物业管理之能源管控教学教材.ppt

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,物业管理,之,能源管控,1,目录,第一节 物业管理中的节能降耗概念,第二节 房屋设备及节能技术简介,第三节 节能降耗的管控方法,第四节 节能降耗案例,2,物业在使用的过程中，为了达到生活、工作条件，无时无刻不在消耗着资源和能源，如电、蒸汽、燃料、水等。,这些能源和资源的消耗，物业企业要支付相当多的费用，在物业管理成本中占,较大比重,，,仅次于人工费成本,。,第一节 物业管理中的节能降耗概念,3,反映到项目的财务上为,:,公共水电费、空调水电费、燃油燃气费等。,降低资源能耗成本，,物业管理的一项重要工作，,关系到企业的收支平衡与经营发展。,节能工作要系统综合考虑，只节能不节钱不是物业企业想要达到的目的。,节能的经验方法,政策节能,技术节能,管理节能,4,房屋设备又称建筑设备，他不同于生产设备，是为建筑物配套服务的设备，是,物业企业节能管理的主要对象。,第二节 房屋设备及节能技术简介,5,一、供配电设备,1,、构成,高压环网柜（开关柜）、变压器、低压配电柜,2,、节能技术方法,供电系统本身不耗能，损耗约,5%,。该系统应运用供电政策来节约电费。如合理利用计量方式，获取优惠的商业居民用电比例；减少变压器基本电费等,6,7,8,9,二、备用发电设备,1,、构成,柴油发电机组、,EPS,设备,2,、节能技术方法,柴油发电机组是消耗柴油提供电能的设备，设有电能计量装置，在抄表到户的情况下，应注意与供电部门商议，用发电的电量冲减公共表上发电时多计量的部分。发电机每月试运行的时间一般在,10,分钟为好。,10,11,12,三、给排水设备,1,、构成,a.,给水设备：室外环网、地下水池,/,水箱、加压泵,/,变频泵、加压罐、高位水箱、水表、供水管网、终端设备（卫生洁具等）,b.,排水设备：雨水管、污水管、阴井、化粪池,c.,中水设备：废水收集池、废水处理池、循环泵、加压泵、中水管,d.,热水供应设备,热源、热水器、循环泵、循环管等,2,、节能技术方法,水平衡测试减少滴漏跑冒,供水方式改造,水泵的节能改造,四、暖通空调设备,1,、构成,a.,供暖设备：锅炉、高温蒸汽、溴化锂热水机组、热泵机组、循环泵、热交换器、管道,b.,供冷设备：溴化锂冷水机组、离心,/,螺杆,/,活塞冷水机组、循环泵、冷却塔、空气处理器、风机盘管、新风机、管道,c.,通风设备：风机、风管、风阀,2,、节能技术方法,蓄冰空调技术,机组功率选择,变频技术,管网设计,计量技术,19,20,21,五、照明设备,1,、构成,照明按作用可分为正常照明、事故照明、安全监视照明、障碍照明、彩灯和装饰照明灯。,2,、节能技术方法,按国家标准调整各场合的照度,选择发光效率高的灯具。如,LED,灯具,配置分区控制及自控装置,消防诱导照明选用低功率产品,建筑立面照明应申请政府补贴,六、电梯设备,1,、构成,a.,垂直梯：控制柜、曳引机、轿箱、对重、缓冲器、导轨、外呼器、显示器,b.,扶梯：控制箱、拖动机构、扶手带、梯板,2,、节能技术方法,采用变频技术,多梯采用群控技术,住宅梯取消返基站功能,扶梯设自控装置,相控技术,24,在物业管理的日常运作阶段，把能耗支出费用控制在批准的限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证成本管理目标的实现，以求在物业管理的各阶段能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益和社会效益。,第三节 节能降耗的管控,不符合,输出,输入,1.,过程,2.,检查,3.,与预算对比,4.,纠偏,动态控制流程,项目的全部物业管理活动，可以看成由一个个“过程”组成，要控制整体成本费用，需对每一“过程”的费用进行控制。对每一过程的输出（本月产生的费用数值）进行测量，形成当月的财务报表（或报销单据），控制者将报表（或报销单据）与预算进行比对，发现超支，分析原因，制定纠正措施，控制次月过程的输入（人、财、物等投入），达到次月过程输出符合预算的目的。这就是成本的“动态控制原理”。,第一步 识别全部的耗能过程,统计各种用电、用水设备的型号,统计各个用水、用油、燃气等的项目,根据设备、资源的用途进行分类,第二步 编制管控的依据标准，即根据项目的实际情况，制定出项目用电用水预算,一、项目公共水电预算的编制,1,、公共用电预算,A.,公共设备用电的收入,公共设备用电费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，则对应公用设备用电收入过低。,B.,公共设备用电费用计算,统计各种用电设备的功率、及运行的时间，计算公共设备每年平均用电度数，乘单价，可得用电费用。,详见预算表,2,、公共用水预算,A.,公共用水的收入,在公共用水费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，则对应公共用水收入过低。,B.,公共用水费用计算,统计各种用水设备及用水途径，可按指标，计算公共用水量，乘相应的单价，可得用水费用。,详见预算表,二、中央空调预算,1,、收入,按制冷面积及核定后的单价进行收费。,按能量进行计费,2,、,费用,电费、水费、维修保养费、管理费,三、水电代收代缴统计测算,1,、一般做法，结合地区物业惯例，按照,7,元,/,方收取水费。,2,、根据商业水费标准，分表据实收取，并核算总表水损，分表分摊水费。,常规管理方法,公司审批水电报销单的领导要根据预算进行审批,公司要设置水电管理工程师,项目要设置水电管理员、抄表员,各种设备要落实操作责任人,第四步 数据的采集上报及分析,由项目水电管理员进行抄表报财务,由财务人员编制财务报表报公司,由公司水电管理员进行审核，费用是否超预算，,超预算需查找原因,第五步 纠偏及改进,费用在预算内，可上报公司领导审批，,费用超预算，组织技术力量进行纠偏和改进,费用超预算，一定要公司领导批准后方能报销,