社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,社区商业的类型设计要点及,万科个别项目产品问题案例,社区商业的类型及设计要点,从社区开发模式角度划分：,多点式社区商业,20,世纪,5080,年代居住区开发时代的产物,社区底层商业（裙楼临街商铺）,解决沿街底层住宅不好卖产生的,社区商业街区,商业与居住区开发规范化,社区商业中心,伴随城市大型社区出现,北京华侨城社区商业街,北京望京凯德,MALL,北京,SOHO,社区底层商业,多点式社区商业（目前应用较少）,特点：,散布在社区当中，,多存在于,20,世纪,5080,年代规划的老居住区中，受当时商业发展水平限制和技术限制，面积规模小,发展现状及问题：,改造住宅底层阳台、居室、利用住宅间隙搭建商铺来扩大营业面积，业态组成简单、管理混乱、社区品质差、服务及产品质量无保证,商业业态：,日常小百货、早餐店、水果摊、蔬菜摊、食品店、烟酒副食、家庭维修、服务加工、美容美发等,适合面积：,5,平米,100,平米,布置原则：,小区入口处、小区内广场及活动场地周边,适宜范围：,规模较小的社区和老社区改造,社区商业的类型及设计要点,案例列举（万科紫金苑）,青年大街,住宅+商业,住宅+商业,社区底层商业（裙楼临街商铺）,特点：,“,一层皮空间,”,，围合社区，动静分离，最初设计时无功能要求、无业态要求，销售型商铺,发展现状及问题：,最初设计无功能考虑，也少对于一些业态的技术考虑，如餐饮。后期改建对环境及居住品质有影响。,商业业态：,生活配套类（药房、洗衣店、宠物店、便利店等）,适合面积：,单铺面积在,50-200,平方米,层高：,4.5-5.5,米,门面宽及进深比例：,规范：,1:2,不超过：,1:3,商业楼层：,2,层最为适合或者层高较高的复式商铺,总商业体量：,控制在,15000,平方米以内,设计原则：,沿社区周边交通便利及展示面较好的主要街道布置,社区商业的类型及设计要点,案例列举（万科新里程）,文汇街,浑南大道,8米挑空商铺,绿化带,问题1：绿化带对商业网点形象遮挡,问题2：8米挑空商铺需自费负责后期楼板建设，2010年楼板建设费用约为600-800元/平米,案例列举（万科朗润园）,问题1：商业网点门前立柱对后期经营商家形象影响，不利于店招设置；,案例列举（万科朗润园）,2.8米层高,问题2：商业网点内部层高2.8米，限制部分商家经营。,案例列举（万科朗润园）,问题3：商业网点二层内部管线杂乱且错综复杂，使用高度照成浪费。,案例列举（万科金域国际）,问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积约80平，商家不便于使用。,问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大,建议是否可以部分一层或一二层，三层合并独立预留通道。,一层,一、二层,单独三层,社区商业街区,特点：,从裙楼底下脱离出来，开始有功能考虑，技术考虑，服务人口约为,25,万人，部分还辐射到社区外消费人口,发展现状及问题：,无定位，无统一规划,商业业态：,零售、生活配套、餐饮、休闲、美容美发、足浴等与居民生活相关业态,适合面积：,单铺面积在,50-350,平方米,层高：,4.5-5.5,米,门面宽及进深比例：,门面宽适宜,4,米以上，中型店铺,48,米，进深比例,1:1.52,，最大不超过,1:3,商业楼层：,2,层最为合适，局部三层,总商业体量：,控制在,3,万平方米以内,设计原则：,社区商业街道空间适宜比例为,1,，道路宽度适宜,620,米；沿居住区靠近城市主干道布置、或沿居住区之间城市次要道路布置。,社区商业的类型及设计要点,社区商业中心,特点：,独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。,层高：,标准层,4.8-5.5,米，首层适宜,6,米，特殊业态要考虑具体层高要求。,商业楼层：,可建地下一层至地面,5,层,规模：,小型、中型、大型,建筑形态：,百货公司、购物休闲中心、组团街区式商业中心,北京甘家口百货,北京朝阳大悦城,北京易事达购物休闲广场,上海金桥国际商业广场,上海大宁国际商业广场,规模,面积（平方米）,服务半径,到达方式,业态组成,小型商业中心,1,万,2,万,0.5,公里,步行,以连锁超市为主力店、附专柜、药店等,中型商业中心,2,万,3,万,0.51.5,公里,步行或自行车,超市（或大卖场）为主力店、附生活服务类店铺、同时配餐饮及快餐店、生活型店铺。,大型商业中心,3,万,8,万,1.53,公里,公交车或私家车,大型超市、集中商业区、品牌专卖店、电影院、美食广场、儿童教育培训,/,游乐中心、中式快餐、特色餐饮、图书馆,/,书城、,KTV,等,社区商业的类型及设计要点,社区商业物业功能配置要求,各业态品牌商家列表,业态,商家,超市,大型综合超市,沃尔玛、新一佳、百佳,社区标超,华润、民润、好邻居,餐饮,大型餐饮,湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭,西餐咖啡,雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐,中西式快餐,麦当劳、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王,便利店,7-11,、万店通,服务配,套及服,饰精品,服务配套,一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章,服饰精品,以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品,美容及,美发,美容,NB,自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所,美发,纯剪一派、出发点,生活,家居,瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰,休闲,避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心,社区商业物业功能配置要求,超市类,综合超市,技术指标,具体要求,需求面积（）,10,000-20,000,单层面积（）,5,000,10,000,经营楼层选择（层）,1,3,结构层高要求（,m,）,4.5,进深,50,楼板承重（,Kg/,）,500,给排水,提供市政管道供水，日供水量,100,吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等,供配电,提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为,100kw,150kw/1000,，同时提供后备发电机,中央空调,提供与否需与发展商沟通,店内垂直交通,每层设置自动扶梯，货梯两部,电话线,提供配口,燃气管道,提供城市燃气管道配口,排污,预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位,卸货,/,理货区（）,500-1,000,停车位（个）,200-500,物业交付装修标准,毛坯,超市类,社区超市,技术指标,具体要求,需求面积（）,1,000-3,000,单层面积（）,1,000-3,000,经营楼层选择（层）,1,2,结构层高要求（,m,）,4.5,楼板承重（,Kg/,）,500,给排水,接驳到位，日供水量,100,吨；,供配电,提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为,100kw,150kw/1000,，并设置备用电源,中央空调,提供与否需与发展商沟通,电话线,提供配口,燃气管道,配备管道煤气或瓶装煤气站,排污,设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施,停车位（个）,50-150,物业交付装修标准,毛坯,社区商业物业功能配置要求,超市类,便利超市,技术指标,具体要求,需求面积（）,100-500,单层面积（）,100-500,经营楼层选择（层）,1,结构层高要求（,m,）,4.5,楼板承重（,Kg/,）,500,给排水,接驳到位,供配电,提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源,电话线,提供配口,物业交付装修标准,毛坯,社区商业物业功能配置要求,餐饮类,大型中式酒楼,技术指标,具体要求,需求面积（）,1,000-3,000,单层面积（）,500,1,000,经营楼层选择（层）,1,3,结构层高要求（,m,）,4.5,楼板承重（,Kg/,）,500,中央空调,不需要，自装,电梯（部）,2,步梯（部）,1,燃气管道,提供接口,排污,设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施,停车位数量（个）,50-200,物业交付装修标准,简单装修,/,毛坯,社区商业物业功能配置要求,餐饮类,中式快餐店,技术指标,具体要求,需求面积（）,150-400,单层面积（）,100-200,经营楼层选择（层）,1,2,结构层高要求（,m,）,4,步梯（部）,1,燃气管道,提供接口,排污,设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施,物业交付装修标准,简单装修,/,毛坯,社区商业物业功能配置要求,餐饮类,西式快餐店,技术指标,具体要求,需求面积（）,200-500,经营楼层选择（层）,1,2,单层面积（）,100-250,结构层高要求（,m,）,4,中央空调,需要，预留,2-5,个机位接口,电梯（部）,不要求,步梯（部）,1-2,排污,设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施,物业交付装修标准,简单装修,/,毛坯,餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。,社区商业物业功能配置要求,便利店类,便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。,技术指标,具体要求,需求面积（）,50-100,经营楼层选择（层）,1,结构层高要求（,m,）,4,开间（,m,）,4,9,进深（,m,）,15,排油排污,提供接口,店前走道,店前走道宽,1.5m,以上，要裸露且没有绿化带,物业交付装修标准,简单装修,社区商业物业功能配置要求,服务配套及精品类,技术指标,具体要求,需求面积（）,30,200,部分商家,30,以下亦可（干洗、花店等）,经营楼层选择（层）,1,结构层高要求（,m,）,4,开间（,m,）,3,10,物业交付装修标准,毛坯,服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。,社区商业物业功能配置要求,美容美发类,美容,SPA,和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容,SPA,的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。,美容,SPA,类商家物业条件要求：,技术指标,具体要求,需求面积（）,80-500,经营楼层选择（层）,3,结构层高要求（,m,）,4,给排水,提供接口,燃气管道,不需要,排污,提供接口，排污水管直径要宽,物业交付装修标准,简单装修,/,毛坯,社区商业物业功能配置要求,美容美发类,技术指标,具体要求,需求面积（）,80,150,经营楼层选择（层）,1,结构层高要求（,m,）,4,开间（,m,）,4,8,进深（,m,）,10-20,给排水,提供接口，能保持稳定正常,店前走道,裸露，最好不要有绿化带,燃气管道,不需要,排污,提供接口，排污水管直径要宽,物业交付装修标准,简单装修,/,毛坯,美发类商家物业条件要求：,社区商业物业功能配置要求,生活家居类,生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。,技术指标,具体要求,需求面积（）,50-200,经营楼层选择（层）,3,层高要求（,m,）,3,开间（,m,）,3-5,进深（,m,）,10-15,物业交付装修标准,简单装修,/,毛坯,可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。,社区商业物业功能配置要求,休闲类,休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。,技术指标,具体要求,需求面积（）,200-500,经营楼层选择（层）,2,3,结构层高要求（,m,）,4,给排水,提供接口,供配电,提供接口且符合国家标准,排污,提供接口，排污水管直径要宽,燃气管道,需要,停车场车位,50,左右,物业交付装修标准,毛坯,休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。,社区商业物业功能配置要求,THANKS!,