免费：在当前低潮时期如何降低房地产项目开发风险.doc

如何降低项目开发的风险
房地产开发投资规模大, 建设周期长, 开发条件差, 涉及面广, 所以房地产开发存在着较大的风险。为此，如何降低项目开发的风险，就成为非常重要的问题。关于降低项目开发的风险的问题，我们经过讨论后，总结了以下几个方面措施，可以从以下几个方面来控制。
第一、优化投资组合, 实现风险分散.
开发企业尽可能地实现开发的产品类型多样化、开发时间分散化——分期开发、合作开发等方式以实现风险分散。
产品类型的多样化，可以扩大我们的客户群体，降低单一产品的需求面狭小的风险。也就是不要把鸡蛋放在一个篮子里。
开发时间分散化——分期开发，可以减少一次性投资的过大，资金压力过
大可以保证项目后续资金的投入。
第二、控制工期, 尽早完成开发项目
因为开发项目的风险很大程度上来源于开发周期内外部社会经济条件的变化。 一般来说,，开发周期越长，未来社会经济条件变化越大，未来的形式预测越难，为了尽可能地降低风险程度，企业应严格控制工期，缩短建设时期，尽早地完成开发项目。
第三、采取措施减少某些不必要的成本支出
比如，减少贷款利息支出，可通过签定固定利率贷款合同来实现；建造费用的减少，可通过与建筑企业签定固定预算合同来减少；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低等等。
第四、提前预租或预售
在前期和中期要尽快的回收资金。在动工之前，争取尽量多的定向开发和团购，即在工程动工和完工之前, 就与租户、客户签订租约和预售协议。
预租率的高低是考虑项目可行性的一个重要条件, 在经济不稳定时尤其如此.。若一个项目在开发前就能预租其产品, 开发企业就能根据预租合同较准确地计算出各个方案的利润, 从而决定方案的取舍。
第五、缩短开发周期
开发期的长短是决定项目开发风险的一个很主要因素,开发期越长, 开发后期的费用和建成项目的租金或售价就越不容易确定，风险也就越大.。一般来说, 如果开发期超过三年，企业就无法准确地预测出完工后的经济形势。
第六、在销售中，争取尽量多的优惠措施。
为了促进销售，尽快的回笼资金，在销售中尽量实行有利的销售政策。比如：与银行尽量协商贷款购房是否可以首付降低至10%，物业费、配套费是否可以优惠等等措施。

2008.12.8营销部