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南京确定棚户区改造和老旧小区整治“新五年计划”
为贯彻落实国家和省关于棚户区改造和老旧小区整治工作的决策部署，南京下发《XX市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》，开启新一轮环境整治。所不同的是，此次整治将从“面子”向“里子”延伸，目标锁定高楼大厦繁华盛景背后的棚户区和老旧小区。计划到2020年底，采取“拆改整留”方式，完成全市11区约1500万平方米棚户区改造和936个老旧小区整治目标，力度空前。
此番整治将彻底改善全市居民的居住水平，实现“住有所居”向“住有宜居”转变。
改造方式
“拆改整留”并举，消灭城中村
“此轮棚户区改造的对象，主要是和城市发展格格不入的城中村和危旧房。”市房产局相关负责人介绍，回望近10年南京城的两轮环境整治，是一个逐步深入、由表及里的过程。从以润泰大市场为代表的基础性改造到以青奥场馆周边为代表的重点景观区域改造，城市面貌都有较大改观，但城市内部依然存有“盲区”。
“有些居民虽住在繁华闹市区，却要每天倒马桶，上公共厕所;还有的居民所住房屋建成年代久远，走廊狭窄，开个门，邻居间都能握手，居民只好无奈地称为‘握手楼’。”该负责人说，类似的情况还有很多，此次棚户区改造，便是要帮助这些居民告别倒马桶时代，和“握手楼”说再见。实实在在改善群众居住条件，提升居民幸福感。
据了解，此次棚户区改造将采用征收拆迁、翻改建、完善房屋使用功能、环境综合整治、房屋维修加固、建筑节能改造、市政基础设施完善等多种方式，形成“拆改整留”并举、既符合南京实际又可操作的改造方式。由各区政府和园区管委会对属地范围内棚户区做全面摸底并建立项目库，再根据实际，结合城市更新和重点镇建设需要，在兼顾XX县区建设和城乡接合部发展的基础上，编制规划，规划中确定改造整治范围。对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造等。同时维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。
补偿安置
居民自愿选择产权调换或货币补偿
5年内要完成约1500万平方米棚户区改造，涉及居民近10万户，居民最为关心的还是补偿安置问题。
根据《行动计划》要求，棚户区改造安置补偿包括产权调换和货币补偿，由被改造项目居民自愿选择，鼓励居民选择货币化安置方式。符合规定条件的改造项目居民可以选择共有产权保障房、公共租赁住房等安置方式。
各区政府在国有土地上实施房屋征收时，对选择货币补偿的居民，如放弃申购征收安置房、政府保障性住房（共有产权房、公共租赁房等）并在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额20%的奖励，并在征收补偿方案中注明;征收企事业单位一般以货币补偿为主，具体办法由市建委拟定，报市政府批准后实施。集体土地上的房屋征收货币化安置支持政策由市国土局拟定，报市政府批准后实施。
安居集团根据市政府要求继续筹集或建设适量市级安置房源，用于满足不具备就近自建安置房条件的区棚改安置需求;也可根据区政府或园区管委会委托，代建区（园区）属安置房。
区政府、园区管委会可通过新建、翻改建、委托代建、在经营性用地或普通商品住房中配建等多种方式建设安置房源;同时积极通过回购安置住房、从市场上组织普通商品住房、二手房等多种方式筹集房源，用做安置房源。由不同主体实施的项目可进行安置房源的统筹联动，实现安置房源的合理使用。
允许住房困难户较多且列入棚户区改造计划的国有独立工矿企业，在符合城乡规划的前提下，经市政府批准，利用企业自有土地以集资合作建房方式进行棚户区改造，享受经济适用住房有关优惠政策。
政策支持
财政税费金融扶持，力度空前
一直以来，资金是棚户区改造的一道坎。
作为棚户区改造的责任主体方，捉襟见肘的财政预算，往往令地方政府和园区管委会举步艰难。为了有效推动棚户区改造，切实改善群众住房条件，服务城市发展，《行动计划》给出了一箩筐的政策扶持，可谓力度空前。
此番棚户区改造的资金来源主要由各区自筹资金、市级财政补助，以及国家开发银行贷款支持等组成。除了较为宽松的财政补助、保障性用地政策以外，优厚的税费政策是一大亮点。
对城市棚户区改造项目，按照财政部规定免收防空地下室易地建设费、白蚁防治费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、教育费附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等各项行政事业性收费和政府性基金。同时，按规定免收省级出台的各项行政事业性收费。
对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征;在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
对经营管理单位回购已分配的安置住房继续作为安置房源的，免征契税。
个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税;购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。
被改造片区内居民购买经济适用房和安置房的，符合规定的，可以提取本人或直系亲属的住房公积金，优先办理公积金贷款。市金融办、房产局牵头研究保障性住房购房贷款操作办法，为低收入住房困难家庭提供公积金贷款和商业购房贷款。
电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费或按照配套工程实际建设支出取费，收费标准不得高于同类普通商品住房收费标准的80%。
多样化的筹资方式也为棚户区改造“开绿灯”。
根据《行动计划》拟定的金融政策，市发改委、金融办负责提供棚户区改造项目融资服务，指导和配合各项目主体、融资主体制定细化措施。
由市级政府融资平台公司实施的棚户区改造项目，银行业金融机构可比照公共租赁住房融资的有关规定给予信贷支持。
对于具有稳定偿债资金来源的棚户区改造项目，将按照融资——投资建设——回收资金封闭运行的模式，开展棚户区改造项目收益债券试点。
符合规定的地方政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可优先发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。
支持国有工矿、国有林区、国有垦区等国有大中型企业发行企业债券用于所属区域棚户区改造项目建设。在偿债保障措施较为完善的前提下，对发债用于工XX县区棚户区改造的，可适当放宽企业债券发行条件。
继续加强与国家开发银行合作，充分发挥扬子集团作为承接棚户区改造专项贷款三统一市级平台作用，做好国开行棚户区专项贷款的使用工作。
积极做好政府购买棚改服务工作，将棚改服务纳入我市政府采购目录，制定出台政府购买棚改服务管理办法;加强与国家开发银行、中国农业发展银行等金融机构合作，使用好棚改政策性信贷资金。充分利用江苏银行棚改基金。设立我市棚改投资基金。
引导在宁商业银行、保险机构等金融机构积极创新金融产品，参与投资和运营棚户区改造项目。
新五区、园区范围内、经批准纳入全市棚户区改造计划、并按时完成改造任务的项目，在遵循国家和省市相关规定基础上，可自行制定棚户区改造支持政策。
整治范围
2000年以前建成的936个老旧小区
我市老旧小区整治工作早在2006年就已启动，据市物业办的统计数据显示，截至目前，全市已完成577个、2366万平方米老旧小区整治任务，受益居民52.6万户。像XX县区华电一宿舍、XX县区南大二号新村等，都是老旧小区整治成功“大变脸”的典型。
XX县区华电一宿舍是建于上世纪70年代初的老小区，共有房屋24幢，826户人家。居民刘阿姨是这里的老住户，小区出新前的模样她依然印象深刻。“小区以前道路坑洼不平，房屋外墙脱落、渗水，没有单元电子防盗门，也没有管道天然气，像路灯、安防设施就更不用提了。”刘阿姨说，由于没有停车棚，小区内的车辆乱停乱放，违章搭建成风，广场上到处晾晒衣物，绿化带杂草丛生，外来车辆、人员随意进出，生活严重受影响。
2012年3月至12月，市区两级政府投资1172万元对该小区进行了综合整治，通过拆除违章搭建、维护养护房屋、完善基础配套、美化绿化环境、落实长效管理等，针对性地解决了小区环境问题，提升了小区环境。“出新后的小区面貌发生了翻天覆地的变化。”刘阿姨说，现在屋里屋外都加固出新，小区道路也拓宽了，装了路灯，通了天然气，还装了防盗门，生活舒适多了。此外小区居民的公共意识和管理服务意识也得到明显增强，物业管理费的收缴率达到95%以上。
北京西路二号新村小区也是上世纪60至80年代的老小区，有17幢房屋，住着466户人家。由于房屋建成年代早，管理不到位，小区环境“脏、乱、差”情况较为严重。
2013年3月至12月，市区两级政府投资942万元对该小区进行了综合整治。为小区做了平改坡立面出新，小区内干道、支道全部铺设沥青，还新建修整了封闭式自行车棚等，大大改善了小区环境面貌。
“以往老旧小区整治范围为1995年以前建成的非商品房老旧小区，而此轮《行动计划》则是锁定2000年以前建成的、尚未整治的非商品房老旧小区。”市物业办相关负责人介绍，此次数量更多，标准更高，计划“三年基本完成，五年全面完成”。
经前期摸底统计，新一轮行动计划，主城六区共需整治936个老旧小区，建筑面积1685万平方米，涉及房屋6731幢、居民约25万户。
市物业办详细拟定了推进时间表。2016至2018年需整治的老旧小区共613个，建筑面积1314万平方米，其中2016年计划整治184个小区，建筑面积388.3万平方米;2017年计划整治245个小区，建筑面积524.4万平方米;2018年计划整治184个小区，建筑面积401.3万平方米。2019至2020年整治零散片区323个，建筑面积371万平方米。
政策支持
整治标准提高至不超过260元/平方米
为实现老旧小区高标准、高质量完成整治，此轮《行动计划》将以往每平方米160元的整治标准，提高到每平方米不超过260元，同时在工程资金中预留长效管理费用，用以巩固整治成果。
财政补助也十分给力。据了解，2014年以来，老旧小区整治市级补贴标准是20%，此番为了加快推进老旧小区整治进度，缓解区级资金压力，将老旧小区整治市级补贴资金提高至30%，对于任务量较重的玄武、秦淮、鼓楼，补贴资金提高至40%。《行动计划》还设定了奖励机制以推动老旧小区整治又快又好完成。
阵容强大
市长“挂帅”审查统筹
新一轮棚户区改造和老旧小区整治行动计划将是我市举全市之力交给“十三五”的一份漂亮答卷，这项行动计划的推动实施，将切实惠及民生，因此全市投入的人力财力物力均为空前。
据了解，此次行动计划由市政府成立市棚户区改造和老旧小区整治工作领导小组，市长任组长，常务副市长任副组长，各区区长、市房产局、市委宣传部、建委、发改委、规划局等相关职能部门、单位主要负责人为成员，定期召开例会，研究棚户区改造和老旧小区整治重大决策、配套办法，审查改造规划、年度计划和实施方案，统筹协调重大问题，下达考核目标任务。
领导小组下设棚户区改造办公室和老旧小区整治办公室，办公室设在市房产局，承办领导小组日常工作。市政府分管秘书长和房产局主要负责人任办公室主任;成立由市房产、建委、城管、规划、国土、财政、安居集团、城建集团等部门分管领导组成的棚户区改造和老旧小区整治推进协调小组，负责协调解决棚户区改造和老旧小区整治中的重要问题。
《行动计划》明确，各区政府、园区管委会是属地范围内棚户区改造和老旧小区整治的责任主体，负责摸底调查、编制规划、制定计划、资金筹集、安置保障、棚户区改造中征收拆迁及老旧小区整治中竣工验收、长效管理等相关事务。市相关部门各司其职，做好棚户区改造和老旧小区整治指导、服务和协调等工作。
棚户区改造和老旧小区整治实行目标责任制，纳入市政府对区政府和园区管委会目标责任考核范围。市房产局牵头建立棚户区改造和老旧小区整治信息管理系统，跟踪项目改造整治进展。市督查部门定期督促检查各区改造整治工作，通报目标任务完成情况。对改造整治进展缓慢的项目主体预警亮牌，督促加快推进;对资金不落实、措施不到位、未按照时序完成目标、质量安全问题突出的区和有关单位负责人，按照有关规定约谈，并限期整改、严肃问责，确保全面完成任务。
第二篇：政府和社会资本合作（ppp）-老旧小区综合整治改造项目建议书（编制大纲）政府和社会资本合作（ppp）-老旧小区综合整治改造项目建议书
相对于政府传统项目开发模式及公共融资方式，ppp项目有以下比较优势：
1、提高公共财政使用效率ppp项目一般由社会私人资本或者联合体融资建设及运营，提供公共服务。共用财政投入很少，较好发挥了“四两拨千斤”的杠杆作用，这对公共财政短缺的情况下加快新型城镇化建设有比较重要的意义。同时，由于捆绑了建设和经营，并以服务和产出付费，使得私人部门能够发挥最大的能动性，通过创新、自我施压等避免项目成本超支。在风险管理上的合理分配和良好的合作机制也使得项目失败的概率大大降低，避免了公共资源的浪费。
2、保障项目和公共服务质量评审中标的私人资本或联合体组建项目公司建设项目并提供公共服务。联合体一般是由建设方、融资方、运营方组成的利益共同体，它比传统开发模式具有更好的内部协调能力。另外，很多ppp项目通过引进国际知名建设、管理机构，带来先进的管理经验，有利于提高公共服务的质量。
3、实现合作双方互利共赢合理的ppp模式可以平衡公私双方的权责利。在风险分配上遵循“最优承担”原则，即将风险分配给最有能力承担的一方。同时，全寿命周期特点使得合同具有较大的灵活空间，风险共担、收益共享的机制既能维护共用部门的利益，也能最大限度满足私人资本的诉求。
ppp项目在第一个项目识别阶段，项目发起时需要提供《项目建议书》。项目建议书是建设项目前期工作的第一步，尤其对于投资规模大、社会影响广泛的基础设施建设类项目。项目建议书主要是从项目自身的客观条件方面考察项目建设的必要性，一般由项目发起人向发改委部门报送，提出立项申请，发改部门审查通过后下达项目建议书批复文件。经批准的项目建议书是编制可行性研究报告和作为拟建项目立项的依据。项目建议书的批复单位应为国家或地方发改委。
项目建议书大纲
一、老旧小区综合整治改造项目概况
（一）、老旧小区综合整治改造项目名称
（二）、老旧小区综合整治改造项目规模
二、老旧小区综合整治改造项目必要性
（一）、老旧小区综合整治改造项目现状及预测
（二）、老旧小区综合整治改造项目必要性
三、老旧小区综合整治改造项目规划
（一）、拟建地点
（二）、建设方案
（三）、老旧小区综合整治改造项目进度安排
四、老旧小区综合整治改造项目建设条件分析
（一）、政策条件
（二）、建设区建设条件
（三）、建设技术条件
五、老旧小区综合整治改造项目投资估算和资金筹措方案
（一）、投资估算
（二）、政府与社会资本合作模式
六、经济效果和社会效益的初步估计
（一）、经济效果
1、财务评价
2、国民经济评价
（二）、社会效益
1、环境影响
2、社会影响
七、结论
第三篇：政府和社会资本合作（ppp）-老旧小区综合整治改造项目财政承受能力论证报告（编制大纲）（范文模版）政府和社会资本合作（ppp）-老旧小区综合整治改造项目财政承受能力
论证报告
财政承受能力论证是指识别、测算政府和社会资本合作（public-privatepartnership，以下简称ppp）项目的各项财政支出责任，科学评估项目实施对当前及今后年度财政支出的影响，为ppp项目财政管理提供依据。
开展ppp项目财政承受能力论证有利于规范ppp项目财政支出管理，有效防范和控制财政风险，实现ppp可持续发展。“通过论证”的项目，各级财政部门应当在编制年度预算和中期财政规划时，将项目财政支出责任纳入预算统筹安排。“未通过论证”的项目，则不宜采用ppp模式。
每一年度全部ppp项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%。省级财政部门可根据本地实际情况，因地制宜确定具体比例，并报财政部备案，同时对外公布。
1、财政能力论证的政策依据。根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、财政部《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金[2014]113号文）、国务院《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（2013年96号文）等法律、法规、规章和规范性文件。
2、财政能力论证的方法论依据。依据财政部《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》。
3、财政能力论证的目的。通过对xxppp支持基金覆盖的项目包清晰识别、测算政府和社会资本合作（以下简称ppp）项目的各项财政支出责任，科学评估在基金范围内的项目实施对当前和今后年度财政收支平衡状况的影响，评估ppp项目的财政责任支出预算对财政的承受能力，规范ppp项目的各项财政支出管理，有序推进项目的投资管理，防范和控制财政风险。
ppp项目财政承受能力论证工作流程图
报告目录
第一章财政承受能力论证概述
一、财政承受能力论证释义
二、财政承受能力论证目的
三、财政承受能力论证内容
（一）主要参与方
（二）论证对象
（三）论证范围
（四）论证基准日
四、财政可承受能力论证依据
（一）国务院政策文件
（二）财政部政策文件
（三）发改委政策文件
五、财政承受能力论证工作流程
第二章老旧小区综合整治改造项目概况
一、老旧小区综合整治改造项目背景
二、老旧小区综合整治改造项目基本情况
（一）老旧小区综合整治改造项目名称
（二）实施机构
（三）授权主体
（四）老旧小区综合整治改造项目产品和服务
三、老旧小区综合整治改造项目经济技术指标
（一）老旧小区综合整治改造项目选址
（二）老旧小区综合整治改造项目建设内容、规模及投资
（三）老旧小区综合整治改造项目实施进度安排
1、建设期
2、特许经营期
（四）老旧小区综合整治改造项目资本金比例及资金来源
第三章老旧小区综合整治改造项目运作方式
一、老旧小区综合整治改造项目建设运营模式
二、老旧小区综合整治改造项目公司股权情况
三、授权及合作期限
（一）授权
（二）合作期限
四、风险分配框架
五、社会投资人投资回报模式
（一）可用性付费
（二）运营服务费
（三）政府对项目的支出责任
（1）政府对老旧小区综合整治改造项目的资本金支出责任（2）运营期付费责任（3）政府支付方式
六、价格调整机制
第四章老旧小区综合整治改造项目风险及财政承受能力影响因素
一、老旧小区综合整治改造项目存在的风险与合作过程中产生的问题
（一）风险的定义
（二）政府购买服务项目风险的特点
1、风险的多样性
2、风险的偶然性
3、风险的阶段性
4、风险的渐进性
二、财政承受能力影响因素
（一）国内外经济金融环境
（二）财政内部因素
1、财源结构不合理是形成地方财政风险的经济因素
2、不合理的财税体制
3、债务负担日益沉重是财政风险不断累积的直接因素
4、地方财政过度扩张有可能加剧地方财政风险
第五章财政支出责任的识别和测算
一、财政支出责任识别
（一）股权投资支出责任
（二）运营期支出责任
（三）风险承担支出责任
（四）配套投入支出责任
二、财政支出责任测算
第六章财政承受能力评估
一、财政支出能力评估
（一）2012-2016年xx市xx区财政收支情况
（二）xx市xx区未来财政一般预算支出预测
（三）老旧小区综合整治改造ppp项目实施对财政支出的影响
二、行业和领域均衡性评估
三、财政承受能力评估结论
第七章信息披露
附图、附表：
图
1、财政承受能力论证工作流程图图
2、老旧小区综合整治改造项目目标段范围图
3、老旧小区综合整治改造项目实施模式示意图表
1、老旧小区综合整治改造项目风险分配基本框架表
2、政府各年付费规模表
3、财政对本项目的支出责任
表
4、2012-2016年xx市xx区财政总收入表
5、2012-2016年xx市xx区财政一般预算支出表
6、2016-2045年xx市xx区财政一般预算支出预测
表
7、财政对老旧小区综合整治改造项目支出占一般预算支出比例
第四篇：关于“三旧”改造项目确定容积率和实施拆三留一的指导意见-lyx9附件：
关于“三旧”改造项目确定容积率和实施
“拆三留一”等问题的意见
为切实推进我市“三旧”改造工作，实现提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益的改造目标，根据《XX县区“三旧”改造实施细则》和城市规划相关技术管理规范，借鉴周边城市的经验，针对“三旧”改造项目如何确定容积率和实施“拆三留一”等问题，制定本意见。
一、关于容积率的确定
（一）容积率的确定原则
容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，用来界定具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。容积率确定的原则包括：
1、有利于提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益；
2、以城市总体规划和片区控制性详细规划为依据；
3、通过制定政策，平衡拆迁成本，调动各方积极推进“三旧”改造。
（二）容积率的影响因素
1、技术因素：多种技术因素都会对容积率的确定产生影响，主要包括：（1）区位条件：包括城镇中心区、历史文
1化保护区、生态敏感区、一般地区等，原则上城镇中心区的容积率高，生态敏感区、历史文化保护区的容积率低；（2）功能定位：包括商务区、商贸区、居住区、工业区以及混合功能区等，原则上商务区的容积率高，居住区和工业区的容积率低；（3）承载能力：确定容积率必须考虑区域内市政基础设施、公共服务设施的承载能力，包括交通、水、电、文教体卫设施、公共空间等方面；（4）规范要求：包括规划和建筑设计规范等，如建筑间距、消防要求、人居环境等；（5）区域平衡：个别地块容积率的增加将引起配套公共用地的增加，从而降低其他地块的开发容量，因此，在一定区域范围内，容积率是一个相对固定的值。
上述技术因素对容积率的影响，主要体现在国家有关规划设计规范和现有控规成果中，因此，容积率的确定应以控规为依据。
2、经济因素：
为推动“三旧”改造的实施，必须承认历史现实，对地上已建建筑物进行补偿，因此“三旧”改造项目除了要考虑技术因素外，还必须考虑拆迁补偿成本等经济因素，通过适当提高开发项目的容积率，使改造成本和效益达到基本平衡，使项目改造更具有市场动力。在考虑经济因素时，本着成本和收益基本平衡的原则，结合拆迁补偿成本、改造地段的楼面地价等因素，允许突破已批控规和现行控规审查标准上限。
（三）容积率的确定方法
“三旧”改造项目容积率的确定应以控规为基础、以成本和收益基本平衡为原则，通过单元规划论证确定。容积率的确定主要有以下两种方法：
1、依据已批控规和控规审查标准确定容积率
按已批控规实施改造项目能实现成本和收益基本平衡的，可以申请以已批控规为依据，直接办理相关规划许可手续，可以不再编制单元规划，不执行“拆三留一”的政策。
现行控规审查标准为。二类居住用地5万平方米以下的容积率不超过2.5，5万至10万平方米的容积率不超过2.2，10万至15万平方米的容积率不超过2.0，15万平方米以上的容积率不超过1.5；商住混合用地容积率不超过3.0；商业金融用地容积率不超过3.5。
2、以成本和收益基本平衡为原则确定容积率
按已批控规和控规审查标准实施不能实现成本和收益基本平衡的“三旧”改造项目，可以以成本和收益基本平衡为原则，通过编制单元规划，确定容积率。
计算成本容积率，按成本和收益基本平衡的原则，通过计算得出的容积率，即为成本容积率，计算出成本容积率后，结合城市规划的要求，论证校核后，即可确定地块容积率的值。应以拿地阶段作为成本效益分析的时点进行计算。计算的主要依据是：
3地块的市场价值=拿地成本。具体计算方法为。
可推向市场的建设用地楼面价格×可推向市场的建筑面积=拿地成本；
成本容积率=（可推向市场的建筑面积+拆迁安臵房建筑面积）/总用地面积。
（1）可推向市场的建设用地楼面价格的确定
由于土地价值没有现成的数据，且不同地段土地的价值差异较大，因此，采用“一个项目一个评估”的方法，由镇街政府委托经市财政局备案的评估公司对地块进行评估，形成评估报告，在评估报告中确定可推向市场的建设用地楼面价格。评估报告必须经镇街党政联席会议或镇街城建领导小组会议讨论同意，并形成会议纪要，作为计算成本容积率的依据。
（2）拿地成本的确定
拿地成本由镇街政府根据经公示的拆迁安臵方案核定，其构成包括以下几个部分：一是拆迁费用（包括拆三留一公共用地的拆迁费用，含土地补偿、建筑补偿、装修补偿、拆迁安臵、建筑拆除工作费用等）；二是拆迁安臵房建造成本（含拆迁安臵房的设计费、建安工程费、配套设施建设费等）；三是土地税费（含土地办证费、土地出让金等）；四是享受土地税费返还、土地出让纯收益返还的项目，拿地成本
4中应相应扣减所享受的返还费用。拿地成本必须经镇街党政联席会议或镇街城建领导小组会议讨论同意，并形成会议纪要，作为计算成本容积率的依据。
（3）容积率的确定
在确定了可推向市场的建设用地楼面价格、拿地成本之后，即可计算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积，才能达到成本收益的基本平衡，从而计算出成本容积率。
成本容积率的值计算出来后，应在编制单元规划时，在单元规划中对成本容积率进行论证校核。一种情况是，要结合公共设施、市政基础设施等的规划，对占用了计算成本容积率时已纳入、拟用于推向市场、但又必须用于公共设施和市政基础设施的用地的，可将由于公共用地的占用而减少的容积率，返算到可推向市场的建设用地上，从而增加可推向市场地块的容积率；另一种情况是，要综合考虑城市规划的技术因素，如技术规范、环境容量、基础设施承载能力、城市景观等因素，对成本容积率的可行性进行技术校核，由于技术因素必须降低容积率的，应服从城市规划的需要，降低容积率的值。同时允许通过区域平衡等方法补偿容积率。
（四）容积率的审批程序
1、拆迁安臵方案公示。为确保拆迁成本的真实性和可行性，镇街政府或其他改造主体应制定具体可行的拆迁安臵方案，拆迁安臵方案制定后，镇街政府负责组织公示。按已
5批控规实施的改造项目，拆迁安臵方案进行公示后，项目建设单位可以以已批控规为依据按控规确定的容积率等指标，申请办理相关规划许可手续。需要对控规进行一般调整或重大调整的改造项目，应通过编制单元规划确定容积率。
2、单元规划技术审查。镇街政府将单元规划报市城乡规划局进行技术审查，经公示的拆迁安臵方案、经镇街党政联席会议或镇街城建领导小组会议讨论同意的拿地成本和土地评估报告作为单元规划审查的必备材料和基本依据，与单元规划一并上报。对于片区容积率较高的单元规划，镇街政府可通过编写专题研究报告、召开专家评审会等形式，加强技术论证。
3、单元规划批前公示、征求部门意见。由镇街政府组织、市城乡规划局协助开展单元规划和控规调整的批前公示。公示期间，镇街政府将单元规划提交市“三旧”改造办公室，由其发函征求相关职能部门意见。
4、控规调整方案上报市规委会审议。镇街政府根据公众意见、部门意见修改完善单元规划后，以此为依据做出控规调整方案，按现行控规审批程序上报市规委会审议。单元规划、拆迁安臵方案、土地评估报告作为控规调整的论证报告，一并提交市规委会审议。
5、单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。镇街政府按规定将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。
（五）其他
1、改造地块所在片区控规未审批通过的，可结合控规编制统筹考虑。改造地块容积率诉求符合现行控规审查标准的，可简化经济效益分析；改造地块容积率诉求突破现行控规审查标准上限的，应按单元规划的审查要求，按上述容积率确定方法和程序，提供拆迁安臵方案、土地评估报告等材料，作为确定“三旧”改造项目地块容积率的基本依据。
2、容积率的区域平衡。如因改造地块的实际情况，或因城市规划要求，无法在改造地块内实现经济平衡的，允许在符合城市规划的条件下，对容积率作区域平衡。
3、单元规划批准后，因意见无法达成一致，或因市场等原因造成拆迁拿地成本上涨，改造无法实施的，改造工作暂缓或按程序重新调整相关规划。
二、关于“拆三留一”的实施
（一）“拆三留一”的定义
“拆三留一”是指为通过“三旧”改造提升城市品质、完善城市功能、增加公共用地，以拟拆迁项目用地面积为基数，拆迁改造后应提供不低于1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途的一项政策。
（二）公共用地的范围
按照城市规划用地分类标准，通过“拆三留一”政策留出的公共用地，应主要用作以下范围：中小学幼儿园用地
7（r6）、政府机关办公用地（c1）、体育用地（c4）、医疗卫生用地（c5）、口岸监管用地（c8）、其它公共设施用地（c9）、广播电视用地（c33）、图书展览用地（c34）、道路广场用地（s）、对外交通用地（t）、绿地（g）、市政公用设施用地（u）等建设用地。
（三）“拆三留一”的落实。“拆三留一”政策首先应按要求在城市规划层面落实，具体来说，是在编制单元规划并据此提出控规调整方案时，在控规的层面落实。即在控规的规划用地平衡表中，公共用地所占比例原则上应达到三分之一以上，确保公共用地优先安排。经审查批准的控规调整方案是规划许可的法定依据，也是下一步土地确权的规划依据。
（四）公共用地的规划
镇街政府在编制“三旧”改造单元规划时，必须严格落实“拆三留一”的政策，确保公共用地的预留，具体步骤如下：
1、在单元规划中明确留出公共用地的数量；
2、在单元规划中落实公共用地的布局方案；
3、通过控规编制调整程序，将公共用地落实到控规成果中。
（五）不需执行“拆三留一”的情况
1、对符合已批控规或只对已批控规进行微调的“三旧”
8改造项目，不需执行“拆三留一”的政策，拆迁安臵方案通过公示后，可直接依据控规（或按程序微调后的控规）制定改造方案，不再另行编制“三旧”改造单元规划。镇街政府负责按照控规要求，保证相关公建配套设施与“三旧”改造项目同步实施。
2、对已有建筑保留使用、不涉及拆迁的“三旧”改造项目，不需执行“拆三留一”的政策。
（六）公共用地的补偿
“三旧”改造项目的所有拆迁成本（包括留出的公共用地部分的拆迁成本），都要进行补偿。补偿可以通过容积率或财税政策进行落实，如果通过容积率进行补偿，只能在公共用地之外的三分之二用地上进行补偿。
（七）公共用地的确权
通过“拆三留一”留出的公共用地，应按经批准的控规调整方案确定的用途使用，需要确权到具体建设单位的，在取得规划许可后，由市国土等部门按照有关法律法规和相关程序进行确权。
（八）“拆三留一”的要求
1、“拆三留一”可在区域内统筹平衡。“拆三留一”在区域内进行统筹平衡，应以控规为单元，并符合公共设施的服务半径要求。统筹平衡涉及的“三旧”改造规划的，单元规划必须同时编制和报批，公共用地拆迁、建设应与经营
9性用地同步实施。
2、镇街政府应充分发挥主导作用。通过“拆三留一”等“三旧”改造政策，为城市提供了可以使用的公共用地，是镇街政府按城市规划建设城市，特别是建设公共设施和营造公共空间的机遇，镇街政府应充分发挥主导作用，确保预留的公共用地总量保证、布局合理、建设有序。
三、关于实施城市规划管理优惠政策的建议
结合我市“三旧”改造城市规划管理工作的实际，为加快各镇街工作进度，调动各方参与“三旧”改造的积极性，根据省政府关于“三旧”改造“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，出台以下城市规划管理方面的政策，经市政府同意后实施，实施期限暂定一年，一年后再根据政策实施情况，进行总结和完善。
（一）对于“三旧”改造项目用地由政府以招拍挂形式进行出让的，在满足市政基础设施和公共服务设施支撑能力等前提下，容积率审查可适当放宽。
（二）对用地面积较小的单宗改造地块，执行“拆三留一”政策确有困难的，允许对“拆三留一”确定的公共用地进行挂账处理，镇街政府在编制单元规划时应详细说明情况，单元规划经市“三旧”改造领导小组批准后，由镇街政府统筹提出公共用地的规划方案并在下一阶段予以落实。
造）项目建议书
相对于政府传统项目开发模式及公共融资方式，ppp项目有以下比较优势：
1、提高公共财政使用效率ppp项目一般由社会私人资本或者联合体融资建设及运营，提供公共服务。共用财政投入很少，较好发挥了“四两拨千斤”的杠杆作用，这对公共财政短缺的情况下加快新型城镇