中维地产重庆有限公司项目管理交流汇报周月日.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,.,*,项目管理交流,热 烈 欢 迎,重庆市烟草专卖局（公司）,各级领导检查指导工作！,1,.,项目管理工 作 交 流 汇 报,中维地产重庆有限公司,2014,年,2,月,28,日,2,.,目 录,一、中维地产重庆有限公司简介,二、项目管理概述,三、中维地产重庆有限公司项目管理介绍,四、工程管理交流,3,.,一、中维地产重庆有限公司简介,（一）,组织机构简介,（二）,企业价值观及经营理念,（三）,项目介绍,4,.,董事长,设计部,合约部,工程部,成本部,销售部,综合部,物业公司,财务部,审计部,分管副总,分管副总,分管副总,总经理,（一）组织机构简介,5,.,（二）企业价值观及经营理念,1、,企业价值观：,维护业主利益与员工利益,维护国家利益至,上,、维护消费者利益,关心员工、爱护员工、教育员工、引导员工,环保、低碳工作,2、,经营理念：,倡导,；,以工作成果为结果,，,提倡全员当“操心员工,”,不倡导,；,公司内部拉帮结派、搞“小团体”,、,推诿工作责任,、,个人主义，不讲团队协作,6,.,综 合 技 术 指 标 一 览 表,项 目,单位,施工图数值,总用地面积,m,2,32150,竣工建筑面积,m,2,94210.21,住宅建筑面积,m,2,76671.1,公建面积,m,2,10036.06,配套设施建筑面积,m,2,780.22,车库及设备用房,m,2,6563.64,容积率,2.71,建筑密度,%,21.92%,绿地率,%,30.5%,1,、已开发项目：中维,都市美邻项目,（三）项目介绍,7,.,项目取得的成果,8,.,中维,南山印象鸟瞰图,2,、待开发项目：中维,南山印象,9,.,地块编号,面积,(,万方,),用地性质,容积率,建筑密度,限高,绿地率,a74-1/02,14.64,R2B1,1.49,30,40,35,a74-2/02,1.5,B1B2,3,50,30,a75-1/02,1.37,B1B2,1.65,50,30,a75-2/02,1.07,G1,a76-1/03,0.24,S41,a76-2/03,1.15,B1B2,2.87,50,30,a79-1/02,15.65,R2B1,1.38,30,40,35,a79-2/02,2.06,A33,(1),、地块规模及权属,-,中维,南山印象,10,.,(2),、建设经济技术指标及产品业态,-,中维,南山印象,11,.,3,、待开发项目：中维,汇泰大厦,12,.,3,、待开发项目：中维,汇泰大厦,13,.,3,、待开发项目：中维,小桥人家,14,.,二、项目管理概述,（一）,项目管理的基本概念,（二）,项目管理的时间周期,（三）,项目管理的目标和任务,15,.,（一）、项目管理的基本概念,项目管理：,是运用系统理论和方法对建设工程项目进行的计划、组织、指挥、协调和控制等专业化活动，简称项目管理。也就是说：自项目开始至完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。,16,.,1、,决策阶段,2、,设计准备阶段,3、,设计阶段,4、,施工阶段,5、,动用前准备阶段,6、,保修阶段,（二）、,项目,管理的,全寿命周期,项目决策阶段,项目实施阶段,17,.,（三）、项目管理的目标和任务,1,、项目管理的核心任务是项目的目标控制，没有明确目标的建设工程不是项目管理对象。,自项目开始至项目完成，通过,项目策划,和,项目控制,，以使项目的,费用目标,、,进度目标,和,质量目标,得以实现。,18,.,2、,建设工程是由许多参与单位承提不同的建设任务和管理任务，因此形成了代表不同利益方的项目管理。按不同参与方的工作性质可分为以下几种类型。,（,1,）、业主方项管理的目标和任务,（,2,）、设计方项管理的目标和任务,（,3,）、建设工程总承包方项目管理目标和任务,（,4,）、施工方方项管理的目标和任务,（,5,）、,物资供货方项管理的目标和任务,重点讲解,19,.,3、,业主方是建设工程项目生产过程的总组织者，对于一个建设工程项目而言，,业主方的项目管理是该项目的项目管理核心,。,决策阶段,设计准备阶段,设计阶段,施工阶段,动用前准备阶段,保修阶段,分以下几个阶段进行讲解,20,.,（,1,）、,业主方项管理的目标和任务,决策阶段,决策,阶段,21,.,（2）,、,业主方项管理的目标和任务,设计准备阶段,设计准备阶段,22,.,（3）、,业主方项管理的目标和任务,-,设计阶段,设计阶段,23,.,（4）、,业主方项管理的目标和任务,施工阶段,施工阶段,24,.,（5）、,业主方项管理的目标和任务,动用前准备阶段,准备阶段,25,.,项目的投资目标,总投资目标,项目的进度目标,项目交付使用的时间目标,项目的质量目标,施工质量、设计质量、材料质量、,设备质量和影响项目运行或运营的,环境质量等,4、,业主,项目管理的工作目标,注意：投资目标、进度目标和质量目标之间的关系是对立的统一关系。,26,.,5、,业主,项目管理的主工作任务,（涉及实施阶段的各个环节）,业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段全过程，即在设计前,准备阶段,、,设计阶段,、,施工阶段,、,动用前准备阶段,和,保修期,分别进行如下工作。,安全管理关系到人身的健康与安全，是项目管理中的最重要的任务，投资控制、进度控制、质量控制和合同管理等则主要涉及物质利益。,27,.,三、中维地产重庆有限公司项目管理介绍,公司层面管理目标,序号,管控维度,目标项目,职能边界,重庆公司,总部,1,综合管理,人事管理,薪酬管理,绩效管理,培训管理,品牌管理,战略研究,文化管理,2,财务管理,财务财务管理,预算管理工,资金管理,税务筹化,3,工程技术管理,产品研发管理,设计管理,材料设备研究,进度管理,工程技术管理,工程质量，安全文明管理,工程信息管理,项目验收与后评估管理,4,运营管理,计划管理,战略采购,供应管商,成本信息管理,5,市场管理,市场研究调查,项目定位,营销策划,销售管理,客户管理,物业管理,（一）、公司层面管理目标,28,.,（二）、项目层面管理,29,.,（,1,）、制定项目管理目标,管理目标,序号,管控维度,目标项目,目标值,1,进度,开盘日期,达成率,100%,展示日期,交付日期,2,质量品质,综合质量,三峡杯优质结构奖，巴渝杯,文明施工,市级文明施工示范工地,安全生产,零死亡及零重伤,可视化,可视化率,85%,以上,影响力,达到中维标杆工地标准,3,成本目标,不超目标成本、利益最大化,严格控制变更、签证、索赔,4,客户,用户满意度,1,、想客户之所想,2,、交房后客户投诉率小于,5%,5,学习、创新,学习借鉴行业先进,龙湖、万科等知名地产企业,30,.,（,2,）、编制项目管理全计划,项目进度计划系统是由多个相互关联的进度计划组成的系统，是项目进度控制的依据。项目进度系统的建立和完善是一个逐步形成的过程。,31,.,工程管理部部门事先编制下列分项计划，形成完整的工程系统的计划体系，并在此基础上与相关业务部门进行总体开发计划的编制。,32,.,一级计划,实施计划：工程施工进度安排，如：施工许可,证取得时间、示范区完成时间、封顶时间等。,实施计划：分部分项工程的计划安排，如：基,础施工、主体施工、外墙施工等。,月度运营计划：月度的施工安排、采购计划、,施工图的协调等,周重要工作及会议地图：重要工作的罗列、会,议的主要内容召开时间等。,二级计划,三级计划,月运营计划,周重要工作,及会议地图,A,类节点计划：项目的重大控制节点，如：项,目启动时间、概念设计完成时间、开工完工时,间、销售时间、交付时间等。,33,.,（,3,）、编制项目管理方案,A、,合作方选择：,考察优选合作单位，避免恶性竞争,B、,落实工作目标：目标分解到各个工序、各个施工过程,（,a,）,项目的投资目标管控（签证和变更）,事前有审批、过程有记录、事后,有检查验收、部门互为监督，不超投资计划目标；,（,b,）,项目的进度目标控制,事前有总进度、月、旬、周进度计划，过程有周,月、季度检查，延迟工期按程序审批；,34,.,（,c,）,项目的质量管理,管理原则上,：坚持质量原则、预防原则、服务原则、数据说话原则,管理措施上,：建立健全监管体系、重抓过程跟踪落实、制定切实有,效的监管方法和手段,C,、,工作有措施，管理有制度,（,a,）参与方的管理；人员在岗、制度制定与落实、工作即时有效性、内部管理,等方面；,（,b,）定期检查、考核、评比；（参与方）,35,.,D、,安全文明施工管理,：坚持防消为主，综合治理、抓生产必须抓安全的原则。,重抓监管体系建设、责任制落实、三级安全教育和专项检查、定期和不定期,检查、日常巡查等工作，安全工作常抓不懈。,（,d,）明确监督管理方职责：（服务、指导、监督）,（,e,）技术交底点、面到位，农民工技能培训、班前讲台是否落地；,36,.,E,、,内外协调具有有效和即时性,（,a,）工程参建单位之间的协调；,（,b,）总包单位与各分包单位、材料供应商之间的协调；,（,c,）行业管理部门、外部施工环境干扰方面协调；,（,d,）业主内部部门之间的协调配合，以满足工程实施进度需要；,F、,工艺有标准，工作有制度、流程清晰,：（,让参建单位清楚知道建设什么样的,产品品质）,H、,工程管理组织构架的建立（据项目规模和实际情况而定）,37,.,（,4,）、落实岗位责任制,38,.,（,5,）、定期检查工作任务执行结果,在执行过程中，由于组织、管理、经济、技术、资源、环境和自然条件等因素影响，会造成实际目标值的偏差。如不纠正将会影响各项目标的实现，因此，在执行过程中应采取相应措施来进行管理，保证各项目标的顺利实现。,跟踪检查的内容,1,、实体质量控制效果（实测实量）,2、,进度偏差及责任主体判定,3、,安全文明施工管理是否常态保持,4、,内外协调沟通是否顺畅,5、,各参与方的履约能力及工作配合,6、,成本目标是否可控,39,.,关键,1.,认清角色，找准关键所在,（核心、自控主体、监控主体）,关键,2.,充分识别法规，把握规范,要求,关键,3.,注重项目进场前的管控筹,划和细致沟通,关键,4.,建立机制，规范施工进场,后的监管活动,关键,5.,强化重点环节施工方案审,核，有效控制作业风险,关键,6.,重视管理交底和坚持样板,标准带路,总的来说在工程管理中把控好,6,个关键环节,40,.,（,6,）、案例分析（都市美邻为例）,A、,工程管理前控,门窗栏杆工程前控案例讲解关注点,B、,工程管理,质量管理交底的主要内容（或如何实施,质量控制交底）,C、,工程管理,过程控制样板展示,41,.,都市美邻工程管理前控,-,前控要点三个维度,a,、客户关注点,b,、产品成本,c,、,3图校对,前控要点,三个维度,管控客户,关注点,成功的产品,减少返工与后期,投诉，降低中控,和后控的风险,确保功能与品质,的前提下，合理,降低成本,提升客户满意度，,提高收房成功率,（产品质量）,关注产,品成本,3,图,校对,前控的意义,42,.,客户关注的不仅仅是工程质量,（项目工程师的关注重点）,客户同样关注产品安全性、实用性和使用便利性,（项目工程师容易忽视的）,案例分享,（关于产品安全性、实用性和使用便利性）,都市美邻工程管理前控,-,a,、客户关注点,43,.,案例,1,：外围合的铝合金门,-,入户花园的门配锁，阳台位的门从内单边锁闭,客,户,关,注,点,44,.,案例,2,：狭小阳台的门,开启方向尽量避免朝向阳台,客,户,关,注,点,45,.,案例,3,：窗型设计浴缸位置窗设计为上旋，杜绝安全隐患,客,户,关,注,点,46,.,案例,4,：窗型设计,户内避免出现独立因定扇,客,户,关,注,点,47,.,案例,5,：栏杆设计,避免悬挑端，确保使用安全,客,户,关,注,点,48,.,案例,6,：执手高度,不高于,1600mm,客,户,关,注,点,49,.,案例,7,：百叶设计,空调位必须留开启扇,客,户,关,注,点,50,.,案例,8,：卫生间窗设计,不得直接平顶板，需预留,300mm,调装饰面,客户关注点,51,.,案例,9,：主要人行位置的门,关注人行动线,客,户,关,注,点,52,.,铝合金工程的成本降低主要来自“,料型优化,”和“,设计优化,”,“,设计优化”不仅是研发的重要工作，同时也应是项目工程 师的前控重点,案例分享（设计优化）,都市美邻工程管理前控,-,b,、关注产品成本,53,.,案例,1,：可变空间的铝合金门,关,注,成本,54,.,案例,2,：过道的铝合金窗（如果量大很值得考虑）,关,注,成本,55,.,案例,3,：铝合金门的亮子,关,注,成本,56,.,案例,4,：,卫生间的窗型设计,关,注,成本,57,.,案例,5,：栏杆设计的用料优化,关,注,成本,58,.,案例,6,：推拉门形式,关,注,成本,59,.,3,图校对,-,合同附图、铝合金施工图、土建施工图的核图,3,图不一致的管控措施,案例分享,3,图较对,都市美邻工程管理前控,-,c,、,3,图校对,60,.,案例,1,：铝合金施工图土建施工图和合同附图,3,图,校对,61,.,案例,2,：铝合金、土建施工图合同附图（铝合金成本增加）,3,图,校对,62,.,案例,3,：铝合金、土建施工图合同附图（铝合金成本减少）,3,图,校对,63,.,案例,4,：铝合金施工图土建施工图（交房有风险）,3,图,校对,64,.,案例,5,：铝合金施工图土建施工图不符（交房无风险）,3,图,校对,65,.,案例,6,：铝合金施工图的同户型的设计不同,3,图,校对,66,.,案例,7,：一页纸控制要点,一页纸控制要点,67,.,出现,3,图不一致的背景,合同附图服务于预售，出图较早，依据为,0,版或,1,版土建施工图。,土建施工图在过程中出现,N,次升版图，未与合同附图仔细校对。,铝合金施工图出图后，未与合同附图、土建施工图仔细校对。,3,图,(,合同附图、土建施工图、铝合金施工图,),不一致的管控措施,管控措施,设计：,尊重合同附图，重视后续图纸的准确性,所有变更、修改，需要同时反应在,3,图中，且不得与合同附图冲突,工程,：,依据合同附图，做好,3,图校对，尽量梳理出图纸的错漏碰缺,坚持样板引路和评审，及早暴露、发现、解决问题。,68,.,B.,工程管理,质量管理交底的主要内容（或如何实施质量控制交底）,69,.,施工前，组织施工管理员、班组、工人进行学习，总包、监理、建设单位参加,B,、,质量管理,-,战前培训,70,.,编制作业图，报经总包、监理、建设单位签字审批后作为工人施工图纸,B,、,质量管理,-,作业图,71,.,编制专项施工方案，报经总包、监理、建设单位签字审批后认真贯彻实施,B,、,质量管理,-,施工方案,72,.,样板完成，报经总包、监理、建设单位验收合格点评后方可大面积施工,B,、,质量管理,-,样板引路,73,.,施工前，必须组织三级交底，总包、监理、建设单位参加，完善交底记录,B,、,质量管理,-,技术交底,74,.,不同工种、不同专业、不同班组、不同单位，必须严格执行工作界面移交，上不清下不接,B,、,质量管理,-,界面移交,75,.,见证取样送检,坚持验收制度,材料封样,材料巡检,禁止使用不合格材料,见证不合格材料退场,B,、,质量管理,-,材料验收,材料、设备管理,76,.,关键部位、工序必须经总包、监理、建设单位验收合格后才允许下一道工序施工,B,、,质量管理,-,施工许可,77,.,B,、,质量管理,-,实测实量,类别,实测指标,土建,砼结构,砼界面尺寸偏差,表面平整度,垂直度,顶板水平度极差,楼板厚度偏差,施工控制线设置,砌筑,表面平整度,垂直度,方正度,外门窗洞口尺寸偏差,重要预制或现浇构件,砌筑工序,抹灰,墙体表面平整度,墙面垂直度,室内净高偏差,顶板水平度极差,阴阳角方正,房间开间,/,进深偏差,方正度,地面表面平整度,地面水平度极差,户内门洞尺寸偏差,外墙窗内侧墙体厚度极差,降板,裂缝,/,空鼓,同户型同厨卫间管井尺寸偏差,同户型同厨卫间窗底框标高偏差,同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差,柜体嵌入位尺寸偏差,同户型同厨卫间开间进深偏差,防水工程,基本原则,卫生间涂膜厚度,外门窗框涂膜厚度,卫生间附加防水层,防水反坎,卫生间地漏,设备安装,座便预留排水管孔距偏差,同一室内底盒标高差,并列面板高度偏差,砼楼板和同墙面给水管预埋,砌体墙面给水管预埋,砌体墙电线管暗埋,精装修类,严格贯彻执行实测实量,78,.,B,、,质量管理,-,实测实量,严格贯彻执行观感质量检查评分制度,79,.,B,、,质量管理,-,过程控制,80,.,针对检查结果持续改进,提高,检查,整改,总结,B,、,质量管理,-,持续改进,81,.,C.,工程管理,过程控制样板展示,质量目标标准样板（基础、结构、装修）,82,.,井圈轴线标准,井内清理标准,质量管理标准,83,.,板钢筋成型标准,柱钢筋成型标准,桩钢筋成型标准,84,.,梁钢筋成型标准,85,.,墙钢筋成型标准,86,.,施工缝成型标准,87,.,混凝土成型标准,88,.,砌体成型标准,89,.,抹灰成型标准,90,.,结构,关水,24,小时，找出渗水点、及结构裂纹,柱根泛水,基层含水率小于,9%,防水成型质量标准,女儿墙卷材收头,分格缝切缝,防水工程质量控制细节,91,.,安装预埋标准,92,.,安装成型标准,93,.,分户验收标准,94,.,（,1,）基础工程过程落实情况,2,、过程落实情况,95,.,基础井圈可视化,基底清理无尘化,基础验收标准化,轴线落地样板化,96,.,基底清理无尘化,97,.,98,.,99,.,100,.,101,.,（,2,）主体工程过程落实情况,102,.,模板材料控制,103,.,梁底工艺标准化,柱墙工艺标准化,支撑体系标准化,104,.,柱根套模,墙柱拼缝条,外墙老墙螺杆,模板细节控制,柱墙施工细部做法,105,.,混凝土面平整,混凝土边角清晰,混凝土几何尺寸精确,106,.,施工缝处理,梁钢筋绑扎,板钢筋绑扎画线控制确保质量,板钢筋均匀绑扎,107,.,混凝土标养室,108,.,进场材料检查,过程跟踪检查图,监理报验检查,现场严格执行三检制，严格执行监理报验程序，重点做好事前和过程质量控制，使质量管理实施落地。,109,.,基坑验收检查,110,.,钢筋隐蔽验收检查,111,.,进场材料检查,112,.,实测实量检查,113,.,实测实量检查,114,.,原材料进场到使用层层把关，从根本杜绝了不合格进场使用,检查落地签章齐全,进场材料报检,115,.,开展多种多样方式管理、检查、现场教育、样板带路，确保质量、安全工作落地。,116,.,被动质量控制：现场组织分析质量缺陷原因,117,.,质量管理注重细节，确保每一次验收一次性通过,基坑验收检查,118,.,通过努力已取得初步成效，成为行业学习的典范,重庆市、区领导亲临工地现场指导工作,119,.,江北区何区长一行来本工程检查安全文明工作，对安全文明管理给予高度评价,120,.,江北区人大常委及行业主管部门领导一行,40,余人来本工程检查安全文明工作，对安全文明管理给予高度评价,121,.,某地产企业来项目现场学习交流,122,.,谢谢！,123,.,