房地产开发贷款审查要点.doc

房地产开发贷款审查要点
一、定义
本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
二、房地产行业总体特征
1、政策敏感性。
2、资金密集性。
3、区域性较强。
4、自偿性特征。
三、项目审查判断三大关键因素

四、申请人及股东审查要点
主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。
1、股东（实际控制人）的实力和品牌：
（1）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；
（2）股东主营业务板块构成。关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；
（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。
2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。
3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。
申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。
五、项目位置审查要点
主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度
（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。
1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。是否政务/商务或居住新区核心地段等
2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。
（二）周边生活配套设施情况
1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况（有河相隔的）。
2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况），
六、项目自身审查要点
（一）项目土地审查要点
主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。
1、土地取得过程和取得方式。
2、土地成本和支付情况，并计算楼面地价。
3、土地证取得情况及相关记载内容。
4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建（回迁）、限制销售等特殊约定。
5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。
（二）项目规划审查要点
主要审查项目规划规模、业态、套型，判断销售群体和去化风险
1、整体规划情况：项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛坯，分期概况（包括前期开发进展）。
2、授信区域项目规划情况。即上述具体规划情况。
（三）四证取得情况
主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。
（四）项目总投资和筹资计划审查要点
主要审查投资成本、筹资计划是否合理，资本金能否落实，对销售滚动投入依赖度是否过高
1、总投资构成以及投入情况。关注土地楼面价与周边项目对比有无优势，单位建安成本是否当地市场合理区间；
2、筹资计划和已投入情况。关注资本金能否在放款前落实到位，融资比例和模式是否合理，销售滚动投入依赖是否过高。
3、关注外部融资（包括本项目和项目公司其他项目）情况：金额、期限、利率、担保方式、还款来源。对我行融资安全的影响，授信方案的应对措施。
（五） 项目建设进度审查要点
项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。
（六）项目销售审查要点
主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目按可比价格测算的销售收入。
1、周边可比项目销售情况。
2、授信项目前期销售情况（如有）。关注已售部分去化率情况以及销售收入、价格、资金回款情况。
3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况。有意向性销售或定向销售的，根据具体协议内容分析未来销售情况。
4、计算可售面积成本、保全价格和跌价空间。
（七）封闭管理审查要点
1、根据当地政策规定和我行与借款人确定的管理方案，能否落实预售资金唯一监管，销售回款能否全部我行归集。
2、经营机构是否已制订明确的贷后管理措施，包括成立专项小组、责任人、抵解押和资金封闭管理（建设资金和预售回款）的具体要求。
（八）还款方案审查要点
ABC三类：根据股东情况以及项目所在地区，并结合项目具体情况，以三类方案为基础制定具体的还款方案（具体分类方案参见审查报告模版）。
七、项目担保方式审查要点
（一）抵押担保
1、土地、在建工程能否全程办理抵押；
2、无法办理全程抵押的，解释原因，要求落实预售阶段的风险防控措施。
3、抵押物评估方式以及估值的合理性，抵押率的设定。
（二）质押担保
1、质押物的评估方式、估值的合理性、质押率的设定。
2、当地办理相关质押登记的相关规定、流程以及可操作性。
（三）连带责任担保
1、担保人与借款人的关系。
2、担保人的担保履约能力：股东背景、资金实力、偿债压力等。
八、授信方案审查要点
制订明确的授信方案（参照审查报告模版），主要关注是否符合总行政策和模版相关要求，风险管控方案是否合理。
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