第一章-房地产经纪概述PPT课件.ppt

房地房地产经纪概概论与与实务RealEstateAgent环环境与旅游学院境与旅游学院武晋一武晋一2007-2008学年度第一学期学年度第一学期1-第一章第一章房地房地产经纪产经纪概述概述主要内容：主要内容：n第一第一节经纪与房地与房地产经纪n第二第二节房地房地产经纪人人员n第三第三节房地房地产经纪业学学习要求：要求：掌掌握握房房地地产经纪的的内内涵涵和和必必要要性性、房房地地产经纪活活动的的基基本本类型型；熟熟悉悉房房地地产经纪的的概概念念和和起起源源，发展展房房地地产经纪行行业的的现实意意义；了了解解香香港港、台台湾湾及及国国外外房房地地产经纪业的的产生与生与发展。展。2-第一第一节经纪与房地与房地产经纪一、一、经纪与与经纪人人n（一）（一）经纪n概概念念、基基本本含含义、作作用用、特特点点、经纪活活动的的基基本本方方式式、经纪收入收入n（二）（二）经纪人人n经纪人人的的概概念念、起起源源与与发展展、经纪人人的的分分类、经纪人人的的基基本本活活动范范围、经纪人在市人在市场经济中的作用中的作用二、房地二、房地产经纪n内涵、必要性、功能定位、服内涵、必要性、功能定位、服务内容、基本活内容、基本活动类型型3-一、一、经纪经纪与与经纪经纪人人（一）（一）经纪1、概念：、概念：经纪作作为一种社会一种社会经济活活动，是社会，是社会经济活活动中的一种中介行中的一种中介行为，是指，是指为促成各种市促成各种市场交易而从事的居交易而从事的居间、代理及行、代理及行纪（hangji)等等的有的有偿服服务活活动。2、基本含、基本含义：n经纪活活动是一种中介活是一种中介活动牵线说合，促成交合，促成交易易n以以营利利为目的目的佣金佣金4-一、一、经纪经纪与与经纪经纪人人（一）（一）经纪3、作用：、作用：n传播播经济信息信息n加速商品流通加速商品流通n优化化资源配置源配置n推推动市市场规范完善范完善n促促进社会社会发展展5-一、一、经纪经纪与与经纪经纪人人（一）（一）经纪4、特点、特点n活活动范范围的广泛性的广泛性n活活动内容的服内容的服务性性n活活动地位的居地位的居间性性n活活动目的的有目的的有偿性性n活活动责任的确定性任的确定性n活活动的非的非连续性性6-一、一、经纪经纪与与经纪经纪人人（一）（一）经纪5 5、经纪活活动的基本方式的基本方式n居居间：指指经纪机构向委托人机构向委托人报告告订立合同的机会或者提立合同的机会或者提供供订立合同的媒介服立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人取得，撮合交易成功并从委托人取得报酬的一种商酬的一种商业行行为。n代理代理：指指经纪机构在受托机构在受托权限内，以委托人名限内，以委托人名义与第三与第三方方进行交易，并由委托人直接承担相行交易，并由委托人直接承担相应法律法律责任的商任的商业行行为。n行行纪：是指是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名机构受委托人的委托，以自己的名义与与第三方第三方进行交易，并承担行交易，并承担规定的法律定的法律责任的商任的商业行行为。7-一、一、经纪经纪与与经纪经纪人人（一）（一）经纪6 6、经纪收入收入n佣金佣金是是经纪收入的基本来源收入的基本来源（1 1）性）性质：佣金是：佣金是经营收入、收入、劳动收入、收入、风险收入的收入的综合合体。体。（2 2）分）分类：n法定佣金法定佣金 指指经纪人从事特定人从事特定经纪业务时，按照国家，按照国家对特定特定经纪业务规定的佣金定的佣金标准准获取的佣金。取的佣金。n自由佣金自由佣金 是指是指经纪人与委托人人与委托人协商确定的佣金。商确定的佣金。n区区别于回扣于回扣8-佣金与回扣佣金与回扣佣金佣金以以经纪合同合同为依据，由委托人支付依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体机构而不是具体经办业务的的经纪人人员个人。只个人。只要要经纪合同合法，佣金就是合同合法，佣金就是经济机构正大光明机构正大光明的收入。的收入。回扣回扣是由是由卖方暗中方暗中转让给买方具体方具体经办人的一人的一部分部分让利。收受回扣属于利。收受回扣属于违法行法行为。9-复复习习思考思考题题（）以（）以经纪合同合同为依据，由委托人支付依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体机构而不是具体经办业务的的经纪人个人个人。人。A佣金佣金B信息信息费C回扣回扣D薪金薪金答案：（答案：（A）10-复复习习思考思考题题佣金分佣金分为法定佣金和法定佣金和()两种。两种。A定金佣金定金佣金B订金佣金金佣金C预付佣金付佣金D自由佣金自由佣金答案：（答案：（D）11-复复习习思考思考题题经纪人在人在经纪活活动中，除非事先有中，除非事先有()，经纪人不得要求当事人支付佣金以外的其他人不得要求当事人支付佣金以外的其他费用。用。A经纪操作操作B经纪劳动付出付出c经纪合同合同约定定D特殊考特殊考虑答案：（答案：（C）12-复复习习思考思考题题经纪作作为一一种种社社会会中中介介服服务活活动，主主要要有有（）特点。特点。A、活活动范范围的广泛性的广泛性B、活活动内容的丰富性内容的丰富性C、活活动地位的居地位的居间性性D、活活动目的的有目的的有偿性性E、活活动对象的灵活性象的灵活性答案：（答案：（ACD）13-在在中中国国社社会会主主义市市场经济中中，经纪活活动的的作作用用具体体具体体现在（在（）方面。）方面。A、传播播经济信息信息B、加速商品流通加速商品流通C、促促进文化交流文化交流D、优化化资源配置源配置E、推推动市市场规范完善范完善答案：（答案：（ABDE）14-一、一、经纪经纪与与经纪经纪人人（二）（二）经纪人人1、经纪人概念人概念辞海：辞海：“是是为买卖双方介双方介绍交易以交易以获取佣取佣金的中金的中间商人商人”。经纪人是中介人，也称人是中介人，也称为居居间人，在商人，在商业活活动中不中不归属委托人或第三方，完全属委托人或第三方，完全处于中介地位，于中介地位，并通并通过其中介服其中介服务活活动获得相得相应的的报酬。酬。“牙牙侩”、“牙人牙人”、“掮（掮（qian）客客”15-从从经纪产生的生的历史看史看,经纪以商品生以商品生产和商品交和商品交换为产生和生和发展的前提。展的前提。三次社会大分工：三次社会大分工：n原始社会后期原始社会后期,人人类社会社会发生了第一次大生了第一次大规模的社会分工模的社会分工,即畜牧即畜牧业和和农业的分离。的分离。n随着生随着生产力的力的进一步一步发展展,在父系氏族公社在父系氏族公社时期期,发生了第二次社生了第二次社会大分工会大分工,即手工即手工业和和农业的分离。的分离。n随着商品生随着商品生产的的进一步一步发展展,第三次社会大分工第三次社会大分工,出出现了商了商业。经纪的的产生和生和发展是商品生展是商品生产和商品交和商品交换发展的展的产物物,是社会分工的必然是社会分工的必然结果。果。一、一、经纪经纪与与经纪经纪人人16-经纪活活动起源于起源于()。A第一次社会大分工第一次社会大分工B第二次社会大分工第二次社会大分工C第三次社会大分工第三次社会大分工D现代市代市场经济答案：（答案：（C）17-一、一、经纪经纪与与经纪经纪人人（二）（二）经纪人人2 2、我国、我国经纪人的起源与人的起源与发展展我国我国历史上最早的史上最早的经纪人出人出现于于马市，即两市，即两汉时期的期的“驵侩”（zu kuaizu kuai）。）。唐朝出唐朝出现同同业组织：牙行：牙行明朝后，牙商分明朝后，牙商分为“官官伢”、“私牙私牙”清朝清朝“买办”民国民国“华经理理”、“掮客掮客”建国后（建国后（1950年）年）被取被取缔，经纪业停停顿或或转入地下入地下改革开放后改革开放后经纪活活动活活跃18-一、一、经纪经纪与与经纪经纪人人（二）（二）经纪人人3 3、经纪人分人分类（1 1）根据根据经纪人的不同人的不同组织结构形式，分构形式，分为：个体个体经济人、合伙人、合伙经纪人、公司或企人、公司或企业经纪人人（2 2）根据）根据经纪人服人服务的不同社会区域，分的不同社会区域，分为：乡镇经纪人、城市人、城市经纪人、人、边贸经纪人人（3 3）根据）根据经纪人的素人的素质水平不同，分水平不同，分为：一般一般经纪人、人、专家型家型经纪人人（4 4）按）按经纪活活动所涉及的内容不同，分所涉及的内容不同，分为：一一般般商商品品经纪人人、产权经纪人人、证券券经纪人人、保保险经纪人人、期期货经纪人人、技技术经纪人人、劳动力力经纪人人、文文化化经纪人人、体育体育经纪人和交通运人和交通运输经纪人等等。人等等。（5 5）从）从职业角度划分角度划分为：专职经纪人、兼人、兼职经纪人人19-一、一、经纪经纪与与经纪经纪人人（二）（二）经纪人人4 4、经纪人在市人在市场经济中的作用（了解）中的作用（了解）n经纪人的中介服人的中介服务活活动，是建立社会主，是建立社会主义市市场经济体制的需要；体制的需要；n经纪人的中介服人的中介服务，有利于活，有利于活跃商品流通，促商品流通，促进人才、文化、体人才、文化、体育等的交流，有利于社会育等的交流，有利于社会经济的的发展和社会生活的丰富；展和社会生活的丰富；n经纪人的中介服人的中介服务活活动，有利于打破地区封，有利于打破地区封锁、行、行业分割的状况，分割的状况，促促进区域区域经济发展；展；n有利于人才有利于人才资源的合理配置源的合理配置20-二、房地二、房地产经纪产经纪（一）内涵（一）内涵房地房地产经纪是指以收取是指以收取佣金佣金为目的，目的，为促促进他人房地他人房地产交易交易而从事而从事居居间、代理代理等等经纪业务的的经济活活动。n居居间：指向委托人：指向委托人报告告订立房地立房地产交易合同的机会或者提供交易合同的机会或者提供订立房地立房地产交易合同的媒介服交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商，并收取委托人佣金的一种商业行行为。n代理：是指以委托人名代理：是指以委托人名义，在授，在授权范范围内，内，为促成委托人与第促成委托人与第三方三方进行房地行房地产交易而提供服交易而提供服务，并收取委托人佣金的行，并收取委托人佣金的行为。n佣金：指房地佣金：指房地产经纪机构完成受委托事机构完成受委托事项后，由委托人向其支后，由委托人向其支付的付的报酬。酬。21-房地房地产经纪产经纪佣金佣金房地房地产经纪收收费根据代理根据代理项目的不同，目的不同，实行不同的行不同的收收费标准。准。如房屋如房屋买卖代理收代理收费，按成交价格，按成交价格总额分档累退分档累退计收：收：房地房地产价格价格总额(万元万元)累退累退计费率率(%)(%)500500以下以下(含含500)500)2.5 2.55012000 25012000 2 20015000 20015000 1.5 1.55001-100005001-10000 1 1 10000 10000以上以上 0.5 0.522-二、房地二、房地产经纪（二）房地（二）房地产经纪活活动的必要性的必要性房地房地产价格昂价格昂贵房地房地产不可移不可移动房地房地产交易的复交易的复杂性性n房地房地产商品自身信息的复商品自身信息的复杂性性n房地房地产交易价格的复交易价格的复杂性性n房地房地产交易交易专业信心的复信心的复杂性性n房地房地产交易信息的复交易信息的复杂性性23-二、房地二、房地产经纪产经纪（三）房地（三）房地产经纪的功能定位的功能定位n1、沟通信息，提供咨、沟通信息，提供咨询n2、促成交易、提高效率、促成交易、提高效率n3、公平、公平买卖、保障安全、保障安全24-二、房地二、房地产经纪（四）房地（四）房地产经纪服服务的内容（了解）的内容（了解）房房地地产经纪服服务贯穿穿于于房房地地产经纪活活动的的始始终，在在房房地地产生生产、流流通通、消消费各各个个环节所提供的服所提供的服务内容也有所差内容也有所差别。25-房地房地产经纪服服务的内容的内容1、房地、房地产生生产环节服服务对象象主主要要是是房房地地产开开发者者和和土土地地供供求求者者，包包括括开开发房房地地产的的企企业，有有权出出让或或转让土土地地使使用用权的的土土地地供供应者者及及诸多土地使用多土地使用权的受的受让者。者。提供的服提供的服务：l l为房地房地产开开发商商寻找找项目用地或投目用地或投资伙伴；伙伴；l l为房地房地产开开发项目目进行可行性分析与研究；行可行性分析与研究；l l为房地房地产开开发企企业提供融提供融资与信与信贷信息服信息服务；l l为房地房地产开开发代代办申申请手手续，代，代领有关有关证件；件；l l代代办工程招投工程招投标事宜、事宜、协助助选择承建商等。承建商等。26-房地房地产经纪服服务的内容的内容2、房地、房地产流通流通环节服服务对象象主主要要是是如如新新商商品品房房存存量量房房的的购买者者、经营销售售者者，房房地地产权交易房屋出租、承租者，差价交易房屋出租、承租者，差价换房者，房地房者，房地产抵押者、典当者。抵押者、典当者。提供的服提供的服务：承承担担销售售策策划划、广广告告推推介介等等工工作作；为房房地地产开开发商商代代理理销售售或或出出租租新新建建商商品品房房；为房房屋屋需需求求者者购买或或租租赁新新建建商商品品房房；为存存量量房房地地产所所有有者者出出售售、出出租租、转让房房地地产；为存存量量房房地地产需需求求者者购买、承承租租或或受受让房房地地产；为房房地地产产权交交换者者与与差差价价换房房者者寻找找交交换目目标和和换房房对象象，组织双双方方洽洽谈，帮帮助助双双方方协议成成交交，代代办申申请批批准准手手续，领取取有有关关证件件；为房房地地产抵抵押押、房房屋屋租租赁代代办抵抵押押登登记与与税税赁备案案手手续，领取取房房屋屋租租赁证、抵抵押押贷款款登登记证件件；为购买新新房房屋屋者者向向资金管理中心和商金管理中心和商业银行融行融资，代，代办抵押抵押贷款手款手续等。等。27-房地房地产经纪服服务的内容的内容3 3、房地、房地产消消费环节代代理理物物业管管理理为房房地地产业主主和和物物业管管理理公公司司牵线搭搭桥，为双方双方协商物商物业管理事管理事项提供服提供服务为房屋保房屋保险者代者代办房房险手手续。其他房其他房产服服务内容。内容。28-二、房地二、房地产经纪（四）房地（四）房地产经纪活活动的基本的基本类型型房地房地产居居间房地房地产代理代理29-房地房地产经纪活活动的基本的基本类型型1、房地、房地产居居间n指向委托人指向委托人报告告订立房地立房地产交易合同的机会或者交易合同的机会或者提供提供订立房地立房地产交易合同的媒介服交易合同的媒介服务，并收取委，并收取委托人佣金的一种商托人佣金的一种商业行行为。n为适适应市市场需求，房地需求，房地产居居间活活动逐逐渐发展成展成为专业化操作相化操作相对独立的工作独立的工作领域，如：房地域，如：房地产买卖居居间、房地、房地产租租赁居居间、房地、房地产抵押居抵押居间、房、房地地产投投资居居间等。等。30-房地房地产经纪活活动的基本的基本类型型2、房地、房地产代理代理n是指以委托人名是指以委托人名义，在授，在授权范范围内，内，为促成委托促成委托人与第三方人与第三方进行房地行房地产交易而提供服交易而提供服务，并收取，并收取委托人佣金的行委托人佣金的行为。n商品房商品房销售代理售代理是中国目前房地是中国目前房地产代理活代理活动的主的主要形式。要形式。31-房地房地产居居间与房地与房地产代理的区代理的区别房地房地产居居间与房地与房地产代理是两代理是两类不同的不同的经纪活活动，在法律性，在法律性质上有明上有明显差异：差异：在房地在房地产居居间业务中，房地中，房地产经纪机构可以同机构可以同时接受一方或相接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居两方委托人提供居间服服务。在房地在房地产代理代理业务中，房地中，房地产经纪机构只能接受机构只能接受一方委托人的委托代理事一方委托人的委托代理事务。32-二、房地二、房地产经纪（四）房地（四）房地产经纪活活动的基本的基本类型型除居除居间和代理两种基本和代理两种基本类型外，型外，还有两有两类活活动房地房地产行行纪和房地和房地产拍拍卖，有，有时也被也被视为房地房地产经纪的两种特殊形式。的两种特殊形式。33-第二第二节节房地房地产经纪产经纪人人员员 房地房地产经纪人人员即在房地即在房地产经纪机构机构中直接中直接执行房地行房地产经纪业务的人的人员，应当当是依法取得房地是依法取得房地产经纪人人员职业资格格证书并并经有关主管部有关主管部门注册生效的人注册生效的人员。34-第二第二节节房地房地产经纪产经纪人人员员房地房地产经纪人人员应取得房地取得房地产经纪的有的有关关职业资格，是格，是对从事房地从事房地产经纪业务人人员的基本要求。同的基本要求。同时，称，称职的房地的房地产经纪人人员还应当具当具备职业道德、心理素道德、心理素质、礼、礼仪、知、知识结构和构和职业技能方面的基本素技能方面的基本素质。35-第二第二节节房地房地产经纪产经纪人人员员主要内容：主要内容：一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格二、房地二、房地产经纪人人员的的职业道德道德三、房地三、房地产经纪人人员的的职业修养修养四、房地四、房地产经纪人人员的的职业技能技能36-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格（一）房地（一）房地产经纪人人员职业资格的种格的种类n根据可从事的房地根据可从事的房地产经纪业务范范围的不同，的不同，分分为：n房地房地产经纪人人执业资格格n中中华人民共和国房地人民共和国房地产经纪人人执业资格格证书n房地房地产经纪人人协理从理从业资格格n中中华人民共和国房地人民共和国房地产经纪人人协理从理从业资格格证书37-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格1 1、房地房地产经纪人人n经全国房地全国房地产经纪人人执业资格考格考试合格，依法取得中合格，依法取得中华人民共和国房地人民共和国房地产经纪人人执业资格格证书n经申申请执业，由有关主管部，由有关主管部门注册登注册登记后取得中后取得中华人人民共和国房地民共和国房地产经纪人注册人注册证书n在房地在房地产经纪机构中能以房地机构中能以房地产经纪机构的名机构的名义独立从独立从事房地事房地产经纪业务，或可以自行开，或可以自行开业设立房地立房地产经纪机机构或构或经执业的房地的房地产经纪机构授机构授权，独立开展，独立开展经纪业务并承担并承担责任任n在全国范在全国范围内内执业38-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格2、房地房地产经纪人人协理理n经过房地房地产经纪人人协理从理从业资格考格考试合格，依法取得合格，依法取得中中华人民共和国房地人民共和国房地产经纪人人协理从理从业资格格证书n在房地在房地产经纪机构中机构中协助房地助房地产经纪人从事人从事非独立性非独立性房地房地产经纪工作工作n只能在注册的地区内从只能在注册的地区内从业39-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格（二）房地（二）房地产经纪人人员职业资格考格考试1、报名条件：名条件：凡中凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并，并具具备下列条件之一者，可以申下列条件之一者，可以申请参加房地参加房地产经纪人人执业资格考格考试：取得大取得大专学学历，工作，工作6 6年，其中从事房地年，其中从事房地产经纪业务工作工作3 3年。年。取得大学本科学取得大学本科学历，工作，工作满4 4年，其中从事年，其中从事房地房地产经纪业务工作工作满2 2年。年。40-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格（二）房地（二）房地产经纪人人员职业资格考格考试2、考、考试科目科目房地房地产基本制度与政策基本制度与政策房地房地产经纪概概论房地房地产经纪实务房地房地产经纪相关知相关知识41-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格（三）房地（三）房地产经纪人人员职业资格注册格注册 房地房地产经纪主管部主管部门接到房地接到房地产经纪人注册登人注册登记的申的申请后，后，应对其其进行行审查，申，申请注册的人注册的人员必必须同同时具具备以下条以下条件：件：n取得房地取得房地产经纪人人执业资格格证书n无犯罪无犯罪记录n身体健康，能身体健康，能坚持在注册房地持在注册房地产经纪人人岗位上工作。位上工作。n经所在所在经纪机构考核合格。机构考核合格。房地房地产经纪人人执业资格注册，由本人提出申格注册，由本人提出申请，经聘用的房聘用的房地地产经纪机构送省、自治区、直机构送省、自治区、直辖市房地市房地产管理部管理部门初初审合合格后，格后，统一一报建建设部或其授部或其授权的部的部门注册。准予注册的申注册。准予注册的申请人，由建人，由建设部或其授部或其授权的注册管理机构核的注册管理机构核发房地房地产经纪人人注册注册证。42-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格（三）房地（三）房地产经纪人人员职业资格注册格注册 房地房地产经纪人人执业资格注册的有效期格注册的有效期为3 3年年。注册。注册有效期届有效期届满需需继续从事房地从事房地产经纪活活动的，的，应于注册于注册期期满前前3 3个月个月，按，按规定的程序定的程序换发新的注册新的注册证书。再次注册者，除符合上述再次注册者，除符合上述规定外，定外，还须提供接受提供接受继续教育和参加教育和参加业务培培训的的证明。明。在注册有效期内，在注册有效期内，变更更执业机构者，机构者，应当及当及时办理理变更手更手续。43-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格（三）房地（三）房地产经纪人人员职业资格注册格注册不予注册的情形：不予注册的情形：n不具有完全民事行不具有完全民事行为能力能力n受刑事受刑事处罚，至刑事，至刑事处罚执行完行完毕之日起至申之日起至申请注册之日止不注册之日止不满五年的；五年的；n不在房地不在房地产经纪机构机构执业或者同或者同时在两个及以上房地在两个及以上房地产经纪机构机构执业的；的；n依依规定被注定被注销注册的，自被注注册的，自被注销注册之日起至申注册之日起至申请注册之日止不注册之日止不满三年的；三年的；n法律、法法律、法规规定不予注册的其他情形定不予注册的其他情形44-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格（三）房地（三）房地产经纪人人员职业资格注册格注册经注册的房地注册的房地产经纪人有下列情况之一的，由原人有下列情况之一的，由原注册机构注注册机构注销注册：注册：n不具有完全民事行不具有完全民事行为能力能力n受刑事受刑事处罚n脱离房地脱离房地产经纪工作工作岗位位连续2 2年年(含含2 2年年)以上以上n同同时在在2 2个及以上房地个及以上房地产经纪机构机构进行房地行房地产经纪活活动n严重重违反反职业道德和道德和经纪行行业管理管理规定。定。45-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格（四）房地（四）房地产经纪人人员的的权利与利与义务（掌握）（掌握）1、房地、房地产经纪人人员的的权利：利：（1）房地）房地产经纪人的人的权利利n依法依法发起起设立房地立房地产经纪机构机构n加入房地加入房地产经纪机构，承担房地机构，承担房地产经纪机构关机构关键岗位位n指指导房地房地产经纪人人协理理进行各种行各种经纪业务n经所在机构授所在机构授权订立房地立房地产经纪合同等重要文件合同等重要文件n要求委托人提供与交易有关的要求委托人提供与交易有关的资料料n有有权拒拒绝执行委托人行委托人发出的出的违法指令法指令n执行房地行房地产经纪业务并并获得合理佣金得合理佣金46-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格（四）房地（四）房地产经纪人人员的的权利与利与义务1、房地、房地产经纪人人员的的权利：利：（2）房地）房地产经纪人人协理的理的权利利n有有权加入房地加入房地产经纪机构机构n协助房地助房地产经纪人人处理理经纪业务并并获得合理的得合理的报酬酬47-一、房地一、房地产经纪人人员的的职业资格格（四）房地（四）房地产经纪人人员的的权利与利与义务2、房地、房地产经纪人人员的的义务：n遵守法律、法遵守法律、法规、行、行业管理管理规定和定和职业道德道德n不得同不得同时受聘于两个或两个以上房地受聘于两个或两个以上房地产经纪机构机构执行行业务n向委托人披露相关信息，充分保障委托人的向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完益，完成委托成委托业务n为委托人保守商委托人保守商业秘密秘密n接受国接受国务院建院建设行政主管部行政主管部门和当地地方政府房地和当地地方政府房地产行政主管部行政主管部门的的监督督检查n接受接受职业继续教育，不断提高教育，不断提高业务水平水平48-二、房地二、房地产经纪人人员的的职业道德道德（一）房地（一）房地产经纪人人员职业道德的内涵道德的内涵房地房地产经纪职业道德是指房地道德是指房地产经纪业的的道德道德规范，是房地范，是房地产经纪业从从业人人员就就这一一职业活活动所共同所共同认可并可并拥有的有的思想思想观念念、情感情感和和行行为习惯的的总和。和。49-二、房地二、房地产经纪人人员的的职业道德道德（二）房地（二）房地产经纪人人员职业道德的基本要求（掌握）道德的基本要求（掌握）主要体主要体现在在职业良心良心、职业责任感任感和和执业理念理念三个三个方面。方面。我国目前我国目前对房地房地产经纪人人员的的职业道德的基本要求道德的基本要求是：是：n1、守法、守法经营n2、以、以“诚”为本本n3、恪守信用、恪守信用n4、尽、尽职守守则n5、公平、公平竞争、注重合作争、注重合作50-三、房地三、房地产经纪人人员的的职业修养修养（一）心理素（一）心理素质（掌握）（掌握）自知、自信自知、自信乐观、开朗、开朗坚韧、奋进51-三、房地三、房地产经纪人人员的的职业修养修养（二）礼（二）礼仪修养修养（掌握）（掌握）电话中的礼中的礼仪仪容与着装容与着装接待客接待客户时的的仪态52-三、房地三、房地产经纪人人员的的职业修养修养（三）知（三）知识结构构核心是核心是房地房地产经纪专业知知识。房地房地产经纪专业知知识相关相关专业基基础知知识文化修养文化修养房地房地产经纪人人员的知的知识结构构53-四、房地四、房地产经纪人人员的的职业技能技能（一）房地（一）房地产经纪人人员职业技能的构成技能的构成（掌握）（掌握）1 1、收集信息的技能、收集信息的技能2 2、市、市场分析的技能分析的技能3 3、人、人际沟通的技能沟通的技能4 4、供求搭配的技能、供求搭配的技能5 5、把握成交、把握成交时机的技能机的技能54-四、房地四、房地产经纪人人员的的职业技能技能（一）房地（一）房地产经纪人人员职业技能的培养技能的培养1、认真学真学习有关操作方法有关操作方法2、反复、反复练习，不断，不断实践践3、形成日常工作、形成日常工作习惯4、勤于思考，善于、勤于思考，善于总结55-第三第三节节房地房地产经纪业产经纪业一、我国房地一、我国房地产经纪业产经纪业的的发发展展二、美国房地二、美国房地产经纪产经纪人制度人制度56-一、我国房地一、我国房地产经纪业的的发展展（一）我国房地（一）我国房地产经纪产经纪人的人的历历史沿革史沿革（二）我国房地（二）我国房地产经纪业产经纪业的的现现状状（三）我国房地（三）我国房地产经纪业产经纪业的的发发展展趋势趋势（四）港台地区房地（四）港台地区房地产经纪业产经纪业的的发发展展57-（一）我国房地（一）我国房地产经纪的的历史沿革史沿革1、1949年之前中国的房地年之前中国的房地产经纪业宋代宋代 “典典卖田宅增牙税田宅增牙税钱”元元 通制条格卷十八关市通制条格卷十八关市 “房牙房牙”18401840年年鸦片片战争之后争之后 “房地房地产掮客掮客”特点：特点：n房地房地产经纪人在从事房地人在从事房地产经纪活活动时，多有不适当行，多有不适当行为n房地房地产经纪业在其在其发展展过程中，没有形成行程中，没有形成行业组织n政府已开始重政府已开始重视对房地房地产经纪活活动的管理，但力度不的管理，但力度不够58-（一）我国房地（一）我国房地产经纪的的历史沿革史沿革2、1949年以后中国房地年以后中国房地产经纪业的的发展展解放初期解放初期n民民间的房地的房地产经纪活活动较为活活跃，房地，房地产经纪业混乱混乱2020世世纪5050年代至改革开放前年代至改革开放前n房地房地产经纪活活动基本消失基本消失改革开放后改革开放后n房地房地产经纪活活动活活跃59-（二）我国房地（二）我国房地产经纪业的的现状状目前我国房地目前我国房地产经纪业的特点：的特点：n规模小，模小，资金金实力弱力弱n起步晚，操作水平低起步晚，操作水平低n从从业人人员素素质不一，良莠不不一，良莠不齐n影响不大，知名度低影响不大，知名度低n各地区各地区经纪服服务水平参差不水平参差不齐，服，服务内容也有差内容也有差别n政府政府对房地房地产经纪人和房地人和房地产经纪业的管理的管理进一步加一步加强60-（三）我国房地（三）我国房地产经纪业的的发展展趋势1 1、房地、房地产经纪企企业的的规模化模化2 2、房地、房地产经纪企企业的的专业化化3 3、房地、房地产经纪企企业的的规范化范化4 4、房地、房地产经纪企企业信息网信息网络化与共享化化与共享化5 5、房地、房地产经纪企企业服服务的品牌化的品牌化6 6、政府、政府、专业协会、会、经纪企企业、消、消费者的相者的相互关系明晰化互关系明晰化61-（四）中国港台地区房地（四）中国港台地区房地产经纪业的的发展展1、1949年以后香港地区房地年以后香港地区房地产经纪业的的发展展房地房地产经纪公司在香港被称公司在香港被称为地地产代理公司，房地代理公司，房地产经纪行行业被称被称为地地产代理代理业。大大约70%的房地的房地产交易是由地交易是由地产代理促成的。代理促成的。1997年年5月月21日，香港日，香港颁布地布地产代理条例，代理条例，标志着房地志着房地产经纪纳入了法治化管理的入了法治化管理的轨道。道。20世世纪90年代跨区年代跨区经营成熟的地成熟的地产代理公司由据点式代理公司由据点式发展展转变为网网络式拓展，本地地式拓展，本地地产代理公司日代理公司日渐成熟。成熟。62-（四）中国港台地区房地（四）中国港台地区房地产经纪业的的发展展1、1949年以后香港地区房地年以后香港地区房地产经纪业的的发展展香港房地香港房地产经纪业的的现状特点：状特点：n房地房地产经纪业与政府关系密切。与政府关系密切。n房地房地产经纪业与与银行等金融机构息息相关。行等金融机构息息相关。n地地产代理商与开代理商与开发商之商之间既既竞争又合作。争又合作。n房地房地产经纪业与法律界与法律界紧密密联系。系。n香港房地香港房地产经纪业具有具有较强的的弹性和适性和适应性，性，经营手法灵活多手法灵活多样。n香港房地香港房地产经纪业的佣金的佣金较低。低。存在的主要存在的主要问题：n与房地与房地产开开发企企业相比，代理企相比，代理企业处于相于相对弱弱势的位置。的位置。n经纪业从从业人人员过多，整个行多，整个行业过度膨度膨胀。63-（四）中国港台地区房地（四）中国港台地区房地产经纪业的的发展展2、1949年以后台湾地区房地年以后台湾地区房地产经纪业的的发展展（1）传统时期（期（1970年以前）年以前）n“跑跑单帮帮”，无固定，无固定营业场所和交易制度，也无佣金的收取比例所和交易制度，也无佣金的收取比例（2）中介）中介雏形形时期（期（19711980）n有有组织的中介机构的中介机构（3）零星）零星户时期（期（19801985）n“零星屋供零星屋供销公司公司”（4）中介公司建立）中介公司建立时期（期（19851991）n“房屋介房屋介绍公司公司”（5）中介）中介发展展时期（期（19911996）n拓展拓展项目，全面服目，全面服务n调整薪整薪奖，注重品牌，注重品牌n同同业联盟，交易安全盟，交易安全64-65-二、美国房地二、美国房地产经纪人制度人制度美国房地美国房地产交易有交易有85%通通过中介服中介服务业交易而成。交易而成。房地房地产经纪机构从机构从业人人员有有销售售员和和经纪人之分，目人之分，目前美国中介前美国中介业领有有执照的照的经纪人和人和销售售员约占美国人占美国人口的口的1%，地位，地位较高。高。房地房地产经纪业务佣金率高：佣金率高：n对未开未开发土地土地转让的的销售佣金率售佣金率为销售售总额的的6%10%n独独户住宅的佣金率住宅的佣金率为3%8%n大型商大型商业用房地用房地产的佣金率的佣金率为3%6%66-二、美国房地二、美国房地产经纪人制度人制度1、经纪人人组织全国性的全国性的经纪人人组织n房地房地产师协会会有有执照的照的经纪人人n房地房地产经纪人人协会会有有执照的照的销售售员州州经纪人人协会会FALK67-二、美国房地二、美国房地产经纪人制度人制度2 2、美国、美国经纪人的人的业务范范围包括：包括：各种房地各种房地产转让交易交易过程中的程中的谈判判协商事商事项；代理房地代理房地产销售和租售和租赁活活动；代理抵押代理抵押贷款；款；代理收租；代理收租；代理房地代理房地产交交换；代理房地代理房地产拍拍卖；代理房地代理房地产价价值占半数以上的企占半数以上的企业拍拍卖 68-二、美国房地二、美国房地产经纪人制度人制度3、房地、房地产复原基金复原基金美国美国许多州都多州都设立房地立房地产复原基金，是由复原基金，是由领照人照人在申在申请注册注册时所所缴纳的特的特别款款费积累而成。累而成。该基金的基金的设立是立是为了保了保证社会公民一旦因某一社会公民一旦因某一经纪人的不良行人的不良行为而而导致受致受损时，能得到复原基金，能得到复原基金的的赔偿，以保，以保护社会公民的利益。社会公民的利益。69-临临沂市房地沂市房地产经纪产经纪机构机构临沂正元房地沂正元房地产经纪咨咨询有限公司有限公司临沂天沂天润房地房地产咨咨询有限公司有限公司临沂市致运房地沂市致运房地产经济有限公司有限公司临沂海大房地沂海大房地产价格价格评估有限公司估有限公司临沂同泰房地沂同泰房地产评估有限估有限责任公司任公司沂水沂水县君成房屋中介有限公司君成房屋中介有限公司莒南莒南县广厦房地广厦房地产中介服中介服务有限公司有限公司70-临临沂市房地沂市房地产经纪产经纪机构机构临沂正元房地沂正元房地产经纪咨咨询有限公司有限公司临沂天沂天润房地房地产咨咨询有限公司有限公司临沂市致运房地沂市致运房地产经济有限公司有限公司临沂海大房地沂海大房地产价格价格评估有限公司估有限公司临沂同泰房地沂同泰房地产评估有限估有限责任公司任公司沂水沂水县君成房屋中介有限公司君成房屋中介有限公司莒南莒南县广厦房地广厦房地产中介服中介服务有限公司有限公司71-主要参考主要参考书书目目中国房地中国房地产估价估价师与房地与房地产经纪人人协会会.房地房地产经纪实务(第三版第三版).北京：中国建筑工北京：中国建筑工业出版社，出版社，2005房地房地产经纪人人实务手册手册编写写组.房地房地产经纪人人实务.北京：北京：机械工机械工业出版社，出版社，2006周云，刘周云，刘鹏中，高荣中，高荣.房地房地产经纪人概人概论.南京：南京：东南大学南大学出版社，出版社，2002谭继存，存，陈保启保启.房地房地产经纪基基础.北京：中国北京：中国环境科学出版境科学出版社，社，2005兰峰峰.全国注册房地全国注册房地产经纪人人执业资格考格考试复复习指指导与与题解解.北京：建筑工北京：建筑工业出版社，出版社，2005吴翔吴翔华.房地房地产市市场营销.南京：南京：东南大学出版社，南大学出版社，200572-常用网址常用网址http:/ 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