书；设计任务书；招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；委托代理协议或合同。委托代理协议或合同。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（3）申办程序：）申办程序：招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；填报工程设计招标投标申报表；填报工程设计招标投标申报表；审核项目情况及招标条件，登记备案；审核项目情况及招标条件，登记备案；对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；签发工程设计招标投标意见书。签发工程设计招标投标意见书。（4）办结时限：）办结时限：2个工作日。个工作日。（5）应注意的事项：单体）应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：）承办部门：所属地区所属地区公安消防分局建审科公安消防分局建审科（2）申报资料：）申报资料：计委立项批文；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；建设工程设计方案规划审查意见书；有关部门审核意见表（加盖开发商公章）；有关部门审核意见表（加盖开发商公章）；施工图施工图1套（含建施、结施、设施、电施）；套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰工程需正式装饰设计图纸室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套；套；设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（3）申办程序：）申办程序：开发商领取并填报建筑工程设计防火审核申报表开发商领取并填报建筑工程设计防火审核申报表、自动消防设施设计防火审核申报表或建筑内、自动消防设施设计防火审核申报表或建筑内部装修设计防火审核申报表，并将申报表连同设计图部装修设计防火审核申报表，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。（4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个个工作日内；国家、省重点工程工作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。个工作日内审核完毕。（5）收费标准：执行鲁政发）收费标准：执行鲁政发200116号的有关规定，按号的有关规定，按建筑面积计，收取消防设施设备费建筑面积计，收取消防设施设备费2元元/平方米。平方米。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：）承办部门：所属地区所属地区建设工程勘察设计质量监督站建设工程勘察设计质量监督站（2）申报资料：）申报资料：施工图设计文件施工图设计文件2套（含建施、结施、设施、电施）；套（含建施、结施、设施、电施）；计委立项批文；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；工程勘察、设计合同（原件）；工程勘察、设计合同（原件）；地质勘察报告地质勘察报告2份（原件）；份（原件）；设计招标的相关证明；设计招标的相关证明；结构计算软件名称和热工计算书；结构计算软件名称和热工计算书；房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（3）申办程序：）申办程序：开发商领取、填报开发商报审施工图设计文件登开发商领取、填报开发商报审施工图设计文件登录表；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设录表；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报告；核发施工图设计文件审市建委提交技术性审查报告；核发施工图设计文件审查批准书。查批准书。（4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，费用之日起，15个工作日内，提出图纸审查意见。个工作日内，提出图纸审查意见。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（5）收费标准：执行国家计委、建设部计价格）收费标准：执行国家计委、建设部计价格200210号文件和省物价局、鲁价费发号文件和省物价局、鲁价费发200245号文件的有关规号文件的有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等商场、宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等9类建筑按类建筑按不同标准计取。收费标准详见附表一。不同标准计取。收费标准详见附表一。（6）应注意的事项：该项审查的该项办结时限是）应注意的事项：该项审查的该项办结时限是15个工个工作日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位根据作日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位根据其意见对施工图作相应的修改。整个手续办理通常需要其意见对施工图作相应的修改。整个手续办理通常需要30个工作日。个工作日。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：）承办部门：XX市人民防空办公室市人民防空办公室（2）申报资料：）申报资料：施工图设计文件施工图设计文件2套（地下人防部分）；套（地下人防部分）；计委立项批文；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；人防结建手续证明。人防结建手续证明。（3）申办程序：）申办程序：地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位来承担，如由来承担，如由XX市人防设计院或省人防设计院来设计，市人防设计院或省人防设计院来设计，达到人防保护等级，并办理了人防结建手续证明，则无达到人防保护等级，并办理了人防结建手续证明，则无须再缴纳人防易地建设费。如为人防系统以外的设计院须再缴纳人防易地建设费。如为人防系统以外的设计院设计，则须经过市人防办设计处的审查后方可通过。设计，则须经过市人防办设计处的审查后方可通过。项项目目规规划划程程序序二、实施程序二、实施程序（4）办结时限：如办理了人防结建手续证明，则无须办）办结时限：如办理了人防结建手续证明，则无须办理人防设计审查手续；如未办理人防结建手续证明，图理人防设计审查手续；如未办理人防结建