二手房调查分析演示教学.ppt

*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,二手房市场调查报告,一、调查范围,本次调查分为两个区片，交建里区片和玉峰南里区片,二、调查基本情况,采集的房源样本为多层住宅，共采集房源208套，户型为35145平方米不等,交建里周边共调查八个社区，分别为八三东里、八三西里、红警里、建兴里、胜利村、新兴里、燕西里、建树里，共采集房源113套。,玉峰南里周边共调查五个社区，分别为玉峰里、迎秋西里、军工里、都市家园、西港里，共采集房源95套。,三、房源及价格采集情况,建兴里周边小区,小区名称,采样房源数,均价,户均面积,平均楼层,八三东里,13套,6992元/平方米,87平方米,4层,八三西里,11套,7288元/平方米,63平方米,4层,红警里,8套,6359元/平方米,93平方米,5层,建兴里,31套,7392元/平方米,86平方米,4层,胜利村,16套,8591元/平方米,93平方米,4层,新兴里,11套,8869元/平方米,80平方米,3层,燕西里,12套,7102元/平方米,86平方米,3层,建树里,11套,7390元/平方米,62平方米,4层,玉峰里周边小区,小区名称,采样房源数,均价,户均面积,平均楼层,玉峰里,21套,7211元/平方米,79平方米,3层,迎秋西里,40套,7066元/平方米,79平方米,3层,军工里,13套,7797元/平方米,68平方米,4层,都市家园,9套,7927元/平方米,90平方米,4层,西港里,12套,7223元/平方米,87平方米,4层,四、小区位置分布图,1、交建里周边小区分布图,2、玉峰南里周边小区分布图,五、区域均价,经过对本次调查的分类汇总，最终得出交建里周边区域内的出售的多层住宅户均面积为82平方米，平均楼层为4层，市场均价为7552元/平方米。玉峰南里周边区域内出售的多层住宅均面积为79平方米，平均楼层为4层，市场均价为7297元/平方米。,六、二手房市场分析,1、当前的市场环境分析,国家统计局公布了7月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中，石家庄新建住宅价格环比增长0.7%，同比持平；唐山环比下降0.2%，同比下降0.7%；秦皇岛环比上升0.3%，同比下降0.6%。值得注意的是，秦皇岛房价今年以来环比首次出现上升。政策面“降息”、“降准”对于自住需求继续“放量”起到一定的刺激作用，预计下半年楼市成交量将好于上半年,二手房市场相对于新建住宅受政策影响较慢，受到国家前期调控政策的影响，经过这些天的调查了解到，我市的二手房市场正处于低估阶段，成交量低迷，形成了有价无市的局面，一些小的中介机构也已经关门倒闭退出市场，像1+2不动产、兴龙置家等一些专业的中介机构也是客源稀少，不过如果新建住宅的成交量与价格上行的话，二手房市场也将受到影响成交量有望回升，但价格上升的空间却有限。,2、所调查二手房市场价格分析,通过价格对比表中可以看出，价格最高的为新兴里，均价为8869元/平方米，价格最低的为红警里，均价为6359元/平方米，价格最高的新兴里社区为学区房，对应秦皇岛市建设路小学、市第七中学均为本市重点学校，同时前期本社区经历了拆迁调查，存在改造希望，也是抬高价格的原因之一。价格最低红警里由于本小区大部分为部队建设，未能办理产权证，存在过户问题。其余社区的在售房屋平均价格基本持平，大部分到达了7000元/平方米以上，从在售房屋的平均价格可以看出现今二手房的价格受到的过户费用等因素的影响相对于新建住宅价格要高，这也是导致成交量下滑的一个原因所在。,3、供需情况分析,在本次调查中，中介登记房屋以两居室、三居室为主流，大面积房屋成交量下降，购房者多为工薪阶层的刚需购房者，以小面积二居室为主，以投资为目的购房者比例逐渐下降，改善型购房者比较看重小区的新旧程度、配套设施、物业管理，在本次调查中的小区中大多数是老旧小区，配套设施落后，无专业的物业管理，相对新建住宅的配套设施完善及专业的物业管理，改善型购房者更倾向于后者。所以在供需方面二手房的购房者多为刚需型及择校型购房者,4、销售市场分析,我市的二手房销售市场较一些大中城市相比较混乱，专业的中介机构较少，而一些小的中介机构面对投资成本的增高，交易量的降低，出现关门倒闭退出市场情形。二手房交易市场的混乱，减少了二手房信息的流通，导致了房源流通量少，价格与成交量无法同步增长。,七、结论,综上所述，我市二手房市场正处一个微妙的阶段，价格僵持的局面还将持续，同样如受到房地产市场大风向标的影响,如果国家将不出台新的调控政策，二手房市场可能会出现回暖，成交量会适当提升，但综合现售价格、面积及需求情况，价格不会大幅上升，一些学区房、小面积的住宅可能会是拉高成交量的主流。,谢谢大家,