泉州市场调查总结.doc

泉州市房地产市场调查总结

通过这两天对泉州房地产市场的初步调查，了解目前泉州楼市大致
分为五大板块：市中心板块、城东-洛江板块、桥南板块、西湖板块、
东海板块。对这五大板块分别做了分析总结如下：
一、市场运行主要情况
（一）政策效应凸显，市场交易量回落
1、投资投机性购房成本加大，商品房销量下降。随着金融机构加强房地产信贷管理，严格二套房政策、提高购房首付比、上浮个人购房贷款利率折扣等政策的执行，以及个人住房转让环节税费优惠政策的终止，市场投资投机性购房成本及风险都增加了不少，这部份需求受到了较大程度的抑制，商品房销量较去年高峰期出现了理性回落。1-3月，全市商品房销售面积为130.8万平方米，较上一季度下降了20.2%，其中商品住房销售10142套，销售面积110.4万平方米，环比分别下降了20.8%和27.6%。就泉州市区来看，1-3月，市区商品房销售面积为35.3万平方米，环比下降了29.5%，其中商品住房销售3055套，销售面积30.5万平方米，环比分别下降了32.4%和34.0%。
虽然当前商品房市场销量出现回落，但是得益于强劲的刚性需求支撑，整体市场依然趋好。一是销售量仍呈高位运行。今年1-3月市区商品住房销售面积为30.5万平方米，高于2007（18.9万平方米）、2008（24.2万平方米）、2009年（22.7万平方米）同期的销售量；二是投资投机性购房观望氛围增加，自住需求回归主力。从主要监测楼盘销售情况来看，户型在90平方米以下住房销售占据51.0%，为主力需求；户型在90-140平方米以下住房销售占据35.1%，成为第二需求核心；这两种户型共占总销售量的86.1%,普通商品住宅占据市场主力军地位。我市3月份举办的房展会上，多数市场投资投机性需求者认为目前房价处于较高位运行，而在当前政策调控下，上涨空间有限，是否投资购房还有待进一步观察；三是市场销量未呈减势。从商品住房逐月销售情况来看，1月、2月（春节期间）、3月市区商品住房销售套数分别为1271套、557套和1227套。四是市场消费愈趋理性。受制于中心地段商品住房的较高价位和稀缺，以自住为主的刚性需求逐步转向外围地段置业。
2、买卖双方价位预期存在差距，存量房市场成交量回落明显。伴随去年底个人住房转让环节各项税费优惠政策的到期终止，营业税减免征收由2年调高到5年，今年以来，存量房市场成交量相比去年第4季度，出现较大幅度回落，政策变化的敏感效应显现。1-3月，全市存量房交易面积为33.1万平方米，环比下降36.4%，其中存量住房交易2138套，交易面积28.13万平方米，环比分别下降41.7%和34.5%。就泉州市区来看，1-3月，市区存量房交易面积为13.3万平方米，环比下降41.9%，其中存量住房交易1088套，交易面积11.2万平方米，环比分别下降39.5%和38.9%。
存量房整体市场交易情况同商品房类似，虽然成交量较去年底明显回落，但仍然是近几年同期的高峰（2007、2008、2009年市区存量住房同期成交量分别为7.1万平方米、5.6万平方米、8.0万平方米）。据市场信息了解，今年以来挂牌出售的存量房数量并不算少，但是成交率却较去年底低了不少，这主要是由于多数买卖双方对房价的预期存在偏差而导致的。一方面，卖方受到去年房价回升上涨的刺激，报价信心十足，多数不肯降价让步；而另一方面，在多项调控政策的影响下，买方对房价存在一定的下调预期，对当前卖方坚持的价位选择继续观望。二者的心理差距，使得多数挂牌出售的存量房处于僵持态势，市场成交规模呈逐月下滑。2009年12月泉州市区存量住房单月成交量达到8.5万平方米的历史高峰，随后的2010年1至3月，市区单月存量住房成交量分别为5.6万平方米、2.9万平方米和2.7万平方米。
3、供给释放缓慢，库存持续消化。1-3月，全市商品住房批准上市94.0万平方米，其中市区商品住房批准上市面积为21.6万平方米，比增24.1%。供应结构中，今年144平方米以下的户型结构供应套数占据供应总量的79.2%，较去年同期提高了近4个百分点。供求比方面，1-3月市区商品住房供销比为约为0.7：1，供给量仍然低于销售量，市场库存进一步消化。截止至3月底，市区商品住房可售套数为7195套，较去年底减少了1179套。
（二）整体房价增势缓和
1、商品住房价格小幅增长。1-3月，全市商品住房销售均价为4726元/㎡，其中市区商品住房销售均价为6593元/㎡，比增24.1%，相比去年第4季度，环比增长了8.1%。今年房价同比增长幅度较大，原因是由于去年初的商品住房价格作了较大的回落调整。从对市场的了解和楼盘的监测情况分析，今年我市的房价在1月、2月期间由于受到调控政策释放的信号影响，开发企业对房价持较为谨慎态度，房价走稳。但进入3月份后，开发企业面对仍处高位运行的商品房销售市场，信心恢复，又开始试探性的调价。
2、存量住房价格与商品住房同步小幅增长。1-3月，全市存量住房成交均价为2648元/㎡，其中市区存量住房成交均价为4212元/㎡，比增8.2%。据市区房产中介反映，目前存量房市场能够成交的基本上都是不受税费调整影响或影响较小的普通住房，由于刚性需求的价格弹性空间不大，近期交易的存量住房价格走势平稳发展。1-3月存量住房逐月累计成交均价分别为4039元/㎡、4172元/㎡、4212元/㎡。
（三）开发投资保持增长，土地供给大幅增加
虽然今年以来市场销量回落，但在大量潜在刚性需求的推动下以及房价较高位运行、资金链宽裕等因素的影响下，市场信心依然比较稳定。1-3月，全市累计完成房地产开发投资36.9亿元，比增50.7%，较上月回落了8.4个百分点。从开发投资构成来看，建安工程投资24.4亿元，比增31.8%，土地购置费6.7亿元，比增94.8%。据了解，今年初永春县两个较大房地产项目的集中开工，是房地产开发投资这一主要指标相较去年低谷时期，呈现大幅增长的主要原因。
开发投资的增长，带来的是商品房在建规模的不断扩大。1-3月，全市商品房施工面积1909.8万平方米，较去年底增长了7.1%。新开工面积204.3万平方米，比增78.7%；而随着前两年开工商品房项目在今年初的陆续竣工，1-3月全市商品房竣工面积56.2万平方米，比增27.7%。
（四）土地规模化放量供应，地价见涨
1-3月，全市共招拍挂出让经营性用地土地41宗，总成交价款24.4亿元，总面积145.2公顷,几乎是去年同期的10倍。今年1季度的土地出让宗数仅为2009年全年出让宗数的三分之一，但其供应量却占到2009年全年供应量的82%。这数据说明土地部门加大了土地出让力度，土地出让也呈现规模扩大化趋势。泉州市区1-3月出让的3宗经营性用地，其中2宗均为100亩以上成块土地。从土地成交价格来看，今年2月市区成交的2010-1号地块，位于江南新区笋江路南侧，单位地价为321.6万元/亩，楼面地价1608元/㎡，相较2007年2月成交的相同地段的2006-7号地块分别增长了11.0%和29.5%。
二、当前市场存在的主要问题
（一）中小户型的普通商品住房有效供给不足。从市区商品住房供需结构来看，1-3月，市区商品住房成交量中，144平方米以下的普通商品住房销售套数占总量的86.1%，已然成为销售的主体户型。虽然今年来，144平方米以下的户型结构供应量有所增加，占据供应总量达到79.2%，但仍然满足不了市场的需求，存在一定的缺口，促使可售房源中的普通商品住宅进一步消化。目前，可售房源中144平方米以下的普通商品住房套数仅占总量的60.2%，普通商品住房供给更趋紧张，适合绝大多数自住需求的普通商品住房供给不足，多数楼盘销售后的剩余房源基本为户型较大、总价较高的非普通商品住房。
（二）房价呈涨势。今年第一季度，泉州的商品住房房价仅是较为缓和的小幅增长，未呈现过大波动。但根据对市场预推上市的几个新项目调查，开发企业在价格上的市场定位将很有可能高起，引起房价的短期波动。
（三）银行房地产信贷收紧，部分自住需求受到抑制。由于去年银行贷款余额的大幅增长，许多银行出现存贷比超标现象。今年随着房地产信贷风险管理的加强，信贷政策的收紧，多数银行的个人按揭贷款额度明显减少，申请房贷门槛提高。目前多数银行对于所有购房者，在首付20%的情况下，只能获得利率8.5折优惠，这在抑制投资投机购房的同时，降低了原本应当给予支持的首套自住购房者的购买能力。
三、市场走势分析
自国4条、国11条出台后，显而易见，新一轮的宏观调控成为2010年的中国房地产市场的主旋律，遏制房价的过快增长是其主要核心目的。虽然，目前阶段还只是政策的执行初期，调控效应未能完全显现，但随着国家宏观调控政策的逐步推进落实以及各相关部门相继出台一系列的调控配套政策，这些密集的调控组合拳将成为今年房地产市场走向的主导因素。土地部门的严查囤地炒地、50%土地出让首付，金融机构的严格信贷风险管理将直接对开发企业的资金提出严峻考验，促使开发企业加快楼盘开发步伐。提高二套首付又将有效抑制投机购房，促进市场的供需平衡。2月12日，中国银监会一举出台了《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》共4份贷款新规，提高了信贷门槛，加强信贷风险管理，这些文件的实施，对于很大程度依赖于金融信贷的房地产行业来说，将直接面临着资金流严格收窄的境况，对房地产市场冲击影响是巨大的。3月28日至4月2日，新华社连续发布了6篇关于房地产行业发展的社评，言论“剑”指当前房地产业存在的“高房价”、“高地价”、“风险积聚”、“泡沫危机”等现实问题，新闻舆论来势凶猛，为历年来少见，这必将对购房者心理预期产生较大的影响，很可能造成新一轮的观望；政府角度，也必将再加大重拳对房地产进行更严厉调控。可谓说，今年的房地产市场后续走向扑朔迷离，政策和市场双重环境存在诸多不确定因素，房地产行业后续发展值得关注。
从我市的具体情况看，2010年全年全市计划新增房地产项目土地供应达到384.88公顷，是2009年全年供应土地量的2.17倍。3月末，全市商品房施工面积1909.8万平方米，较去年底扩增了7.1%。1-3月新开工面积204.3万平方米，是为2009年全年新开工面积的47.9%。上述这些量化的指标加上后续的新项目开工建设，将成为今年房地产开发投资增长的有力支撑。
市场交易方面，从近几个月销售情况来看，在投资投机性需求受到抑制的同时，随着城市化进程的不断推进，强劲的潜在刚性需求仍然会支撑起市场较高的成交量，预计在当前政策环境和市场环境背景下，全年市场交易量将会较去年有所回落。回落情况需要进一步的观察。
价格走势方面，随着市场交易量回落，投资投机性需求淡出，自住需求回归市场主力，市场供应得到切实有效的增加，房价上涨趋势将会得有效遏制。即使短期内出现少许新项目的房价高起带动，房价出现一定波动，但在市场的杠杆机制作用下，房价整体终归回归理性。就泉州市区而言，整体房价未来走势不大具备高走空间，从我们调查的一些数据显示，目前泉州市区已然形成城东洛江、桥南以及东海三大主要房地产板块，中心板块面临着土地、资源的逐渐稀缺，房源越来越少。城东洛江、桥南以及东海三个板块就目前而言，潜在后续供应量分别为149万平方米、340万平方米和78万平方米，主要供应板块后续供应总量超过600万平方米，按2009年高峰期的市区销售量近200万平方米测算，这些后续供应量即能保证未来三年的市场需求，充裕的供应量是泉州市区整体房价不具备继续走高的关键因素

一、各主要板块分析
㈠市中心板块
市中心板块是目前几大板块中商业最发达，配套最完善的核心区域，稀缺的土地资源和区位优势赋予中心板块的独有性。08、09年是市中心板块的活跃期，各大项目纷纷建设开发，开发的大多为中高档住宅。09年后中心市区供应量逐渐减少。目前市场上在售尾盘项目有3个，未售的楼盘6个（富临嘉园、盛世领墅、南俊新街等）；主力户型以单身公寓和中大户型为主，主力售价在8500-9500元㎡，主要购买群体来自泉州市区，当地私企老板，事业单位，晋江、石狮部份投资客。随着供应量的大幅萎缩，2010年市场供应量转向向周边板块。

区域代表楼盘
项 目 位 置
占地面积（㎡）
建 筑
面 积
（万㎡）
规 划
主 力 户 型
销售均价（元/㎡）
目 前 销 售 情 况
经典名门
刺桐公园正北面
32100
12
高层
五房
9865左右
90%
聚鑫·硅谷星钻
温陵路中段西侧
6000
2.7
小高层
单身公寓、两房
住宅：9500
店面：6万-7万
98%
富临华城
刺桐公园东侧
1300
6.19
别墅、高层
四房
高层9700
别墅653万起价
高层98%

㈡城东-洛江板块
城东洛江规划定位为健康型居住新城。其房地产发展最初以2001年开发的吉源花苑为代表，之后汉唐商城、美尔奇花苑、首富商城、阳光花园城、景明花园、嘉琳广场、大江盛世等项目，历经9年时间发展，经历2004年的开发空档（土地总开发量不足40亩）和08、09年的房价潜伏期（08-09年期间房价几乎没有上涨），目前该板块城市建设已初具规模，生活小区逐步形成，10年5月在中骏裕景湾的带动下，区域房价更是突飞猛涨，较09年房价平均涨幅1000元左右。目前在售楼盘包括：嘉琳广场、大江盛世C区、韵动领地、三盛·四季公园、中骏·财富中心。区域户型设计多样化，以80-90㎡两房，120-150㎡三房，160-190㎡四房为主。洛江片区的主力售价在5000-6000元/㎡；城东片区的主力售价在5300-9500元/㎡，其中以中骏裕景湾销售价格最高，单价最高达10100元/平。
供应量大、规模开发、品牌经营、产品细化是板块最突出的特点。未来有取代主城居住区的趋势。但也应看到，配套严重不足、坪山隧道瓶颈问题和安置、保障性住房是制约城东房地产发展的关键。
区域代表楼盘
项 目 位 置
占地面积
建 筑
面 积
（万㎡）
规 划
主 力 户 型
销售均价（元/㎡）
目 前 销 售 情 况
嘉琳广场
洛江区万福街与福厦公路交界处
376亩
67.4
高层、别墅
两房、三房
5900
78%
大江盛世C区
洛阳江畔东临滨江地带
177156㎡
78
高层
三房、四房
5800
56%
韵动领地
洛江区安吉路五金城旁
约12000㎡
4
高层
一房、两房、三房
5500
42%
三盛·四季公园
洛江区安吉路与万盛街交汇处
170亩
38
高层
两房、三房
6300
100%
中骏·财富中心
海峡体育馆对面
114亩
30
高层
两房、三房
7500
52%
㈢桥南板块
桥南板块位于泉州市江南组团泉州大桥西南侧，是泉州市区旧城区改造重点区域，规划为泉州次中心城市，商贸、办公、居住为一体的高层密集区。泉州一半的GDP产值集中在桥南片区，因此奠定了桥南商贸中心的位置。风声大雨点小是桥南如今给社会的印象，房地产开发和区域基础建设明显脱离其他板块的步伐。
目前在售项目4个，未售项目1个。目前在售楼盘：百捷·中央公园、新加坡城、摩卡小镇等。户型设计为80-140㎡两、三房为主。主力售价在5700--8000元/㎡左右。客户群体主要来自南安、晋江及市区，大多数为私营老板及企业高管。政策模糊定位、配套严重不足和大面积安置、保障性住房是制约桥南发展的关键；据不完全统计，2010年桥南保障性住房供应将达3000套。
07年9月26日，中骏置业以8.68亿竞得泉州大桥南片区A2地块的占地面积80904.98㎡，总建筑面积约207925.8㎡，用地性质为商住，楼面价约为4175元/㎡。随后南益、卓辉地产相继拍得地块（100亩以上），随着实力开发商的加入，后续桥南片区将紧跟洛江的脚步实现区域板块的大规模开发。
区域代表楼盘
项 目 位 置
占地面积
建 筑
面 积
（万㎡）
规 划
主 力 户 型
销售均价（元/㎡）
目 前 销 售 情 况
百捷·中央公园
桥南324国道展览城对面
95亩
28
高层、写字楼
两房、三房
一期5600
二期店面起价2万住宅待定
一期售罄
二期待推
新加坡城

㈣西湖板块
西湖板块无可复制的景观资源：西湖、清源山、闽南文化旅游休闲是版块的独有特点。该片区的楼盘达到16个之多，除了早期的盛荣苑一期、建南花园、宝龙花苑一期、西湖金利来花苑外，还有三远花园、盛荣苑二期、湖滨苑、联成花苑、邮电小区、西湖别墅园、鑫亿西湖小区、福邸西湖等楼盘陆续开发且均已交房入住，为该片区房地产增香添色。目前在售楼盘有南益·西湖豪庭、中骏·西湖1号、凯莱香墅三个项目，该区域主打高档住宅，住宅的主力户型130-135㎡，由于在售项目较少，且都是高档楼盘，主力售价在9000-10000元/㎡。
购买客户主要来自西湖周边地区、市区、晋江、石狮、南安等。以企业家，政府官员为主，购买年龄段主要为中老年人士。
区域代表楼盘
项 目 位 置
占地面积
建 筑
面 积
（万㎡）
规 划
主 力 户 型
销售均价（元/㎡）
目 前 销 售 情 况
南益·西湖豪庭
湖宾路与泉山路交汇处
83亩
12
别墅、高层
三房、四房
高层11000
别墅20000
高层99%
别墅5.6%
中骏·西湖一号
新华北路
100亩
20
高层、多层、别墅
两房、三房
高层10000左右
别墅15000-19000
高层90%
别墅58%
凯莱香墅
新华北路

酒店、公寓、大复式、别墅
公寓

㈤东海板块
该板块地处泉州“一湾二翼三带”城市规划的中心——泉州湾，泉州新行政商务中心区。除泉州市中心版块外，作为未来泉州政治、商贸、旅游、文化中心的东海版块，是目前最受关注的热点区域。目前在售项目3个，别墅供应量大是板块的独有特点。别墅的主力户型300-340㎡；住宅户型分布比较均衡，120-135㎡的产品略为占优；别墅的售价在11200-18000元/㎡；住宅的售价在6800元/㎡。另外，据不完全统计，东海板块2010年新增商品房将达到30万㎡以上，东海湾、宝珊花园、海景国际将是主要供应量的来源，届时，东海和城东-洛江将成为泉州商品房主要供应量集中地。
区域客户以政府公务员、教师、企业业个体经营者为主。
区域代表楼盘
项 目 位 置
占地面积
建 筑
面 积
（万㎡）
规 划
主 力 户 型
销售均价（元/㎡）
目 前 销 售 情 况
东海湾·和园
丰泽区东海大街
——
2.6
高层
两房、三房、四房
6800
63%
宝珊花园
东海片区
2300亩
2.4
别墅
300-450㎡
15000
85％
桃园山庄

酒店、别墅
独栋：712.14～755.14㎡
25000（地上4层）；17580元（分摊地下后）

备注：2008.8上海实业集团以9.2亿购买东海滩涂整理项目总面积143205㎡。

【小结】：根据板块的划分，六大板块特色各不相同，大泉州沿江面海建设海湾型城市的城市蓝图提出之后，市中心不再是市民的唯一选择，次级中心也在迅猛发展，要致富先修路，沿海大通道横贯南北，江滨大道，东海遂道等等一些要道的建设贯通，以及乌屿大桥、石狮跨海大桥、田安大桥等一些新的要道也在规划实施之中，随着“东进、西拓、南移、北上”的城市发展战略，泉州的移民运动已展开。2010年泉州各板块供应量当中，以城东-洛江板块、桥南板块供应量最为活跃，其它板块表现的相对沉静，东海片区目前还是以东海湾供应为主，西湖片区虽有新项目“凯莱香墅”新项目的加入，但供应体量较小，而中骏·西湖一号”目前已接近尾声，市区板块供应量逐渐步入的断档期；
从产品竞争力来看：城东-洛江板块、桥南板块，产品选择面大、功能细，具有一定的市场前瞻性，将成为未来竞争的焦点。
从去化特点来看：中小型成目前市场的畅销产品，大户型产品销
售周期明显拉长。
以上分析可见洛江、桥南、东海三个板块土地供应量加大，且前两年开发的项目多数未售完，大量的市场供应，加 JU了市场的竞争。百捷中央公园的欧经理说，现在的房地产市场不是和市场竞争，如何跑 竞争对手，才是最重要的。因此做细产品成了重中之重。
二、楼盘个案分析
⒈个案详见附表。

2010年8月2日