物业设备更新改造及大修管理规程www.ak43com.doc

浙江绿城物业管理有限公司
3.5 设备更新改造和大修管理规程

1 目的
对设备的更新改造和大修进行控制，确保其满足业主的需要。
2 适用范围
适用于公司管辖范围内设备的更新改造和大修。
3 引用标准和文件
3.1 ISO9001：2000 《质量管理体系要求》
3.2 《质量手册》
4 职责
4.1 设施设备管理部门负责所辖设备的更新改造。
4.2 工程技术部负责设备更新改造、大修的管理。
4.3 维修中心负责设备更新改造的实施。
5 程序要求
5.1 流程图（附后）
5.2 设备的改造
5.2.1 设备改造必须符合一定条件
符合下列条件之一的可考虑改造：
a) 技术水平陈旧落后，已不能满足正常运行的需要；
b) 设备的原设计和安装中存在缺陷；
c) 设备有形磨损严重，但在经济上不宜更新；
d) 设备屡屡发生故障或事故，存在较严重的不安全因素，但在经济上不宜更新；
e) 业主委员会要求进行改造的。
5.2.2 设备改造的原则
设备改造须遵守如下原则：
a) 符合实际情况和运行需要，采用的技术要先进但更要适用；
b) 制定改造方案时，采用的新工艺、新技术要有充分的把握。
5.2.3 设备改造程序
5.2.3.1 管理部门提出改造申请，由工程技术部鉴定后，报总经理批准。
5.2.3.2 工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案，送财务部审核后交总经理批准。
5.2.3.3 产权属于业主的，或需要动用维修基金的应报告业主委员会，并征得其书面同意。
5.2.3.4 维修中心负责实施改造方案，改造方案既可由维修中心独立完成，也可委托专业单位完成。
5.2.3.5 改造方案委托给专业单位实施的，维修中心须派技术人员监督检查质量和工作进度。
5.2.3.6 改造完成后，由工程部会同管理部门、维修中心进行验收，填写“维修验收单”，如由专业单位实施的，则收双方签字认可，施工单位应在保质期内承担相应责任。
5.3 设备的更新
5.3.1 设备更新须符合一定条件
符合下列条件之一的可考虑进行更新：
a) 经多次大修，技术性能达不到要求，无法保证正常运行的；
b) 技术性能落后，经济效果很差的；
c) 通过修理、改造虽能恢复性能但不经济的；
d) 耗能大或污染环境严重的，进行改造又不经济的；
e) 不能满足小区正常的生活需要的。
5.3.2 设备更新程序
5.3.2.1 管理部门提出更新申请，送工程部鉴定后，报总经理批准。如产权属于业主的，则应经过业主委员会批准。
5.3.2.2 设备的采购（参照《设备购置规程》）
5.3.2.3 原有设备的报废（参照《设备报废规程》）
5.4 大修
5.4.1 设备的大修应列入设施设备年度维修保养计划，一般由专业单位实施。
5.4.2 大修由工程部统一与专业单位拟定相关合同，报总经理批准。需动用维修基金的，应获得业主委员会批准。
5.4.3 设备委托维修合同
设备委托合同中应包含以下内容：
a) 所维修设备的编号、名称、型号、规格、数量；
b) 维修工作地点；
c) 维修的形式、内容和具体要求；
d) 委托方应提供的条件及配合事项；
e) 承修方应承担的责任；
f) 维修费用的计算及付款方法；
g) 给收标准和方法；
h) 合同违约责任；
i) 双方发生争议事项的解决办法；
j) 质量保证期限。
5.4.4 在维修实施过程中，公司应按合同规定做好协助工作，同时，工程技术部应督派技术人员监督、检查修理质量及进度，如发现问题，应立即向承修方提出，并要求其立即纠正。
5.4.5 公司内部应做好有关部门的协调配合工作，以保证维修工作的顺利进行。
5.4.6 修理完工后，工程部应会同维修中心、管理部门进行质量验收，填写“维修验收单”，并由双方签字认可。
5.4.7 在以后使用中发现问题应按合同规定处理。

6 记录
维修验收单(附图1、2)
设备改造流程图 设备更新流程图
验 收
采 购
审 批
设备的决策
批 准
鉴 定
更新申请
验 收
实施改造方案
审 核
批 准
制定改造方案
批 准
鉴 定
改造申请

64