商业业态定位及销售建议演示教学.ppt

,2011,2013,City Carson Real Estate All Rights Reserved,*,第,页,T,he,E,nd,T,hanks,!,【骏涛华府】商业业态定位及销售建议,一,、商业业态定位及业态规划,项目概况,Part,1,.1,本体解读总结：,地段：,仲恺新区城市发展主轴线上，交通便利,；,交通：和畅七路与下罗路交汇处，,三面紧邻市政路，,周边分布较多工厂、零散街铺,；,四至：,北面为下罗路，东面临近和畅七路，南面紧邻盛华路，且周边较多工厂与民房，未来较易产生噪音影响,；,规划：10万平米中型社区，规划配套齐全；,产品：项目产品规划为,70-1,15,2-,4房，迎合市场主流刚需客户需求。,项目本体认知总结,仲恺新区发展主轴线上,纯刚需产品,中型规模,周边企业环绕交通路网发达,四至景观较少,一句话概括：,城市地心,高品质商贸价值住区,商业业态定位,Part,1,.,2,项目商业业态定位,商业体量不大,(约6200）,酒店商贸规划配套,零散,街铺,周边云集,工厂与民房,中端住宅小区,项目业态？,项目商业相关要点：,解决思路,项目商业业态定位需要把握的市场机会和迎接未来面临的挑战，商业定位的决定性因素是什么？,关键因素一：,区域属于仲恺居住核心区，但目前片区商业认可度不高；,商业应以引进品牌主力店，规划大比例餐饮休闲娱乐业态，吸引外部人流,应规划商铺物业条件在市场上接受度高的产品，打造主题分区经营，利于后期销售或商家经营。,项目应借势融合大商业发展，做到建筑领先，消费环境舒适，差异化与特色化经营。,关键因素二：,片区大型商业与周边社区底商入市带动区域商业的发展，但市场培育期长；,项目定位,满足社区及区域内居民的家庭式日常生活消费需求为主，立足仲恺居住区主题性经营，突出餐饮、休闲、娱乐、服务业态，注重业态的多元化，打造生活购物舒适的，集开放式、体验式、组团式、街区式于一体的区域综合性生活体验中心。,主题一体式生活中心,主题型,打造主题型商业，使商业具有层次，提升商业整体品质；,综合性生活体验中心,业态多元化组合，体现消费综合性，增加消费体验感，,商业业种特点分析：,业态,特点,劣势,超市,提供日常生活用品及新鲜食品，快捷便利,集客能力强,可创造稳定客源并维持日常人潮,付租能力低,餐饮,属目的型消费类别,具一定的集客能力,即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能,边际利润较低,付租能力较低,休闲娱乐,可创造时尚和活力的气氛,集客效力强,边际利润较低,付租能力较弱,服务配套,强化项目商业服务功能,付租能力较强,规划数量有限,服饰精品,属高附加值的商业类型，付租能力较高,服饰为各大百货公司营业贡献度最强业态,尤其是女装的成长率一向高于整体平均成长率,存活能力较差，较难吸引人流,生活家居,适合周边新开发楼盘聚集区域,需求规模较大,聚客能力较差，付租能力较弱,业态组合建议,业态组合建议,内外向型社区商业业态组合类型：,典型一,该类型业态组合较适合于片区商业氛围浓厚，人口数量较多，商业规模较大的项目；,发挥大型品牌知名主力店的规模效应，吸引人流，带动商业经营。,该类型的业态组合通常适合居住人口暂时较不密集，商业氛围较浅薄，但前景较好的片区；,以特色鲜明的、规模较大的餐饮业态吸引外部人流，发挥聚客效应。,典型二,综合超市餐饮服务配套美容服饰生活家居,社区超市较大规模餐饮服务配套美容其他,类型对比：,规划方向,方案一,规划综合超市,方案二,规划社区型生活超市,优势,有效提升项目商业竞争力，,扩大辐射范围,；,可作为项目住宅的营销亮点之一，,有效提升住宅售价,；,有效提升项目价值认可度，带动项目招商及销售，,提升商业销售价值,。,减少持有面积,，实现短期现金流回笼；,有效满足本社区居民日常生活配套,；,降低主力店招商及后续经营风险,。,劣势,未来主力店招商难度较大,；,持有面积较多，,影响项目短期收益，增加商业开发风险,。,规模较小，,辐射能力较差，较难吸引外部人流,；,对住宅及商业的营销带动作用有限,。,从综合超市招商条件以及招商风险的角度出发，建议采用方案二，规划社区型生活超市，降低未来招商风险。,业态组合建议,商业销售模式建议,Part,1,.,3,和畅七路及下罗路,：,业态定位：,休闲主题一条街，,有别于周边其他街铺，打造成休闲主题一条街。,业态方向：,餐饮、主题餐厅、社区超市、美容美发等。,项目商业销售模式建议,和畅七路,一层,二层,3,、销售模式：,因为和畅七路路目前的商业价值不高，且周边配套尚未完善落实，商业价值无法体现，所以项目商铺的销售模式为：,“一二层打包销售”,优势：,通过一层的价值带动二层的销售，促进整体销售，避免一层已售，二层未售。,不足：,面积大、总价高,降低回款速度,项目商业销售模式建议,和畅七路,一层,二层,3,、销售模式：,根据规划设计，3号楼二层为餐厅及厨房用地,，根据规划该处商铺的销售模式为：,“一二层分开租售”,优势：,明确规划，提高让客户对项目的信心和认可度；,不足：,面积大、总价高，销售难度较大,项目商业销售模式建议,和畅七路与下罗路交界处（3#）,二层,项目商业销售模式建议,一二层打包销售,1、借助一层商业带动二层商业销售，降低二层商业销售压力；,2、一二层打包，面积大，可能导致项目整体销售速度缓慢，回款速度慢；,一二层分开销售,1、一二层分开销售，二层销售难度大；,2、一层可快速销售回笼部分资金，减少后期资金压力；,结论从开发商资金回笼速度及开发资金压力方面考虑：,建议项目商业一二层打包销售（除3号楼外），避免造成后期资金压力大。,二,、商业,价格,策略,项目名称,层数,面积区间,现售价格,康城四季一二期,2层,30-300,一层售价25000/，二层12000元/,康城四季三期,2层,40-98,金宝创业家园,1或2层,30-120,欣欣家园,1层,45-60,富川瑞园,1层（6.5米高）,22-70,19,000-23000元/,惠恺新时代,4层,52-1200m/,一层街铺售价：25000/，二层11500元/，三层价格6000元/,汇景中央,1或2层,60-300,一层售价：26000-32000元/，二层14000元/,金茂伊顿公馆,1层,30-110,18000元/(折后),TCL科技大厦,24层,1600/层,不可售,仲恺经济大楼,18层,1500/层,不可售,报关大厦,6层,32-35,3200,0,-3500,0,元/,华邦首府,2层,30-,6,0,32000元/起,仲恺高新区商铺商业价格分析,仲恺高新区商铺一层价格在18,000-32000,元,/,，二层价格在8000-10000元/平米左右。,项目商业价格策略,项目周边统一商业较少，项目商业价格以仲恺区商业同类产品价格的平均值作为项目进行入市比较合适。,商业价格估算：,一层价格：20000-25000元,/,二层价格：9000-11000元,/,项目商业价格策略,传统来说，项目商业销售均在项目住宅产品销售或者入伙之后，因为小区人流量聚集之后能够提高商业价格，但商业提前销售能帮助公司快速回笼资金，商业销售年差价为8%左右。,项目商铺与项目住宅同时销售：一层价格：22000元,/,二层价格：9000元,/,项目商铺在项目住宅入伙之后销售（预计为2年）：一层价格：25000元,/,二层价格：10500元,/,综合考虑，为快速回笼资金，建议商铺于住宅同时销售。,卓越服务 团队制胜,