收新房流程及注意事项.doc

一、准备工作
（1）交房期限一个月左右时间开始经常去楼盘转转，主要是解决房屋可能存在的大问题：
1、对卫生间地面（还有你的楼上）做防水实验。（有时厨房做了防水也要做）
2、注意在雨天到房屋里去看看墙体是否渗漏，主要是外墙。（顶层更需注意）
3、注意在雨天到房屋里去看看塑钢窗固定的地方是否渗漏。
4、由于塑钢窗的重量比较大，需要你检查是否变形、推拉是否方便。
5、检查天花板是否有的裂缝情况发生。
6、如果你是整板现浇结构的楼盘，千万注意看有管网穿透楼板的地方是否漏水。
（2）交房前仔细研究自己的合同，认准合同中约定的交房标准。
比如：水通、电通、路通的标准，绿化和违约责任等。交房开发商需要提供的验收标准。
二、交房过程
（1）需要看的文件
1、《商品房交付许可证》
这 里存在很多疑问，解释一下。有三个东东办理的顺序是这样：《工程竣工备案表》在上面把关于绿化、工程等等的章章盖完之后，就可以换取《工程竣工备案证》， 有了这个证，开发商可以办理《商品房交付许可证》。所以，交房的时候最好是看《商品房交付许可证》。如果是分期开发的小区，开发哪一期就看哪一期的，记 住，这玩意没有可以扯皮的，当然，还要看你的合同签的是哪一条。
2、《住宅质量保证书》
《住宅使用说明书》开发商都有这东西
3、关于房屋实际面积的测绘说明。有图纸说明，还有测绘队的编号和联系方式，可以咨询。
4、开发商代手的煤气管道等等费用，均需有政府相关文件公示，特别是收费标准。
5、物业公司收取的物业管理费需要有物价部门的核准标准说明。有一个打分标准。
（2）验房
1、检查道路畅通情况。
2、以合同附件中约定的配套标准逐一验收。
3、单元对讲门是否安装并可以使用。
4、楼梯走道是否达到配套标准。
5、楼道灯可以使用吗？
6、门口弱电配套是否完成。
7、入户门是否可以打开，有无损坏，门铃是否好。
8、地面是否搓毛找平。
9、墙面符合配套标准吗？
10、有限和宽带的接入标准达到了吗？
11、电源开关安装到位？
12、检查墙壁和天花板的裂缝情况。
13、检查楼板的管线布置是否合乎配套标准。
14、厨房的烟道是外挂还是内置，符合标准吗？
15、厨房上下水预留的位置对吗？
16、卫生间的上下水情况。
17、塑钢窗的推拉和开启情况。
18、房间如果有门看是否变形。
19、阳台栏杆油漆做的怎么样。
20、类似的小问题
（3）交足你剩余的费用　
你可以选择在交房之前交，也可以在验房之后。验房之后交的地气足些。
（4）签物业，拿钥匙
办 理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿 钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气 体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收验，验以免留下后患。或者可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
对 所购商品房进行验收主要应注意以下几点：第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否 有遗漏，品牌、数量是否相符；第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；第五、 检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签 字、盖章。
索要"两书一表":向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发 商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关 说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备 案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发 展商的过失，可以追究其责任　
签收《房屋验收单》:在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约 定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业 管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实 测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
1，道路是否通畅，达到路通的要求？
2、绿化是否基本完成？
3、小区的停车场是否可以使用？
4、小区是否已经封闭？
5、入户单元门安装到位并可以正常使用吗？
6、门禁系统是否可以使用？
7、楼道是否施工完毕？
8、水、电表是否安装到位？
9、电表的大小达到了合同上约定的配套标准了吗？
10、楼道灯是否可以正常使用？
11、入户门是否完好，并可以正常开启和使用？
12、对讲和报警系统是不是可以使用？
13、照明分户配电箱是不是安装到位？
14、检查配电箱的空开？
15、总电源进户线应采用（3根）不小于10m2的铜芯绝缘线，看看是吗？
16、总电源出户线--灯具回路应采用（2或3根）不小于2.5 m2的铜芯绝缘线，看看是吗？
17、总电源出户线--其他回路因个采用（3根）不小于2.5 m2的铜芯绝缘线，看看是吗？
18、开关、插座是否齐全？
19、电路是否已经通电？（最好带上个电灯之类的小东西检查插座的通电情况）
20、插座面板的外观是不是高低在同一个水平面上（横平竖直）？
21、电路管线是否暗埋？
22、宽带是否接入到位？
23、电话线是否接入到位？
24、有线电视是否接入到位？
25、地面是否经过搓毛找平处理？
26、地面存在开裂的现象吗？
27、地面是否有管线裸露？
28、地面是否已经表明隐藏的管线走向？
29、墙面、天花板是否达到配套标准？
30、墙壁是否存在开裂的情况（并详细核实开裂的长度、宽度和数量）？
31、天花板是否存在开裂的情况（并详细核实开裂的长度、宽度和数量）？
32、外墙是否渗水？
33、卫生间的防水检查？
34、卫生间的上、下水部分是否通畅？
35、卫生间上下水预留的位置与户型图上的位置相符合吗？
36、卫生间管网是否完好，不漏水？
37、卫生间如果有烟道，看是否通畅？
38、卫生间的水平地面比厅、房的水平面低吗（2-5公分）？
39、厨房上、下水部分是否通畅？
41、厨房上下水预留的位置与户型图上的位置相符合吗？
41、厨房管网是否完好，不漏水？
42、厨房的烟道是外挂还是内置，符合标准吗？
43、厨房的水平地面比厅、房的水平面低吗（2-5公分）？
44、检查楼板有管网穿过的位置是否存在漏水的情况？
45、室内门是否完好，有无变形？
46、塑钢窗是否变形？
47、塑钢窗的推拉是否方便？
48、塑钢窗边角处是否渗水？
49、塑钢窗的拉钩是否完好？
50、外飘窗是否渗水？
51、窗台是否渗水（特别是窗台底下的外墙）？
52、阳台与客厅衔接部分地面是否开裂？
53、阳台的地漏是不是有问题？
54、阳台的油漆等是否有问题？
55、空调洞是否打好？
        怎样才能顺利地收房，又能合理地维护自身合法权益？ 当接到入住通知单的那一刻，苦等了许久的期房终于可以入住了。但面对知之甚少的住所，是好是坏，全凭您收楼时的经验。怎样才能顺利地入住翘首企盼的新房，又能合理地维护自身合法权益？以下一些可行的方法，仅供您参考。
　　-带好资料准备收楼
　 　接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单)，就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您 如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持有您的委托书。
　 　一般来讲，您有一些买房的费用是在入住的时候需要交纳的，通常开发商也会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》，办理入住应交纳的各项费用都有 详细说明。例如您剩余的房款，这时候您一定要带上，否则开发商会按照合同计算您的违约金。为了避免这些损失，您还是尽量带好该交纳的各种费用。
　　-交纳公共维修基金以及先期的物业管理费
　 　既然是买房，那么您必须要履行您该尽的义务。其中，房屋的公共维修基金就是您应该缴纳的费用。您在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳 这笔费用，您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便 宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用。但是如果您不交纳这笔费用的话，今后您在日常生活当中会遇到各种各 样的困难。
　　还有，任何一个小区，在入住以前，它已经聘请了为小区服务的物业管理公司，为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里，您必须先交 纳几个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理 费用。
　　-认真检查您的房产，别放过任何纰漏
　　其实这步工作是您在早些时候便应该进行的，但往往开发商在签订合同时回避这个问题。当 您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后，就应该提出去看现房。这时候您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题，如果您发现有什么明显的 纰漏，比如房屋漏水、地板明显裂缝，属于开发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误，您完全可以在入住验收单上拒绝签字。但如果属于因为气候、温 差等原因发生的墙皮开裂等现象，您可以责成开发商在规定的期限内加以维修。
　　您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方面，如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准，您不应该得过且过，应该明确指出其不具备交工的理由。不仅如此，还要向开发商索要您该得到的违约金。
另 一方面，当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度，就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负三的差额， 如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积，您必须按照合同中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给您相应 部分的房款。
　　-交纳契税，为得到产权证早做准备
　　现房看过后，如果觉得比较满意，接下来的工作就是开发商通常会向您提出交纳买房契 税的要求。其实，契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总 房款2%～4%的契税(面积在120平方米以下的房产，按照总房价款2%的标准收取；超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%收取)，开发商有权代 收代缴。这一点希望您能理解，因为您买房时的按揭贷款是由开发商提供担保的，如果您一旦拖欠银行的贷款，开发商将承担担保责任，您的契税如果收缴完毕后， 取得产权证并完成抵押登记后，担保贷款将变成抵押贷款，即把您的产权证放在银行做抵押，您按时还款即可，开发商可撤离担保。如果您觉得开发商可信的话完全 可以把这笔钱交了，免得今后与开发商纠缠不清。
　　-一表两书要审查
　　交付的房屋到底是否具备了入住标准，不是开发商说了算，政府有关 部门出具的文件才算数。现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。所以这时候 您要向开发商提出看质检站出具的《武汉市建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
《武汉市建设工程竣工验 收备案表》是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明 书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。
　　-签订《物业管理公约》
　 　您能签订这项公约，说明您的房产基本达到您的理想标准了。《物业管理公约》是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。但您这时候不要 犯糊涂，别以为每月每平方米不过几毛钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定 的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之心不可无嘛。还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准， 别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。
　　-算好公摊面积，签收《房屋验收单》
　 　您所买的物业有多少分摊面积？您也许不是购房专家，但您不能置之不理，这直接影响到您居住面积的多少以及今后交纳物业管理费的多少。您要让开发商出具武 汉市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，看看您楼层什么地方是需要分摊的面积，做到心知肚明，少花冤枉钱。
好了，基本程序就差不多了，您在经过深思熟虑后，确认没有问题，就可以签收《房屋验收单》了。
　　-装修问题别忽视
　 　接下来的工作，您可以和开发商像朋友一般聊天了。您买的是毛坯房，您要让开发商提供房屋的设计图纸，以便在装修的时候避免损坏房屋结构。此外向物业管理 公司要《装修开工证》，双方签订一份协议，明确您在装修过程中的权利与责任，比如几点到几点能装修而不影响到邻里。当然装修管理费多少、垃圾清运费多少要 问清楚，看看有没有不合理的收费。
　　-拿好钥匙，一切ok
　　恭喜您可以顺利地拿到钥匙，但您别得意忘形。最好看看钥匙是否能对号入 座，锁具是否完好。查抄一下您家的水表、电表的使用数目，因为在建设当中，工人毕竟使用了您的能源，这点咱们可千万别吃亏。最后，到物业管理部门索要您出 入小区的门卡，回去计划装修事宜，争取早日搬进自己的家。
     如果还有任何问题的话可以咨询下行内的朋友。