清浦区商业调查实习报告.doc

房地产系实习报告房地产系实习报告小组成员沈康 王佳妮 王辛薇 陈君雅 朱倩 院 (系)城市与环境学院专 业资源环境与城乡规划（房地产开发与管理）小组题目淮安市清浦区房地产商业市场调查指导教师封海洋 张洪波2011年6月 47目 录一、前言41.1淮安城市概况51.2清浦区概况6二、国家、省、市房地产市场政策环境分析82.1国家2011年1月-5月房地产政策82.2江苏省2011年1月-5月房地产政策102.3淮安市2011年1月-5月房地产政策12三、淮安市土地市场供应、成交情况133.1淮安市主城区土地市场供应133.2淮安市清浦区2011年1月-5月各月份土地市场供应情况15四、淮安市清浦区房地产市场状况174.1淮安市清浦区2011年1-5月商业类成交套数情况174.2重点楼盘介绍22五、淮安市清浦区房地产市场预测345.1宏观分析345.2微观分析345.3投资者、经营者和消费者分析355.4预测方法375.5投资建议39六、调查小结40七、调查计划42八、调查记录44九、附件489.1调查表格489.2工地实习记录49调查小组和任务概况名称房地产营销方向实习报告 内容 淮安市清浦区近期商业地产调查组别第 2 组调查区域清浦区实习任务1.国家、省、市最近房地产市场政策；2.淮安市土地市场供应、成交情况（2011年1-5月）；3.淮安市城区清浦区房地产市场状况（2011年1-5月）；4.淮安市城区清浦区房地产市场预测；组长王佳妮联系楼盘、撰写报告、PPT制作组员沈 康收集资料 王辛薇实地调查、整理资料陈君雅整理资料、PPT制作朱 倩进行网上调查、收集相关资料、为实地调查做前期准备指导老师 封海洋 张洪波一、前言商业地产市场从短缺价值竞争价值到整合价值的变化之迅速，是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模大的项目，越是非常重要的位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。 1.1淮安城市概况淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。改革开放以来，淮安市对外交通条件逐步改善。如今淮安公路、铁路、水路四通八达，京沪高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会; 京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。 由此看出:淮安市的交通地位经历了成为区域中心、到衰落、如今又将兴起；因此其商业的汇聚扩散作用也必将经历成为中心、到衰落、到新的中心兴起的历程。可以预言随着淮安新的区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北的作用也会逐渐体现，淮安的商业、流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。 图1-1淮安中心城区规划图1.2清浦区概况清浦区是淮安市大中型企业最集中的地区，已建成的工业企业达500余家，建设中的“淮安市工业新区”位于市区南大门、兴淮南路西侧，与省级农业开发区工业园核心区合一，享受省级开发区的优惠政策和管理权限。规划占地面积9.1平方公里，目前已累计完成基础设施投入2000万元，实现了道路、供水、排水、供电、公交、通讯、网络传输等“七通一平”。为响应市委、市政府关于加快经济增长点建设的总体部署，近期高起点、高标准实施园区西扩计划，以提高园区经济的集聚效应。商业背景有较为成熟的商圈东西大街 东西大街位于市中心，交通便利，人口流量很大，周围配套也很完善，银行、公交、酒店、宾馆、小吃街等设施俱全，周围人口密集，居民区很多，而且紧邻电子市场和财富广场，人流量很大，周边商业氛围很好，是一个经营很好的商业街，该商业街的房价和租金都很高。在东西大街，商铺一般售价都在20000元/平米以上，有的达到了25000元/平方米。位置好的商铺租金一般在3000元左右，位置稍差的也在1200元左右。东西大街的业主大都资金雄厚，投资的能力普遍较强。业态分布综合商业：联盛国际、现代国际新城、台北CITY不夜城、禧徕了国际商贸城、文庙新天地、常客隆超市住宅开发中的商业部分：华德力运河城、海润枫景、浦东花园、天龙御城、专业市场：财富广场、东、西大街市场点评：淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在较低层次经营管理水平， 缺少商业规划及良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。图1-2清浦区地图二、国家、省、市房地产市场政策环境分析2.1国家2011年1月-5月房地产政策表2-1 国家房地产政策时间措施要点2011-1-18银监会：继续实施差别化房贷政策落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策，继续认真规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则。2011-1-20上调存款准备金率0.5%上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011-1-26新国八条1.二套房首付比例提至6成，利率不低于基准利率的1.1倍；2.本地人限购两套房，外地人限购一套房；3.购房不足5年转让，全额征收营业税；4.制定年度新建住房价格控制目标一季度要公布；5.加大保障性住房建设力度；6.严格住房用地供应管理；7.落实约谈问责机制；8.坚持和强化舆论引导。2011-1-26国务院要求将二套房房贷首付比例提至60%调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011-2-9住房公积金贷款利率调整：五年期以上调至4.50%一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。2011-2-21住建部与地方签订保障房责任书从2月21日开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。2011-2-25广州、海口等楼市“国八条”细则出台。目前实施限购令城市：北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、温州、苏州、舟山、兰州、金华永康、太原、郑州、武汉、昆明、南昌、济南。2011-3-11银监会：必须按照合同及时发放个人住房贷款对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第一套住房的家庭，首付不低于30%。各家商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2011-3-16国家发改委在官网上挂出关于商品房销售明码标价规定的通知，从5月1日起执行该规定。规定要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售；实行一套一标；标价要放置在商品房交易场所的醒目位置；明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。2011-4-1卖二手房 先提供房屋状况说明书房屋中介先签合同后“上岗”；租售房需提交“房屋说明书”；中介服务和代办费将分开；中介将获交易信息“查询权”。2011-4-6住建部关于调整住房公积金存贷款利率的通知从2011年4月6日起，一、上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点， 二、上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，即调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，即上调至4.20%。 三、开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。2011-5-1国房地产调控再加码 商品房销售今起明码标价规定要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。2011-5-18银监会：银行可自主调整首套住房首付比例各家商业银行近期将有可能把首套房首付款上调至四成、五成。2011-5-18央行再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性。2.2江苏省2011年1月-5月房地产政策表2-2 江苏省房地产政策时间措施要点2011-2-28关于加快推进成品住房开发建设的实施意见1. 逐步扩大成品住房建设规模。2. 积极实施成品住房示范工程。3. 加快推进保障性成品住房建设。4. 强化扶持政策对购买新建成品住房且属于第一套住房的家庭，由当地政府根据本地实际情况，给予相应的优惠政策支持。鼓励金融机构在控制风险的前提下，加快开发适应成品住房建设需要的金融产品，实行差别化的信贷政策，加大对成品住房开发建设的信贷支持力度。建立成品住房工程担保机制，鼓励各类工程担保机构为成品住房提供担保。对从事成品住房担保的企业，比照执行省政府对中小企业担保的扶持政策。推行成品住房质量保证保险制度，切实保障购房者的合法权益。5. 加强建设管理：1) 强化成品住房开发建设监督管理；2) 严格成品住房装修成本审核管理；3) 规范成品住房销售管理；4) 加强成品住房开发主体和项目管理6. 完善服务平台1) 建立成品住房装修标准化体系2) 构建成品住房科技应用平台3) 推广菜单式的装修模式4) 促进成品住房服务业发展2011-5-5省财政部门近日出台加快保障性安居工程建设资金筹集政策将土地出让净收益和住房公积金增值收益统筹用于保障房建设，以突破保障房建设的资金瓶颈；同时，加大对金融资本和社会资本的融资力度，确保保障性住房建设的资金需求。2011-5-11省物价局公布了商品房明码标价细则细则要求，已经取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。同时，细则还要求，开发商必须明确标志优惠折扣及享受折扣的条件，并实行“一价清”制度，所标示的价格就是开发商与购房者的最终结算合同成交价格，合同成交价外不得收取其他费用。对于已选聘物业企业的楼盘，应同时公示前期物业服务内容及收费标准，对已售房源和价格也应予以明示。新规本月30日实行。2011-5-16省物价局出台“一房一价”实施细则，明码标价的内容更加细化细则将于5月20日起正式施行。细则在商品房销售明码标价规定基础上，将经济适用房纳入明码标价范畴，所有销售房源必须一次性公布，必须公示每平方米的销售价格、折扣以及最后成交价。标价内容必须真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。细则除了要求商品房“明码标价”外，还要求商品房经营者做到明码实价。2.3淮安市2011年1月-5月房地产政策表2-3 淮安市房地产政策时间措施要点2011-3-31淮安市确定市区新建住房价格控制目标我市根据经济发展目标，结合人均可支配收入增长速度，综合考虑物价上涨等因素，确定了“2011年市区新建住房价格增幅低于地区国民生产总值的增长幅度”的控制目标。为实现房价控制目标，我市将进一步贯彻落实宏观调控政策，加大保障性住房建设力度，增加中小套型、中低价位普通商品住房的有效供应，规范房地产市场秩序，实行明码标价销售，打击捂盘惜售，维护社会稳定，实现房地产业的可持续发展。政策分析：第一、在国家对楼市实行严控的情况下，商业地产有无限商机，有一片阳光天地。第二、商业地产可以做大做强，可以在一定区域一定时间内成为楼市主流产品。第三、商业地产模式开发要革命，要以整合品牌和集成商为主。第四、商业地产投资虽大，但要寻到畅通的融资渠道，如南国置业的资本运作就值得借鉴，上市就是龙门一跳。第五、二三线城市和社区商业地产的潜力很大，但要实行连锁品牌运作的方式才能做大做强。第六、商业地产要讲究一个“圈子”，要在“圈内”运作为佳，也就是要有“扎堆效应”，即所谓的“人气”。三、淮安市土地市场供应、成交情况 3.1淮安市主城区土地市场供应 截止2011年5月20日，淮安市共供应地块 92 宗。其中，住宅用地 13 宗，商住用地 36 宗，商业用地 32 宗（含 8 宗加油站、加气站地块，1 宗博物馆地块, 1 处4S店），商住办公 3 宗，商住金融 4 宗，商务办公 3 宗，商业办公及旅馆业 1 宗。表3-1淮安市主城区土地成交总宗数土地类型成交宗数住宅用地13商住用地36商业用地32商住办公楼3商住金融4商务办公3商业办公及旅游业1表3-2成交土地来源分析土地来源淮阴区清河区清浦区开发区土地储备成交宗数12413278成交面积（平米）7930.41037581774883.41436138328934.1图3-3淮安市主城区1-5月成交土地来源分析3.2淮安市清浦区2011年1月-5月各月份土地市场供应情况表3-4清浦区2011年1月-5月各月份土地市场供应情况地域供应月份宗数面积（亩）清浦区15356.33清浦区3342.6清浦区42106.29表3-5清浦区2011年1月-5月各月份土地市场成交情况地域成交月份宗数面积（亩）清浦区18477.33清浦区3342.6清浦区42106.29清浦区52161.16成交土地用途情况表3-6清浦区成交土地来源分析成交土地用途成交宗数商业4商住6居住3土地用途17%33%50%居住用地商业用地商住用地图3-7清浦区土地用途情况饼图分析：淮安市清浦区用地以商住为主，商业用地次之，居住用地最少。清河区及开发区土地接近饱和，清浦区有待开发利用。四、淮安市清浦区房地产市场状况4.1淮安市清浦区2011年1-5月商业类成交套数情况表4-1清浦区2011年1-5月商业类成交套数月份用途销售套数1商住、商铺4292商住、商铺7203商住、商铺7014商住、商铺895商住、商铺49图4-2清浦区2011年1-5月商业类成交套数情况柱状图淮安市清浦区2011年1-5月商业类销售面积情况表4-3清浦区2011年1-5月商业类销售面积情况月份用途面积（）1商住、商铺12163.282商住、商铺18496.333商住、商铺18422.054商住、商铺3138.85商住、商铺1343.19图4-5清浦区2011年1-5月商业面积成交情况柱状图清浦区商业类近五个月成交情况统计表4-6清浦区商业类近五个月成交情况月份面积（）套数112163.28429218496.33720318422.0570143138.88951343.1949总计53563.651988图4-7清浦区2011年1-5月商业成交情况折线图图4-8清浦区2011年1-5月商业成交情况饼图春节过后，在市区住宅市场销售不温不火的情况下，清浦区商业用房卖得比住宅火爆，不少商业楼盘一天就能销售几十套。记者从淮安楼市网了解到，在2月9日20日的12天时间里，清浦区共成交商品房496套，其中，住宅房仅仅67套，而商品用房达到了429套，遥遥领先于住宅房的成交量。 “因为不受楼市新政的制约和贷款的影响，在目前投资渠道比较窄的情况下，商业用房越来越受到投资者的青睐。不少来看房的人都是奔着商业用房来的，有的人一买就是三四套。”在清浦区联盛国际广场售楼部，一位工作人员对记者说，春节过后，商业用房销售呈井喷。这一说法，记者从淮安楼市网得到了印证，在2月9日20日的12天时间里，清浦区商业用房成交量的数字让人眼睛频频发亮：2月20日，成交住宅5 套，成交商业用房55套；2月19日，成交住宅3套，成交商业用房72套；2月18日，成交住宅4套，成交商业用房59套；2月17日，成交住宅5套，成 交商业用房43套；2月16日，成交住宅6套，成交商业用房35套经过记者对有关数据统计，看到一个有趣的现象：在2月9日 20日的12天时间里，清浦区每一天商业用房的成交量几乎都领先其它八个县区商业用房成交量的总和。就拿2月19日、18日、17日来说，这三天，全市成 交商业用房分别是83套、81套、56套，而清浦区就分别占到了72套、59套、43套。具体到有关楼盘，在对淮安禧徕乐国际商贸城、 联盛国际广场、华都名邸、文化宫运河城等清浦区在售楼盘的调查中，记者了解到，这些楼盘的商业用房卖得普遍好于住宅：禧徕乐国际商贸城商品房总套数 5153套，已销售商业用房4263套；联盛国际广场商品房总套数860套，住宅销售4套，商业用房销售301套；华都名邸商品房总套数763套，住宅销 售195套，商业用房销售200套；文化宫运河城商品房总套数1195套，住宅销售0套，商业用房销售214套。4.2重点楼盘介绍楼盘名称联盛国际华德力运河城海润枫景台北CITY不夜城现代国际新城禧徕乐国际商贸城区位淮海南路105号淮海南路188号淮海南路180号大运河汽车南站汽车南站用途专业商铺商住商住专业商铺专业商铺专业商铺建筑面积8757556万16万5万200万36万均价9000元/11000元/5000元/不详12000元/10000元/容积率4.11.73.2485.1471.7绿化率28%36%35%30%40%层数4小高层、多层高层、小高层945主力户型面积5240-1503345-5223-3352优惠活动一次性付款97折一次性付款96折商铺最低首付6万；十年包租，三年回购，缴纳预约金1万元冲抵2万元一次性付款者，可享受9.5折优惠；在签定正式合同后三个月内分期付款者，可享受9.7折优惠；购买人群投资商普通居民普通居民投资商投资商投资商项目竞争个案分析（1）华德力运河城总占地：294290总建面：56万容积率：1.7绿化率:36%开盘日期：2008年1月18日淮海路新地标的华德力运河城，以中央价值、天赋自然、大城体量，改写淮安城市人居新格局！占据淮海路黄金地段的异域风情城邦，拥揽繁华自然，交通便捷。项目集成优质生活资源，周边教育、医院、银行等生活设施齐全，完美架构纯熟人居生活圈。 此外，项目实景园林醇熟邀赏，配合欧陆风情商业街、星级会所等各项配套全面进驻等利好。2011，华德力运河城，全线产品的恢弘面市、高性价比的成熟社区，必将再次震撼淮安！表4-9华德力运河城1-5月商铺成交套数月份成交套数130240327419520图4-10华德力运河城1-5月商铺成交套数柱状图（2）联盛国际总占地：17936.3总建面：87575容积率：4.1绿化率:28%开盘日期：2011年1月15日联盛国际商业广场”定位于集购物、休闲、运动、文化、餐饮、娱乐、酒店、公寓等八种业态为一体的国际时尚消费体验中心，本着一站式购物、娱乐休闲购物一体化的理念，以该地区前所未有的商业形态出现在市区未来炙手可热的黄金地段，目标建设成为该地区高档购物中心，面向全客户群，辐射整个市区，带动整个片区乃至市区的投资消费环境。本项目将秉承公司一贯的统一经营、统一规划，创新的商业理念，连手世界强企业和国内知名连锁企业，引进国际著名生活超市、国际连锁西餐厅、五星级影城、真冰滑冰场、连锁电器城、时尚商务酒店、大型家纺城、大型美食城、恒温游泳池、时尚演艺吧等，占领淮海市场空白，从地理位置上来看具有长远发展意义，而前所未有的商业形态在淮安市场势必形成一支独秀的空前状况，吸引大量购买力，并在一定程度上影响整个淮安的商业趋势和商圈走向。（3）现代国际新城预计可售套数：顾客中的15%到25%现在采取包租模式，20年，8年一签，年回报率8%。占地1300亩，总建筑面积200万平方米一期:现在国际食品城，共4层，每层2万平方米。现在开始售第一层，均价12000。食品城周围2幢22层的高层，用来酒店式公寓和商务酒店。项目理念：HOTSCA. H：宾馆酒店O：办公室T：城市公园S：购物C：CBD A：住宅圈。打造清浦新城的一个综合型新地标。项目名称淮安现代国际新城公司名称浙江现代联合1至5月成交量未预售，内部预约主力户型25m2，一般在23到33，大的有45,60交通因素位于清浦城南，北京南路和枚皋路的交界配套设施高速公路入口，汽车南站，喜来乐，清浦区行政中心。辐射范围整个苏北地区的一个交易平台均价7700元/M2（4）台北CITY不夜城（奋斗公馆）由淮安利佳房地产开发有限公司倾力打造，项目坐拥淮安绝对核心地带，比邻淮海路商业街区，新亚商城、金鹰国际、时代广场天资优越的现代城市CBD，生活、娱乐、购物、休闲一应俱全，汇聚了城市人流、物流、经济流。总体量达五万多平米，规划有星级酒店、商务办公以及集吃、喝、玩、乐、逛于一体的商业综合体，并融入了极具特色的台湾特产和美食文化，成为淮安魅力生活。一、二层：美食台北美食广场台北CITY不夜城一、二层为美食广场，将设仿台北士林夜市特色的精品小吃，并有鲜美的火锅、火辣的川菜、精致的粤菜等各式餐饮，风格迥异，各具特色，让你体验台北的独特味蕾。三层：酷玩台北量版式KTV该层为量贩式KTV，淮安最前沿的休闲感觉，最IN的欢乐时光。在此，淮安那些永不疲惫的红男绿女，可以尽情酷玩到底！四层：夜魅台北夜总会四层专门为淮安商务、白领人士打造的娱乐休闲场所，专属性的快乐天堂。在此，让疲惫和压抑的内心得到尽情的释放。五层：乐在台北健身中心、影城、桌球房、美容SPA、足道五层涵盖多种娱乐休闲业态，影城将以装修豪华、格调高雅为基调，吸引年轻白领来此享受；引进高档健身中心、足道、美容SPA，满足外资企业白领健身、养身、美容的需求。销售优惠（商铺）商铺最低首付6万；十年包租，三年回购，缴纳预约金1万元冲抵2万元LOFT公馆：LOFT最低32万起；五重大礼包一重礼包：定金2万元冲抵4万元房款二重礼包：赠送价值5888元厨房设施三重礼包：赠送价值5888元液晶电视一台四重礼包：赠送价值5888元装修基金五重礼包：赠送价值3000元电热水器一台 目前进驻部分顶级商户信息商户名业态楼层面积正宗台北吴记老锅底麻辣火锅火锅1层 A区700蓝枪鱼德国音乐啤酒吧酒吧西餐1层 C区700太和殿日式创意料理日式创意料理2层 C区700晒晚量贩KTV量贩KTV3层 A/B区3200一兆韦德健身5层 A区2200空中壹号燕鲍翅会所九楼顶760皇家娱乐会所高档娱乐会所3层 C区、4层 B/C区 5300（5）禧徕乐国际商贸城概况项目规模：总投资16亿元，总占地面积12.3万平方米，总建筑面积36万平方米，由商贸城、商业休闲广场、商务快捷酒店、仓储物流配套等四部分构成。项目区位：苏北地区唯一的江苏省现代商贸服务业集聚区淮安清浦新城中央CBD核心区。经营范围：服装、鞋帽、箱包、儿童系列、针织家纺、日用百货、塑料制品、日化洗化、文体用品、工艺品、饰品、小家电等十二大业态发展理念：永续经营、携手共赢、创富社会经营模式：具有展示、批发、业务洽谈、信息发布、网上交易等综合功能，厂家直销、批零兼营的形式，连接生产基地辐射能力：覆盖淮安，辐射淮海商圈2000万消费人口，对接长三角项目定位形象定位：淮海商贸第一城经营定位：36万顶级现代商业批发MALL 市场定位：淮海商贸新中心 一站式采购中心经营理念：商场化市场 市场化商场 展开：1）薄利多销，以量取胜，终端客户聚人气，批发走销量，上下兼顾，实现多赢。 2）划行归市，分类集聚，大力发展总代理总经销制。 3）招商是引客，管理是待客、服务是留客、诚信是召客。 4）市场是我家，繁荣靠大家；你赚钱，我发展，你做大，我做强。功能定位：迁移传统市场，整合淮安商业，升级淮海商贸政府支持全国现代商贸市场示范基地全国工商联重点支持项目 2010年淮安市重点商贸工程淮安大流通建设商贸龙头项目周边配套汽车南站。 淮安最重要的交通枢纽，直通78个城市和地区，已投入运营线路600多条，年客流量1000多万。不久将达到1000多条线路的运营能力 12条公交线路直达。 1路、9路、17路、20路、21路、24路、27路、35路、46路、48路、56路、机场专线连接千家万户，畅通无阻。便捷内外交通。紧靠京沪、宁淮、宁连、盐徐、宁宿徐等五条高速公路；淮海南路、枚皋路、北京南路等城市主干道。淮安大学城。已入驻7所大学，未来将有5所高校陆续进驻。数十万师生，庞大消费人群，投资钱景无限。清浦区行政中心。政务中心、商务中心、金融中心城市财富新中心。完善仓储配套。公司在北京南路有约400亩的配套用地，作为项目的大物流仓储配套，枚皋路开通后，骑电瓶车35分钟可到达。同时，与清浦新城仓储物流园区一体化仓储物流服务相结合。降低物流成本，提高经营效益。阳光湖生态公园。市重点工程项目，融 “南京1912商业街区”、 阳光创意产业园、五星级酒店、商务会所等于一体。（6）海润枫景总占地：4万 总建面：16万容积率：3.248绿化率:35%开盘日期：2010年10月江苏省广田置业有限公司成立于2006年， 公司开发建设的“海润枫景佳苑”项目地处淮安市区淮海南路，毗邻运河，区位优越，风景优美。一期“运河福邸”占地约80亩，计划投资近5亿元，2011年完成，占地约100亩的市民休闲绿化广场更是淮安市南大门的一道风景线。二期开发项目占地约66亩，计划投资近5亿元，2013年完成。三期占地约88亩，计划投资10亿元，2015年完成，项目总投资近20亿。 海润枫景位于淮安市主城区南侧，是50万平米的大型运河文化社区。项目由江苏省广田置业有限公司开发，东邻淮安主干道淮海南路，北侧为运河北路，南依80米宽的运河风光带，滨河景观开阔，风景旖旎，区位优越，环境优美。 1期的12号楼2010年11月10日开盘，5号6号楼2010年12月24日开盘 五、淮安市清浦区房地产市场预测5.1宏观分析一、中国房地产市场需求分析：1、城市化发展需求2、城市居民居住需求：改善型、新婚型、富裕型 3、投资需求4、投机需求二、房地产开发成本：房地产开发成本构成：土地、建安、规划设计、融资成本、营销、管理、政府规费、税费等。近几年，开发成本所有要素始终处于上升趋势，我国CPI一直在高位运行，物价上涨、成本上升，房地产项目开发成本将会进一步加大。5.2微观分析经济环境分析：1.地方财政收入据淮安市财政局提供的消息，至2010年12月17日，淮安市实现财政总收入200.8亿元（不含国有土地出让金），首次突破200亿元大关，提前一年实现全市“十一五”规划的“财政争双百”奋斗目标。2.人均可支配收入据国家统计局淮安调查队调查数据显示，2010年，淮安城镇居民人均家庭总收入19043元，同比增长13.9%，其中，人均可支配收入17680元，同比增长13.0%。构成总收入的四大项，工资性收入、经营性净收入、财产性收入、转移性收入均呈增长之势。政策环境分析：限购政策深入二、三线城市。5.3投资者、经营者和消费者分析1、投资者来源分析 根据实地采访调查收集资料来看，清浦区的投资者来源较散，大体可归纳以下几个主要群体：（1）清浦区投资者来源细分：淮安市区、郊区市民、企事业单位管理人员及公务员等淮安人群消费习惯、投资倾向、投资能力、相对来讲，淮安人的投资理念相对保守，在项目运作的过程中，需要加强投资理念的引导。（2）淮安市周边县市投资者群体细分：主要为盐城、南通、南京、扬州、常州、泰州、连云港等。特点：距淮安愈近者，经营规模较少，多在专业市场经营，而南京、常州、苏州等沪宁沿线投资者通常喜欢入住核心商业圈且经营规模较大。（3）外省市商家群体细分：主要是浙江温州、义乌、台州以及海宁一带的私营业主，对淮安市的市场形成和发展起着了重要作用，也有山东、福建等地商家。对于批零销售的各类市场情有独钟，另外对专业商业街较感兴趣，多数人要求中小面积。2、主要商家经营者分析通过对各个市场经营户的调查访问，目前经营者存在如下特征：（1）在小商铺零售商品经营中，本地经营者占有相当大的比重，在批发市场中，尤其是早期的市场如汇通市场等，外地经营者、外地商品、外地品牌具有相当大的比重，而且这些经营户普遍属于市场的早期收益者，具有一定的经营年数；（2）对于经商较早的一批经营户，经营额较大，某些行业可以达到数百万，乃至千万不等；但由于后来者的不断加入，利润率方面已有很大的下降，大多维持现状，对未来持一定的观望态度。有进一步调整的需求与愿望。希望再提升。（3）商铺投资的概念在大部分经营者的心目中已有一定的印象和理解，许多经营者有商铺的转让费用的经历，或者支付给别人，或者自己收取；但是经营户普遍意义上对投资概念不强，存在着一种投机观念，希望在一次性转让商铺中换取投资回报，对产权没有明确的概念。目前在许多市场铺位的转让金的费用成本很高，为年租金的几倍，由此可以看出经营户对好的商铺位置的需求；（4）对商厦、市场的整体印象与服务水平比较看重，而对小商铺的软硬件缺乏较为不满，如果进一步提高经营环境和管理水平，为客户提供更多的方便与满意，就能吸引更多的目标客户，使生意更好做。3、淮安市消费者分析 我们将消费者按区域划分为市区消费者和郊区、郊县消费者及周边地区消费者，从调查资料来看：（1）市区消费者的主要消费行为 日常生活用品的消费，目前在超市消费越来越成为主流时尚 大件耐用消费品首选新亚商城、清江商场 服饰消费主要在购物中心及淮海路、东西大街、昌盛路专营店 购买小百货及各类材料和卫洁商品时会去汇通市场和各类专业市场 消费对象以中低档为主，国内品牌普遍接受，国际品牌消费量不大，多为假冒品牌产品。（2）郊区、郊县消费者 这类消费者购物针对性较强，购买昂贵商品主要在大型商场，购买生产资料在各类专业市场，购买日常生活品和服饰等，汇通市场有较强的吸引力。 消费季节性相对明显，节假日通常是他们的采购高峰 消费对象以低档为主（3）市郊、县和周边地区批发商 根据经营品种定期到各专业市场进货 一般消费量较大，是汇通市场及其他市场发展的主要支撑力量5.4预测方法表5-1淮安市清浦区商业近4个月成交数据统计淮安市清浦区商业近4个月成交统计数据编号月份成