海韵天成开发及规划建议书详细.doc

园城集团蓬莱项目
海韵苑整体建议报告

蓬莱项目组
2005年8月26日

产品建议部分

第一节 项目开发策略建议………………………………………………………………………………………3
第二节 项目总体规划建议………………………………………………………………………………………3
第三节 建筑内部规划设计建议…………………………………………………………………………………3
第四节 建筑外部规划设计建议…………………………………………………………………………………3
第五节 社区园林规划设计建议…………………………………………………………………………………3
第六节 社区配套、智能化、设施设备标准建议………………………………………………………………3
第七节 物业管理建议……………………………………………………………………………………………3
第八节 战略协作伙伴建议………………………………………………………………………………………3

第一节 项目开发策略建议

1、蓬莱房地产开发现状分析
纵观当前蓬莱市整个房地产开发现状，基本上是先以低端的住宅、公寓开发切入市场，然后才逐渐，有层次的推出更高级的产品。如黄海花园开发之初，先开发西区，以6层多层为主，逐渐往东开发，到东区末尾才推出11层的小高层，实现价值最大化。这种由低到高分期滚动的开发模式较为保险，使得整个楼价有逐步上升、增值的感觉。
2、本项目开发策略建议
本项目一期占地133亩，建筑面积约20万平米，在蓬莱现在的市场中属中大体量，从策略上分两个组团开发为妥，这样可以减轻资金压力，以一组团利润来启动二组团的开发，以一期利润来启动二期的开发，不仅抗风险能力增强，周期缩短，也可获得更高的资金回报。具体为一期一组团开发2/5的体量，一期二组团开发3/5的体量，产品按此比例进行。同时在一期一组团开发时，大部份配套景观同步启动，为一期销售创造好的景观形象、配套条件，同时也为一期一组团、二期搭建好营销平台。
具体开发节奏表
一期类别
开发时间
地块位置
开发面积
建筑面积
建筑形态
建筑朝向
一组团
2005年9月——2006年8月
沿海市路地块
4万平米
8万平米
11层小高层（4栋）
18层高层（1栋）
南北朝向为主
二组团
2006年7月——2007年5月
一期地块中西部
6万平米
12万平米
11层小高层（2栋）
18层高层（5栋）
南北朝向为主

第二节 项目总体规划建议

1、规划总体设计
充分利用现有地形、地貌，合理安排好各类用地，组织空间与景观形成安全、舒适、高效、优美的居住环境，营造仙居生活居住氛围。我们采取对地块（500亩）进行整体规划设计，统一布局，分期开发；对一期（133亩）的规划既要融入整体规划的大局，又要考虑到市场需求和一期地块的特殊性、首先入主的便利性，采取分两个组团开发；规划结构采用一个主中心，一个副中心，在规划中的主中心是小区的中心，另外在用地的西南处形成副中心，用地及建筑布局分别围绕这两个中心来组织，形成了西高东低的建筑形体布局。
在规划理念上，鉴于蓬莱“人间仙境，和平圣城”的城市定位，蓬莱仙境文化和历史人文以及丰富的旅游资源；结合本项目的地块形状、项目目标客户定位、整体形象建议，我们建议为集山、海、仙、城于一体的人间仙境人文风情为版本，打造成中国首个国际仙居文化生活城，以区别于目前市场上的各种景观概念和形象，创造出一个旅游、度假、休闲、品味、养生、养老的人文高尚社区。
2、规划用地布局
本居住小区一期的规划用地以住宅用地为主。
用地布局的分布主要为：住宅用地沿地块分布，绿化用地处于规划用地的中央。小区道路主要用于满足区内的交通和消防的需要，而公建用地，主要包括托幼、会所、其他商业服务设施用地等，则根据使用功能和空间组织安排的需要，分别设置；并要考虑到建筑空间和整个小区通风的需要。
小区公共绿化包括一期入口广场，小区中心绿地及组团绿化等。
3、规划路网布局
居住小区路网设计依据规划设计原则，按照“人车分流”或部分“人车分流”的方式，根据“通而不畅，顺而不穿”的要求进行规划，组织道路交通，以形成良好的区内环境。另外，根据居民要求和地块特点，还要组织完善的步行系统。
4、规划建筑布局
根据用地现状条件和规划用地布局，结合道路系统结构，居住小区内的建筑布局主要采用围式布局：结合规划结构，采取围绕中心的围合式或半围合式组团，形成区内多层次的空间，建筑大部分采取南北朝向，考虑了北方海滨城市的气候特点和使用上的要求。在用地的主中心，用六栋高层，围合成居住小区的主中心，也对区内空间起到了限定和划分的作用。沿海市路，建筑采用不同高度的板楼，规划布置l l和l 8层住宅，丰富了沿街立面景观，既可统一立面风格，也强调了对地方建筑文化的尊重，突出了地方特点。
5、规划场地布局
一期的规划场地布局主要包括绿地、公共绿地，单位附属场地等场地的布局设计。公共场地包括一期入口广场及区内的步行道、观景场地等。在步行主入口设计了一个步行入口广场；设置小区标志、雕塑等，成为小区一期的入口形象。区内的步行及观景场地结合绿化用地设计。

第三节 建筑内部规划设计建议

1、户型设计建议（面积配比、格局配比、功能配置建议、总价控制）
户型配比表
户 型
建筑面积
比例
功能配置
备 注
小户型
（一室一厅一卫）
大一室：40－50㎡
小一室：50－60㎡
30%
通风、采光、

1、卧室保证3米开间尽量紧凑
设计
2、大厅小卧、大厨房大卫设计、
卫生间合理。
3、整体考虑动静分区、干湿分
区、洁污分区，保证通风采光。
4、控制好交通动线、保证均好性
和私密性
5、户型平面结构以平层为主，景
观较好的建筑适当增加错层
和复式
小户型
（二室一/二厅一卫）
大二室：70—90㎡
小二室：60—70㎡
35%
通风、采光、双卫
三室一厅一卫
90—110㎡
15%
功能房、独立储藏间、
三室二厅二卫
110－130㎡
10%
功能房、独立储藏间、双卫
复 式
（四室二厅三卫）
150－220㎡ ㎡
10%
功能房、独立储藏间、三卫

调查显示消费者目前的家庭结构主要为三口之家和五口之家，他们一般都具有较为稳定的收入，同时他们的文化层次也较高，对自己现在居住的城市和居住的环境不是很满意，向往海滨休闲生活，并较关心居住环境和周边配套、社区文化；有经济能力，但限于是第二居所，仅旅游度假、养生养老用，所以总价不宜太高，以小户型为主，总价区隔在15—25万元左右为宜
2、栋户型配比建议
在单栋建筑户型配比上，建议从设计上充分考虑平面布局的合理性，建议位置较好处统一设置比较舒适的 大户型，尽量做到大小户型分栋设计。
3、楼层通道处理建议
在搂层过道处理上，建议墙面整体上中高档墙砖，地面铺设高级地面以优质地砖铺砌，以体现物业的较高
品质感；要求在设计上在保证功能的前提下尽量减少面积浪费，减少公摊。
4、电梯间处理建议
在电梯间处理上，建议在保证电梯正常运行功能的前提下，设计时要求尽量紧凑，减少物业的公摊面积，
建议电梯间地面以优质地砖铺砌，墙面贴优质花面砖。
5、消防通道建议
在消防通道处理上，建议在保证消防功能的前提下，设计时要求尽量狭窄，社区消防通道要求尽量减少占用基地地面面积，建筑物内部消防通道要求尽量减少占用建筑物面积，减少公摊。

第四节 建筑外部规划设计建议

1、建筑外立面处理建议
在建筑物外立面处理上，建议以简洁、明快、现代感为主格调，细部适当穿插复古饰件，以达到现代和复古的有机协调；因此建议建筑外立面统一采用中高档瓷砖,并考虑建筑物天际线、线条、勒脚、空调位等细部的处理，使建筑物外立面彰显生动，树立本案在区域板块的独特物业形象。
2、阳台处理建议
保持阳台的新颖与特点，使其与建筑整体外立面相协调统一。(建议以玻璃或钢架为主要构件)。
3、窗子处理建议
在窗子处理上，建议窗子尽量做大，以保证建筑室内采光。建议设计落地式外飘窗。在用材上，建议采用高档喷塑铝合金窗。
4、空调位处理建议
在空调位处理上，建议要充分考虑空调外机安装的便利性，即：空调位能保证分体式、户式、柜机等各式空调的外机均能放置，同时注意空调位的隐蔽性，作封闭式处理，使空调外机不裸露，并考虑其装饰性，以保证建筑物外立面的美感。
5、顶部平台处理建议
在建筑顶部平台处理上，我们建议不作特殊处理。
6、单栋建筑绿化处理建议
从项目成本及销售角度考虑，我们建议不特意做特殊设计处理。设计单位可根据设计方案需要，适当增加绿化。

第五节 社区园林规划设计建议

1、水景为主
在社区内部造景上，（建议以水景为主，水景以精致小巧为主格调，水景比例约占到整个社区景观面的30%左
右，以体现社区生气和灵性），使社区景观有明确主题和特色。
2、硬质铺地为主，软质铺地为辅。
在社区景观处理上，建议以硬质铺地为主，软性铺地为辅，硬质铺地交叉软质铺地。
3、社区园林建议
在社区园林风格上，我们建议两种方案：
① 时代感比较强的园林为主线、同时融合本土化文化中的优点，以提炼出仙境文化的特色园林景观。
② 有明确主题的特色园林景观。
4、中心景观带建议。
在一期地块中部较开阔处设置中心景观带，硬质铺地和软质铺地交叉，以支撑社区较高产品品质，
并在景观带适当布置休闲座椅，一是可供社区业主散步休憩之用；二来可利于引导观景人流驻足停留。
5、社区步行道处理建议
在社区步行道处理上，建议路面铺设广场砖，同时建议步行道两边种植行道树，使行人有回归自然之感。

第六节 社区配套、智能化、设施设备标准建议

1、游泳池、室外篮球场、幼儿园等配套设施建议
社区配套是否完善是体现物业品质的重要一环，游泳池、灯光羽毛球场、室外篮球场、幼儿园、休闲步道、运动器材等社区配套，建议在靠在一期靠西侧设置，考虑到以后二期可共用，也兼顾配套设施配置的均好性。另外考虑到社区业主生活的便利性，建议超市便利店、医疗设施、干洗店等应能就近配套。
2、小区背景音乐系统建议
为使业主在紧张繁忙的生活节奏中松弛下紧张的神经，建议沿社区景观带、社区步行道和配套设施周边设置背景音乐系统，使业主充分感受到轻松舒适居家氛围的存在，亦可营造仙境之感。
3、会所建议
因本项目定位为中高档物业，需要有较好的会所配套，建议在首层架空层设置，以泛会所概念设计，突破那种“四壁合围”的传统会所概念，充分挖掘“泛”的内涵，将空间延伸至社区每一个角落，强调开放性、参与性，主张人与自然、人与人的沟通，倡导和谐共生的社区文化。
会所等生活配套以泛会所形式构建，突出项目的尊贵、休闲、时尚、浪漫、运动、健康、体验、养生等特点。
主要功能：
健身坊、养生坊、餐厅、棋牌室、桌球室、游泳池、其它
4、车库建议
作为外地置业者的第二居所，旅游、度假、休闲、养生之用，业主对车位的需求越来越高；车库不仅满足业主需求，更是吸引他们置业的重要措施；建议以地下和半地下车库为主，尽量减少车辆进出对社区造成噪音污染，并按小区规划设计标准配置车位。
5、商业配套建议
项目周边配套有限，超市、银行、卫生、文化服务等在黄海花园附近都有规划，并部分启用。因而项目在商业配套上主要作用是一种补位，同时也要同项目定位结合起来形成特色。特色应主要考虑到仙境人文和仙居生活的需要。因而项目的商业配套主要细分如下： 小型超市、便利店、美容、美发、中餐、其它
6、社区智能化设施建议
本项目作为高档物业，客户更关注社区的安全性、物业管理水平及服务便利性。结合本项定位，智能化配
备，建议按准高标准构建三个系统。
（1） 智能物业管理系统：包括综合保安系统、综合监控集成管理系统、物业管理系统。为住户安全提供保障，防范小区内突发事件的发生（如暴力、灾难等）；对综合管理整个小区的机械设备、能源、噪音、污染等进行监控管理，提高效用节约成本，减少不良因素影响；方便快捷的物业服务（如交费IC卡、四表计费、停车管理等）,体现一种高效率的仙居生活节奏。
（2） 信息管理系统：包括Internet光纤接入网、有线电视多媒体系统、小区信息服务系统、电话通讯系统、电子商务系统。
（3） 家庭智能化系统：包括家庭防盗系统、家庭自动化、家庭安全报警系统。
建议社区配置以下智能化设施：
Ø 可视对讲门铃系统
Ø 紧急报警系统
Ø 大楼入口密码锁系统
Ø 自动消防系统
Ø 有害气体自动报警系统
Ø 边界远红外线系统
Ø 预留宽带入户接口
Ø 门岗对讲系统
Ø 预留电视、电话入户接口等
7、设施设备用材建议：
结 构：全薄壁柱框架结构，六级抗震设防
外 墙：外墙采用中高档瓷砖，整体色调以淡雅色调为主。
电 梯：名牌电梯，电梯门套采用大理石贴面
大 堂：大堂地面采用花岗石地砖，墙面采用大理石或仿大理石贴面
电 梯 厅：地面以优质地砖铺砌，墙面贴优质花面砖
走 道：采用优质防滑地砖
楼 梯：每栋楼内均设安全楼梯，艺术造型扶手，并嵌止滑条
门 窗：高档喷塑铝合金窗。
厨 房：预留脱排油烟机、热水器位置
卫 生 间：墙面、地面为水泥砂浆粉刷，上下水管道，预留浴缸、面盆位置并放坐便器
内墙/地面：作腻子墙面处理。
电 话：每户预留IDD直线电话二门并预留INTERNET接口
电视接收系统：社区内统一设置公用电视接收系统，可直接收卫星电视、有线电视的讯号
水、电、煤：每户设独立水、电、煤气、地暖表，四表出户，社区自备蓄水系统，每户用电量8KW，煤气采用6分管，水表6吩表，水表至用水点采用紫铜管（以控制分摊面积为优先考虑来决定四表是否入户）。
空 调：预留室外主机安装位置及管线孔
停 车 场：智能化车库管理系统，IC智能卡进出

第七节 物业管理建议

物业管理是物业保值增值的有力保障，是增加小区“附加值”，增加小区品牌物业形象的有效手段。本地物业管理公司尚无大型高档社区的管理经验，暂时还未具备管理大型高档社区的专业技能。同时考虑到物业管理是支撑项目品质的重要环节，作为品牌项目应提供知名物业管理，因此建议：
1、建议引进国内外知名物业管理公司如深圳金地等为小区提供全方位物业管理服务，采取直接管理模式。
2、建议引进国内外知名物业管理公司为小区提供顾问式服务，下属物业管理公司自行管理，但应在项目要求的时间内将自身物业管理水平提升到与项目品质相对应的阶段。
物业管理内容：
1、基本服务
l 房屋公共部分维修管理服务
l 设备管理服务
l 市政公用设施管理服务
l 绿化管理服务
l 环境卫生管理服务
l 保安、保洁服务等
2、特约服务
l 家政服务
l 代办票务服务
l 洗衣服务
l 订报送报服务
l 房屋内部细部维修服务等
3、提供个性化、人性化服务
个性化服务是指社区物业管理模式要与其它小区有所创新，而不是全部照搬，成为项目的独特特色；人性化服务是指社区物业管理要体现“以人为本”的服务理念，体现人性关怀，提供亲情化服务。

第八节 战略协作伙伴建议

因本项目的国际仙居生活概念所体现的是一种多元化的融合，只有整合一流的团队才能很好的实项战略目标，在项目合作伙伴方向上建议如下：
（一）、规划建筑设计单位：
鉴于项目资源的丰富独有性、主题概念的国际性及多元复合性的特点，本项目必须由顶尖的设计公司进行项目的规划建筑设计，全面完成总体规划设计，提炼设计理念，并进行总体规划说明及设计各功能细部说明，完成各类可售部分平面图、效果图及建模图，完成项目综合配套项目的各类图形设计，协助完成模型的制作。
（二）、室内装饰设计：
能够完整的表现产品概念及项目特色，完成项目售楼部、会所、样板房装修、装饰方案及施工图设计，并对施工进行督导。
（三）、景观规划、园林设计：
由知名的设计公司进行项目的园林环境设计，完成项目总体景观设计方案及扩充方案，出具景观设计报告，进行景观说明，分析功能描述等工作，并制定可用于销售之各种景观环境效果图及提供示意图，协助模型制作。
（四）、专家团队：
选定区域经济、消费经济、生态学、文化类方面的专家为主的专家团，协助区域研究、经营模式、多种文化体系等模式体系的建立，配合营销推广的若干媒体协作及活动操作，并选定一至两人为项目经济理论方面的形象代言人及带头人，并组织专家论坛，舆论造势等工作。
（五）、管理公司:
聘请背景知名管理公司实行顾问式管理，提出初步管理方式及管理费用测试及服务内容的拟订。
（六）、经营管理：
聘请背景知名经营公司实行顾问或合作成立公司的方式，对项目各项配套服务设施进行经营管理工作，提出经营方式，在项目前期规划阶段提供专业建议，并对收益等进行财务分析，结合营销模式提出合理经营项目等项工作。

以上罗列的合作伙伴如以下单位可参考：
总体规划：美国SWY公司
景观规划：香港巴马丹拿国际公司
建筑设计：香港何显毅建筑师楼
景观园林设计：贝尔高林(香港)有限公司
样板房装修设计：香港柏涛室内设计有限公司
物业管理经营公司：戴德梁行、金地物业
21