锦绣康城招商方案.doc

兴国·锦绣康城招商方案

第一部分 招商的相关定位

一、项目的经营业态定位
由于本项目为经开区的第一个大型房地产开发项目，为奠定在本区域的未来商业中心的地位，商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。项目的业态选择应当尊重本项目的目标客户群体——周边以及经开区范围内人群的差异化、个性化消费喜好和需要，同时着眼于经开区未来的发展为基础进行业态组合，拟定业态组合如下：
1、商业定位
商业级别
城市中心区商业
区域型商业
社区型商业
邻里型商业
规模（M2）
30万以上
3.6-18万
9000-3.6万
1800-9000
区位
城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区
居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边
居民聚居区，人流集中交通便利
住宅小区自发形成，配套物业
客流量
日人流量50万以上
日人流量10万左右
5万以上
——
核心客户
内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者
区域15分钟车程内居民，以及外来消费者
步行15分钟内的居民
小区内部及周边居民
商业形态

集中商业为主
商业街＋集中商业
商业街为主，
个别集中商业
小型商业店铺

项目位于新区的龙头位置，且位于力帆新厂对面，具有较突出的地缘优势，有利于聚集人气，且项目规模达到达到70万平米，经开区行政中心暂时搬迁于此，具有政治的影响因素。鉴于本项目的区域及地块特征，本项目商业可定位于区域型商业。

2、商业业态划分（一层商业业态）
精品零售休闲餐饮区
金融、通讯、超市
小餐饮、日杂区
中档餐饮区
社区零售区
农副产品区
商场+精品区
精品零售区

（二层商业业态）
休闲娱乐+经济酒店
大餐饮娱乐区
精品家居区
大餐饮+茶楼

（三层商业业态）
餐饮+休闲娱乐
经济型酒店
大餐饮娱乐区
精品家居区

楼栋
楼层
业态类型
具体细分
1
负一层
农副产品区
农贸市场
一层
干货、副食、其他农产品…
2
一层
农副产品区、小餐日杂区
粉面馆、小餐馆、日杂…
3
一层
中档餐饮区
中餐厅、火锅…
4
一层
社区零售区
干洗店、理发店、花店、药店、便利店…
5
一层
金融+通讯+超市
银行、邮局、电信、移动、联通、中小超市…
二层
大餐饮
高档餐饮、茶楼…
三层
餐饮、休闲娱乐区
餐饮、电玩、桌球、网吧、康体健身、美容SPA…
6
一层
精品零售+休闲餐饮
饰品、特色商品、化妆品、咖啡厅、特色小吃…
二层
经济酒店+休闲娱乐
经济酒店、歌城、洗脚城…
三层
经济型酒店
经济酒店
7
一层
商场+精品零售区
商场、儿童用品、饰品、特色商品、化妆品、男女服装、鞋帽…
二层
大餐饮娱乐区
高档餐厅、酒吧、KTV、洗脚城…
三层
9
一层
精品零售区
儿童用品、饰品、特色商品、化妆品、男女服装、鞋帽…
二三层
精品家居区
精品家私、床上用品、窗帘布艺、软装饰品、精品灯饰…

二、目标商户定位
1、商户定位
主要为符合项目拟定经营业态的私营业主、代理商或其他性质的以经营为盈利手段的人群
2、招商商户条件
l 必须是合法的自然人或合法代理机构。
l 具有明确的销售产品。
l 具有一定资金实力、销售能力。
l 具有良好的商业信誉。
最好具有从事家庭装饰品或满足消费者日常家庭生活用品消费需要的商品销售及服务经验的商家、
商业街暂命名
兴国城市广场
兴国农产品市场
兴国美食街
兴国步行街
社区生活中心

第二部分 招商政策
考虑到本项目的实际情况，由于资金需求、投资风险、地域环境的极不成熟等因素，总体招商策略采取“政府引导+房地产开发”的模式，先放底门槛，根据商业定位和业态布局，引进目标商家入场经营，同时经开区政府给予商家政策上的优惠与支持，进行前期市场培育便于前期商家存活，后期商业开发时能在业内形成良好的口碑以便吸引更多的其他商家入驻，形成经开区真正意义上的商业中心。这样，开发商与商户才能一起成长。我们实行“放水养鱼”的原则，形成“先做人气，再做生意”的招商策略。
一、招商原则
1、重点引进行业有影响力的商业（即主力商家），从而带动其他商户踊跃入驻；
2、知名品牌优先、大户优先原则；
3、采取前期造活市场、租金采取“先低后高”策略；
4、为确保入驻商家各自的利益，并避免恶性竞争，将实行的内部保护政策，最大限度的满足商户经营业态的“低竞争、差异化”需要；
5、争取政府优惠政策，为商家提供宽松的投资经营空间，有政府主导，公司和商家共同培育地区市场；

二、招商工作阶段
1、客户拜访，招商洽谈阶段
l 该阶段主要通过一系列宣传推广媒介的配合炒作，项目具备了一定的市场知名度，针对项目涵盖业态展开初期的市场摸底及信息搜集，梳理重点商家，进行客户拜访，了解客户意向；
2、签订招商意向书阶段：
l 该阶段主要通过前期洽谈，确定客户意向，签订“招商意向书”，交纳意向定金，原则上予以退还，也可充抵为商铺履约保证金。；
3、签订招商租赁合同阶段：
l 该阶段客户签订租赁合同并按合同约定缴纳租金及履约保证金；
l 客户签订租赁合同当日，须交纳履约保证金，该保证金于合同正常终止后予以退还。
l 签订合同时确定客户的付款方式并执行相应的优惠政策。履约保证金的缴纳额度如下：
以所租面积年租金的20%作为履约保证金。
4、开业工作阶段
l 本阶段主要包括交铺、商户装修、商品入铺、开业；
l 协助入驻商家办理交铺过程中的检查和审验工作，对于铺位配套、结构等内容要交承租商户认可备案；
l 商户装修前缴纳装修保证金，装修过程中，指定专人对商户装修过程进行监控，对于损坏建筑结构、公共设施的应 给予处理
l 监督商户商品入铺工作，以保证其按照约定业态、按时完成此项工作，保证按期开业

二、 招商优惠政策
免租期
付款方式
面积范围（平米）
免租期
实际使用时间
首次支付
一年租金
50㎡<S≤150㎡
3个月
15个月
150㎡<S≤400㎡
5个月
17个月
S>400㎡
6个月
18个月
首次支付
两年租金
50㎡<S≤150㎡
5个月
29个月
150㎡<S≤400㎡
8个月
32个月
S>400㎡
9个月
33个月
首次支付
三年租金
50㎡<S≤150㎡
7个月
43个月
150㎡<S≤400㎡
11个月
47个月
S>400㎡
12个月
48个月

物管费优惠
凡首次支付一年租金商家，免物管费五个月 （从接房之日起算）
凡首次支付两年租金商家，免物管费一年 （从接房之日起算）
凡首次支付三年租金商家，免物管费一年六个月 （从接房之日起算）
三、 对与我司已合作商家推荐其他商家，一经正式签订租赁合同，即再度优惠原商家（优惠额度：凡新引进一家新商家，即原商家增加1个月免租期）

四、寻求政府支持
为尽快完成本项目的招商工作，共同培养市场，促进区域市场的成熟，希望经开去政府对商业街项目作如下支持：
1、前期希望借助政府的商业资源，锁定一些一期项目需求的目标商家。
2、通过政府渠道向一期项目需求的目标商家发出邀请，召开招商洽谈会，确定其中有合作意向商家。
3、通过政府渠道发布一期项目招商信息和相关资料。
4、希望通过政府引导，促进农副产品交易市场的建立。
5、由政府开辟证照“绿色通道”，并组织工商、税务、消防、卫生等部门对入驻商家给予“一站式”服务。
6、同意主力商家及品牌客户进行户外广告位、立招及灯箱广告的设立。
7、对项目整体的税务减免政策，给予进驻商家免税一年的优惠政策；针对大型或知名商家给予3－5年的税收优惠政策。
8、对项目的各项推广、营销活动及主题活动给予支持和配合。
9、对大型活动的安保支持，以及节假日大型主题活动的现场控制和审批流程的简化。
10、 给予在项目处设立公交车站。
- 13 - 2011-11-5