商业综合体案例分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,城市综合体案例分析,2010-7,什么是城市综合体？,定义：,“,城市综合体,”,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,现代城市综合体,所有建筑均为新建，综合体量,5,万平米以上,聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等,开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有,开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制,如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等,历史街区,多数建筑为历史建筑，综合体量一般在,5,万平米以下，少数体量较大,建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整,实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主,如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等,1,、香港太古广场,2,、深圳华润万象城,3,、北京华贸中心,4,、北京三里屯,village,5,、上海新天地,6,、成都宽窄巷子,7,、北京前门大街,1,、香港太古广场,概况：,1990,年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点，面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一,流线特点：,物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便,等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的,“经营死角”,业态分布：,购物广场由,4,个塔楼和,1,个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等）,总体定位：,一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场,One pacific place,JW Marriott,Island Shangri-la,Pacific Place Apartment,HSBC,Conrad,Hong Kong,Two pacific place,楼层分布,3-4,Hong Kong Seibu,Lane Crawford,AMC Pacific Place,Park Court,Lane Crawford,楼层分布,1-2,JW Marriott,Garden Court,Great Foodhall,楼层分布,-1,业态分布与比例,序号,类别,店铺数量,LG,L1,L2,L3,L4,所占比例,备注,1,百货公司,2,1,1,1%,2,女士时装,44,8,17,19,23%,3,男士时装,36,8,13,15,18%,4,童装玩具,1,1,1%,5,皮革制品,/,皮鞋,/,手袋,33,4,7,22,17%,6,运动用品,4,4,2%,7,护理,/,美容,7,4,2,1,4%,8,书本,/,音乐,/,电子用品,6,3,2,1,3%,9,艺术品,/,家居布置,/,礼品,9,3,2,4,5%,10,珠宝,/,钟表,/,饰物,25,5,7,13,13%,11,娱乐,1,1,1%,12,食肆,16,4,3,2,1,8%,餐饮,10,家，其它,6,家,13,银行,/,服务,11,6%,银行,7,家，干洗,1,家，其他,3,家,合计,195,4,45,51,77,1,100%,食肆除餐饮外、银行、服务等,17,家未计入,所占比例,2%,23%,26%,39%,1%,返回,2,、深圳华润万象城,概况：,建筑面积：,18.8,万平米；,商业定位：,完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；,开发理念：,全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；,商业形态：,4,家主力店,+,店中店,商业规划设计：,1,、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间；,2,、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；,3,、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；,4,、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；,5,、出租空间呈现“两高”特色：层高高（,5.6,米至,6.8,米不等）、实用率高（达,60,），方正实用；,6,、,88,部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；,7,、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；,8,、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。,华润大厦,国际,5A,级甲级写字楼,5,星级酒店,+,酒店式服务公寓,+,商业街,+,特大型室外娱乐广场,“,万象城,”,超大型室内购物中心,REEL,时尚百货、嘉禾影城、华润,万家超市、,“,冰纷万象,”,真冰场,内部架构,项目由北、中、南三地块组成,北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。,万象城是华润中心的一个区域,业态组合：,主力店,40%,，国际品牌,3%,，餐饮,15%,，娱乐,20%,，精品店,22%,业态分布：,1,、负一层主力店：华润万家超市,CITYVALUE,超级广场,餐饮,主力店,银行,商铺,主力店采取错位经营方式，走时尚路线，,推特色商品，建设一个以进口商品为特,色的新概念超市，避免商品组 合与竞争,对手同质化；,2,、,1-3,层主力店：,Rel,时尚生活百货（,2,万平米）,首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化,特色百货,3,、,4,层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场,香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过,1200,个座位,“万象城”溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动,业态设计与招商情况,1,、业态设计,华润万象城开发与运营始终坚持“,全新的建筑形态、全新的消费环,境、全新的业态组合”的理念,主力店、次主力店所占比例为,40%,；,国际名牌占,3%,，餐饮占,15%,，娱乐,占,20%,，精品店占,22%,。以餐饮为例，,万象城设置了,25,家餐厅，除了中国传,统菜系外，还有来自世界各地的风味，包括了顶级的法国菜、,意大利菜、日本菜、泰国菜等。,2,、招商策略,基本策略：“先确定主力店，再全面招商”，执行过程中，,主力店、国际名店和餐饮要提前招商，其他随后进行。,招商分工：以自我招商为主、中介合作为辅（每家顾问,公司的资源都是有限的），因此，可以委托多家商业顾问,公司同时分块招商，加快整体招商进度。,招商团队：经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租务政策,全面招商阶段：集中开展招商活动，注重借鉴香港购物中心招商经验，系统安排招商推广活动，将后期招商与开业前的预热相互结合。,3,、招商推广,制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在,从开业时的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之一的品牌属于首次进入中国内地或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。,在市场推广方面，华润（深圳）有限公司提出了“整合推广策略”，联合国际,4A,广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。,活动名称,内容,深圳华润中心万象城国际招商发布会暨主力店签约仪式于,2003,年,12,月,25,日举行,R,EL,时尚生活百货、嘉禾影院、,CITYVALUE,超级广场、华润万家等海内外知名商业机构正式落户华润中心万象城,奥林匹克标准真冰溜冰场项目也于同一日正式启动,地点为深圳招商银行五楼,深圳副市长许宗衡,副市长陈应春、嘉德商业董事长陈永和、华润万家,CEO,陈朗、嘉禾娱乐董事局主席邹文怀、嘉禾娱乐董事总经理潘文杰、中国电影集团总经理杨步亭、亚洲滑冰协会主席,TedWilson,、花样滑冰世界冠军孙露、,GRI,香港公司总裁方方、华润集团副董事长兼总经理宁高宁、华润集团常务董事、副总经理宋林到场,2004,年,4,月,26,日深圳华润中心万象城发布第二次招商成果,6,个半主力店以及,80,多个国内外知名品牌宣布进驻。以世界冠军陈露命名的国际滑冰俱乐部同时宣布成立，陈露亲任,“,冰纷万象,”,冰场的滑冰总监。已经进驻万象城的,6,家半主力店包括：,ESPRIT,、,NOVO,、,I.T,、运动,100,、王子饭店、,AZONA(,阿桑娜,),。,NOVO,和运动,100,都是首次进入深圳，该店将是它们在中国的旗舰店,餐饮方面，全球最大的咖啡饮品零售商,Starbucks,（星巴克）将在万象城开设南中国最大的旗舰店；百胜集团旗下的必胜客、塔可钟、肯德基将进驻；日本餐饮名店,“,和民居食屋,”,同时落户，这是该店首次进入中国内地,2004,年,8,月,21,日,在中国台北召开的亚洲滑冰协会（,ISIA,）年度董事会议上，华润（深圳）有限公司旗下华润万象城,“,冰纷万象,”,滑冰场成功获得,2006,年亚洲滑冰运动会（,Skate Asia 2006,）的承办权,2004,年,9,月,12,日隆重举行第三次招商成果发布会,确定顺电及其家居品牌店,“,生活本色,”,等主力店，在国际品牌招商方面取得的重大进展，这些品牌包括,ErmenegildoZegna,、,AGNONA,、,AlfredDunhill,、,HUGOBOSS,、,KENZO,、,PalZileri,、,MISSONI,、,LAUREL,、,D,EXTERIOR,、,MARCCAIN,、,CIVIDINI,、,CHARRIOL,、,GIADA,等。此外，,300,多个国内外知名品牌已经陆续进驻万象城,2004,年,9,月,13,日活动,“,华润万象城,”,2004,精英世界模特大赛中国区总决赛在深圳电视中心举行。,38,位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了,11,个奖项。,23,号广东选手蒋丹漪荣登冠军宝座，并获得了代表中国参加,2004,精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商发布会是联动的主题活动,2004,年,11,月,4,日百货主力店开业,深圳华润万象城最大主力店,REL,百货开业，加快最后的招商进程,2004,年,12,月,9,日,深圳华润万象城开业,品牌结构,经验借鉴,在购物中心市场调查和主题策划方面,下功夫，设计能够有效吸引人流的主,题和业态方案，合理组合租户，解决,吸引人流的问题。,委托有经验的招商团队联合招商，对,招商团队实行良好的激励与约束措施。,提前动手做好主力店招商，,制定正确的招商策略,由专家把关制定适当的招商预算，,确保招商经费的充足。,招商是实战的学问，,招商也是一门科学，,应该按照招商规律办事,返回,3,、北京华贸中心,概况：,开发商：,北京国华置业有限公司,区位：,华贸中心坐落于东长安街，位于,CBD,东侧，西距国贸桥,900,米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需,20,分钟,项目功能分区：,1,、华贸中心写字楼,2,、华贸商业区,（新光天地,+,购物中心,+,商业街,+,广场）,3,、华贸国际公寓,4,、五星级酒店,规划设计：,1,、在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，,写字楼区（,1,）,面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；,2,、,公寓区（,2,）,位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序；另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间；,3,、,商业区（,3,）与酒店（,4,）,位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入,CBD,的商业氛围中。,4,、商城和广场以,水主题,贯穿，是为整个华贸中心项目的公共共享空间而设计的,2,1,1,1,3,（新光天地）,3,（商业街）,3,（购物中心）,3,（广场）,4,（丽思卡尔顿酒店）,4,（,JW,万豪酒店）,交通设计：,各占,50%,，共,7.5,亿,1,项目优势：,1,、交通：,新光天地紧邻城市地铁一号线大望路站，明显的交通优势；华茂中心的定位是集写字楼、高档酒店、高级公寓与大型商业于一体，目标是建设成为,100,米之内,47,条公交线路停靠，具备成为城市综合体。,2,、品牌：,MARRIOTT,及,RITZ-CARLTON,两个五星级酒店品牌进住话买中心后，奠定了项目的城市综合体气势，也为其商业部分实现高端消费奠定了基础；,3,、区位,：新光天地依托的是北京这个,CBD,商圈的商务人群和周边高端居住人群。目前,CBD,区域消费人群超过,50,万，其中，年轻时尚的商务白领占,32,万。,CBD,常驻财富阶层及涉外人士约有,6,万，商务旅行人群约,2,万，文化休闲人群约,172,万，观光人群,8,万人。,运营关键：,引进成熟的外资百货运营模式,-,体验式一站购物；,囊括全球顶级品牌到街头个性时尚；,艺术时尚品味营造出创新商业气息；,超前和人性化的细节功能设置；,将百货零售业从单纯“购物是买与卖”的传统模式，逐步转型为“购物是休闲生活”的现代商业格局。,整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值,项目亮点：,1,、独特设计：,主体建筑外侧的,LED,显示屏墙,新光星幕，长,95.6,米，高,13.05,米，中间错综排列着,14508,颗圆形特制灯，设计了随年随景，随节随季，充满动幻的，万花筒般璀璨斑斓的音乐图像，将成为北京美丽的城市夜景；,2,、美学与人性化设计：,每一块大理石地砖的材质、色调、规格、形状精工细选，每一设计都是根据经营商品的不同类别，将建筑、商业、美学与让顾客安心舒适的氛围完美结合。在挑空区，考虑到顾客可在闲暇时倚栏观赏，各层均沿边缘设有围栏，四角圆形设计，无锐角，不会碰伤顾客,3,、特色的餐饮组合：,分别设置了,48,家风味餐饮店，世界十大餐饮店的台湾鼎泰丰、南来顺、门框褡裢火烧等老北京小吃，,FAUCHON,面包、巴黎贝甜等面包房、,TILA,意大利冰淇淋以及雪音咖啡等设置在新光天地各楼层卖场，让购物成为生活，一种独特的购物休闲生活方式,4,、时尚的购物体验：,家居区汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌，中式风格的泓韵筷子店、全世界最昂贵的顶级寝具,Pratesi,；笔筒、烛台、酒杯、牙签，餐桌、寝具、床椅等，以质量生活橱窗的方式，提供质量生活的建议。一样的鞋子，在新光天地里不一样的陈列，让顾客感受到的是尊崇和服务，鞋子与天花板、货柜、地面风格融为一体，不同款式，不同颜色的鞋子从不同角度陈列，层次丰富，立体感强。最引人瞩目的，则是拥有,独特舞台造型的梦幻试鞋区,，,色彩绚丽的试鞋沙发、可照映全身的试鞋镜,，让买鞋的过程宛如舞台演出。,5,、体贴的服务：,童车、轮椅、咨询、导购、包装、寄存物品等常规服务，时尚顾问服务、温馨礼仪服务、司机休息室等特色服务。“婴儿室”、“亲子卫生间”专为带宝宝逛店的妈妈设置；前店后厂的完整“修改室”在北京独一无二；专用卫生间、试衣间、无障碍通道专为残障人士服务。,6,、丰富的品牌：,将国内外百货零售业的领先优势整合在一起，除时尚食品超市外，经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品；从几元钱的商品，到几十万元的名品；从法国百年经典美馔到老北京风味小吃；从全球顶级精品到街头个性时尚；从未来生活科技馆到国际家居精品。国际名品旗舰店和百货精品概念店：,CHANEL,、,GUCCI,、,PRADA,等,10,大国际顶级品牌旗舰店，,DUNHILL,、,ANNA SUI,等来自全世界,938,个品牌荟萃，进口货品占到,61%,，其中,78,家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市，从此，北京乃至全中国将与巴黎、纽约保持国际时尚零时差。,业态配比,特色物产,BHG,FAUCHON,梦幻女鞋区,护肤区,梦幻内、睡衣室,一茶一坐,水幕空间,综合信息交流中心,儿童娱乐区,鹿港小镇,松,伸,日,本,料,理,经验借鉴：,1,、注重顾客购物休闲体验：,汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌：意大利菲姐家居生活馆、德国的菲斯乐更是把厨房开在了卖场里，完全方案的厨房布置，不仅有油盐酱醋等生活调味还有锅、铲、勺、菜板等炊具，柜内同时配备了时蔬、肉类等菜品，消费者不仅可以体验全球顶级炊具带来的烹饪乐趣，更可以现场大展厨艺；,2,、功能齐全,的“婴儿室”、“亲子卫生间”、北京独一无二的“前店后厂”完整“修改室”、残疾人士专用卫生间、试衣间、无障碍通道与客梯连接等都体现了一种,人文关怀,3,、错位竞争只走高端,：,CBD,的商业竞争已经相当激烈，比如新世界百货、百盛等商场都已经在近期陆续开业，新光天地走的是高端路线，大部分是国内外知名品牌，,尤其是大品牌不可能像其他商场一样频繁打折促销，,只有在换季时，部分品牌可能有适当的折扣。新光天地将采取,赠礼、举办艺术展等手段来吸引高端人群,，今后也将,与国内更多银行联合推进会员制度，吸引贵宾客户,B1,层与新光天地及地铁站连通。,华贸中心商业组群运营关键：,为保证整体价值，降低短期利润，,引进成熟商业运营商,，改变原有购物形态，将“购物是买与卖”升级为,“购物为一站式休闲生活”；,利用规划特点，将,商业街区及公园广场有机结合，,配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各一的商,业气氛；,商业整体体量较大情况下，商场,进行差异化定位,，购物中心与新光天地品牌互补，差异经营，互生互,利，带动整体商业价值,华贸中心写字楼运营关键：,引入投资者，获取充裕资金。,与日本,Re-plus,基金合作，将华贸写字楼一期,1,、,2,号楼四层以上的塔楼出售，双方,合资成立了一家资产管理公司,，负责华贸中心写字楼部分的运营和招租，双方每年按比例分成运营收益,“以最小代价回流资金，并保持开发商对物业的持有权”为跨国企业量身定做。以跨国公司为服务目标，,硬软件设施具有前瞻性,严格,筛选进驻企业资格,。保证物业档次及形象，支撑租金高回报；,商业配套支持。,新光天地百货、华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合，加上丽思卡尔顿和,JW,万豪酒店，为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套服务,2,服饰：,VERSACE,（范思哲）,A.TESTONI,（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER,（名士）,BROOKS BROTHERS,（布克兄弟）,CANALI,（康纳利）,FERAUD,（菲罗）,JAEGER-LECOULTRE,（积家）,LOR0 PIANA,（世界顶级面料商）,MISSONI,（米索尼）,MOSCHINO,（莫斯奇诺）,TOMMY HILFIGER,（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心,3,4,5,6,7,8,华贸中心项目启示与借鉴：,1,、华茂中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了,综合体完整的生态发展链条，,各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进；,2,、商业作为华茂中心最核心的价值因素，发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现,“休闲体验式”购物模式，,通过不同档次及形式的业态组合（购物中心、华茂广场、商业街），补缺和提升整体的商业档次及氛围，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流；,3,、,为跨国大企业量身定做的写字楼,，严格筛选入驻资格，保证商务平台的高端性，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台；,4,、,2,家五星级酒店的入驻,，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的分离，保证了酒店的品质和形象，也为商务办公提供最齐全和高档的配套；,5,、,公寓作为酒店的功能补充,，为写字楼提供了办公平台的居住需求，是综合体链条实现“一站式生活”必不可少的因子；,商务公寓为成长性企业提供高端的发展平台，成为写字楼的有效补充,。借鉴：公寓未待商业成型期的过早开发，导致利润未实现最大化。,返回,4,、北京三里屯,VILLIAGE,概况：,1,、区位：南起工体北路，北至第二使馆区，西与雅秀服装市场比邻，东与三里屯酒吧街对望，位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾,5.3,万平方米，总楼面面积超过,17.2,万平方米，共分南北二区，其中南区,7.2,万平方米，,由,19,座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有,100,间客房的个性化精品酒店，这些四层高的建筑未来将成为国际奢侈品牌旗舰店的所在地。项目第一期于,2008,年,7,月份开业。第二期于,2009,年底开业。,2,、三里屯区域周边：,一直是,各式中外酒吧、餐厅、艺术家和文人的云集之,地。在新的发展形势里，政府对三里屯的规划发展中将其定位为北京,“,国际化商务核心,”,和,“,24,小时娱乐中心,”,；,周边云集大量的外籍人士、白领。,周边配套金融业,有十大银行：中国银行、北京银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、光大银行、发展银行、民生、浦发银行等十大银行；,酒店业：,东方花园酒店，华都饭店，中服商务酒店，城市宾馆，兆龙饭店，保利酒店，亚洲大酒店等；,大型商业：,七大国际时尚商业中心：国贸商城、燕莎友谊商城、赛特商城、东方银座、太平洋百货、中国红街、国门第一商城；,餐饮：,囊括了中餐、日本料理、韩国料理、主题餐厅、港式茶餐厅、台湾特色餐厅、泰国餐厅以及三里屯北街周遍的西餐吧；,教育：,幸福天使幼儿园、朝阳实验小学、三里屯一中、北京市重点中学,陈经伦中学、耀中双语学校、工艺美院等学府密集周边,2,、开发商：,三里屯,VILLAGE,是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，斥资近,50,亿元打造。零售部分由太古地产及基汇资本中国基金,I,共同持有，其中太古地产持有,80%,股权，而基汇资本中国基金,I,则持有其余的,20%,股权。项目内的都会风尚酒店,瑜舍，则由太古地产全资拥有和管理。项目第一期于,2008,年,7,月份开业。第二期于,2009,年底开业。,3,、规划设计：,由欧华尔顾问公司指导及日本前沿建筑设计师隈研吾领衔设计，三里屯,VILLAGE,的,19,座独立的建筑，采用了大胆的动态用色和不规则的立体线条，开放的空间加上点缀其中的花园、庭院，以及四通八达的胡同，营造出一种引人入胜的全新格局。,通过不规则的几何外型和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性。独特的用材也成为三里屯,VILLAGE,的一大特色，尝试性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一种更具实验性的外观。此外，自然材料运用，是典型的隈研吾建筑风格。木头、石头和竹子都是这里的主要建材或装饰性材料。,如在街道的设计过程中，将街化整为零。把项目街道设计成诸多内街，使得很多店铺有着充足的展示面，可以达到金角银边的效果。平衡各个空间无死角。,最大的平面设计亮点在于就是中庭广场，成为整个街区的中心点。围绕广场四周设计了多条道路动线，使得广场周边的商铺具有良好的可视性和通达性。使得街区内的苹果等商家都可以在广场内举办活动，既保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人空间，使得这个广场成为了整个项目的商业活力区域。,4,、项目定位：潮流、时尚的文化、休闲、购物的场所,1,、抛弃传统商业模式，采用开放式的设计，集合了文化、休闲和购物的场所。成为北京潮流、文化、休闲的前沿地,2,、一个社区型消闲中心,周边的使馆、商务常驻人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际区域，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天,3,、南区的定位为,中高档国际及本地品牌,，目标客户群主要为时尚运动的年轻一族。,4,、北区的定位为,国际奢侈创意品牌,，目标客户群主要为有一定社会地位和一定消费实力的人群。,南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接，体现了老北京胡同的风味。,北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。,5,、业态组合与品牌：,（,1,）主要针对年轻时尚客户群体来进行业态组合，,汇集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能，三里屯,Village,商家品牌中，有很多首次进入北京甚至中国的品牌，包括：,Uniqlo,、,Ben Sherman,、,Eachway,、,Coldstone,、,Steve Madden,、,Union American Bar&Grille,、,Element Fresh,等品牌。同时还将经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域；,（,2,）,1,层作为引入品牌专业店，则,2-3,层将有针对的引入餐饮业态来契合三里屯固有的酒吧气息，吸引人们重新回到三里屯；,（,3,）商家组合创多个第一：,A.,如,Adidas,概念店：全球最大、面积达,3160,平方米的,Adidas,环球店。这家通体四层楼的概念店如今已经成为了三里屯,Village,的第一门面了，从远处望过去，没有哪个人的视线会错过它。,B.,苹果店（,Apple Store,）：,苹果店位于整个项目南区中间，分处,1-3,层，站在三里屯,Village,的小广场上，最吸引人目光的自然是苹果店的巨大的,logo,灯箱。,C.,美嘉欢乐影城,（三里屯店）：位于中央广场旁地下，就来到了北京人气最高的美嘉欢乐影城。,国际著名品牌,Montblanc,和,Sephora,也将在“三里屯,Village”,设立在中国最大的专营店，面积分别约为,1700,平方米和,515,平方米。,D.,Reiss,，,JNBY,和,Eachway,和西班牙银饰品牌,VVA,，这些品牌的新品定会为时尚达人的整体造型增色不少,E.,全球最杰出的户外专业品牌,TheNorthFace,中国首家旗舰店落户三里屯,VILLAGE,，这家店在秉承“保护环境”的精神下，使用多种环保材料进行装修，整个项目由许多这些有特点的商家品牌组合而成一个非常潮流、时尚的购物综合体,F.,设有超过,30,家的餐厅和酒吧，从高档豪华餐厅到风味小食都能找到，以满足顾客对餐饮的不同需求。,招商手册：,讲三个主角的一天是如何度过的，从早上,9,点到凌晨,5,点都各有去处，全方面展示项目业态、功能区、建筑特色、品牌等，采用大量夸张的表现手法，表现出时尚、快乐、享受的氛围，招商手册最后才以简要的文字说明项目的基本概况。同时，将每层平面图单独制作成册，以高档的银色调为主，封面透明的盒装包装,6,、项目运营情况：,项目北区的租金价格在,95,100,美元,/,平方米,月；而南区的平均租金价格也在,70,美元,/,平方米,月左右。,分为几大行业，行业类型以零售业、餐饮业为主。,零售业单位共,118,家，占商户总数的,97.5%,，,2009,年上半年实现销售总额,2.2,亿元，比,2008,年全年增加,4670.4,万元，增长,26.5%,。,经营业态以专卖店为主，占零售业单位总数的,91%,，占商户总数的,74.4%,。,餐饮业中，主要以正餐和快餐经营方式为主，分别占餐饮业单位总数的,36.8%,，共实现营业额,2845.9,万元，比,2008,年全年增加,1957.9,万元，增长,68.8%,。,营业面积大的环球店和旗舰店拉动全行业零售额增长。,8,家单位营业面积超过,1000,平方米，共,16310,平方米，占总营业面积的,42.3%,，上半年销售总额,1.7,亿元，占总销售额的,59.9%,。,新品牌成为发展亮点。优衣库、史蒂夫,马登、宾舍曼、酷圣石、新元素等,5,家新品牌上半年实现销售总额,3444.4,万元，占总销售额的,11.8%,。,不同大小、不同颜色、凹凸不平的格子貌似是三里屯设计师很喜欢用的,所有建筑几乎都是连通的，很容易就转到别的楼了，如果仔细逛完所有店铺的话，得花一定的时间才行,这么大的入口如果做点景观就更好了,即使是楼上，也有很大的空间，整个区域的颜色绝对是最丰富的,返回,5,、上海新天地,概况：,区位：,坐落在市中心（上海卢湾区），淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点，处于,”,市中心的中心”,范围：,占地,3,万平方米，建筑面积为,6,万平方米，于,1999,年初开工建设，将于,2007,年,6,月全部建成,历史背景：,前身是上海近代建筑的标志之一,破旧的上海石库门居住区,定位：,被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。,1,：强调综合性将餐饮，娱乐，购物和旅游，文化等全部集在一起,.,因为在当时的上海并没有这样的场所。,2,：将新天地打造成为上海市中心具有历史文化的都市旅游景点，希望来上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海的必到之地。,3,：投资方打算把新天地建成国际交流和聚会的地点，里面有很多活动，很多人在新天地聚会，就这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球。,国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,项目特点：,修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域,塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使得项目很有新意,新天地就是一个,Mall(,英文全称“,shoppingmall”,，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所,经营模式：,只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际,Mall,运营模式同步。因为,Mall,的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使,Mall,以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于,Mall,内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的,Mall,迫于资金压力，已经把铺位出售率定在,30%,左右，北京亦庄,Mall,的投资商大地集团甚至准备出售,40%,左右商铺。,以房地产来带动,开发商：,瑞安集团,1,、,上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目,的一部分,，投资方意在与商铺新天地相配套,的住宅房地产的开发销售,2,、由于“新天地”的品牌效应，带动了周边,房地产地价的提升,。“翠湖天地”自,2002,年,6,月,7,月销售伊始售价每平方米就高达,17000,元,25000,元。,3,、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的,1%,2%,做广告宣传。,根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积,80,万平方米的高档住宅区，粗略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没有投，现在还有,2000,多人在排队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”,4,、获得拿地王牌。,当初罗康瑞是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的,52,公顷土地，通过新天地，在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黄金地段，在其他城市更是掌握了主动，目前他带着“新天地”已经闯进了杭州和重庆。,5,、房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。,实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。,上海新天地,60000,平米，承租率,100%,，没有一间空置。抽样调查的租金：,返回,6,、成都宽窄巷子,概况：,1,、规模：,(,),核心保护区占地面积,108,亩,(66000,平米,),，建筑面积,44000,(,另说约,70000),（地上,35000,、地下停车场,11000,）,(,),整个宽窄巷子由,45,个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积,173,1100,不等，主要集中在,400,800,。,2,、运作模式：,租赁为主，出售少量资产,3,、运作单位：,成都文旅少城建设管理有限责任公司,4,、总体定位：,宽窄巷子项目总体定位：,最具典范性成都历史文化商业步行街区,中国首个院落式情景消费体验区,成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心,5,、商业定位：,时尚生活街区,6,、文化定位：,宽巷子,-,闲生活；,窄巷子,-,慢生活；,井巷子,-,新生活,7,、开发时间：,2004-2008,2008,年,6,月,14,日开街,2009,年春节全面营业,规划与布局：,1,、总体布局：,宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约,400,米，宽巷子宽度以,6,7,米居多，窄巷子宽度为,4,米，街巷距离适宜集聚人气。,2,、商业规划：,整体上看,，为突出项目,“,时尚生活街区,”,和,“,体验街区,”,的定位，将宽巷子定位为,“,闲生活,”,，窄巷子定位为,“,慢生活,”,，井巷子定位为,“,新生活,”,，既便于吸引各种业态的进驻，又使得整个项目层次分明；既保留了老成都的文化内涵，又融入了西方文化，在实现中西合壁的同时给老巷子赋予了新内涵。,从建筑产品来看,，整个项目显得空间层次舒适而人性化，建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度显得和谐，由街到巷到门厅、院落的空间层次也非常清晰。整个街区以巷子为中心，以院落为单位，局部,2,层，宅院式酒店以,2,层为主，局部,3,层。这都体现了项目空间的层次性。,在业态、业种搭配设置上,，也显得较为科学，符合人们逛街、购物消费的心理习惯，例如宽窄巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡等为主，井巷子则以酒吧、夜店为主。此种业态分布还体现了时间序列的层次性，即人们上午可以在宽巷子体验原真成都生活，下午可以到星巴客品位午后时光，华灯初上后可到井巷子体验成都的阑珊夜色。,业态分布,业态类型,数量,品牌,所占比重,中餐、私房菜,12,兰亭序、海棠晓月、养云轩、琉璃会、味典、香积厨,1999,、宽巷子,3,号、正旗府、三块砖、上席、子非、宽坐,23.1%,西餐、特色餐,6,My noodle,悠 格纳斯、尽膳、荷欢餐吧、瓦尔登、滴意,11.5%,茶、咖啡,15,而已、茶马古道、二号营地、百力咖啡、黛堡嘉菜、,My Coffee,、里外院、一饮天下、可居、陆福茶艺、星巴克、磨坊咖啡、碎碟咖啡、花间、听香,28.8%,酒吧,6,胡里、品德、九拍乐府、白夜、柔软时光、点醉酒吧,11.5%,零售,12,水绘陶茶、不二、散花书屋、创意盒子、四川三宝、翠