不动产评估试题.doc

《不动产评估》试题
一、论述题

1、简述不动产价格的种类及影响不动产价格的主要因素。
2、不动产评估运用市场法时需要对那些因素进行修正？如何修正?
3、请分析新建住宅房地产评估和旧有住宅房地产在评估思路上的差异。
4、试述房地合一的评估法和房、地分离的评估法两种评估模型的特点。

二、计算题

1、某住宅楼总建筑面积为10000㎡，于1999年1月竣工使用，当时的造价为650/㎡，现在同类建筑需要1200/㎡(不含设备造价)，经济寿命周期为50年。其中门窗等损坏的修复费用为50000元，装饰部分的重置价值为50万元，平均使用寿命为5年，已经使用3年。电梯的重置价格为50万元，平均使用寿命为15年，已使用10年。残值为0。评估基准日为2009年1月，请评估该建筑物的价值。

2、某工业开发区征用土地总面积5 km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／km2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。

3、某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼的出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗土地2008年3月的土地使用权价值。

4、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的直接成本利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。